王曉冬

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中起著非常關(guān)鍵的作用，占經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系重要比例。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作具有其特殊性，對資金依賴性強(qiáng)，需求大，且占用時(shí)間長，現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理顯得尤為重要。本文基于現(xiàn)金流量管理的基本理論和房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的現(xiàn)狀，闡述其現(xiàn)金流量管理中存在的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)提出應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流 重要性 管理對策

作為典型的資金密集型行業(yè)，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性強(qiáng)，對資金規(guī)模的要求高，且其投資總額大，資金運(yùn)作周期長，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)自然更高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最基本的經(jīng)營運(yùn)作方式，也是核心運(yùn)作模塊，而項(xiàng)目開發(fā)前期需要投入大量的資金，與后期銷售收入之間周期較長，這就需要充足的現(xiàn)金流來支撐。項(xiàng)目開發(fā)是房產(chǎn)企業(yè)的重中之重，離不開強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持，企業(yè)要持續(xù)高速發(fā)展，必然要有充足的現(xiàn)金流作為后盾。因此，現(xiàn)金流是房產(chǎn)企業(yè)的血液，是企業(yè)賴以生存的基本條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

房產(chǎn)企業(yè)往往幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，資金投入巨大，資金投資時(shí)間長，資金投入集中，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，期間的波動因素較多。因此，現(xiàn)金流在房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營中表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)是土地和建筑物的橋梁，這三者息息相關(guān)，并存發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的特征使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目開發(fā)）的運(yùn)營需要投入大量資金。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，房地產(chǎn)投資的熱度上升，房地產(chǎn)企業(yè)在一些城市，尤其是一線城市，如北上廣深，拿地所需資金往往達(dá)到千億元。這無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生很大的影響，再加上后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，需要不斷注入資金?，F(xiàn)代房產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷壯大，多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)已成趨勢，建設(shè)過程中必定需要大量的資金支持，沒有充足的資金無法平衡各個(gè)項(xiàng)目的需求，項(xiàng)目則不能順利進(jìn)行。站在融資角度看，金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的資金募集要求是占總量的35%以上，因此，項(xiàng)目初期對資金的需求可說是源源不斷，多多益善，否則一旦資金鏈斷裂，對項(xiàng)目發(fā)展會造成不可避免的影響。

（二）現(xiàn)金占用周期較長

房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的特征，從拿地、預(yù)售、收首付、結(jié)頂、按揭回款、交房、清算，很難做到根據(jù)開發(fā)節(jié)點(diǎn)來完成。對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從投資和項(xiàng)目批準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)、房屋建造到房屋的出售或租賃，將需要2～3年的時(shí)間。如果銷售不順利，將不可避免地延長回正現(xiàn)金流的時(shí)間。根據(jù)當(dāng)前的抵押政策，商業(yè)抵押付款要等到竣工完成，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期延長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢，影響項(xiàng)目進(jìn)度，資金回籠相應(yīng)滯后，導(dǎo)致資金占用時(shí)間較長，企業(yè)財(cái)務(wù)成本增加。

（三）現(xiàn)金流分布不均勻

一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營周期較短，前期資金流出和銷售收入之間的時(shí)間短，周轉(zhuǎn)速度快，使得現(xiàn)金流量波動小，分配更均勻。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，現(xiàn)金流入和支出存在明顯的異步性且分布不均。開發(fā)初期，需要注入大量資金投入各個(gè)不同項(xiàng)目中，以便持續(xù)運(yùn)營;在項(xiàng)目達(dá)到可銷售或出租條件之后，才可回籠部分資金，等竣備或交房才能全部收回已售部分資金。從投入初期至銷售回籠這段時(shí)間較長，沒有資金就無法推動項(xiàng)目進(jìn)程，現(xiàn)金流入和流出之間的周期會更久，所以必須保證資金供應(yīng)，從而有效縮短運(yùn)營周期，減少資金占用率。

由于房產(chǎn)行業(yè)初期大量的資金投入，可能項(xiàng)目前一年的凈現(xiàn)金流量都為負(fù)，而下一年銷售達(dá)成后收回大額資金，凈現(xiàn)金流量表又為正。通過凈現(xiàn)金流量可反映出房產(chǎn)行業(yè)對現(xiàn)金的需求存在明顯的峰值，體現(xiàn)其回款周期長，速度緩慢，資金鏈安全度也由此降低。很多中小型房產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力問題，無法同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，也不能正常完成和出售不同項(xiàng)目，因此經(jīng)常處于多個(gè)項(xiàng)目期間。而項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程中，資金不可缺少，現(xiàn)金的流入?yún)s又取決于項(xiàng)目是否按時(shí)順利完成出售，現(xiàn)金持續(xù)流出與一次性流入之間的矛盾尤為突出，現(xiàn)金流量分配不均的現(xiàn)象在這些企業(yè)中也更為突出。與其他公司相比，此類公司承受現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。

（四）現(xiàn)金占用的風(fēng)險(xiǎn)性大

房地產(chǎn)項(xiàng)目和投資一旦投入就不能流動，因此很難根據(jù)項(xiàng)目客觀或主觀條件，外部或內(nèi)部因素進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。由于可預(yù)測或不可預(yù)測的因素，資金投入之后的不確定性持續(xù)上升，使企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國房產(chǎn)行業(yè)特殊的發(fā)展模式，其以社會資源整合為核心的“不對稱”發(fā)展模式，使得房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中普遍存在資金使用密集、現(xiàn)金來源分散的矛盾。目前，大多數(shù)企業(yè)對從金融機(jī)構(gòu)貸款或者通過資本市場融資這兩種方式比較依賴，但由于房產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性，國家金融環(huán)境的不可預(yù)測性等，很容易導(dǎo)致企業(yè)融資困難，產(chǎn)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

（一）企業(yè)償債能力弱，內(nèi)部現(xiàn)金流量能力不足

每年凈現(xiàn)金流量為負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)中占據(jù)非常大的比例，此類房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)很高。企業(yè)對現(xiàn)金流量管理的重視不夠。多數(shù)管理者認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍盈利的情況下，只有出納員和財(cái)務(wù)人員應(yīng)注意現(xiàn)金流量管理，現(xiàn)金流量管理只是出納的日?，F(xiàn)金流核算、企業(yè)融資部門的資金籌集。而實(shí)際上，現(xiàn)金流在企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目周期和公司的價(jià)值管理中都起著至關(guān)重要的作用，是一個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的體現(xiàn)。

（二）缺乏科學(xué)的管理方法和手段

大多數(shù)企業(yè)都采用現(xiàn)金流量預(yù)測，缺乏科學(xué)的管理方法及手段?，F(xiàn)金流管理涉及諸多方面，有現(xiàn)金流量分析、現(xiàn)金流量預(yù)測、現(xiàn)金流量缺口管理、收益管理等。多數(shù)企業(yè)采用的是現(xiàn)金流量預(yù)測的方式，編制企業(yè)資金來源、運(yùn)用表及早期項(xiàng)目流量表是其最常見的形式。也有致力于研究和嘗試現(xiàn)金流量預(yù)算系統(tǒng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但由于大多數(shù)人對現(xiàn)金流量信息的價(jià)值不了解或了解不足，現(xiàn)金流量分析未能得以普及。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，很多企業(yè)債務(wù)沉重，一方面本身收入低，經(jīng)營現(xiàn)金流不足;另一方面缺乏合適的管理手段也是重要原因。這種現(xiàn)象不及時(shí)改進(jìn)，企業(yè)資金鏈極有可能被破壞而無法平衡，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

（三）企業(yè)獲得現(xiàn)金流的能力差

實(shí)力差異導(dǎo)致不同企業(yè)在獲取現(xiàn)金能力方面參差不齊。房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，資本占用期也相應(yīng)延長。每年對項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)與把控直接影響獲取資金的能力。比如在沒有考慮實(shí)際情況與詳細(xì)計(jì)劃時(shí)盲目擴(kuò)展項(xiàng)目，會增加企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理不應(yīng)復(fù)制金融企業(yè)或制造企業(yè)的現(xiàn)金流量管理方法，而應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策頻繁、資金密集、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)金流量管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理的對策

企業(yè)現(xiàn)金的流入及流出構(gòu)成企業(yè)現(xiàn)金流，為保證企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)對現(xiàn)金流的分析管理。目前，大多數(shù)企業(yè)采用“借新還舊”的方式，即通過不斷增加借貸規(guī)模來填補(bǔ)資金缺口，通過這種方式控制平衡。但這種方式是不可持續(xù)發(fā)展的，終究無法長久。鑒于此，建議通過以下幾方面來改善現(xiàn)金流現(xiàn)狀。

（一）有計(jì)劃地儲備土地，維持現(xiàn)金流的平衡

避免盲目拿地，冒進(jìn)經(jīng)營。拿地之前調(diào)查相關(guān)市場狀況，了解拿地政策、國家調(diào)控政策，分析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，要做到審時(shí)度勢，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的前景，結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展的計(jì)劃，作出合理部署。企業(yè)要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必定要結(jié)合市場需求及資本供給，合理規(guī)劃，制訂出一套真正適合企業(yè)未來長期發(fā)展的計(jì)劃。拿地必須回歸自身項(xiàng)目發(fā)展需求，作出合理儲備。

土地儲備后，應(yīng)明確相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。企業(yè)拿地需要大量資金，在拿地之前必須分析企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況，有無承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免因拿地帶給企業(yè)巨大的經(jīng)營壓力。分析如何平衡土地儲備計(jì)劃與現(xiàn)金流量之間的關(guān)聯(lián)，在企業(yè)現(xiàn)金流入較大的時(shí)候進(jìn)行土地儲備，避免出現(xiàn)資金不足，現(xiàn)金流脫節(jié)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)。

（二）縮短項(xiàng)目周期，加快現(xiàn)金回收

房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以減少發(fā)展的資金需求，而且可以加快資金回籠的速度。房地產(chǎn)市場逐步從賣方過渡到買方，加上企業(yè)的融資壓力，現(xiàn)金流受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場發(fā)展情況作出應(yīng)對策略，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營方法，改善營銷策略，確?，F(xiàn)金流平衡、暢通。簡而言之，適當(dāng)把控發(fā)展規(guī)模，控制項(xiàng)目數(shù)量，有效縮短開發(fā)周期。這不僅可以減少發(fā)展的資金需求，而且可以加快資金回籠的速度。

（三）拓展融資渠道

增強(qiáng)開發(fā)商的融資能力，也是開發(fā)商應(yīng)該苦練的內(nèi)功。在貨幣緊縮的條件下，開發(fā)商必須拓寬融資渠道，以增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，無論如何要把握主動權(quán)。融資方式有很多，上市房地產(chǎn)公司可以出售股票，發(fā)行公司債券和其他融資方式。非上市企業(yè)可以通過民間借貸、信托、私募或聯(lián)合開發(fā)等方式籌集資金，解決資金問題。

當(dāng)前，為確保企業(yè)資金鏈的安全，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，各種金融機(jī)構(gòu)包括投資者，對房產(chǎn)企業(yè)的要求非常高，他們對優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)給予高度關(guān)注。這些企業(yè)具有敏銳的商業(yè)洞察力及卓越的經(jīng)營管理模式，有足夠的償付能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使其得以穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)始終需要從自身實(shí)際情況出發(fā)，合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展規(guī)模，尋找適合企業(yè)的融資渠道，平衡現(xiàn)金流量，確保企業(yè)資金鏈的安全，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為華董<中國>有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 馬書麗.探討房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（7）：216-217.

[2] 張永岳.房地產(chǎn)企業(yè)之“四戰(zhàn)”[J].中國房地產(chǎn)，2009（1）：15-16.

[3] 王卉.我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（12）：186-187.

[4] 張小平.房地產(chǎn)悲喜30年[J].英才，2009（3）：114-117.