李君成　邱斐　李彤皓

摘 要：社會(huì)的發(fā)展離不開創(chuàng)新與改革，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也是如此。目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的競爭日益激烈化，而且社會(huì)發(fā)展速度較快，在此背景下，為了更好地順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，并更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，推動(dòng)本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)就要加強(qiáng)改革與創(chuàng)新，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀，采取一系列的革新措施，進(jìn)而完善行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，謀求良好的發(fā)展。本文分析了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，然后提出針對性的發(fā)展對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)? 創(chuàng)新? 競爭? 發(fā)展現(xiàn)狀? 對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）04（b）--02

伴隨我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也取得巨大進(jìn)步，而且房地產(chǎn)的市場更加完善，分工更加細(xì)，于是會(huì)對專業(yè)化的服務(wù)以及信息提出更大地需求及更高的要求。在此狀況下，會(huì)使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨著更多地發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展空間。然而，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步相對較晚，因此，在實(shí)際發(fā)展中還會(huì)存在許多的問題。為了可以更好地推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，就必須深入分析發(fā)展現(xiàn)狀，找到其中存在的問題，并且采取針對性應(yīng)對措施，在此基礎(chǔ)上才能更好地推動(dòng)本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

自從20世紀(jì)80年代起，我國開始發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。因?yàn)槭艿轿覈緡榈闹萍s，造成此行業(yè)的主導(dǎo)者始終是政府部門，因此有著很強(qiáng)的行政色彩。目前，伴隨我國社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營等一系列的活動(dòng)實(shí)現(xiàn)了和資本市場的有機(jī)融合，于是也開始大規(guī)模地開展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，能夠選擇的服務(wù)模式以及服務(wù)對象也發(fā)生許多變化。行業(yè)的不斷發(fā)展會(huì)對專業(yè)人才提出更高地要求，并且對人才的需求量也不斷增多。為了謀求更好地發(fā)展，我國積極地學(xué)習(xí)與參考國外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確提出本行業(yè)的從業(yè)人員要具有上崗資格證。除此以外，也制定了健全的職業(yè)資格制度，而且也開始積極地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)資格考試制度[1]。經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國共有5500多家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，相關(guān)的從業(yè)人員數(shù)量超過20多萬，已經(jīng)取得估價(jià)師資格證的數(shù)量為6.3萬。此行業(yè)的飛速發(fā)展有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的發(fā)展，推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，而且也對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理活動(dòng)產(chǎn)生很大影響。在此行業(yè)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了許多的問題。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

2.1 缺乏健全的相關(guān)法律法規(guī)

因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，目前的發(fā)展還不夠成熟，仍舊在持續(xù)地摸索與研究，因此就會(huì)存在許多問題?，F(xiàn)有的行業(yè)法律法規(guī)不夠健全，缺乏健全的行為規(guī)范以及職業(yè)規(guī)范等，行業(yè)缺乏較強(qiáng)的自律性，盡管會(huì)發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)違紀(jì)行為，然而也沒有能夠進(jìn)行約束、有針對性的法律法規(guī)。因?yàn)槿狈τ辛Φ姆杀Ｕ?，因此許多房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)際工作中就無章可循、無法可依，無法有效地發(fā)揮自身的能動(dòng)性，最終給出的估價(jià)結(jié)果也難以獲得廣大人民群眾的大力認(rèn)可。除此以外，機(jī)構(gòu)開展的一系列活動(dòng)也缺乏嚴(yán)格、有效地監(jiān)督與管理。

2.2 行政部門存在越位管理現(xiàn)象

通過對當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析可知，在房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行注冊的大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)都是隸屬于行政部門的，在實(shí)現(xiàn)脫鉤改制以后逐步融入市場。在此期間，大多數(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)師與機(jī)構(gòu)，也都依靠自身的不懈努力與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得了良好的口碑，樹立了良好的社會(huì)形象。然而，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)更多的是依靠與原管理部門存在的關(guān)系。另外，也會(huì)兼職開展中介性估價(jià)以及事業(yè)性估價(jià)的相關(guān)工作，這是和脫鉤改制的目標(biāo)相違背的[2]。部分行政部門為了能夠使得隸屬的估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得更多利益，于是就會(huì)采用默許或者是口頭等方式，從行政方面對其職業(yè)活動(dòng)給予干預(yù)。如此一來，就存在著行政越權(quán)的現(xiàn)象，這與行業(yè)的發(fā)展形勢與基本規(guī)則相違背，是不合規(guī)、不合法的，會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂市場秩序。

2.3 職業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提升

對于房地產(chǎn)估價(jià)工作而言，其有著較強(qiáng)的專業(yè)性，而且在很大程度上取決于估價(jià)師的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)以及誠信度。對于一位優(yōu)秀的合格的估價(jià)師而言，其要全面地了解本專業(yè)的相關(guān)知識與技能，還要了解其他各相關(guān)專業(yè)的知識，例如工程管理、建筑、財(cái)務(wù)以及經(jīng)濟(jì)等。此外，其還要有著豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)與較強(qiáng)的職業(yè)能力，要有著高尚的職業(yè)操守，要樹立良好的職業(yè)道德。在實(shí)際工作中能夠做到公平公正、做到遵紀(jì)守法。然而到目前為止，我國在房地產(chǎn)估價(jià)人才培養(yǎng)方面還存在一定的不足，缺乏人才準(zhǔn)入培養(yǎng)的相關(guān)機(jī)制，另外在此方面也缺乏相關(guān)的完善的法律法規(guī)，于是也就無法有效地約束從業(yè)人員的行為，無法對其展開公平公正、準(zhǔn)確全面的考核。由于存在著約束性不強(qiáng)、管理程度不高的狀況，而且從業(yè)人員面臨著非常激烈化的市場競爭，于是就會(huì)造成部分人員存在著較弱的職業(yè)道德理念。在實(shí)際工作中，沒有嚴(yán)格要求自我，個(gè)人的專業(yè)素養(yǎng)不高，而且誠信度較低。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的策略

3.1 制定健全的法律法規(guī)

為了可以推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的良好發(fā)展，就必須要建立相關(guān)的法律法規(guī)，在此基礎(chǔ)上才可以使本行業(yè)在發(fā)展過程中做到有據(jù)可依、有法可依，才可以公平公正、合法合規(guī)地完成估價(jià)工作。在建立完善的法律法規(guī)后，要加強(qiáng)對這些法律法規(guī)的全面貫徹與落實(shí)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要嚴(yán)格根據(jù)法律的規(guī)定實(shí)現(xiàn)對行業(yè)的創(chuàng)新與改革，提升工作的規(guī)范性與合法性。要充分注重估價(jià)師的職業(yè)道德素養(yǎng)，而且要嚴(yán)格監(jiān)督與管理各種違法違規(guī)違紀(jì)行為，一旦發(fā)生相關(guān)行為必須要進(jìn)行嚴(yán)厲的查處，使得違規(guī)者以及失信人都能夠獲得嚴(yán)厲的教訓(xùn)[3]。在此基礎(chǔ)上，可以樹立典型，也可以使得房地產(chǎn)估價(jià)市場更加規(guī)范、更加嚴(yán)謹(jǐn)，促進(jìn)本行業(yè)的良好發(fā)展。

3.2 強(qiáng)化行業(yè)自律組織建設(shè)

為了能夠促進(jìn)行業(yè)的良好發(fā)展，必須要充分重視行業(yè)組織的監(jiān)管。當(dāng)前，通過對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，其自律組織主要由房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師構(gòu)建而成的社會(huì)團(tuán)體，即為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，簡稱為中房學(xué)。此團(tuán)體采用自我管理與自我控制的模式。對于行業(yè)協(xié)會(huì)而言，其要對會(huì)員的合法權(quán)益進(jìn)行全面維護(hù)，另外也要嚴(yán)厲地查處對行業(yè)的整體利益產(chǎn)生不良影響的會(huì)員，要對所有會(huì)員的內(nèi)心想法與建議進(jìn)行反映。協(xié)會(huì)要及時(shí)調(diào)節(jié)事務(wù)所內(nèi)、外部存在的矛盾與糾紛，要加強(qiáng)自律管理，使得行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境得到全面的凈化。中房學(xué)有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度的發(fā)展與完善，其職能主要發(fā)揮在服務(wù)、溝通以及調(diào)節(jié)等諸多方面，然而監(jiān)管職能發(fā)揮的還不夠良好。在今后的發(fā)展中，要積極地發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的監(jiān)督與管理職能，要對估價(jià)師以及機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督與管理，要及時(shí)地發(fā)現(xiàn)各種違規(guī)違法行為，并且進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處。除此以外，行業(yè)協(xié)會(huì)也要發(fā)揮重要的信用服務(wù)職能，要制定科學(xué)完善的誠信制度，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理，提供優(yōu)質(zhì)的信用服務(wù)，更好地促進(jìn)本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)專業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)

伴隨房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅猛發(fā)展，估價(jià)人員面臨的要求也日益提升。雖然此行業(yè)在快速發(fā)展，但還存在著后續(xù)儲備力量不充足的問題。因此，要引導(dǎo)現(xiàn)有的估價(jià)師進(jìn)行不斷學(xué)習(xí)、不斷探究、不斷提升個(gè)人的專業(yè)素養(yǎng)與綜合能力，不斷提升其責(zé)任意識，提高其職業(yè)道德。在此狀況下才可以更好地面臨日益嚴(yán)峻的市場競爭，更好地完成估價(jià)工作。要充分重視對評價(jià)人才的培養(yǎng)。首先，要全面貫徹落實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試制度，嚴(yán)格把好人才選拔關(guān)，嚴(yán)格監(jiān)督與控制這些人才的選拔過程，要確保人員在通過估價(jià)師資格考試以后才可以上崗就業(yè)。其次，組織房地產(chǎn)估價(jià)師積極地學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，例如《經(jīng)濟(jì)法》以及《合同法》等，另外還要學(xué)習(xí)《刑法》等[4]，從而使其樹立較強(qiáng)的法律意識，了解相關(guān)的法律常識，有效地杜絕違規(guī)違法行為的發(fā)生。

3.4 拓展新興估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域

自從落實(shí)脫制改革以來，經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)評價(jià)機(jī)構(gòu)也取得了巨大的進(jìn)步，并且逐步形成了競爭相對較為自由的市場氛圍。為了可以謀求更好的生存以及發(fā)展，機(jī)構(gòu)就必須及時(shí)、準(zhǔn)確地把握社會(huì)發(fā)展形勢與市場生存法，在此基礎(chǔ)上尋找科學(xué)、有效的發(fā)展途徑。然而，通過相關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國大部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展的業(yè)務(wù)都相對非常單一，這就會(huì)制約機(jī)構(gòu)的發(fā)展。所以，就要大力鼓勵(lì)并且引導(dǎo)實(shí)力較為雄厚的估價(jià)機(jī)構(gòu)，使其能夠積極地開展更多新興的估價(jià)業(yè)務(wù)。我國的評價(jià)機(jī)構(gòu)要積極地學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)對業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新以及改革。比如，要積極地開展房地產(chǎn)估價(jià)咨詢業(yè)務(wù)，其中較為常見的業(yè)務(wù)之一即為可行性研究[5]。另外，也要積極地開展資本市場分析、市場研究以及開發(fā)投資咨詢等。要全面地拓展業(yè)務(wù)的領(lǐng)域，研發(fā)出更多新的業(yè)務(wù)品種，介入到更多的服務(wù)市場中，從而使得投資機(jī)構(gòu)以及發(fā)展商能夠獲得更加優(yōu)質(zhì)、綜合性的服務(wù)。不僅如此，還要結(jié)合估價(jià)人員的實(shí)際狀況，有效地發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，深入挖掘市場業(yè)務(wù)的潛能，實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，伴隨房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展，估價(jià)范圍也得到極大的拓展，行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展前景。為了可以更好地順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，那么就要采取有效的措施，充分發(fā)揮信息技術(shù)的作用，不斷提高行業(yè)的信息化發(fā)展水平、規(guī)范化水平，更好地增強(qiáng)行業(yè)的影響力，推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長。

參考文獻(xiàn)

黃潔.試論房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問題及對策[J].時(shí)代金融，2017（3）.

周志平.關(guān)于現(xiàn)階段做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的探究[J].四川水泥，2017（3）.

陳民海.淺談房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)行業(yè)應(yīng)用發(fā)展[J].四川水泥，2019（4）.

王勝斌.新形勢下房地產(chǎn)估價(jià)制度改革探討[J].中國房地產(chǎn)，2017（10）.

謝玉娟.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)價(jià)值估價(jià)[J].今日財(cái)富（中國知識產(chǎn)權(quán)），2018（4）.

作者簡介：李君成（1983-），男，漢族，湖北荊門人，經(jīng)濟(jì)師，本科，主要從事房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的研究。