程琛

【摘要】此次研究主要是探討分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段，希望可以為工程造價(jià)成本控制提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;成本控制;關(guān)鍵階段

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本，必須落實(shí)到前期投資決策環(huán)節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工建設(shè)環(huán)節(jié)，所以開發(fā)項(xiàng)目成本控制具備全過程性和全員性特點(diǎn)。盡管項(xiàng)目不同階段的成本控制特點(diǎn)不同，但是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段在于設(shè)計(jì)階段和施工階段，通過控制以上兩個(gè)階段的成本造價(jià)，可以維護(hù)整體工程效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制現(xiàn)狀

1.1缺乏規(guī)范化管理手段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，如果不注重成本控制，將無法有效監(jiān)督和管理項(xiàng)目施工過程。部分開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)拆分工程，將工程進(jìn)行分包和轉(zhuǎn)包，采用此種方式可以實(shí)現(xiàn)成本控制效果。開發(fā)商采用拆分工程措施，盡管可以維護(hù)工程建設(shè)初期效益，然而卻會(huì)影響項(xiàng)目建設(shè)后期，工程各參與方會(huì)產(chǎn)生利益糾紛，相應(yīng)加大工程管理難度。

1.2招標(biāo)文件制定不完善

部分開發(fā)商在招標(biāo)活動(dòng)中，沒有制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目后期監(jiān)管不到位，合同條款存在較多漏洞，無法有效控制建筑工程成本。部分施工企業(yè)只關(guān)注到自身利益，不具備合作意識，從而導(dǎo)致管理混亂與工期延期問題嚴(yán)重，成本控制效果不佳。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段與管理措施

2.1投資決策階段的成本控制

第一，制定合理的投資估算。在工程投資決策階段，必須注重投資估算工作，該項(xiàng)工作屬于項(xiàng)目建議書與可行性報(bào)告的重要內(nèi)容。投資估算獲得審批后，可以將其作為工程造價(jià)的限額目標(biāo)，對整個(gè)施工活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)。投資估算會(huì)直接影響工程項(xiàng)目的投資成功率，所以必須全面考慮到投資估算的合理性，維護(hù)投資估算的準(zhǔn)確性與完整性。

第二，結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)，合理選擇開發(fā)方案。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，前期階段必須合理選擇方案，確保開發(fā)方案的合理性。采用經(jīng)濟(jì)對比分析法，篩選出具備可行性且收益率比較高的開發(fā)方案。在方案比選過程中，必須注重不同方案的可比性，按照費(fèi)用與效益一致性原則，聯(lián)合項(xiàng)目實(shí)況，將經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

第三，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)與資金成本可知，該行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對于資金的需求比較大。國家宏觀政策調(diào)整與市場波動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目收益。所以在投資決策階段，開發(fā)企業(yè)必須深入分析項(xiàng)目投資效益的影響因素，預(yù)測項(xiàng)目影響程度。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，明確投資收益水平，同時(shí)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)控制方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

第一，合理選擇設(shè)計(jì)單位。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用中，設(shè)計(jì)費(fèi)用支出占比約3%，然而對于工程造價(jià)的影響高達(dá)75%。若設(shè)計(jì)方案合理，可以明顯降低工程造價(jià)成本。然而多數(shù)工程設(shè)計(jì)人員比較注重技術(shù)指標(biāo)，不注重經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，相應(yīng)導(dǎo)致技術(shù)設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)。由于項(xiàng)目投資受到設(shè)計(jì)方案影響，容易產(chǎn)生高額的投資浪費(fèi)。

第二，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目施工期間，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書與投資估算控制初步設(shè)計(jì)，避免投資額度大于投資估算額，該過程就被稱為限額設(shè)計(jì)。對于開發(fā)企業(yè)來說，在整體設(shè)計(jì)之前必須進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，明確工程限額標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)控制設(shè)計(jì)規(guī)模。此外，注重工程限額的分解分析，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格圍繞限額要求控制。然而工程設(shè)計(jì)存在精度與深度不足問題，相應(yīng)加大工程成本，還會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更問題，增加項(xiàng)目成本控制風(fēng)險(xiǎn)。為了確保項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少工程成本，必須明確設(shè)計(jì)限額。

第三，優(yōu)化設(shè)計(jì)價(jià)值工程。價(jià)值工程主要是分析產(chǎn)品功能與成本關(guān)系的依據(jù)，通過最低產(chǎn)品成本實(shí)現(xiàn)各類功能，屬于重要管理措施。價(jià)值工程特點(diǎn)在于考慮使用人員的功能需求，分析優(yōu)化研究對象的功能，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本與功能統(tǒng)一。在實(shí)現(xiàn)功能要求的同時(shí)，確保設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性，全面降低工程成本。采用價(jià)值工程原理，可以對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)決策與優(yōu)化設(shè)計(jì)，確保技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)性，維護(hù)整體設(shè)計(jì)方案的合理性。

第四，將監(jiān)理機(jī)制融入到前期設(shè)計(jì)階段。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始之前，必須開展設(shè)計(jì)監(jiān)理控制，全面發(fā)揮出設(shè)計(jì)監(jiān)管與地質(zhì)勘探作用。水文地質(zhì)資料質(zhì)量會(huì)對工程設(shè)計(jì)質(zhì)量造成直接影響，進(jìn)一步對工程造價(jià)造成影響。在勘察設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出監(jiān)理工程師的作用，確保設(shè)計(jì)成果與勘察結(jié)果的可控性，使設(shè)計(jì)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交設(shè)計(jì)成果，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的技術(shù)服務(wù)。

第五，實(shí)行合同獎(jiǎng)罰制度。現(xiàn)階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)算主要包括建筑面積計(jì)價(jià)法和投資規(guī)模計(jì)價(jià)法，不管采用哪種計(jì)費(fèi)方法，設(shè)計(jì)單位都無需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。正是如此，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)工作中不具備經(jīng)濟(jì)觀念，頻繁出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更問題。項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用主要是按照投資額的百分比計(jì)算，所以設(shè)計(jì)造價(jià)越高，收費(fèi)效益就越高。因此，施工企業(yè)無法通過計(jì)費(fèi)方式調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的主動(dòng)性，設(shè)計(jì)人員只關(guān)注技術(shù)工藝指標(biāo)，沒有認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)效益對工程造價(jià)的影響，相應(yīng)加大造價(jià)管理難度。

2.3施工階段的成本控制

第一，強(qiáng)化合同管理力度。成本控制人員應(yīng)當(dāng)具備合同法律意識，深入了解合同條款內(nèi)容，以此提升合同的嚴(yán)密性。在履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)程序?qū)贤兏鼉?nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，建立合同履行的跟蹤檢查機(jī)制，全面提升合同履行率。

第二，注重控制設(shè)計(jì)變更。成本管理人員應(yīng)當(dāng)避免設(shè)計(jì)變更問題，防止擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)內(nèi)容。針對已經(jīng)產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更，必須做好審核管理，準(zhǔn)確計(jì)算設(shè)計(jì)變更所產(chǎn)生的費(fèi)用，比選最佳方案。

第三，注重施工現(xiàn)場簽證管理。首先，建立完整的工程簽證流程，不斷完善審核制度。現(xiàn)場簽證必須經(jīng)由施工企業(yè)、監(jiān)理工程師、建設(shè)單位審批簽字后才可以生效。其次，按照工程實(shí)際情況，明確簽證內(nèi)容。強(qiáng)化管理人員的職業(yè)道德與經(jīng)濟(jì)觀念，使其能夠全面監(jiān)督工程質(zhì)量與安全，認(rèn)識到工程投資節(jié)約的重要性。此外，準(zhǔn)確把控簽證范圍，通過各項(xiàng)有效措施，使工程管理人員了解招投標(biāo)文件內(nèi)容和合同文件要求，了解工程承包范圍，避免導(dǎo)致簽證內(nèi)容不合理。

第四，控制設(shè)備材料質(zhì)量與價(jià)格。在工程造價(jià)控制管理中，必須確保材料價(jià)格的合理性。材料費(fèi)用在工程造價(jià)中占據(jù)較大比重，約為總建安造價(jià)的65%，會(huì)對整體工程造價(jià)造成極大影響。為了確保設(shè)備材料價(jià)格的控制效果，不僅要維護(hù)設(shè)備材料性能質(zhì)量，還需要完善設(shè)備材料的價(jià)格與質(zhì)量認(rèn)證制度。

結(jié)語：

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須注重成本管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)注重造價(jià)管理，在工程建設(shè)的不同階段對投資成本與支出成本進(jìn)行控制，深入分析工程建設(shè)周期內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)容，以此提升工程成本控制效果。

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