元若檀

摘要：在內(nèi)部宏觀政治控制的影響下，國際經(jīng)濟(jì)變化的影響，緊縮的金融政策以及金融風(fēng)險的隱性風(fēng)險已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展必須解決的現(xiàn)實問題。建立適當(dāng)?shù)呢攧?wù)預(yù)警系統(tǒng)對維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性很重要。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的構(gòu)建進(jìn)行探究，基于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀和影響因素的了解，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，確定體系的指標(biāo)和架構(gòu)，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系提出保障措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;財務(wù)預(yù)警

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

眾所周知，房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，其發(fā)展直接影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會發(fā)展，財務(wù)狀況的好壞，影響企業(yè)的生存和發(fā)展，為行業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系房地產(chǎn)，了解房地產(chǎn)市場財務(wù)風(fēng)險情況。利用財務(wù)杠桿調(diào)整財務(wù)狀況可以預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，有效控制財務(wù)預(yù)警機(jī)制，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時，風(fēng)險無處不在。房地產(chǎn)金融風(fēng)險已成為關(guān)注的焦點(diǎn)。一般而言，風(fēng)險是事件的預(yù)期結(jié)果在特定時期內(nèi)偏離實際結(jié)果的概率。風(fēng)險是可能的錯誤，可能是事件的損失。在房地產(chǎn)領(lǐng)域總是受到各種風(fēng)險的威脅，例如創(chuàng)業(yè)風(fēng)險，資本市場風(fēng)險和金融風(fēng)險。考慮適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險內(nèi)容，可以了解實際情況，減少房地產(chǎn)財務(wù)損失的可能性。做好財務(wù)風(fēng)險管理工作，有效的風(fēng)險識別、風(fēng)險控制和風(fēng)險評估。公司財務(wù)風(fēng)險的形成是定期風(fēng)險警告系統(tǒng)的逐步發(fā)展，該系統(tǒng)可以為公司提供有關(guān)財務(wù)風(fēng)險的信息，幫助公司消除財務(wù)風(fēng)險并最終提高其競爭力。其次，商業(yè)風(fēng)險防范系統(tǒng)可以保護(hù)投資者。公司投資者在進(jìn)行投資和決策之前，需要對投資項目的風(fēng)險和公司收益有完整的了解，預(yù)警系統(tǒng)不僅可以為投資者提供全面，詳細(xì)的風(fēng)險數(shù)據(jù)，以幫助他們做出決策，還可以減少投資者的損失，加強(qiáng)對投資者利益的保護(hù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警構(gòu)建的必要性

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)市場的投資和競爭風(fēng)險也在日益增加。因此，我國政府必須采取各種稅收，財政和財政措施來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)。政府財務(wù)政策和宏觀調(diào)控措施的每一次變化都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來直接影響，只有建立有效的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，才能有效地預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)的政策趨勢并為企業(yè)發(fā)展提供明確的指導(dǎo)方針。

（2）有必要改善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)公司在對傳統(tǒng)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系中的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，仍沿用傳統(tǒng)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，在傳統(tǒng)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系中，財務(wù)數(shù)據(jù)的收集和存放存在很多問題，數(shù)據(jù)不完整，計算錯誤。大型企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，以及許多企業(yè)對金融危機(jī)的關(guān)注不足，以及預(yù)警領(lǐng)域的金融研究缺乏，也影響了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的建立。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險影響因素

（一）自身經(jīng)營特點(diǎn)

從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點(diǎn)是開發(fā)過程復(fù)雜，周期長，部門和關(guān)系眾多。從土地收購、市場研究、投資決策、建筑和建設(shè)，到促銷、物業(yè)管理和其他開發(fā)過程，它包括許多合作單位，并接管計劃、土地、建筑和環(huán)境保護(hù)等多個政府部門的監(jiān)督環(huán)境，從而使開發(fā)人員控制開發(fā)項目的進(jìn)度，質(zhì)量和營銷變得越來越困難。如果特定鏈接存在問題，這將導(dǎo)致項目周期的持續(xù)時間增加，運(yùn)營成本增加，收入顯著減少甚至造成損失。

（二）資金結(jié)構(gòu)

這主要是指企業(yè)所有資金來源中自有資金與借入資金的比率。開發(fā)公司的資金包括自有資金、預(yù)售資金、銀行貸款和經(jīng)營債務(wù)。在這些資金中，自有資金通常只占一小部分，債務(wù)資金通常只占公司融資來源總額的70%，甚至達(dá)到90%。一旦公司無法控制各種風(fēng)險，則無法支付本金和利息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常高。

（三）財務(wù)管理水平

中國房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國有資本控制或由國有企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，國有企業(yè)反映出效率低、管理不善、內(nèi)部激勵和約束不足等缺陷。在企業(yè)與內(nèi)部部門之間，以及在企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理、使用、收益分配等方面，出現(xiàn)權(quán)力和職責(zé)不明確、管理混亂的現(xiàn)象，導(dǎo)致資金的使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)預(yù)警體系指標(biāo)的確立

預(yù)警指標(biāo)的選擇是財務(wù)預(yù)警的關(guān)鍵要素。指標(biāo)的選擇從影響房地產(chǎn)公司財務(wù)活動的各種因素開始，分析每種因素的具體內(nèi)容，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對選擇的指標(biāo)進(jìn)行分類。在選擇指標(biāo)時，有必要盡可能考慮其覆蓋面的廣度，同時還要考慮對定性指標(biāo)的定量評估，以提高金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的效率。本文詳細(xì)討論了在以往的國內(nèi)外研究中對最終預(yù)測模型做出重大貢獻(xiàn)的預(yù)測變量，并提到了在實證研究中廣泛使用的金融和貨幣變量。根據(jù)中國的實際情況，我們最初確定了24個預(yù)測變量，這24個預(yù)測變量主要從四個方面反映了房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況：償債能力、經(jīng)營能力、盈利能力和發(fā)展能力。具體指標(biāo)如圖1所示。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的架構(gòu)

1財務(wù)信息收集機(jī)制

對與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險因素的分析，無論是否有購買限制、貸款限制政策或土地計劃信息等，都會導(dǎo)致這樣一個事實，即在房地產(chǎn)市場中產(chǎn)生金融風(fēng)險的大多數(shù)因素都是基于外部信息。一個好的財務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)應(yīng)該建立在對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析的基礎(chǔ)上。這些材料包括內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)和有關(guān)房地產(chǎn)公司的外部信息（例如政府政策、有關(guān)競爭對手的相關(guān)信息等）、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的信息和其他相關(guān)數(shù)據(jù)，并且形成數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

2財務(wù)風(fēng)險提示機(jī)制

房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)中的風(fēng)險提示功能是非常必要和重要的，它主要基于收集信息的分析和處理來提醒與房地產(chǎn)相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險。一方面，該功能旨在對系統(tǒng)收集的信息進(jìn)行分類，并根據(jù)各種標(biāo)準(zhǔn)分類對信息進(jìn)行分類，另一方面，它對分類后的信息進(jìn)行初步分析并提示可能的風(fēng)險給利益相關(guān)者、企業(yè)管理者，可以幫助他們及時認(rèn)識到公司可能面臨的風(fēng)險。

3財務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在對金融危機(jī)的分析變得清晰之后，有必要立即制定適當(dāng)?shù)念A(yù)防和變革措施以減少危機(jī)造成的損失。財務(wù)危機(jī)管理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施，補(bǔ)救措施和改進(jìn)計劃。其中，應(yīng)急措施主要是為了克服金融危機(jī)，應(yīng)采取什么方法避免和控制情況，使情況進(jìn)一步惡化，主要是如何采取有效措施在一定范圍內(nèi)盡量減少損失和控制損失，如何改善計劃。業(yè)務(wù)管理關(guān)系可以防止并避免此類金融危機(jī)的再次發(fā)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系保障措施

1加強(qiáng)組織保障，細(xì)化系統(tǒng)建設(shè)需求

建立房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系是一項系統(tǒng)工程，必要的信息是多樣且復(fù)雜的。在建立財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)的過程中，首先，需要創(chuàng)建一個用于開發(fā)系統(tǒng)的管理組織，創(chuàng)建一組開發(fā)人員，并確定管理組織和開發(fā)組的相應(yīng)職能位置。同時，明確每個崗位的具體職責(zé)，履行職責(zé)，有序開展工作。第二是改善系統(tǒng)開發(fā)需求，要求市場人員、建筑人員、財務(wù)人員、早期項目人員和其他參與房地產(chǎn)開發(fā)周期的人員，并找出可能與財務(wù)風(fēng)險和系統(tǒng)開發(fā)需求相關(guān)的因素清單，將其內(nèi)置于財務(wù)風(fēng)險系統(tǒng)，減少后期系統(tǒng)拓展工作量。

2應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)采集與分析

大數(shù)據(jù)技術(shù)是國內(nèi)外重要的信息技術(shù)，對數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用具有非常積極的作用，還為房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險系統(tǒng)的建設(shè)提供了技術(shù)保障。首先，基于對影響因素和系統(tǒng)要求的研究，將需要輸入到金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)源用于搜索數(shù)據(jù)源并為大數(shù)據(jù)分析提供信息源。其次，對收到的大數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分類和分析，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，提取有效的可訪問信息，完善金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)中的風(fēng)險通報功能。

3建立系統(tǒng)評價機(jī)制，不斷完善系統(tǒng)功能

在房地產(chǎn)行業(yè)引入金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)時，有必要建立一種評估和改善機(jī)制，以使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境。首先，定期評估和評估金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的所有功能，從房地產(chǎn)公司發(fā)展的有效性角度分析其重要性，并找出存在的漏洞和不足。其次，在對金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題，建立糾正和改善措施，并在有限的時間內(nèi)進(jìn)行糾正，從而使房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮實際作用，幫助公司應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險并實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中會遇到很多可能導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)的問題，特別是在中國目前的金融體系不健全，房地產(chǎn)法律法規(guī)不完善的情況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)始終在危機(jī)中保持警惕。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)在工作中的任何時候?qū)ζ湄攧?wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的跡象，則采用各種定量和定性分析的方法對公司的財務(wù)狀況進(jìn)行全面檢查，以發(fā)現(xiàn)其處于惡化趨勢的項目和原因，及時調(diào)整財務(wù)活動，有效預(yù)防和抑制不利情況的發(fā)展，最大限度地減少企業(yè)的財務(wù)危機(jī)，以確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進(jìn)行。同時，建立和完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)不僅是行業(yè)或部門的任務(wù)和責(zé)任，還需要政府部門的政治支持，社會各界的合作與實施，才能夠發(fā)揮其對企業(yè)財務(wù)危機(jī)的預(yù)警提示作用，有效防止防范財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。因此，為了建立一套完整有效的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，應(yīng)始終注意公共政策改革，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的形勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，擴(kuò)大社會控制范圍，加強(qiáng)公司內(nèi)部控制制度和企業(yè)管理水平。

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