蘇雪峰 李維玉 紀莉莉 于軍峰

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的騰飛，人民生活水平不斷提高，對物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高，在此趨勢下，物業(yè)企業(yè)如雨后春筍般地出現(xiàn)和發(fā)展壯大起來。物業(yè)公司的財務(wù)管理規(guī)模雖小但業(yè)務(wù)龐雜且工作量大，在實際財務(wù)管理過程中存在著較多的問題，給企業(yè)帶來了困擾。以往的財務(wù)管理經(jīng)驗往往是重核算輕管理、重財務(wù)權(quán)利輕制度建設(shè)。因此，物業(yè)企業(yè)亟須構(gòu)建一套科學(xué)現(xiàn)代的財務(wù)管理模式來代替已經(jīng)過時落后的理財模式。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);財務(wù)管理模式;制度建設(shè)

中圖分類號：F253.7? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）12-0127-02

眾所周知，我國物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，企業(yè)的組織形態(tài)主要以個人獨資或合伙經(jīng)營為主、企業(yè)的實控人有時既是所有者同時又是經(jīng)營管理者，很多物業(yè)企業(yè)沒有設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，企業(yè)的諸多決策，包括大大小小的財務(wù)問題都是由一兩個股東主觀決定，財務(wù)規(guī)章制度粗獷不健全，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理存在若干問題。

一、我國物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.財務(wù)組織架構(gòu)過于簡單。物業(yè)企業(yè)由于規(guī)模小、資產(chǎn)少、業(yè)務(wù)單一、經(jīng)營管理相對簡單，其組織架構(gòu)多是一種以職能為核心、垂直縱向管理、逐級責(zé)任制的結(jié)構(gòu)形式。物業(yè)企業(yè)負責(zé)人為了確保對財務(wù)的嚴格控制，對財務(wù)組織層級進行了簡化，聘用的財務(wù)從業(yè)人員也較少，整體財務(wù)組織結(jié)構(gòu)具有“重會計核算，輕財務(wù)管理”的傾向。

2.企業(yè)的財務(wù)行為有隨意性傾向。財務(wù)管理的規(guī)范化要求企業(yè)必須依靠制度和程序來指引財務(wù)人員的行為，但因為物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容較為單一，財務(wù)上往往未形成完整且規(guī)范的程序，導(dǎo)致相關(guān)人員缺乏明確固定的程序可循。同時，家族性的經(jīng)營導(dǎo)致企業(yè)受裙帶關(guān)系甚至感情因素干擾，往往只追求短期利益的最大化，對企業(yè)的財務(wù)關(guān)系及財務(wù)活動缺乏重視，導(dǎo)致大、小財務(wù)決策全憑個別管理人員主觀臆斷，財務(wù)行為呈現(xiàn)出比較嚴重的隨意性。

3.企業(yè)財務(wù)管理制度空泛化。物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍偏小，且以家族性的經(jīng)營模式居多，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式為典型的直線式。這種高度集權(quán)的管理模式導(dǎo)致其制定的財務(wù)管理制度比較簡單籠統(tǒng)，具體表現(xiàn)為：財務(wù)制度形式化、財務(wù)管理集權(quán)化、財務(wù)監(jiān)督機制空心化。企業(yè)所有者往往直接對生產(chǎn)經(jīng)營承擔(dān)全部責(zé)任，在具體經(jīng)營中，物業(yè)項目管理、資金籌措、成本預(yù)算及日常的財務(wù)收支都由企業(yè)負責(zé)人親自審批，財務(wù)管控高度集中，這種權(quán)責(zé)職能混淆，極大地制約了財務(wù)管理職能的發(fā)揮。

4.財務(wù)信息質(zhì)量不高且公開程度較低。由于物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營特點，物業(yè)公司與業(yè)主之間常常呈現(xiàn)出一定的對立性，雙方的利益訴求在許多方面并不一致，這就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)可能對向業(yè)主公開的物業(yè)費收支明細有所“修飾”甚至隱瞞，給企業(yè)的財務(wù)信息造成了某種失真。個別物業(yè)公司面對業(yè)主委員會或全體業(yè)主的監(jiān)督，甚至實施封閉式的財務(wù)信息管理，對外公開披露的信息范圍十分有限，在企業(yè)進行管理決策時，其可利用的價值不高。

二、財務(wù)管理模式的內(nèi)涵

財務(wù)管理模式是指企業(yè)在財務(wù)管理活動及處理財務(wù)關(guān)系中所形成的流程標準及制度規(guī)范。具體來說就是指企業(yè)在資金的籌措、投放、流轉(zhuǎn)及收益分配等財務(wù)活動中所采取的財務(wù)管理理念、制度、方法、手段及所遵循的規(guī)則等管理機制。現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)管理模式主要有兩種框架類型：一類是網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)。特點是集合多個獨立的、職能單一的企業(yè)總部、子公司、分公司、分部，它是一種依靠中心組織，以契約形式關(guān)聯(lián)其他分支機構(gòu)進行采購、生產(chǎn)、服務(wù)、銷售等經(jīng)營活動的結(jié)構(gòu)，一般網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)主要存在于大中型企業(yè)。另一類是職能型組織結(jié)構(gòu)，即直線型模式。在此結(jié)構(gòu)下，權(quán)力集中于企業(yè)頂層，實行等級化的集中控制，企業(yè)實施職能分工，按職能分為若干垂直管理部門，由企業(yè)高管協(xié)調(diào)控制各個職能部門的工作，職能型組織結(jié)構(gòu)主要存在于小型企業(yè)。物業(yè)企業(yè)比較適合職能型組織結(jié)構(gòu)類型，在此框架下，應(yīng)構(gòu)建適合企業(yè)自身的財務(wù)管理模式，包括搭建財務(wù)組織架構(gòu)、明確企業(yè)財務(wù)關(guān)系、規(guī)范財務(wù)管理制度、形成內(nèi)部控制與監(jiān)督、建立企業(yè)財務(wù)預(yù)測與分析機制等。

三、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理模式的構(gòu)建

1.建立物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代財務(wù)管理制度。當(dāng)前，我國物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家相關(guān)管理規(guī)定與自身行業(yè)經(jīng)營特點，建立起完善的現(xiàn)代財務(wù)管理體系，形成自我約束機制。首先，物業(yè)企業(yè)可以將內(nèi)部控制制度作為財務(wù)管理制度的主體，然后再細化為許多具體制度條例，各項具體制度相互關(guān)聯(lián)、相互銜接;其次，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制度的設(shè)計應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)營特點與需求，制定出適合規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)活動與財務(wù)關(guān)系的《財務(wù)管理制度》，同時要提供切實的可操作性;最后以制定好的《財務(wù)管理制度》為基礎(chǔ)，配以相關(guān)聯(lián)的分支管理辦法，如《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》《收費管理辦法》《空置房管理辦法》《庫房物資管理辦法》等，最終形成物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代財務(wù)管理制度體系。完整的財務(wù)管理體系形成后，在日常工作中必須嚴格按制度執(zhí)行，同時按照既定的財務(wù)指標定期對相關(guān)管理者進行考評，考評結(jié)果與其薪酬掛鉤。

2.搭建以物業(yè)管理價值鏈為基礎(chǔ)的財務(wù)組織架構(gòu)?；谖飿I(yè)企業(yè)內(nèi)部價值鏈的資源整合，可構(gòu)建以現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理部門為中心的組織框架。根據(jù)我國物業(yè)企業(yè)自身所處行業(yè)的特點，將其內(nèi)部經(jīng)營管理活動劃分為六個環(huán)節(jié)，即財務(wù)管理環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)、外包服務(wù)環(huán)節(jié)、倉儲保管環(huán)節(jié)、基礎(chǔ)作業(yè)環(huán)節(jié)、客戶服務(wù)環(huán)節(jié)?；谖飿I(yè)管理價值鏈的財務(wù)組織架構(gòu)是以財務(wù)管理環(huán)節(jié)為中心，其他五個環(huán)節(jié)為物業(yè)企業(yè)財務(wù)活動主體的系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)，在企業(yè)內(nèi)部管理活動過程中，財務(wù)部門與其他各部門之間可以及時充分地進行溝通及信息的交換。該架構(gòu)可實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部價值鏈由傳統(tǒng)的流線型升級為覆蓋范圍更廣的網(wǎng)狀型。而前文所述的職能型直線結(jié)構(gòu)又恰好給物業(yè)企業(yè)提供了一個行之有效的價值管理體系和評估體系。由此，上述五個環(huán)節(jié)部門將以財務(wù)管理部門為中心，當(dāng)財務(wù)主管將信息流與資金流詳細分析，并及時將系統(tǒng)分析的結(jié)果反饋給各部門主管后，部門主管會針對自身薄弱環(huán)節(jié)加強管理。同時，設(shè)置專人（財務(wù)部門）協(xié)調(diào)各部門的信息交換，從而使得各部門為實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營理念與經(jīng)營目標充分展開協(xié)作。

3.完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)控機制。服務(wù)型企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的關(guān)鍵在于財務(wù)管理權(quán)責(zé)的設(shè)置。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理權(quán)力大多集中在企業(yè)負責(zé)人手中，企業(yè)的資本籌措、資金營運、員工薪酬制定等都是由少數(shù)高管親自審批，這種權(quán)責(zé)職能高度集中的內(nèi)部控制狀態(tài)，難以形成有效的監(jiān)督機制，限制了財務(wù)管理作用的發(fā)揮。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司治理結(jié)構(gòu)及組織形態(tài)，合理地設(shè)置財務(wù)組織機構(gòu)，科學(xué)地劃分權(quán)限級別，形成與組織機構(gòu)相適應(yīng)的分權(quán)機制，明確各級管理部門的權(quán)限和對應(yīng)的責(zé)任，加強物業(yè)管理營運資金的追蹤與監(jiān)控，形成有效的企業(yè)內(nèi)控機制。

4.構(gòu)建物業(yè)企業(yè)財務(wù)預(yù)測與分析機制。物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營業(yè)務(wù)繁雜，同時受會計崗位設(shè)置、財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平及會計信息質(zhì)量的影響，對資金籌集、物業(yè)費收繳、成本費用支出、維修資金使用等關(guān)鍵要素很少進行預(yù)測，對企業(yè)自身的償債能力、運營能力、獲利能力等也缺乏科學(xué)的分析評價，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)決策頻頻失誤。因此，有必要聘請專業(yè)財務(wù)咨詢機構(gòu)指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理人員，形成財務(wù)預(yù)測小組，制定科學(xué)合理的分析預(yù)測方案，針對物業(yè)管理活動的特點開展項目運營預(yù)測、物業(yè)費收繳率預(yù)測、物業(yè)成本費用預(yù)測、負債及償債能力預(yù)測、應(yīng)收賬款預(yù)測等。這對于控制物業(yè)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，提高會計報表信息質(zhì)量，提升企業(yè)財務(wù)管理水平，具有不可替代的作用。

四、結(jié)語

物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代財務(wù)管理模式的構(gòu)建，是對傳統(tǒng)財務(wù)管理方式的創(chuàng)新與改善。健全的財務(wù)管理制度、合理的財務(wù)組織架構(gòu)、嚴謹?shù)钠髽I(yè)內(nèi)部控制與監(jiān)督、科學(xué)的財務(wù)預(yù)測與分析機制為物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理與持續(xù)發(fā)展保駕護航。物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作需要不斷地創(chuàng)新和完善，以適應(yīng)21世紀我國產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略格局的調(diào)整，為日益發(fā)展不斷升級的與百姓生活息息相關(guān)的服務(wù)行業(yè)增光添彩。

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