韓曉軍

摘要：企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活的血液。投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力，因?yàn)槠髽I(yè)的建立和發(fā)展都離不開投資，企業(yè)的運(yùn)行也離不開投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)社會(huì)福利和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)等方面提高人民生活水平。利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)，投資回收期較長(zhǎng)，且開發(fā)過(guò)程中，存在很多不可控因素，房地產(chǎn)企業(yè)為確保企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要對(duì)投資成本及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控及防范。所以，本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)投資成本管控要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些可行性防范措施，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資管理提供一定價(jià)值參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;投資風(fēng)險(xiǎn);防范措施

1 房地產(chǎn)企業(yè)投資成本費(fèi)用管控要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多，不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的投資與費(fèi)用的構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資與成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施公共配套建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)。

開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

從各項(xiàng)費(fèi)用占比來(lái)說(shuō)，土地費(fèi)用占整個(gè)投資成本30%;前期工程費(fèi)約為5%建安工程費(fèi)約為40%;基礎(chǔ)設(shè)施公共配套建設(shè)費(fèi)約為10%;銷售費(fèi)用約為3%，財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用約為1.5%，不可預(yù)見費(fèi)為5%，稅費(fèi)約為6%。因前期工程費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)為彈性費(fèi)用，成本的高低取決于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)知;基礎(chǔ)設(shè)施公共配套建設(shè)費(fèi)在項(xiàng)目拿地時(shí)已由政府方明確相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)而不能進(jìn)行調(diào)整。故筆者重點(diǎn)對(duì)土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用如何進(jìn)行管控予以論述，以期拋磚引玉。

1.1 土地費(fèi)用

土地，是一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的載體。如何選取符合企業(yè)發(fā)展的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，則需要開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己企業(yè)發(fā)展愿景，“吃著碗里、做著鍋里、種著田里、開著山里”認(rèn)真研究政策，瞻前顧后，全盤考慮。首先針對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境分別從宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目微觀三個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研，判斷是否能符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，能否滿足企業(yè)開疆拓土需求;其次，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研，了解目標(biāo)消費(fèi)者的需要和欲望;再次研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提前摸排競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)此地塊的欲求度;只有對(duì)上述三個(gè)問(wèn)題調(diào)研摸排清楚后，合理制定拿地限價(jià)，為后期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1.2 建安費(fèi)用

建安費(fèi)用占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的半壁江山，房地產(chǎn)企業(yè)如何管控建安成本尤為重要，并且是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好合約規(guī)劃，明確相應(yīng)項(xiàng)目的發(fā)承包模式，建立完備采購(gòu)供方名錄，根據(jù)各類工程合理制定付款節(jié)點(diǎn);其次，對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理形成行之有效的管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行;再次，合理制定各類合同付款比例，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充裕。

1.3 銷售費(fèi)用

營(yíng)銷工作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作的點(diǎn)睛之筆，雖銷售費(fèi)用占比3%，占比比例較小，但針對(duì)任何一個(gè)房地產(chǎn)銷售費(fèi)用動(dòng)輒幾十億上百億來(lái)說(shuō)，3%的占比不容小覷。首先，應(yīng)合理設(shè)置采用自銷、代理、渠道銷售架構(gòu)模式，并對(duì)其銷售進(jìn)度進(jìn)行考核并明確傭金考核標(biāo)準(zhǔn);其次，對(duì)各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)做好年度、季度、月度計(jì)劃，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用

合理的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)金流及利息支出影響極大，如融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，雖項(xiàng)目大賣但開發(fā)企業(yè)最終為金融機(jī)構(gòu)做嫁衣。應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理設(shè)置資金籌措渠道，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度節(jié)點(diǎn)制定相應(yīng)的還款計(jì)劃，確保項(xiàng)目資金流。通過(guò)與各大銀行溝通合作，對(duì)項(xiàng)目所取得各項(xiàng)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性存款，降低資金成本。

2房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1 重視政府政策指導(dǎo)，掌握最佳投資期限

2.1.1 時(shí)刻關(guān)注國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的方向和政策，同時(shí)組建一支政策分析小組，科學(xué)合理評(píng)估，密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展方向，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況，有針對(duì)性有計(jì)劃地進(jìn)行分散性投資。

2.1.2 在獲得土地使用權(quán)之前，需要做科學(xué)預(yù)算和評(píng)估，了解此塊土地是否符合開發(fā)條件，同時(shí)及時(shí)去政府相關(guān)部門溝通了解，從而取得政府扶持和幫助。在開發(fā)和利用土地時(shí)，要科學(xué)分配，這樣可以保證企業(yè)獲得最大利益，同時(shí)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)時(shí)關(guān)注和留意房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，結(jié)合最近一年或者幾年的房屋成交量，科學(xué)規(guī)劃下周期的開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)，抓好住房過(guò)剩和資金占用造成的盲目開發(fā)，避免資金占?jí)骸?/p>

2.2.2 通過(guò)膨脹期間，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況，出售一些低利率房屋，從而回收一部分成本，增加流動(dòng)資金，保證企業(yè)正常運(yùn)行，另外，政府還需要出現(xiàn)一些列政策，來(lái)有效解決通貨膨脹帶來(lái)的問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)商可以結(jié)合政府對(duì)策，做出相應(yīng)回避。對(duì)于利率問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升預(yù)期和采用固定利率合同形式，從而有效規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 注意社會(huì)趨勢(shì)并采取合理的預(yù)防措施

2.3.1 按照風(fēng)險(xiǎn)組合原則，企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注政府針對(duì)城市規(guī)劃出現(xiàn)的相關(guān)政策，之后結(jié)合規(guī)劃作出相應(yīng)投資計(jì)劃，從而最大限度地降低投資組合帶來(lái)的預(yù)期收益下降風(fēng)險(xiǎn)，或者可以科學(xué)分散風(fēng)險(xiǎn)，取得理想的投資收益。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，建議房地產(chǎn)企業(yè)在一些地方建設(shè)寫字樓，在其他地方建設(shè)住宅區(qū)等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資類型不同，風(fēng)險(xiǎn)也不同，收益也會(huì)存在一定差異，這樣有利于平均收益。

2.3.2 對(duì)于購(gòu)買區(qū)域住宅的居民，提供一定的優(yōu)惠政策，同時(shí)與居民做好協(xié)商，給出一定的補(bǔ)償。優(yōu)化此區(qū)域的環(huán)境，并招商引資，為廣大業(yè)主提供便利生活，不斷完善此區(qū)域周圍的環(huán)境設(shè)施。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在企業(yè)活動(dòng)中，投資是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到企業(yè)未來(lái)生存發(fā)展和投資成功與否，必須加強(qiáng)投資成本管控并充分利用有限的資金，才能使企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)收益。因企業(yè)投資環(huán)境非常復(fù)雜，導(dǎo)致企業(yè)投資期間面臨很多危險(xiǎn)，只有做好充分的防范措施，才能取得理想收益。

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