徐麗

摘要：人口老齡化問題已成為中國面臨的嚴(yán)重社會問題。老齡化問題的突出促進(jìn)了養(yǎng)老金業(yè)的蓬勃發(fā)展，與此同時，它也催生了養(yǎng)老金房地產(chǎn)，為養(yǎng)老金服務(wù)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。然而，通過對養(yǎng)老金房地產(chǎn)業(yè)的供求，計劃，融資，產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)作的研究，結(jié)合國外的經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)了中國養(yǎng)老金房地產(chǎn)存在的問題，并針對特定的國家提出了一些建議。中國的條件和文化。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);老齡化;政策建議

1 養(yǎng)老地產(chǎn)的簡要介紹

老年房地產(chǎn)是一種將老年人和房地產(chǎn)結(jié)合起來以解決老齡化問題的方法來為老年人提供養(yǎng)老金。它是房地產(chǎn)市場的細(xì)分。從狹義上講，養(yǎng)老金房地產(chǎn)是指將養(yǎng)老金的主題融入普通房地產(chǎn)開發(fā)項目中以滿足不斷增長的市場需求的房地產(chǎn)項目。從廣義上講，養(yǎng)老房地產(chǎn)包括具有居住和服務(wù)功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)形式，如養(yǎng)老培訓(xùn)服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老文化產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老社會制造業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對養(yǎng)老的觀念發(fā)生了變化，家庭結(jié)構(gòu)和功能的弱化以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求不足為養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)狀

目前，我國養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)前景廣闊，吸引了包括房地產(chǎn)公司，保險機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等投資機(jī)構(gòu)在內(nèi)的大量投資主體參與投資。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)老年人住房的開發(fā)和老年人服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，還將參與該項目的運(yùn)營和融資。老年服務(wù)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)經(jīng)營老年房地產(chǎn)的日常服務(wù)業(yè)務(wù)。他們將對養(yǎng)老金房地產(chǎn)項目提供建設(shè)性意見;保險機(jī)構(gòu)主要將養(yǎng)老金住房建設(shè)，設(shè)施運(yùn)營和保險以及理財產(chǎn)品相結(jié)合，并為某些項目提供財務(wù)支持。中國的養(yǎng)老行業(yè)仍然存在許多問題。國家高度重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的管理。中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會提出“積極應(yīng)對人口老齡化，大力促進(jìn)老年人服務(wù)業(yè)和產(chǎn)業(yè)管理”。

3 我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營中遇到的困境

3.1 高投入成本

養(yǎng)老金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及房地產(chǎn)，保險，醫(yī)療，醫(yī)療服務(wù)，高級娛樂，高等教育等多個項目，因此初期投資成本巨大。首先，老年人房產(chǎn)應(yīng)地理位置方便，生態(tài)環(huán)境良好，方便孩子參觀，也有利于老年人健康。它也接近醫(yī)療資源，醫(yī)院周圍短缺的土地很難找到。各種針對老年人的輔助設(shè)施及相關(guān)服務(wù)，要逐步增加初始投資。老年人在后期操作中的特殊需求，例如無障礙通道，老年人的慢速電梯等，使操作成本比普通社區(qū)高約30%。缺乏醫(yī)療資源，基礎(chǔ)設(shè)施不足，土地成本高昂，以及缺乏適當(dāng)?shù)恼a(bǔ)貼機(jī)制，導(dǎo)致?lián)碛行酆褓Y金的公司在敢于試水之前就進(jìn)入了。大量投資者仍在觀望。

3.2 產(chǎn)業(yè)鏈需要優(yōu)化

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有綜合性，產(chǎn)業(yè)鏈長，流程復(fù)雜的特點(diǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋范圍廣泛。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈仍處于起步階段，其整合和整合有待加強(qiáng)。養(yǎng)老金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游的開發(fā)商和運(yùn)營商無法有效地相互聯(lián)系。在產(chǎn)業(yè)鏈上游的政府起著監(jiān)管作用。上游問題也是融資問題。在產(chǎn)業(yè)鏈下游的老年人房地產(chǎn)衍生產(chǎn)品是老年人旅游，老年人教育，老年人保健，康復(fù)設(shè)施和娛樂設(shè)施。將推動養(yǎng)老金房地產(chǎn)的管理，但仍然缺乏完整的系統(tǒng)。盡管養(yǎng)老金房地產(chǎn)是房地產(chǎn)，但它主要依靠衍生服務(wù)來獲利，因此，完整而完整的養(yǎng)老金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)商，而且還需要服務(wù)機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各方應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，促進(jìn)彼此的健康運(yùn)作，以提高效率。

3.3 只有一個參與者，并且無法實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)優(yōu)勢

實(shí)際上，中國養(yǎng)老金房地產(chǎn)管理的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于老齡化的速度。在這種嚴(yán)峻形勢下，中國養(yǎng)老金房地產(chǎn)業(yè)已形成惡性循環(huán)。這種惡性循環(huán)是，中國養(yǎng)老金房地產(chǎn)的投資人，建設(shè)者和后期經(jīng)營者往往集中在同一家公司中，沒有實(shí)現(xiàn)有效的分工，使公司承擔(dān)更大的風(fēng)險，效率低下。

4 相關(guān)建議

4.1 準(zhǔn)確定位目標(biāo)群體

當(dāng)前，養(yǎng)老金行業(yè)的差距似乎更多地反映在低端消費(fèi)群體上，而養(yǎng)老金房地產(chǎn)的當(dāng)前地位主要是高端群體。例如，對于中國當(dāng)前居民的收入水平，泰康養(yǎng)老金模式進(jìn)入的當(dāng)前條件是200萬份保險單，公寓租賃模式年卡從一萬筆存款開始（以2016年為例）：（人均可支配收入為23621元），目前的定位是針對高凈值人群。企業(yè)應(yīng)在布局的早期階段進(jìn)行戰(zhàn)略部署，充分利用現(xiàn)有資源，并對未來的利潤模型，客戶群和服務(wù)價格進(jìn)行合理的預(yù)測和定位。當(dāng)前，中國老年人的兩周流行率為46.6%。他們大多數(shù)死于疾病。進(jìn)入老年人后需要充分照顧的老年人比例不是很大。大多數(shù)老年人退休后退休。-醫(yī)院治療-生命的盡頭。同時，數(shù)據(jù)顯示，目前空巢老人的比例為50%，到2030年將達(dá)到90%。老年人迫切需要的不是綜合護(hù)理，而是以核心為核心的綜合老年人支持服務(wù)健康。確定目標(biāo)群體并滿足發(fā)布更多市場友好產(chǎn)品的需求。

4.2 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

在人口老齡化趨勢下，我們應(yīng)利用現(xiàn)代科技手段為我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)，以建立完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。從核心養(yǎng)老金服務(wù)，養(yǎng)老金房地產(chǎn)到養(yǎng)老金支柱產(chǎn)業(yè)，輻射產(chǎn)業(yè)，推動養(yǎng)老金上下游服務(wù)從上到下形成一條五合一的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，提高了養(yǎng)老業(yè)的效率。使老年人退休后生活質(zhì)量得到提高。

4.3 每個參與者的優(yōu)勢是互補(bǔ)的

在現(xiàn)階段，中國養(yǎng)老金房地產(chǎn)的投資者，建筑商和后來的業(yè)務(wù)之間缺乏合作。因此，擁有雄厚資本的公司，具有開發(fā)技術(shù)的公司以及擅長后期運(yùn)營的公司可以利用自己的優(yōu)勢共同投資新公司。這樣，它們的運(yùn)行效率將得到提高。新公司擁有雄厚的資金實(shí)力，開發(fā)技術(shù)和后來的運(yùn)營能力，并形成了一套內(nèi)部具有獨(dú)特優(yōu)勢的生產(chǎn)鏈。

4.4 完善頂層設(shè)計，科學(xué)指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

抓好城市規(guī)劃，選擇合適的區(qū)域作為核心區(qū)域，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。充分考慮老年人的生活需求和休閑娛樂方式，并選擇合適的規(guī)劃區(qū)域。加強(qiáng)針對中老年人居住城市集中地區(qū)的醫(yī)療設(shè)施和日托中心建設(shè)。

指導(dǎo)和促進(jìn)與國內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作與交流，引導(dǎo)有實(shí)力的開發(fā)商和保險基金參與養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。利用其現(xiàn)有的資金資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以幫助提高全省養(yǎng)老金行業(yè)的發(fā)展水平和發(fā)展速度。

完善家庭和事業(yè)單位多種形式的養(yǎng)老金制度，延伸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，開發(fā)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品。在吸引外國勞動力的同時，它將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和增加就業(yè)，并合理地分享該省房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展。

4.5 降低養(yǎng)老金房地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘，減輕行業(yè)資金的壓力

房地產(chǎn)業(yè)重資產(chǎn)經(jīng)營模式帶來的資金壓力，使許多企業(yè)停滯不前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。目前，萬科，保利等大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)啟動并實(shí)施了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃。但是未來的盈利趨勢仍然是困擾企業(yè)進(jìn)入的巨大挑戰(zhàn)。養(yǎng)老金房地產(chǎn)建設(shè)的高成本和資金的緩慢回饋，使得以利潤為導(dǎo)向的企業(yè)不可能在這里投入過多的精力。同時，建設(shè)完成后，企業(yè)還面臨長期的考驗(yàn)，如如何退出以及專業(yè)養(yǎng)老設(shè)施和護(hù)理隊伍的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

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