常建軍

【摘要】本文說明了建筑策劃的概念，闡述了建筑策劃在商業(yè)地產(chǎn)項目中的重要性。最后，本文還提出了商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的方法，即應(yīng)該融入商業(yè)策劃理念，制定合理的租金政策，做好面積規(guī)劃，在工程技術(shù)方面要考慮商家的特殊要求，科學設(shè)計輔助功能區(qū)等。

【關(guān)鍵詞】建筑策劃;商業(yè)策劃;商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)過程中，除了要做好方案設(shè)計，規(guī)劃項目業(yè)態(tài)，還必須要在充分的市場調(diào)查的前提下對商業(yè)地產(chǎn)進行建筑策劃。商業(yè)地產(chǎn)的建筑工作能不能完滿完成，建筑策劃是一項關(guān)鍵性的影響因素。建筑策劃彌補了項目業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑方案設(shè)計之間的工作空白，將兩部分連接起來，是必不可少的策劃部分。

1、建筑策劃的概念

在確定了全局性的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃目標之后，建筑師必須要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的要求，以市場調(diào)研得到的內(nèi)容作為依據(jù)之一，利用自身的建筑學專業(yè)素養(yǎng)，通過先進的技術(shù)手段，確定商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求，制定出商業(yè)地產(chǎn)在建筑過程中最科學合理的流程和方法。

2、建筑策劃的重要性

人民生活水平的提高給商業(yè)市場帶來了生機，促進各種商業(yè)項目不斷發(fā)展。作為商業(yè)活動的最主要載體，商業(yè)地產(chǎn)項目也如雨后春筍一般在全國各地紛紛涌現(xiàn)。與當前其他市場競爭活動一樣，商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭形勢也非常激烈，所謂“設(shè)計未定，策劃先行”，在現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)中，項目方案設(shè)計和項目規(guī)劃已經(jīng)無法擔任項目的起點，建筑策劃早已取而代之發(fā)揮其策劃統(tǒng)籌的重要作用，指導(dǎo)整個商業(yè)地產(chǎn)項目按照正確方向，通過科學的流程，利用合理的方法，開展商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)工作。只有重視建筑策劃的作用，做好建筑策劃，并將建筑策劃落實，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目明確項目定位，設(shè)計出合理的建筑空間，并保證建筑施工和后續(xù)的商業(yè)活動可以有效開展。建筑策劃為初期的商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計提供依據(jù)和提出指導(dǎo)原則，建筑方案設(shè)計最后是否科學合理適于商業(yè)發(fā)展，建筑策劃是一個關(guān)鍵性的因素。

基于建筑策劃的重要作用，建筑師在進行商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃時，要充分考慮策劃方案的科學性、適配性、可操作性和前瞻性，要做出邏輯嚴謹?shù)慕ㄖ邉澐桨?。在進行建筑策劃時，要具有全局意識，從宏觀上考慮商業(yè)地產(chǎn)建筑項目情況，綜合各方限制因素，不僅要考慮當?shù)氐牡刭|(zhì)情況和氣候條件，還要考慮施工地點的人文因素，做到主動策劃而非被動策劃，應(yīng)該發(fā)揮主觀能動性為客戶解決客戶沒有想到的問題。例如，在進行建筑策劃時，根據(jù)事先做好的調(diào)研，綜合各方因素達到客戶的要求之外，還要給客戶提供符合當?shù)匕l(fā)展情況的建議，幫助客戶規(guī)避與當?shù)孛袼紫噙`背的建筑設(shè)計，有的地域民俗對于某些特定的建筑布局有所忌諱，有的地方對于商業(yè)地產(chǎn)有地方性的限制政策等，這些都是建筑師應(yīng)該考慮的因素[1]。

3、商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃方法

3.1融入商業(yè)策劃理念

商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃與其他建筑工程的建筑策劃不同，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃不僅要考慮建筑作用，還要考慮策劃中的商業(yè)特性，使二者兼而具之，才能發(fā)揮在商業(yè)地產(chǎn)中建筑對商業(yè)活動的承載作用。建筑項目完成后必須要能保證商業(yè)活動以其為載體，順利地開展和運營。因此，在進行建筑策劃時，商業(yè)因素是建筑策劃考慮的第一因素，商業(yè)策劃理念是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的指導(dǎo)理念，建筑策劃優(yōu)秀與否，應(yīng)以商業(yè)策劃為原則和標準。

3.2制定合理的租金政策

商業(yè)地產(chǎn)的主要收益形式為向商業(yè)建筑的租戶收取租金，在收取方式上，有比較固定的租金收取方式，也有以營業(yè)收入為依據(jù)、浮動式的比較靈活的收取方式。在制定租金收取標準時，雖然要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目的回報率，盡可能地使商業(yè)地產(chǎn)項目從租金方面獲得投入補償和后期盈利，但是也要從長遠利益考慮，制定商家能夠承受的租金政策。在制定租金政策時，不能涸澤而漁，殺雞取卵，損害到商家的營業(yè)積極性，避免因為租金收取過高，而致使商家無力承擔不得不放棄經(jīng)營。建筑策劃要考慮當?shù)厥袌龌盍徒?jīng)濟發(fā)展趨勢，根據(jù)市場狀態(tài)等多方因素制定租金政策，而且應(yīng)該采用梯度式的租金政策，吸引不同商業(yè)實力的商家投身商業(yè)經(jīng)營，以確保商業(yè)地產(chǎn)項目的租金收益。

3.3做好面積規(guī)劃

建筑策劃在對商業(yè)地產(chǎn)進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應(yīng)該考慮到商戶在開展商業(yè)活動時對商鋪面積的差異化需求，根據(jù)需求水平的不同策劃適應(yīng)不同商戶需要的建筑面積。在策劃建筑面積時應(yīng)該提前做好充分的市場調(diào)查，了解商業(yè)地產(chǎn)項目的目標客戶群的經(jīng)營目標和經(jīng)濟實力，才能在策劃時有所側(cè)重，兼顧全局。對商戶的經(jīng)營需要而言，建筑面積過小不能滿足經(jīng)營需要，限制商戶發(fā)展，如果面積過大又不得不付出更高的租金，只有店鋪面積適宜才能吸引更多的商戶前來，增加商業(yè)地產(chǎn)項目的收益[2]。

3.4考慮商家特殊的工程技術(shù)要求

在商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃中，除了要考慮基本的商業(yè)要求和建筑要求外，還需要考慮商業(yè)地產(chǎn)項目引進商家對于工程技術(shù)方面的個性化需求。有些商家在對商鋪的使用功能方面，有個性化的需要，這時候建筑策劃工作就要考慮當前建筑的客觀要素能不能滿足這些需求，例如建筑的樓層高度、水電氣安裝、給排水系統(tǒng)、空間布局等，在建筑策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方面要顧全這些因素，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)過程的順利。

3.5科學設(shè)計輔助功能區(qū)

建筑師在進行商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃時，必須根據(jù)項目的具體情況進行輔助功能區(qū)的規(guī)劃，而不能千篇一律地設(shè)計同樣的輔助功能區(qū)。不同的商業(yè)地產(chǎn)項目對輔助功能區(qū)有不同的需求，例如，如果商業(yè)地產(chǎn)項目的引進商戶是規(guī)模較大的超市，就需要在建筑策劃時為其規(guī)劃與其經(jīng)營規(guī)模相匹配的停車場和貨物卸載功能區(qū)。輔助功能區(qū)雖然不能作為店面直接盈利，卻是商業(yè)經(jīng)營中必不可少的部分，所以必須要科學設(shè)計，才能保證商戶經(jīng)營活動順利進行。

結(jié)論：

綜上所述，建筑策劃在商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)中有著非常重要的作用。建筑策劃通過對商業(yè)地產(chǎn)建筑開發(fā)流程中的各個部門進行科學整合和合理規(guī)劃，發(fā)揮每個部分的最大作用，幫助商業(yè)地產(chǎn)提升土地的價值，獲得更多的利潤。因此，必須要重視商業(yè)地產(chǎn)中建筑策劃的作用，做好建筑策劃工作。

參考文獻：

[1]馮翔.建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的整合探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（33）：6.

[2]張博涵.基于商業(yè)模式發(fā)展下的大型商業(yè)建筑設(shè)計策略[D].北京建筑大學，2019.