張士謙

【摘要】為滿足人民群眾物質(zhì)生活水平不斷提高的需求，國(guó)內(nèi)大量房地產(chǎn)企業(yè)投身到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的購(gòu)物中心品牌。這些購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后廣受周邊人民群眾的喜愛(ài)，并成為了區(qū)域地標(biāo)以及網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，也成為了城市更新的一個(gè)重要組成部分。與此同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)管理人才的質(zhì)量要求也越來(lái)越高，本文通過(guò)總結(jié)筆者以往建設(shè)項(xiàng)目全周期的機(jī)電設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)，提出了一些自己的觀點(diǎn)和看法，希望能夠?qū)?gòu)物中心機(jī)電工程的設(shè)計(jì)管理者提供一些啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】購(gòu)物中心;機(jī)電工程;設(shè)計(jì)管理

購(gòu)物中心的機(jī)電工程具有系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)交叉、專業(yè)性強(qiáng)、貫穿全周期等特點(diǎn)。在項(xiàng)目實(shí)際管控的過(guò)程中，不同設(shè)計(jì)管理者的思路及方法均不盡相同，遇到的問(wèn)題也是五花八門。本文通過(guò)總結(jié)筆者以往工程項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，以期能夠提高機(jī)電設(shè)計(jì)管理者對(duì)購(gòu)物中心機(jī)電工程的管控質(zhì)量，確保購(gòu)物中心精彩開(kāi)業(yè)。

1、角色定位

通常購(gòu)物中心項(xiàng)目建設(shè)全周期長(zhǎng)，上下游配合部門多，決策層級(jí)復(fù)雜，因此作為建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，應(yīng)當(dāng)明確自己在項(xiàng)目管理中所扮演的角色。那么作為一名商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者又有哪些重要的角色扮演呢？首先，我們的設(shè)計(jì)管理者并不是建設(shè)項(xiàng)目真正的設(shè)計(jì)師，而是作為設(shè)計(jì)師的教練員與裁判員的角色，因此對(duì)于設(shè)計(jì)成果應(yīng)有客觀、科學(xué)的判斷，摒棄經(jīng)驗(yàn)主義的主觀思維，包容的接受不同的設(shè)計(jì)方法與理念;其次，我們的設(shè)計(jì)管理者還需要具備四種意識(shí)：產(chǎn)品意識(shí)、節(jié)點(diǎn)意識(shí)、算賬意識(shí)、成本意識(shí)。最后，想要管理好一個(gè)完整項(xiàng)目，一定要有一套成熟的管控工具，避免一管就死，一松就亂的尷尬局面。

1.1產(chǎn)品意識(shí)

所謂產(chǎn)品意識(shí)，指的是設(shè)計(jì)成果產(chǎn)品力的高低。時(shí)下涌向出的購(gòu)物中心產(chǎn)品種類繁多，如何在眾多產(chǎn)品中脫穎而出，是對(duì)設(shè)計(jì)管理者重大的考驗(yàn)。在這個(gè)產(chǎn)品力中，如何發(fā)揮出機(jī)電專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提煉出其中的一兩點(diǎn)，并打造成的亮點(diǎn)，進(jìn)而提升整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，這是我們機(jī)電專業(yè)設(shè)計(jì)管理者著重需要思考的問(wèn)題。比如智能、健康、綠色、安全等等概念植入到購(gòu)物中心中去，將沒(méi)有生命的建筑，輸入人性化的元素，來(lái)提高消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。

1.2節(jié)點(diǎn)意識(shí)

所謂節(jié)點(diǎn)意識(shí)，指的是全建設(shè)周期運(yùn)營(yíng)效率的高低。一個(gè)落地項(xiàng)目的能否順利快速推進(jìn)，取決于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，而設(shè)計(jì)效率首當(dāng)其沖的居于第一位。因項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的前置條件是取得“四證”（國(guó)有土地使用證、工程用地許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證），所以絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇加快報(bào)規(guī)報(bào)建的速度。這就需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)階段對(duì)報(bào)規(guī)報(bào)建中每個(gè)節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容和深度了如指掌，提前準(zhǔn)備，精心部署，以確保在關(guān)門時(shí)間的節(jié)點(diǎn)前順利完成相關(guān)圖紙、文本的設(shè)計(jì)工作，助力報(bào)規(guī)報(bào)建的快速推進(jìn)。

1.3算賬意識(shí)

所謂算賬意識(shí)，指的是設(shè)計(jì)成果精細(xì)度的高低。一個(gè)項(xiàng)目的成敗，往往在設(shè)計(jì)方案階段就已經(jīng)決定了她的命運(yùn)。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目更是如此，由于商業(yè)項(xiàng)目中機(jī)電系統(tǒng)非常復(fù)雜，往往方案設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中又只有建筑設(shè)計(jì)師，缺乏完整的機(jī)電系統(tǒng)概念，以至于在施工圖落地過(guò)程中，出現(xiàn)缺少相關(guān)機(jī)電功能用房、設(shè)備用房平面布局不合理、面積尺寸不滿足使用要求、使用空間凈高不滿足設(shè)計(jì)需求、場(chǎng)地?zé)o雨排水排放條件、場(chǎng)地存在雨水倒灌風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，導(dǎo)致重新調(diào)整方案，甚至影響報(bào)規(guī)報(bào)建的進(jìn)度。因此，作為機(jī)電工程的設(shè)計(jì)管理者，在設(shè)計(jì)方案階段就要積極參與進(jìn)來(lái)，提資機(jī)電專業(yè)的約束條件、系統(tǒng)形式、設(shè)計(jì)原理，落實(shí)精細(xì)化的過(guò)程管控，做好教練員與裁判員的工作。

1.4成本意識(shí)

所謂成本意識(shí)，指的是設(shè)計(jì)成果性價(jià)比的高低。在眾多房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)擴(kuò)規(guī)模的背景下，要想實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心快速盈利，一定是成本為王，即性價(jià)比為王。具體到機(jī)電工程中，主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面。一是在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上，按照滿足規(guī)范的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，不超配，不浪費(fèi)，杜絕武裝到牙齒的設(shè)計(jì)方式;二是在產(chǎn)品選擇上，不盲目迷信進(jìn)口產(chǎn)品，選擇國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌已經(jīng)可以滿足絕大多數(shù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求。

2、管控工具

明確了設(shè)計(jì)管理者的角色定位后，還要有足夠的管控工具來(lái)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。在工程項(xiàng)目建設(shè)的全周期管控中，往往按照工程進(jìn)度的時(shí)間線來(lái)分解管理動(dòng)作，并在不同的階段中明確其中的重點(diǎn)工作及難點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，就可以很清楚了解到每一步將要進(jìn)行的工作任務(wù)了。筆者通常將一個(gè)完整的購(gòu)物中心工程分為五個(gè)管理階段進(jìn)行系統(tǒng)化的管控，并且這些階段基本上可以覆蓋到絕大多數(shù)的購(gòu)物中心類建設(shè)項(xiàng)目中去。下面我們就來(lái)詳細(xì)的說(shuō)一說(shuō)這五個(gè)管理階段。

2.1計(jì)劃管理

對(duì)于任何一個(gè)工程項(xiàng)目首先都會(huì)有一個(gè)完整的主項(xiàng)計(jì)劃。購(gòu)物中心類項(xiàng)目的主項(xiàng)計(jì)劃往往是由開(kāi)業(yè)時(shí)間倒排出來(lái)的，以確保工程項(xiàng)目可以按時(shí)、精彩開(kāi)業(yè)。主項(xiàng)計(jì)劃的制訂通常是由開(kāi)發(fā)單位的運(yùn)營(yíng)人員組織搜集設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、商管等相關(guān)部門的意見(jiàn)，然后集體討論并達(dá)成一致的結(jié)果。在此我們以機(jī)電設(shè)計(jì)專業(yè)的計(jì)劃管理為例來(lái)聊一聊。從項(xiàng)目摘牌開(kāi)始，就意味機(jī)電的設(shè)計(jì)工作已經(jīng)開(kāi)始了。我們可以為機(jī)電設(shè)計(jì)工作規(guī)劃一條地鐵圖，將重要的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)列入其中，如下圖所示。

由上圖我們可以看到，機(jī)電設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃管理基本上可以分解為8項(xiàng)重點(diǎn)工作，在每一項(xiàng)重點(diǎn)工作中，梳理出其開(kāi)始的前置條件，并將所需條件分別落實(shí)具體內(nèi)容、完成時(shí)間、完成標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)要求，從而保證每項(xiàng)工作按時(shí)、準(zhǔn)確的完成。

2.2設(shè)計(jì)管理

機(jī)電設(shè)計(jì)管理階段的核心工作內(nèi)容是對(duì)各個(gè)專業(yè)圖紙的管理，涉及到機(jī)電專業(yè)中的給排水、暖通、電氣、智能化專業(yè)，相關(guān)專業(yè)中的建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、景觀專業(yè)等。在眾多專業(yè)中，找出關(guān)鍵的部分，重點(diǎn)審核，強(qiáng)化管控，可以使管理工作達(dá)到事半功倍的效果。通過(guò)以往的工程項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，筆者梳理出幾項(xiàng)重點(diǎn)工作供大家參考。一是地下室機(jī)電管道套管預(yù)留的復(fù)核，各專業(yè)合圖是否有錯(cuò)漏碰缺的現(xiàn)象;二是地下室集水坑與結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)關(guān)系是否沖突;三是各樓層機(jī)電管線綜合，提高裝飾凈高;四是設(shè)備機(jī)房布置優(yōu)化，提高經(jīng)營(yíng)面積;五是室外管網(wǎng)綜合與景觀專業(yè)合圖，隱蔽相關(guān)設(shè)備及檢查井。以上列舉五項(xiàng)內(nèi)容，僅僅是管中窺豹，還需要我們?cè)O(shè)計(jì)管理者在工程項(xiàng)目中加以總結(jié)提煉。值得我們注意的是，絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)問(wèn)題往往出現(xiàn)在各專業(yè)的交叉環(huán)節(jié)，需要我們的設(shè)計(jì)管理者提高對(duì)各專業(yè)的統(tǒng)籌能力和各系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)水平。

2.3施工管理

施工管理階段往往是我們作為設(shè)計(jì)管理者常常忽略的一個(gè)重要階段，一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，需要高品質(zhì)的施工來(lái)得以呈現(xiàn)。在此階段，設(shè)計(jì)管理者可以發(fā)揮更多的作用。首先要熟悉項(xiàng)目的施工組織策劃，是否存在相關(guān)工序的強(qiáng)穿插作業(yè)，每個(gè)分部分項(xiàng)工程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排等等。通過(guò)合理組織施工圖紙的出圖進(jìn)度來(lái)滿足現(xiàn)場(chǎng)施工的需求，同時(shí)完善設(shè)計(jì)圖紙的交底工作，將現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題最大限度的消化在圖紙中，避免因拆改帶來(lái)的無(wú)效成本。其次形成施工現(xiàn)場(chǎng)的定期巡查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)未按圖施工問(wèn)題，立刻整改。最后對(duì)于施工單位二次深化圖紙，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，以滿足原設(shè)計(jì)要求。

2.4籌備管理

籌備管理階段指的是一次消防驗(yàn)收到開(kāi)業(yè)的過(guò)程?；I備管理的主要工作是圍繞“商鋪裝修移交”、“開(kāi)業(yè)前相關(guān)驗(yàn)收”、“相關(guān)證照獲取”等開(kāi)展的。在此階段，機(jī)電設(shè)計(jì)管理的主要工作內(nèi)容是對(duì)接主、次力店的招商工程物業(yè)條件。從規(guī)范角度、工程實(shí)際情況、驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)等方面復(fù)核小業(yè)主的需求，并給出合理的可行性意見(jiàn)。在這個(gè)過(guò)程中，一些主力店的業(yè)主會(huì)提出很多個(gè)性化的要求，條件也極為苛刻，甚至有些要求，在此階段已經(jīng)沒(méi)有條件落實(shí)，這個(gè)時(shí)候的談判就有可能陷入僵局。為了避免此種情況的發(fā)生，作為機(jī)電工程的設(shè)計(jì)管理者需要提前做好與商管公司的溝通工作，在有意向客戶的時(shí)候，就開(kāi)始梳理工程物業(yè)條件，將小業(yè)主的需求前置到施工管理階段，將問(wèn)題提前消化掉，確保主力店的順利對(duì)接。

2.5移交管理

移交管理階段指的是購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)到購(gòu)物中心移交的過(guò)程。如果把整個(gè)購(gòu)物中心的建設(shè)過(guò)程比喻成一場(chǎng)接力賽，那么此階段就是比賽中的最后一棒。移交管理階段的主要工作是對(duì)開(kāi)業(yè)前遺留的機(jī)電工程問(wèn)題進(jìn)行整改。確保機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試合格，全部達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足建造標(biāo)準(zhǔn)，為購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供有利保障。在這個(gè)過(guò)程中，機(jī)電設(shè)計(jì)管理者的工作是配合好現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)遺留問(wèn)題進(jìn)行梳理、分析，并提供解決方案。在完成以上所有管控動(dòng)作后，我們要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的機(jī)電專業(yè)進(jìn)行復(fù)盤，通過(guò)復(fù)盤總結(jié)建設(shè)過(guò)程的得與失，為下一個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備更多的經(jīng)驗(yàn)和智慧。

結(jié)語(yǔ)：

隨著城市更新的加速發(fā)展，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)公司對(duì)購(gòu)物中心類產(chǎn)品進(jìn)行了多番的迭代，加入了很多新、奇、特的業(yè)態(tài)形式，這些需要我們的機(jī)電設(shè)計(jì)管理者不斷的學(xué)習(xí)、總結(jié)、發(fā)展自己的知識(shí)儲(chǔ)備。本文只是拋磚引玉的梳理了一些筆者的觀點(diǎn)和看法，相信在不久的將來(lái)，會(huì)出現(xiàn)更多更好的管理思路和技巧，并且在商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理中，機(jī)電專業(yè)會(huì)迎來(lái)更加廣闊的天地。

參考文獻(xiàn)：

[1]裘連鑫.城市綜合體機(jī)電項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[J].城市建筑，2017，（8）：373.

[2]林潔.商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理思路與技術(shù)關(guān)鍵的研究[J].中華民居，2013，（15）：43-44.