竇雅琳

摘要：本文以茂業(yè)商業(yè)股份有限公司為例，通過(guò)對(duì)計(jì)量模式變更前后的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表，財(cái)務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)的分析，得出公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的影響，研究發(fā)現(xiàn)這種模式會(huì)造成公允價(jià)值難以準(zhǔn)確可靠獲得、不同公司使用不同模式計(jì)量造成可比性下降以及粉飾報(bào)表行為的發(fā)生等問(wèn)題出現(xiàn)?；诖?，也提出了相關(guān)建議措施，如調(diào)整和完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量及應(yīng)用的監(jiān)督、加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的知識(shí)培訓(xùn)和法律意識(shí)的提高等解決措施。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量;房地產(chǎn)企業(yè);投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)理論概述

（一）公允價(jià)值的內(nèi)涵與比較

公允價(jià)值是熟悉市場(chǎng)情況的買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買(mǎi)賣(mài)或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。從對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的理解分析可得出：（1）公允價(jià)值是兩方自身意愿的公平表達(dá)，價(jià)格被雙方同時(shí)接受。（2）公允價(jià)值是脫手價(jià)格，這個(gè)金額是資產(chǎn)被買(mǎi)賣(mài)或者負(fù)債被清償。（3）公允價(jià)值具有時(shí)效性，是一種評(píng)判方法，用來(lái)反映資產(chǎn)或負(fù)債的現(xiàn)有價(jià)值。（4）公允價(jià)值一般只在市場(chǎng)活躍且可連續(xù)獲得并可靠計(jì)量的情況下，公允價(jià)值才能用于使用以及后續(xù)計(jì)量。

公允價(jià)值模式與成本模式作為兩種可選擇的計(jì)量模式常被企業(yè)廣泛比較應(yīng)用。成本模式要求企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)。成本模式與公允價(jià)值模式的聯(lián)系主要表現(xiàn)在在初始計(jì)量日，兩者是一致的，均按歷史成本初始計(jì)量，兩者的計(jì)量時(shí)點(diǎn)是完全相同的。但在后續(xù)計(jì)量中，成本模式要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，要進(jìn)行減值測(cè)試，有減值時(shí)要計(jì)提減值準(zhǔn)備;公允價(jià)值模式不計(jì)提折舊攤銷(xiāo)，不進(jìn)行減值測(cè)試，期末按期末的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，并將變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。成本模式計(jì)量強(qiáng)調(diào)的是計(jì)量程序的真實(shí)。而公允價(jià)值模式計(jì)量立足于當(dāng)前的公平交易，強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果的真實(shí)。

（二）公允價(jià)值的評(píng)估方法

公允價(jià)值的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)價(jià)格法、同類(lèi)價(jià)格法和估值法。評(píng)估方法的選擇基于市場(chǎng)的活躍程度，如果換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)，就以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值，如果不存在活躍市場(chǎng)，但同類(lèi)的存在活躍市場(chǎng)，就會(huì)選擇同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值，如果全都不存在時(shí)，采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。即使是同樣的資產(chǎn)或負(fù)債如果采用不同的技術(shù)，也可能獲得不同的公允價(jià)值，所以企業(yè)選擇哪種技術(shù)就很重要了。

（三）公允價(jià)值的應(yīng)用情況

國(guó)外成熟、完善的長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，促進(jìn)了公允價(jià)值計(jì)量的產(chǎn)生。隨著我國(guó)的快速發(fā)展，為了能與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持相近，響應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)，同時(shí)也基于我國(guó)會(huì)計(jì)核算和管理的需要，公允價(jià)值計(jì)量方式就被引入我國(guó)。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷發(fā)生改變，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，其地位和重要性也在不斷攀升。

二、案例分析

（一）茂業(yè)商業(yè)股份有限公司簡(jiǎn)介

茂業(yè)商業(yè)股份有限公司成立于1993年12月31日，注冊(cè)地位于成都市。主營(yíng)業(yè)務(wù)：商業(yè)零售為主，并輔以部分物業(yè)租賃和酒店業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)范圍：控股公司服務(wù);項(xiàng)目投資及管理;企業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);租賃業(yè)務(wù);商務(wù)信息咨詢(xún);批發(fā)、零售商品;停車(chē)場(chǎng)服務(wù);貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口等。

（二）茂業(yè)商業(yè)公允價(jià)值計(jì)量變動(dòng)的影響分析

對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)濟(jì)后果影響，主要從以下兩方面進(jìn)行分析：一是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)影響公允價(jià)值變動(dòng)損益進(jìn)而影響凈利潤(rùn)，從而對(duì)報(bào)表造成影響;二是公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)影響投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)而影響資產(chǎn)總額從而影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響。

投資性房地產(chǎn)屬于非流動(dòng)資產(chǎn)，企業(yè)總資產(chǎn)會(huì)隨著其賬面價(jià)值的改變而改變。近10多年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)增值，一般情況下，投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下的賬面價(jià)值要遠(yuǎn)大于成本模式下的賬面價(jià)值，因此，在2015年計(jì)量模式變更以后，企業(yè)賬面的資產(chǎn)規(guī)模會(huì)大幅度的增加，從表2.1可以得出，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值從2015年的27000多萬(wàn)到2016年驟增至140000多萬(wàn)。另外，在變更計(jì)量模式的同時(shí)，投資性房地產(chǎn)在兩種模式下的賬面價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的差額，使得其他綜合收益在2016年大幅度提高，企業(yè)的未分配利潤(rùn)雖然在2016年有所下降，但是對(duì)比于2014年和2015年成本模式 下的未分配利潤(rùn)，整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。此外，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不計(jì)提折舊攤銷(xiāo)等和成本相關(guān)的項(xiàng)目，公允價(jià)值變動(dòng)損益提高，企業(yè)的利潤(rùn)隨之上升，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力。

上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括四方面，分別為盈利能力，營(yíng)運(yùn)能力，償債能力和發(fā)展能力。下面將從這四個(gè)方面做出簡(jiǎn)單分析：

通過(guò)對(duì)茂業(yè)商業(yè)2014-2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)整理，我們發(fā)現(xiàn)在采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)的賬面利潤(rùn)會(huì)增加，銷(xiāo)售凈利率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，其中2015到2016政策變化當(dāng)年對(duì)比最明顯。因此，在茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后企業(yè)的盈利能力得到了增強(qiáng)。

從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，2015年未變更的時(shí)候才0.74次，2016年，變更之后總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到1.01次，之后有所回落并趨于穩(wěn)定。這些數(shù)據(jù)的提升或者下降僅僅是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的計(jì)量方式上的提升或者下降，如果其本身的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有發(fā)生改變的話(huà)，本身的營(yíng)運(yùn)能力是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化的。

從2.2表中數(shù)據(jù)可以看出，2015-2016年，資產(chǎn)負(fù)債率并未出現(xiàn)下降，由此可見(jiàn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)不一定會(huì)使得總產(chǎn)負(fù)債率下降。

從表中的發(fā)展能力數(shù)據(jù)可以得出，計(jì)量模式的更改使得營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率在更改前后有了激烈的增長(zhǎng)，隨后2016-2018年因?yàn)橛?jì)量模式的統(tǒng)一以及我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展情況、政策制定情況，還是使得數(shù)據(jù)有所回落，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景仍舊不容樂(lè)觀(guān)，要考慮公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的不利影響。

三、公允價(jià)值計(jì)量的問(wèn)題及建議

（一）公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

（1））公允價(jià)值難以準(zhǔn)確可靠獲得

公允價(jià)值與市場(chǎng)的活躍程度以及評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)能力息息相關(guān)，，但目前我國(guó)許多地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并不成熟，同時(shí)，我國(guó)極缺乏資產(chǎn)評(píng)估方面的專(zhuān)業(yè)人才，且有些估值技術(shù)主觀(guān)影響因素較多，可能會(huì)導(dǎo)致結(jié)果缺乏可靠性。

（2）使用不同模式計(jì)量使得可比性下降

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未明確規(guī)定企業(yè)是否一定要公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)間由于計(jì)量模式的不同而降低報(bào)表之間的可比性

（3）利用公允價(jià)值模式來(lái)粉飾報(bào)表

公允價(jià)值變動(dòng)損益是公允價(jià)值計(jì)量中對(duì)企業(yè)影響較大的，且對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)總額貢獻(xiàn)較大，有些業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)公司可能會(huì)利用這一漏洞進(jìn)行盈余管理，從而操控利潤(rùn)。

（二）完善建議

（1）調(diào)整和完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

因?yàn)檎{(diào)整為公允價(jià)值模式之后，就不能轉(zhuǎn)換為成本模式的準(zhǔn)則規(guī)定，導(dǎo)致大量的企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式持觀(guān)望態(tài)度，從而限制了公允價(jià)值模式的應(yīng)用，使得企業(yè)報(bào)表之間的可比性受到影響。與此同時(shí)，公允價(jià)值易受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響，為避免出現(xiàn)暴漲暴跌，因此若當(dāng)公允價(jià)值模式不再適用時(shí)，應(yīng)該予以轉(zhuǎn)回。

（2）加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量及應(yīng)用的監(jiān)督

政府應(yīng)建立良好的監(jiān)管環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量及應(yīng)用監(jiān) 管，嚴(yán)格執(zhí)行公允價(jià)值的運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)計(jì)量方法的前提假設(shè)條件做出明確規(guī)定，計(jì)量方法做出統(tǒng)一明確嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，提高計(jì)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確 性。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)該明確規(guī)定公允價(jià)值模式和成本模式的適用范圍，以避免企業(yè)通過(guò)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換來(lái)操控利潤(rùn)。

（3）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的知識(shí)培訓(xùn)和法律意識(shí)的提高

企業(yè)的行為歸根到底是由人來(lái)經(jīng)營(yíng)，公允價(jià)值的評(píng)估也需要專(zhuān)業(yè)的人員來(lái)進(jìn)行評(píng)估。所以，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的知識(shí)培訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能和判斷力;另一方面還要提高法律意識(shí)和道德素養(yǎng)，降低人為想通過(guò)公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的主觀(guān)思想，增大犯錯(cuò)成本，減少主觀(guān)舞弊的可能性。

四、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，全球化的形式已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的特殊性，我國(guó)引入了公允價(jià)值計(jì)量。從數(shù)據(jù)能夠看出在公允價(jià)值下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)利潤(rùn)以及財(cái)務(wù)指標(biāo)都明顯優(yōu)于成本模式。但目前，我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，還不能廣泛的應(yīng)用公允價(jià)值。在這種情況下，如果全面采用公允價(jià)值必然會(huì)削弱會(huì)計(jì)信息的可靠性，最終相關(guān)性也無(wú)法保障;而單純采用成本計(jì)量則顯然無(wú)法體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。因此，成本與公允價(jià)值計(jì)量混合的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是我國(guó)當(dāng)前必然的現(xiàn)實(shí)選擇。

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