劉璇 付濱 王瓊林 劉超

摘要：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的完善和規(guī)范，已發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)之一。然而，房地產(chǎn)投資額大、所處位置一般不變等特性及面對(duì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)常變化等不利條件，致使投資存在風(fēng)險(xiǎn)。本文采用整體分析與個(gè)體分析、實(shí)證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基本方法，并有針對(duì)性地提出風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，以增加投資者決策的科學(xué)性，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)防范

1引言

伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，還是對(duì)政府調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，都發(fā)揮了不可替代的作用。但是房地產(chǎn)業(yè)本身的性質(zhì)致使其存在著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

本文研究的對(duì)象是投資過(guò)程中的具體房地產(chǎn)商品。以房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的論文為主要依據(jù)，通過(guò)引用國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究中的一些相對(duì)成熟的理論手段，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等幾個(gè)方面，進(jìn)行了系統(tǒng)研究與論述，目的在于降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，避免投資者的決策失誤。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策

2.1企業(yè)層面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

研究過(guò)程中將房地產(chǎn)投資分為四個(gè)階段，期間可能面臨出現(xiàn)不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)事件，企業(yè)層面有必要采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防備措施。

2.1.1投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

這一階段可能會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)因素，要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真做好以下幾方面的防范措施：第一，要針對(duì)項(xiàng)目開展是否可行進(jìn)行詳盡探討，使決策更加準(zhǔn)確無(wú)誤;第二，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，使決策更加科學(xué)有效;第三，恰當(dāng)?shù)厥褂猛顿Y組合理論，分散風(fēng)險(xiǎn)，使危害發(fā)生的可能性降到最小;第四，若無(wú)其他選擇可回避風(fēng)險(xiǎn)以盡可能消除風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制

在地盤獲取之前，必須周密研討承包地塊的特性、社會(huì)性質(zhì)以及使用價(jià)值，綜合考察各方面因素，以就開發(fā)哪一地塊這一問(wèn)題上作出抉擇。

2.1.3管理運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

經(jīng)營(yíng)管理階段是制定較為恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格，盡量避免因價(jià)格過(guò)高或過(guò)低帶來(lái)的危害。由于營(yíng)銷代理通常具有熟練的營(yíng)銷技巧，房地產(chǎn)企業(yè)為提高效率，可聘營(yíng)銷代理來(lái)管理項(xiàng)目。

2.2政府層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理

政府措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著不可小覷的作用。 政府管制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

2.2.1控制好調(diào)控時(shí)間和力度

顯而易見，在對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)取得完整認(rèn)識(shí)之前，政府須做許多預(yù)防和控制工作。在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控時(shí)間上盡可能“早半拍”，防止“急剎車”帶來(lái)的巨大危害;在調(diào)整強(qiáng)度上，避免因?yàn)榱Χ冗^(guò)大或不足造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展大幅度波動(dòng)。

2.2.2調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡

研究認(rèn)為，房地產(chǎn)商品供需狀況拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)用地的總量進(jìn)行控制，保證土地供給需求大致平衡。

2.2.3建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)

研究表明，利用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行分析，可以較為準(zhǔn)確的判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商防范風(fēng)險(xiǎn)具有指導(dǎo)意義。

3以淄博新區(qū)“金融街”為例探討投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策

3.1項(xiàng)目的概況

淄博新區(qū)金融商務(wù)區(qū)（CBD）地理位置好，處于新區(qū)的中心位置，從北起于華光路，向南延伸至人民路，東面緊鄰北京路，總用地面積25.6公頃（384畝），包含15個(gè)商業(yè)地塊，16棟高層建筑，規(guī)劃布置淄博金融中心、資金結(jié)算中心、匯美領(lǐng)域、華僑大廈等多建筑，從2013年開始建設(shè)，有淄博市政府政策扶持，發(fā)展較快。預(yù)測(cè)未來(lái)，在房地產(chǎn)區(qū)域利好、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)等因素的影響下，淄博金融街的房地產(chǎn)供應(yīng)將迎來(lái)一場(chǎng)集中放量潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)受比較大的壓力。

3.2項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及優(yōu)劣勢(shì)分析

3.2.1項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)

該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，北面華光路為淄博的主要交通干道，且綠樹成蔭，交通發(fā)達(dá)，政府行政部門、高等院校林立、居民印象不錯(cuò)，周邊有住宅社區(qū)，潛藏投資群體較多;是市政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)、人口、城市中心向西遷移，刺激股市繁榮。

3.2.2項(xiàng)目所處的劣勢(shì)

第一，與豬龍河（有污染）相鄰，降低投資者對(duì)該項(xiàng)目的考慮程度;第二，受公眾消費(fèi)習(xí)慣的影響，要想讓人們接受高層物業(yè)服務(wù)還需一段時(shí)間的緩沖;第三，土地管理費(fèi)用高;第四，建筑成本高;第五，物業(yè)管理費(fèi)用高;第六，物業(yè)功能不能精確定位，且各功能之間沒(méi)有明顯的互補(bǔ)關(guān)系;第七，該樓盤銷售類型為遠(yuǎn)期銷售，無(wú)法直接展示好的形象，有礙公眾樹立購(gòu)買信心;第八，物業(yè)檔次較高，客戶層面較窄;第九，市場(chǎng)可容納量不明確。

3.3該項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.1物業(yè)位置選擇風(fēng)險(xiǎn)

該項(xiàng)目的地理位置十分優(yōu)越，可稱為上好地段。但由于區(qū)域面積狹小，很難有空間用于治理生態(tài)環(huán)境，臨近豬龍河，污染嚴(yán)重，因此，該項(xiàng)目地理位置的選擇有風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.2地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

該項(xiàng)目地處新開發(fā)城區(qū)，該地區(qū)地價(jià)非常高，增加了開發(fā)商的投資成本，由此帶來(lái)開發(fā)商投資收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.3價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是這個(gè)項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，該項(xiàng)目的地理位置及市場(chǎng)定位決定了出租、出售的價(jià)格相比較其他物業(yè)要高，價(jià)格壁壘帶來(lái)的直接后果是商品賣不出去，投資資金得不到回收。

3.3.4營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，該樓盤銷售檔次目前定位為中高檔，而周邊消費(fèi)群體消費(fèi)行為被定位為中低檔，銷售前期可能面臨不小的壓力;且開發(fā)商選擇自己營(yíng)銷方式的原則是銷售費(fèi)用盡可能低廉，但這就要求投資商開發(fā)自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)必須投入一定資金進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)還必須面對(duì)由于營(yíng)銷不夠?qū)I(yè)而帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，這就增加了開發(fā)成本，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范建議

根據(jù)該項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果來(lái)看，影響最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其次是物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)位置選擇風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等。認(rèn)真分析此項(xiàng)評(píng)估結(jié)果，提議了一些風(fēng)險(xiǎn)防備建議。

3.4.1確定該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層，并多向其推廣項(xiàng)目設(shè)計(jì)

縮小目標(biāo)客戶范圍，有針對(duì)性的向其推廣該項(xiàng)目，可有效減小營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目的銷售群體多為大型金融機(jī)構(gòu)和股份制專業(yè)型公司。在推廣過(guò)程中強(qiáng)調(diào)不僅該樓盤是城區(qū)建設(shè)中的罕見項(xiàng)目，也是現(xiàn)代建筑藝術(shù)的引導(dǎo)項(xiàng)目，同時(shí)是打造成功生活的發(fā)源地，更是嶄新辦公文化的主流，且投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，是為該市市民供給貼近民心辦事的現(xiàn)代化辦公區(qū)。

3.4.2提升物業(yè)管理質(zhì)量

此項(xiàng)措施針對(duì)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接對(duì)寫字樓的使用程度起重要作用：若用工作效益來(lái)度量樓盤設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，樓盤設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低可以用工作效益來(lái)評(píng)判，顯然樓盤并不只看裝飾的如何高檔，而是看環(huán)境可否引起員工工作積極性。樓盤質(zhì)量的高低要看以下內(nèi)容：地基、建筑質(zhì)量、辦公區(qū)的文化環(huán)境、交通便利性、空調(diào)、供暖、供電、供水系統(tǒng)、車位設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)置、采光通風(fēng)性等等。由此來(lái)看，物業(yè)管理部門應(yīng)提高相應(yīng)服務(wù)水準(zhǔn)。

3.4.3建筑設(shè)計(jì)要獨(dú)特

近些年來(lái)，企業(yè)對(duì)寫字樓有了更高的要求，寫字樓發(fā)展為企業(yè)身份的象征。寫字樓的外形，不但體現(xiàn)了公司外在形象，更成為了客戶選擇寫字樓的主要因素。許多稍有名氣的公司都將寫字樓的外在形象當(dāng)做購(gòu)買樓盤的考慮要素之一。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究調(diào)查表明，獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)可有效的吸引客戶，提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值?？紤]到樓盤總體地理定位和格調(diào)形象定位，以及在針對(duì)客戶調(diào)查過(guò)程中對(duì)色彩的喜好，整體風(fēng)格應(yīng)以舒適、柔和為基調(diào)，顏色以淺色調(diào)為主，比如白色和天藍(lán)色，制定多種搭配顏色的方式。

3.4.4定位好房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次

此項(xiàng)措施可有效避免營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)樓盤的檔次高低與購(gòu)買的客戶數(shù)量存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系。如今，大型企業(yè)對(duì)越來(lái)越重視寫字樓的檔次，不少企業(yè)選擇用檔次高的樓盤“撐門面”。而“金融街”地塊較小，可調(diào)整的空間范圍也不大，結(jié)構(gòu)設(shè)置上難以迎合高檔辦公住宅對(duì)空間上大范圍活動(dòng)的需要，除此之外由公眾對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求時(shí)間來(lái)看，辦公區(qū)越高檔，客戶的成本越大，有礙開發(fā)商投資成本的回收。因此該項(xiàng)目以中高檔的定位進(jìn)入市場(chǎng)比較合適。

3.4.5制定價(jià)格時(shí)采取低開高走的方法

此項(xiàng)措施針對(duì)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。在樓盤剛開始銷售時(shí)制定偏低的價(jià)格，之后逐漸提高價(jià)格。之前購(gòu)買者意識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目升值，因而在公眾心中樹立良好形象，這也是物業(yè)推廣的絕佳方式。

簡(jiǎn)而言之，以上措施和策略總體上提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，贏得了不錯(cuò)的銷售佳績(jī)，獲得相應(yīng)的回報(bào)，因而必然降低了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。當(dāng)然，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中面臨不可避免的因素可通過(guò)介入對(duì)風(fēng)險(xiǎn)體系的管理、有效減低成本等辦法，降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率。

4總結(jié)

改革開放以來(lái)，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了嶄新的發(fā)展，房地產(chǎn)投資數(shù)額也日益增加，此項(xiàng)投資會(huì)帶來(lái)不小的資金回報(bào)，但是同時(shí)也將面臨不可小覷的風(fēng)險(xiǎn)。本文從企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析、識(shí)別以及對(duì)防范和處理的措施有了一個(gè)基礎(chǔ)性的理論框架。以淄博新區(qū)金融街為例探討風(fēng)險(xiǎn)因素，提出科學(xué)的防備措施進(jìn)行規(guī)避和處理，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

該論文只是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)非?；A(chǔ)的研究，并提出了防范對(duì)策。在實(shí)踐應(yīng)用方面的討論和實(shí)際操作方法，還有待房地產(chǎn)開商在實(shí)踐活動(dòng)中進(jìn)一步探討和完善。

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