摘要：在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大前提下，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，但是在其快速發(fā)展的過程中，也面臨著一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如何對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控，確保物流地產(chǎn)行業(yè)的又好又快發(fā)展，是所有物流地產(chǎn)行業(yè)工作人員需要切實(shí)關(guān)注的問題。本文基于此，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物流地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)部審計(jì)以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)做了介紹，并探究了物流地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)以及風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)措施，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)的行業(yè)從業(yè)人員提供指導(dǎo)和幫助。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn);項(xiàng)目管理;內(nèi)部審計(jì);風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F2592;F2933??文獻(xiàn)識(shí)別碼：A??文章編號(hào)：

2096-3157（2020）08-0163-02

一、物流地產(chǎn)項(xiàng)目管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

1社會(huì)環(huán)境及公共關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)因素

從社會(huì)環(huán)境的角度來說，物流地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)可以分為非正常風(fēng)險(xiǎn)以及非正常風(fēng)險(xiǎn)外風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)屬于非正常風(fēng)險(xiǎn)范疇。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)則是指在施工建設(shè)過程中出現(xiàn)的隨機(jī)的、不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，常見的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)包括臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等極端異常自然氣候。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，由于各種異常經(jīng)濟(jì)因素所致的物價(jià)上漲、金融危機(jī)等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

而從公共關(guān)系的角度來說，物流地產(chǎn)項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)是由于設(shè)計(jì)單位、環(huán)保部門以及代理機(jī)構(gòu)行為不當(dāng)、效率低下以及質(zhì)量不合格造成的風(fēng)險(xiǎn)。在具體施工過程中，由于施工單位能力不足導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)不斷調(diào)整、設(shè)計(jì)單位水平不夠、設(shè)計(jì)方案提供拖延等情況的出現(xiàn)均會(huì)給物流地產(chǎn)項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)。

2物流地產(chǎn)用地風(fēng)險(xiǎn)

從戰(zhàn)略方案選擇角度，物流地產(chǎn)項(xiàng)目主要為投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)。目前物流地產(chǎn)商土地獲取以長(zhǎng)三角、珠三角和京津地區(qū)為核心，以省會(huì)及二線城市為重點(diǎn)的戰(zhàn)略網(wǎng)絡(luò)布局，以招拍掛和并購模式拿地為主。外部因近幾年政府對(duì)物流用地嚴(yán)格控制的影響，垂直電商、下游物流上市公司等加入物流用地的獲取和自建，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈;內(nèi)部因投資團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性有較大波動(dòng)，項(xiàng)目審批流程長(zhǎng)、決策速度慢。綜上，近年來物流地產(chǎn)商土地獲取與儲(chǔ)備工作整體不樂觀。

3工程建設(shè)期的承包風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)很多大型物流地產(chǎn)項(xiàng)目工程建造過程中，承包商通常會(huì)組成聯(lián)營(yíng)體，通過專業(yè)承包開展合作。聯(lián)營(yíng)體內(nèi)的各家企業(yè)是一種暫時(shí)性的戰(zhàn)略合作伙伴，合作雙方均對(duì)對(duì)方不了解，因此極易產(chǎn)生矛盾。同時(shí)，聯(lián)營(yíng)體中的各家企業(yè)也容易出現(xiàn)責(zé)任、義務(wù)等的分工不明確，影響物流地產(chǎn)項(xiàng)目的工程工期、質(zhì)量。

4招商環(huán)節(jié)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

目前市場(chǎng)上的物流地產(chǎn)多為高標(biāo)庫、客戶主要集中為電商、大型倉儲(chǔ)、供應(yīng)鏈物流等公司。因目標(biāo)客戶群相對(duì)集中，物流地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位、價(jià)格成為爭(zhēng)搶客戶的主要條件。部分物流地產(chǎn)商的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)沒有深耕調(diào)研，片面追求高出租率，僅依低價(jià)策略來吸引客戶時(shí)，容易出現(xiàn)成本和收入持平甚至低于收入的情況，這就會(huì)造成企業(yè)虧損。有的物流企業(yè)在拓展市場(chǎng)時(shí)，會(huì)通過低價(jià)來提升自身的客戶吸引力，但是這種低價(jià)是有一定限度的，盲目地定低價(jià)會(huì)造成嚴(yán)重的后果。

5系統(tǒng)操作時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)操作風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，是指由于操作物流地產(chǎn)系統(tǒng)時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和控制受物流地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)水平和管理水平的影響。技術(shù)能力，是指承包商對(duì)開發(fā)地區(qū)的地質(zhì)、自然環(huán)境條件的分析和理解，對(duì)建筑材料以及設(shè)備的參數(shù)、消耗量以及可靠性的了解等。一旦承包商或者施工單位對(duì)以上數(shù)據(jù)的了解和掌握存在偏差，那么就容易造成風(fēng)險(xiǎn)。

6同行競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于物流地產(chǎn)來說，由于這是近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起的項(xiàng)目，因此同行的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的一點(diǎn)。

二、新形勢(shì)下物流地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部審計(jì)的特點(diǎn)

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，因此物流地產(chǎn)項(xiàng)目作為新興項(xiàng)目，有必要保障自身產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，以期穩(wěn)步占據(jù)市場(chǎng)，樹立良好口碑。做為物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，創(chuàng)新內(nèi)部審計(jì)工作機(jī)制、優(yōu)化內(nèi)部審工作方法和手段，促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理結(jié)構(gòu)的完善，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。

1內(nèi)部審計(jì)的重要性更加突顯

近年來，隨著國(guó)家不斷深化改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善企業(yè)管理，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，企業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)力、控制力和影響力不斷提高。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)治理的重要內(nèi)容，是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，也是企業(yè)提高管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)的一種有效機(jī)制。我國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)也對(duì)企業(yè)提供內(nèi)部審計(jì)相關(guān)的指導(dǎo)，出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，指引內(nèi)部審計(jì)工作，并為內(nèi)部審計(jì)賦予了更多的職責(zé)。這就意味著內(nèi)部審計(jì)成為了企業(yè)以及行業(yè)進(jìn)行自我優(yōu)化、自我提升的重要手段。對(duì)于物流地產(chǎn)項(xiàng)目來說，內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制需要根據(jù)內(nèi)部審計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)自身的運(yùn)作流程進(jìn)行梳理，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、管理中可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估，建立適當(dāng)?shù)姆辖M織風(fēng)險(xiǎn)偏好的應(yīng)對(duì)措施。以期遵循法律法規(guī)進(jìn)行管理，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)，來降低影響或減少發(fā)生的可能性。并對(duì)無效的控制和重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)進(jìn)行整改和審計(jì)跟蹤，有效規(guī)范物流地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)管。

2內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容范圍多樣化

首先，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)范圍更加全面。過去在進(jìn)行物流行業(yè)的審計(jì)時(shí)，審計(jì)側(cè)重財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)，重點(diǎn)在于企業(yè)的盈利情況、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他費(fèi)用支出情況等。而在當(dāng)前的新形勢(shì)下，物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)遵循風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，審計(jì)范圍涵蓋風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控審計(jì)（主要為企業(yè)運(yùn)作流程的建立和改善、各種大型項(xiàng)目的事前評(píng)估等）、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、工程與投資審計(jì)以及效益審計(jì)等。也就是說，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的審計(jì)從財(cái)務(wù)、資金等價(jià)值方面轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)管理控制審計(jì)，為企業(yè)的合規(guī)運(yùn)行提供合理保障。

其次，內(nèi)部審計(jì)功能也發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。隨著物流地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，針對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)功能也發(fā)生了相應(yīng)的變化。在大多數(shù)情況下，內(nèi)部審計(jì)能夠?qū)σ粋€(gè)行業(yè)流程和錯(cuò)誤進(jìn)行糾正。而在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)需要由事后控制轉(zhuǎn)為事前防范，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)防范功能。

3內(nèi)部審計(jì)工作更加專業(yè)

物流地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，因此內(nèi)部審計(jì)工作往往沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，但是內(nèi)部審計(jì)在有效結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況以及物流地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況后進(jìn)行了相應(yīng)的改革，使得物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作更加專業(yè)。內(nèi)部審計(jì)部門在組織架構(gòu)中的獨(dú)立性和重要性十分突出，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)要求也比較高，以構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系為核心，創(chuàng)建全面、實(shí)時(shí)、高效的審計(jì)模式和方法，通過各種先進(jìn)技術(shù)的有效運(yùn)用，將審計(jì)的廣度、頻度和深度有效結(jié)合，充分體現(xiàn)審計(jì)的建設(shè)性、預(yù)防性和時(shí)效性，為企業(yè)的發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

三、物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控的過程

1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是內(nèi)部審計(jì)通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，對(duì)制定的系統(tǒng)進(jìn)行危險(xiǎn)辨識(shí)，識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表層次和認(rèn)定層次的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，將危險(xiǎn)的發(fā)生原因以及發(fā)生的可能性進(jìn)行衡量。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要是為了解決系統(tǒng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的種類以及系統(tǒng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因兩大問題。一般情況下，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，通過列舉風(fēng)險(xiǎn)來源表，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類以及分組，并將風(fēng)險(xiǎn)的癥狀進(jìn)行有效的描述。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的是為了找出風(fēng)險(xiǎn)因素，但是如果將風(fēng)險(xiǎn)因素全部加以考慮，那么問題也會(huì)變得復(fù)雜化，因此，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的因素也需要根據(jù)重要性原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)倪x擇。現(xiàn)階段，用于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法主要包括專家調(diào)查法、故障樹分解法以及情景分析法。

2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)以及評(píng)價(jià)的總和?，F(xiàn)階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法包括主觀估計(jì)和客觀估計(jì)兩種。主觀估計(jì)，是指在缺乏可參考數(shù)據(jù)的情況下，通過工作人員的工作經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的一種方法，常見的主觀估計(jì)方法包括調(diào)查和專家打分法、決策樹法、影響圖法、蒙特卡洛模仿法等?？陀^估計(jì)，則是指在擁有歷史數(shù)據(jù)、參考資料以及實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的情況下對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)的方法。

3風(fēng)險(xiǎn)管控

對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)來說，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控的方法包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)共享以及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方法。

風(fēng)險(xiǎn)回避，就是指在分析和評(píng)價(jià)影響預(yù)定目標(biāo)達(dá)成的諸多風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)承受力，同時(shí)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從而做出的中止、放棄某種決策方案或調(diào)整、改變決策方案的風(fēng)險(xiǎn)方式。風(fēng)險(xiǎn)回避有很大的局限性，因風(fēng)險(xiǎn)回避的前提在于企業(yè)能夠?qū)ψ陨項(xiàng)l件和外部形勢(shì)、客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)屬性和大小有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，但在實(shí)際管理中并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都可以準(zhǔn)確被衡量并得到回避。

風(fēng)險(xiǎn)共享，顧名思義就是指通過聯(lián)合多家廠家進(jìn)行承包的方式來將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的倉儲(chǔ)項(xiàng)目來說，由于其具有主體多、投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此投資商可以通過多家聯(lián)合承包的方式來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行抵御。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是指通過合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另外一個(gè)主體的過程，現(xiàn)階段，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法是物流地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要辦法，而這種方法的落實(shí)往往是借助保險(xiǎn)公司、基金公司來完成的。

四、物流地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

1建立綜合風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)

綜合風(fēng)險(xiǎn)團(tuán)隊(duì)，就是指在各個(gè)專業(yè)中挑出的優(yōu)秀人才組成的團(tuán)隊(duì)，讓大家各取所長(zhǎng)，充分發(fā)揮專業(yè)能動(dòng)性，引導(dǎo)全體員工重視并加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從物流地產(chǎn)項(xiàng)目拿地、工程建造、招商租賃、物業(yè)管理全過程閉環(huán)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)監(jiān)督，同時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的規(guī)避和解決。同時(shí)，通過組建綜合風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)、優(yōu)化日常管控、規(guī)范流程，由目前審計(jì)部及法務(wù)部等部分部門分散監(jiān)控，轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢?、全員參與的模式，為物流地產(chǎn)項(xiàng)目有效運(yùn)作提供增值服務(wù)。

2建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫

由于物流地產(chǎn)在我國(guó)起步較晚，因此很多物流地產(chǎn)項(xiàng)目還沒有積累針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的經(jīng)驗(yàn)，在這種情況下，從組織層面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)的關(guān)鍵流程和控制節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了梳理，建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫，保證在之后遇到相同類型的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)提供經(jīng)驗(yàn)和幫助，有效提升了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防御水平。

五、結(jié)語

綜合全文，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的飛速發(fā)展能夠?yàn)槲覈?guó)物流業(yè)提供物美價(jià)廉的倉儲(chǔ)設(shè)施，這對(duì)于物流企業(yè)發(fā)展自身核心競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。同時(shí)，地產(chǎn)商在進(jìn)行物流轉(zhuǎn)型時(shí)面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此地產(chǎn)商需要有效解決風(fēng)險(xiǎn)問題，規(guī)范我國(guó)的物流行業(yè)，促進(jìn)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)向好發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

宋超全，供職于上海宇培（集團(tuán)）有限公司，中級(jí)審計(jì)師。