李士江

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展得到很大程度提升，不過在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理中受到諸多因素影響也出現(xiàn)管理粗放等問題，為了更好推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步，需要積極采用精細(xì)化管理方式，加強(qiáng)對各個細(xì)節(jié)及項(xiàng)目管控，從而將管理模式優(yōu)化，提升管理水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格管理。

Abstract： China's real estate industry has been greatly improved with the rapid development of the national economy， however， due to the influence of many factors in the development and management of real estate projects， there are also problems such as extensive management. In order to better promote the progress of the real estate industry， it is necessary to actively adopt refined management method， strengthen the control of various details and projects， so as to optimize the management model and improve the management level， and then achieve strict management of the real estate industry.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程項(xiàng)目;精細(xì)化管理

Key words： real estate enterprise;engineering project;refined management

中圖分類號：TU71 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）19-0026-02

1 ?精細(xì)化管理的作用分析

將精細(xì)化管理方法應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中能夠體現(xiàn)良好的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)在如下兩點(diǎn)：其一，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭實(shí)力。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為激烈的競爭，企業(yè)如果僅僅依靠技術(shù)是難以實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展、難以占領(lǐng)較大市場份額的，為此，企業(yè)需要采用科學(xué)管理方式將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。提升企業(yè)效益工作需要從總收入提升以及成本投入降低兩方面入手。在利潤提升中關(guān)鍵方式就是將資金成本降低。合理應(yīng)用精細(xì)化管理方式可以讓企業(yè)根據(jù)市場房展情況調(diào)整自身發(fā)展策略，從而更好滿足客戶要求，進(jìn)而達(dá)到自身競爭能力提升的效果。例如萬達(dá)廣場企業(yè)在最初規(guī)劃管理中管理方式較為粗放，隨著企業(yè)不斷發(fā)展開始采用精細(xì)化管理理念并且實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展。另一方面，應(yīng)當(dāng)將生產(chǎn)流程進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化和管理。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中對每個環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，將規(guī)范化管理貫穿于整個工程當(dāng)中，細(xì)致地做好各項(xiàng)工作管控。

2 ?房地產(chǎn)施工管理常見問題

2.1 施工人員整體素質(zhì)較差

施工人員是房地產(chǎn)工程建設(shè)過程當(dāng)中必不可少的影響因素之一。只有施工人員素質(zhì)達(dá)標(biāo)才能確保工程建設(shè)專業(yè)性強(qiáng)，可以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否和技術(shù)專業(yè)程度有著很大關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)項(xiàng)目想要實(shí)現(xiàn)順利完成需要專業(yè)技術(shù)人員、項(xiàng)目管理人員、維修養(yǎng)護(hù)人員以及特種作業(yè)人員等諸多專業(yè)和施工團(tuán)隊(duì)共同合作完成。在房地產(chǎn)建設(shè)施工鏈條上，每個人員都是不可或缺的。但是當(dāng)前普遍存在施工隊(duì)伍整體素質(zhì)有待優(yōu)化的問題，很多施工隊(duì)伍沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)就投入生產(chǎn)作業(yè)，造成整個工程施工質(zhì)量、管理效果等諸多方面工作內(nèi)容難以順利開展。

2.2 硬件設(shè)施以及管理制度漏洞

當(dāng)前隨著科技不斷發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地應(yīng)用到多種類設(shè)備，各種硬件設(shè)施合理的應(yīng)用有助于提升企業(yè)建設(shè)效率，有助于更好地完成施工目標(biāo)。但是當(dāng)前很多施工企業(yè)無論是硬件設(shè)施管理還是管理制度方面都有待進(jìn)一步優(yōu)化和完善，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量水平難以切實(shí)得到提升的原因之一。如果硬件設(shè)施管理不當(dāng)或者管理制度不健全就會導(dǎo)致工程質(zhì)量管理難以達(dá)到預(yù)期水平，無法切實(shí)保證施工按期完成。而精細(xì)化管理方式要求對每個細(xì)節(jié)進(jìn)行管控，要嚴(yán)格檢查每項(xiàng)工程，如果前期設(shè)施不到位或者管理制度存在漏洞就會導(dǎo)致在竣工階段很多項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，企業(yè)還需要投入一定精力和財(cái)力來解決這些問題，這就會造成施工質(zhì)量、施工效率以及經(jīng)濟(jì)成本有所下降，久而久之十分不利于企業(yè)健康發(fā)展。

2.3 精細(xì)化管理方式存在不足

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工序從很大程度影響著工程產(chǎn)品質(zhì)量，不過當(dāng)前很多企業(yè)施工中都存在質(zhì)量水平不高、技術(shù)管理漏洞等諸多問題，這就造成工程整體質(zhì)量下降，并且不利于發(fā)揮管理作用，無法達(dá)到預(yù)期管理效果。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要涉及到材料、成本、人員等諸多方面內(nèi)容，如果采用粗放式管理方式難以保證能夠穩(wěn)定有序地完成各項(xiàng)工作，如果沒有及時解決施工中存在的一些問題及安全隱含就容易在后期發(fā)展質(zhì)量安全問題，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益乃至整個企業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

3 ?房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理路徑

3.1 制度精細(xì)化管理

房地產(chǎn)整體管理工序標(biāo)準(zhǔn)化水平直接受到管理制度影響，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部管理過程中需要對具體精細(xì)化管理要點(diǎn)進(jìn)行整理分析，合理地協(xié)調(diào)好各項(xiàng)管理要素和內(nèi)容，制定完善的管理制度，將精細(xì)化管理方法以制度形式落實(shí)到工作當(dāng)中。精細(xì)化管理需要貫徹落實(shí)到每個細(xì)節(jié)，故制定制度時需要從招投標(biāo)到最終竣工運(yùn)營階段都做好精細(xì)化管控，保證能夠按照制度規(guī)范開展日常工作，并且將精細(xì)化管理制度落實(shí)到每個部門、每個員工身上，全面管控房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營。在建設(shè)和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理制度時需要合理劃分制度，包括總則、分則，從而確保精細(xì)化制度能夠貫徹落實(shí)到每個部門，實(shí)現(xiàn)各個步驟和環(huán)節(jié)細(xì)致地全面地管控，達(dá)到通過精細(xì)化管理提升企業(yè)項(xiàng)目管理水平的目的。

3.2 堅(jiān)持以人為本，打造企業(yè)文化

在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時受到諸多方面因素影響容易出現(xiàn)人員流動現(xiàn)象，這不但包括一線施工人員，也包括管理工作者，一旦發(fā)生頻繁的人員流動就會嚴(yán)重影響到工程項(xiàng)目順利完成以及企業(yè)健康發(fā)展。精細(xì)化管理理念要求規(guī)范管理企業(yè)人員，科學(xué)地制定管理制度，高效利用每位工作人員，幫助員工實(shí)現(xiàn)自我價值。將精細(xì)化管理理念應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)管理中要求以人為本，將工作人員主觀能動性充分調(diào)動起來，加強(qiáng)內(nèi)部人員變動協(xié)調(diào)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目操作精細(xì)化并且做好精細(xì)化制度落實(shí)，營造優(yōu)良的企業(yè)文化氛圍，為員工創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)好員工與企業(yè)之間問題，為員工營造家的氛圍，提高員工歸屬感，進(jìn)而共同為項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展而努力。

3.3 施工材料精細(xì)化管理

施工材料是組成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)，也在房地產(chǎn)項(xiàng)目中占據(jù)著舉足輕重的作用。當(dāng)前建筑材料市場有著十分廣泛的設(shè)備和材料，并且房地產(chǎn)建設(shè)需要涉及到辦公用品、施工材料、管理材料、機(jī)械設(shè)備等諸多內(nèi)容，所以材料管理人員工作效果從很大程度上影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。采購部門在選擇材料時不但要關(guān)注具體設(shè)計(jì)要求，還要加強(qiáng)市場考察，選擇物美價廉材料，并且對材料經(jīng)濟(jì)新、數(shù)量、質(zhì)量都做好考察，在材料進(jìn)入現(xiàn)場前還要有專業(yè)檢測人員抽檢，從而確保所有投入使用的材料都能夠滿足質(zhì)量要求規(guī)范。同時，材料庫房管理人員需要根據(jù)材料特性合理分類保管，避免由于管理不當(dāng)發(fā)生浪費(fèi)等問題。

3.4 施工進(jìn)度精細(xì)化管理

在實(shí)際開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)測項(xiàng)目施工進(jìn)度，對比實(shí)際施工進(jìn)度與施工計(jì)劃是否存在較大出入，如果存在不符合之處要及時采取調(diào)整措施，確?？梢园凑蘸贤?guī)定定期交付房地產(chǎn)項(xiàng)目。為此，管理人員需要采用精細(xì)化管理方式進(jìn)行施工進(jìn)度控制。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃為基礎(chǔ)合理安排作業(yè)人員和項(xiàng)目，合理配置每個流程施工資源，加強(qiáng)對施工進(jìn)度監(jiān)督檢查，從而保證能夠按照施工計(jì)劃開展各項(xiàng)工作。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度可能會受到天氣、作業(yè)內(nèi)容等不可控因素影響發(fā)生延遲問題，為了避免發(fā)生進(jìn)度滯后現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)實(shí)施精細(xì)化管理方式加強(qiáng)實(shí)際進(jìn)度管理，認(rèn)真分析影響進(jìn)度的諸多因素并且提前制定細(xì)致、合理的預(yù)防措施。

3.5 施工質(zhì)量精細(xì)化管理

將精細(xì)化管理方式應(yīng)用于質(zhì)量管理中可以有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)效果。在具體管理中，首先應(yīng)當(dāng)保證自檢體系完善，將質(zhì)量和安全內(nèi)容都融入到自檢內(nèi)容中，對工程具體操作過程進(jìn)行詳細(xì)地規(guī)劃從而保證各個項(xiàng)目和細(xì)節(jié)質(zhì)量都能夠得到管控。其次，要具體落實(shí)每項(xiàng)責(zé)任，所有責(zé)任人和管理人員都要明確自身職責(zé)內(nèi)容并且加強(qiáng)自我評價。最后，通過獎懲機(jī)制實(shí)現(xiàn)激勵工作人員積極工作的目的，讓員工能夠通過獎懲制度加強(qiáng)自我評價，及時改正自身不足并且積極提升自己的工作能力。

3.6 施工成本精細(xì)管理

工作人員不但要關(guān)注施工質(zhì)量還要加強(qiáng)對成本經(jīng)濟(jì)方面重視。通過精細(xì)化管理成本能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的效果，能夠提高各項(xiàng)資源利用效率。從長遠(yuǎn)來看，如何提高資金利用率、資源利用率，如何降低損失是房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理中重要工作內(nèi)容。通過建立成本責(zé)任制能夠?qū)⒊杀竟芾砉ぷ骷?xì)致地劃分到各個部門，并且通過分派負(fù)責(zé)人對實(shí)際成本和控制目標(biāo)進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)全面細(xì)致的管理成本。負(fù)責(zé)人需要精確地分析和整合成本計(jì)劃、賬目圖表、數(shù)據(jù)采集等。

3.7 施工環(huán)境精細(xì)管理

我國近些年對環(huán)境和能源關(guān)注力度在不斷增大，作為高能耗、高污染的建筑行業(yè)想要取得持續(xù)發(fā)展就要響應(yīng)國家號召，積極采用節(jié)能環(huán)保材料，加強(qiáng)可再生能源利用，降低能耗。首先，應(yīng)當(dāng)充分應(yīng)用綠色施工材料。目前建筑材料市場有很多新型無污染綠色材料，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極使用這些材料。此外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對施工現(xiàn)場加強(qiáng)管控，比如施工現(xiàn)場混凝土材料拌制、切割等都會產(chǎn)生大量灰塵造成揚(yáng)塵污染，揚(yáng)塵污染會嚴(yán)重危害到人體健康，久而久之還可能形成霧霾天氣等惡劣影響，所以施工現(xiàn)場需要通過配置除塵車等設(shè)備來控制現(xiàn)場污染，為施工人員以及環(huán)境創(chuàng)造優(yōu)良條件。對于鋼筋切割等產(chǎn)生的噪聲污染也要加強(qiáng)控制，可以配置消音器或者專門設(shè)置臨時房屋等方式解決噪音問題。施工中還要做好污水排放處理，只有經(jīng)過檢測合格的水質(zhì)才能排放到大自然中去，避免污水污染環(huán)境。

3.8 建立健全監(jiān)督評價制度

細(xì)致全面的監(jiān)督評價機(jī)制有助于督促各項(xiàng)工作保質(zhì)保量地完成。企業(yè)可以制定精細(xì)化的監(jiān)督流程來監(jiān)督國家政策法規(guī)以及企業(yè)制度落實(shí)情況，還可以制定監(jiān)督評價機(jī)制對房地產(chǎn)建設(shè)中常見問題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別評估，并且由管理人員解決風(fēng)險(xiǎn)問題。此外，企業(yè)還可以借助第三方監(jiān)理來加強(qiáng)對企業(yè)各個部門工作監(jiān)督管控，保證各個部門切實(shí)落實(shí)各項(xiàng)制度，將精細(xì)化管理方式貫穿于各項(xiàng)工作中。

4 ?結(jié)語

在我國社會發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要作用，將精細(xì)化管理方式應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中有助于企業(yè)競爭實(shí)力提升，有助于建筑項(xiàng)目建設(shè)規(guī)范化開展。通過精細(xì)化管理，企業(yè)能夠顯著提高管理水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展。

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