徐玉虎

摘要：在嚴峻的市場經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快管理模式的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，將預算管理應(yīng)用于資金配置及成本控制過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)的資金供需矛盾、解決利潤與成本增長失衡問題。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，研究預算管理實施過程中出現(xiàn)的問題及應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預算管理;問題;對策

引言

自2016年以來，國家相關(guān)部門為了調(diào)控市場經(jīng)濟，收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，在“金融降杠桿”的市場發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理受到了巨大的沖擊，企業(yè)融資渠道收窄，拿地環(huán)節(jié)受到限制，隨時面臨著資金鏈斷裂的風險。在嚴峻的市場經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快管理模式的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資預算管理的基本特征

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預算管理就是以利潤為目標導向，全面覆蓋企業(yè)各項經(jīng)濟決策及業(yè)務(wù)活動，對企業(yè)內(nèi)部的全業(yè)務(wù)、全過程和全人員進行預算控制與管理?？梢哉f，貫徹落實預算管理不僅能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理體系，還能夠以成本、利潤和投資作為績效考核基本維度，保證企業(yè)各項經(jīng)營活動都能夠沿著戰(zhàn)略目標而運作，為企業(yè)的長效發(fā)展提供制度保障。同時，房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不同，受外部環(huán)境影響較大，與政策變更及行業(yè)經(jīng)濟形勢具有密切的關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預算管理的過程中，必須要把握好以下基本特征：

其一，投資經(jīng)營預算更全面化。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目眾多，且投入資金規(guī)模較大，利益關(guān)系復雜，項目建設(shè)周期長，資金回籠時間慢，企業(yè)需要承擔較大的市場風險。因此，在編制投資預算時需要全面考慮企業(yè)的內(nèi)部資金存量和市場發(fā)展環(huán)境，以項目預算為核心，對各開發(fā)項目進行科學分析與市場定位，做好初期的投資成本測算，發(fā)揮預算的前瞻性，關(guān)注行業(yè)宏觀政策變化動向，充分考慮投資預算對企業(yè)未來發(fā)展的影響。在保證投資決策科學性的基礎(chǔ)上，有效規(guī)避潛在的風險。

其二，投資經(jīng)營預算復雜性更高。在投資預算規(guī)劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮到兩方面的管理矛盾：一方面，工程項目的剛性支出與軟性收入存在矛盾。開發(fā)項目一旦進入施工過程，就需要按照合同約定依據(jù)工程施工進度逐步支付工程款項。但房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入受分期付款或長期貸款等銷售策略影響，資金回籠時間無法保證，這就使得企業(yè)的成本支出與資金回收匹配上存在矛盾，這也是投資預算中必須考慮到的問題。另一方面，財務(wù)報表上的利潤金額與企業(yè)實際現(xiàn)金流數(shù)額存在矛盾?！邦A售”是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售模式，這種營銷方式雖然能夠提升銷售業(yè)績，但企業(yè)會計核算周期與項目開發(fā)周期無法達到完全一致，使得收入確認時間差異較大，無法在利潤表中體現(xiàn)企業(yè)當下的經(jīng)營狀況，也進一步造成投資預算編制難度加大[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中存在的問題分析

現(xiàn)階段，多數(shù)大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立了較為完善的預算管理框架體系，但在實踐過程中也暴露出一些不足之處，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

其一，投資預算缺乏戰(zhàn)略眼光。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理對資金需求較大，且資金流通效率也直接影響著企業(yè)的正常經(jīng)營活動，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往將預算管理作為實現(xiàn)利潤目標的工具，沒有考慮到企業(yè)的社會屬性特征，盲目追求短期經(jīng)濟效益可能會影響企業(yè)的社會聲譽;同時，在針對開發(fā)項目進行投資預算布局時，部分項目決策人員僅以自身的管理經(jīng)驗和項目投入產(chǎn)出因素作為依據(jù)，沒有考慮到外部環(huán)境因素，包括市場因素、社會因素、政治環(huán)境因素、產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素、上下游企業(yè)發(fā)展情況等，使得項目預算方案與實際情況偏差較大。

其二，預算執(zhí)行效率不高。房地產(chǎn)企業(yè)在實施工程項目投資預算管理時，需要區(qū)別項目投資預算與普通預算之間的差別，例如：項目投資預算更注重投資周期設(shè)定、預期收益測算等內(nèi)容[2]。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目建設(shè)需要較長的時間，需要對預算執(zhí)行過程進行實時跟進。但從目前調(diào)研情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未對所有項目實施預算管理，財務(wù)監(jiān)督對項目預算執(zhí)行控制力度松弛，再加上各項目部門之間缺乏積極配合，使得項目預算的實際執(zhí)行效率較低。

其三，預算管理評估反饋存在缺陷。圍繞著項目投資預算開展年終預算績效評估工作，是掌握預算執(zhí)行情況、完善財務(wù)預算工作經(jīng)驗的有效方式。然而，在實際執(zhí)行過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立專業(yè)有效的評估反饋系統(tǒng)，無法依據(jù)評估結(jié)果向相關(guān)部門追究責任，也不能為后續(xù)的項目投資提供信息依據(jù)，進一步影響了預算管理的實施成效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)改進預算管理工作的有效策略

（一）合理規(guī)劃預算管理布局

由于房地產(chǎn)企業(yè)與外部市場環(huán)境聯(lián)系程度較高，因而企業(yè)要在變動中謀求發(fā)展，基于未來的不確定性制定長效的戰(zhàn)略規(guī)劃，并以戰(zhàn)略規(guī)劃為導向設(shè)置年度預算目標，合理布局預算實施環(huán)節(jié)。在考慮整體因素時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，也要做好外部環(huán)境分析工作，全面考慮政治、經(jīng)濟、技術(shù)、經(jīng)營方式、市場環(huán)境、競爭狀況等因素，明確企業(yè)的目標規(guī)劃，擬定中長期預算目標，并由各職能部門依據(jù)自身的情況編制月度預算目標和季度預算目標，逐步實現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營計劃。

（二）做好項目投資前期管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目工程投資之前，應(yīng)做好項目前期管理工作，實現(xiàn)對整個工程項目的預算控制。企業(yè)需要在項目工程立項初期時就依據(jù)工程量清單、工程設(shè)計圖紙、工藝技術(shù)規(guī)范、合同條款協(xié)議等內(nèi)容，對該工程項目的投資規(guī)模、資金支出進度、預期收益進行精準預測，確保工程項目投資的合理性;同時，在預算部門的牽頭下，項目部門應(yīng)當聯(lián)合財務(wù)部門編制投資預算實施計劃，充分結(jié)合施工圖紙和施工基本流程，為項目預算配備充足的財力、物力和人力資源，并針對預算執(zhí)行制定相關(guān)的監(jiān)督管理措施，在不斷提升項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠有效發(fā)揮投資預算精細化管理的作用。

（三）選擇合理的預算編制方法

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要明確投資預算編制的主要內(nèi)容，例如：在投資成本分析表上要全面體現(xiàn)土地費用、前期開發(fā)費用、建安工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、公建配套費、銷售費用、財務(wù)費用、管理費用、稅費、不可預見費等內(nèi)容;在現(xiàn)金流量分析表上要體現(xiàn)項目總投資現(xiàn)金流、靜態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資回報率、全項目內(nèi)部報酬率、投資方（股東）內(nèi)部報酬率等內(nèi)容;在項目利潤測算表上要全面體現(xiàn)營業(yè)收入、付現(xiàn)營業(yè)成本、營業(yè)利潤、利潤總額、銷售凈利潤、毛利率、凈利潤、總投資收益率、凈資產(chǎn)收益率等內(nèi)容[3]。

另一方面，選擇科學的預算編制方法，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營特征和需求采用合理的預算管理模式。例如：投資預算應(yīng)當以項目投資為預算編制起點，以現(xiàn)金流預算為核心內(nèi)容，在實現(xiàn)目標利潤的基礎(chǔ)上，保證投資成本與投資收益的平衡性。預算編制方法則應(yīng)當以項目預算和滾動預算為主，建立多層次的表格體系，以滿足多個開發(fā)項目不同層次預算編制的需求。此外，投資預算編制還應(yīng)當充分考慮到企業(yè)投資經(jīng)營活動的動態(tài)性和連續(xù)性，依據(jù)短期預算執(zhí)行考核和行業(yè)發(fā)展動向，不斷調(diào)整預算方案，以提高投資經(jīng)營預算與外部環(huán)境的契合程度。

（四）強化預算控制功能

為了貫徹落實預算方案，房地產(chǎn)企業(yè)在提升預算執(zhí)行效率的過程中，應(yīng)當從以下三點考慮問題：

其一，實現(xiàn)預算定額控制。預算定額控制法主要應(yīng)用于項目工程成本控制方面，即要求項目工程前期策劃、工程施工、竣工驗收、運行維護等環(huán)節(jié)都不能超過標準定額。考慮到項目工程施工過程較為復雜，工程計算量龐大，企業(yè)可以基于預算方案在事前做好成本定額設(shè)置，執(zhí)行過程中只需要借助信息技術(shù)設(shè)置預算警戒控制線，以預算執(zhí)行過程中資金流動速率、資金支出進度和成本定額作為界限，一旦出現(xiàn)超預算現(xiàn)象，則自動引發(fā)警報系統(tǒng)，限制預算申請。通過管理系統(tǒng)的實施監(jiān)控，有效提升預算執(zhí)行效率，保證數(shù)據(jù)計算質(zhì)量。

其二，實現(xiàn)限額設(shè)計控制。限額設(shè)計控制方法主要應(yīng)用于投資估算環(huán)節(jié)，結(jié)合工程項目的初步設(shè)計概算造價限額，制定施工圖設(shè)計方案。在投資估算及任務(wù)書設(shè)計環(huán)節(jié)完成以后，企業(yè)可以利用價值工程的基本原理，層層分析工程造價，嚴格審核投資量與工程量，并依據(jù)相應(yīng)的投資配比安排各環(huán)節(jié)的資金支出和資源配置，在保證工程質(zhì)量和建筑功能的基礎(chǔ)上，使工程造價不高于預設(shè)目標。

其三，實現(xiàn)利潤資金控制。從利潤控制層面來說，企業(yè)需要準確把握好工程總量，在前期對工程設(shè)計圖紙進行核查，避免相關(guān)人員私自更改工程計量結(jié)果，采取不平衡報價的方式謀取利益，或在工程結(jié)算階段對合同存在違約的情況進行索賠;從資金控制層面來說，企業(yè)可以通過加大銷售回款力度、合理延長工程款支付時間，加快企業(yè)內(nèi)部資金流動速度，達到緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力目的。

（五）健全預算考核體系

針對房地產(chǎn)企業(yè)項目投資預算，考慮到開發(fā)項目的特殊性，企業(yè)需要對預算執(zhí)行力度、決策科學性等內(nèi)容進行監(jiān)督與考核。在考核指標設(shè)計上，將投資利潤率、投資回收期、現(xiàn)金流動比率、預算計劃完成率、工程質(zhì)量達標率、費用控制率、安全生產(chǎn)率等作為考核指標;同時，采用關(guān)鍵業(yè)績的考核方法，針對不同職能的管理部門制定差異化的考核標準和權(quán)重體系，客觀全面地評價投資項目及業(yè)績部門的預算執(zhí)行情況，并建立相應(yīng)的預算績效考核反饋體系。在獎懲制度的輔助下，向預算執(zhí)行較差的部門及個人追究責任，并將考核結(jié)果應(yīng)用到后期的項目投資過程中，為企業(yè)的投資決策提供信息依據(jù)。

（六）發(fā)揮信息技術(shù)手段的輔助作用

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目種類較多，涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算規(guī)模較大，為了優(yōu)化預算編制過程，減少工程項目預算過程中出現(xiàn)的漏算、少算或錯算等問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用信息技術(shù)開展預算管理工作，使用更先進和專業(yè)化的預算管理軟件，一方面可以在信息共享的基礎(chǔ)上保證各項財務(wù)信息及業(yè)務(wù)信息實時傳輸?shù)恼鎸嵭耘c時效性;另一方面也能夠提高預算編制效率，在規(guī)定的時間內(nèi)完成預算方案的反復修改和審批工作。此外，企業(yè)還可以借助信息化平臺建立預算數(shù)據(jù)庫，設(shè)置信息實時查詢功能，為企業(yè)管理層人員的投資決策提供充足可靠的信息支持。

結(jié)語

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施預算管理是企業(yè)提升市場競爭優(yōu)勢、拓寬項目效益的有效手段。因此，企業(yè)可以以項目投資為預算編制起點，通過對投資預算的戰(zhàn)略布局、前期規(guī)劃、編制方法、剛性控制以及績效考核等方法，貫徹落實預算方案，加強項目成本控制，提升企業(yè)利潤。

參考文獻：

[1]譚繼芳.房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的困境及對策探討[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2019（14）：61-62.

[2]黃麗娟.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算管理中的問題和解決措施[J].今日財富：中國知識產(chǎn)權(quán)，2018（2）：150-151.

[3]賈麗芳.房地產(chǎn)企業(yè)預算管理困境與對策探析[J].時代經(jīng)貿(mào)，2019（33）：26-27.