潘春發(fā)

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要投入大量的資金，企業(yè)需要通過外部融資獲取資金來源，保障資金的充足性。本文首先就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式進(jìn)行闡述，以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為案例進(jìn)行探討，分析企業(yè)融資管理存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出改善對(duì)策，以期為更多房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資管理提供實(shí)踐參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);融資管理;探討

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要方式

1.內(nèi)源融資

內(nèi)源融資是指企業(yè)資金來源于內(nèi)部，包括留存收益以及折舊構(gòu)成等。內(nèi)源融資是利用企業(yè)自身通過經(jīng)營(yíng)發(fā)展賺取收益留存部分，內(nèi)源融資通常屬于企業(yè)自有資金，具有原始性、自主性、低風(fēng)險(xiǎn)、低成本特點(diǎn)。內(nèi)源融資通常是發(fā)展較好企業(yè)的主要融資方式，發(fā)達(dá)國(guó)家許多企業(yè)主要以內(nèi)源融資為主。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常項(xiàng)目投資需要大量的資金投入，依靠?jī)?nèi)源融資難以滿足企業(yè)融資資金需求，外源融資是需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。

2.金融機(jī)構(gòu)貸款

金融機(jī)構(gòu)借款是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式，通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款獲得資金支持。目前，銀行等金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款主要通過土地使用權(quán)、房屋建筑抵押等方式借出資金。2015年至2017年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模不斷增加，貸款總量從23351億元上升至26548億元，金融機(jī)構(gòu)借款在融資資金總量占比不斷下降，2015年銀行借款融資占比為19.71%，2017年下降至14.63%。一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷創(chuàng)新融資方式，企業(yè)融資資金來源多樣，銀行借款融資占比較少。另一方面國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，防止市場(chǎng)過熱，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)提高，對(duì)企業(yè)貸款資金審批更為嚴(yán)格。

3.債券融資

債券融資具有融資成本低，融資風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)能夠根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況控制企業(yè)債券融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)收益具有穩(wěn)定性，從債券市場(chǎng)投資表現(xiàn)來看，資本市場(chǎng)投資者對(duì)債券投資意愿較強(qiáng)。根據(jù)國(guó)務(wù)院下發(fā)全面深化改革的重大決定文件指出，要大力發(fā)展、規(guī)范債券市場(chǎng)，為更多企業(yè)提供融資渠道。因而，債券融資將會(huì)成為重要的融資渠道。根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年8月份，有38家上市房地產(chǎn)企業(yè)通過債券市場(chǎng)融資，融資資金規(guī)模達(dá)到242億元，較同期上漲7.15%。

4.股權(quán)融資

股權(quán)融資相較于債券融資沒有到期還本壓力，并且能夠較長(zhǎng)時(shí)間使用資金，但股權(quán)融資成本通常要高于債券融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資通過IPO、私募股權(quán)融資等方式。IPO就是常見上市融資，通過首次公開發(fā)行股份，從資本市場(chǎng)募集資金。但由于IPO審核較為嚴(yán)格，準(zhǔn)入門檻高，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過借殼上市等方式實(shí)現(xiàn)融資。私募股權(quán)融資通過不采用公開方式，私下與特定的投資人或債務(wù)人商談，以招標(biāo)等方式籌集資金的融資。私募股權(quán)融資是一種權(quán)益性投資方式，能夠參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。私募股權(quán)融資是需要中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大過程中選擇的主要股權(quán)融資方式。

二、A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理存在的問題

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立于2005年，成立初期企業(yè)主要以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。隨著業(yè)務(wù)板塊逐步擴(kuò)展，發(fā)展規(guī)模逐步壯大，企業(yè)目前具有涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑施工等方面。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)、建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)等資質(zhì)，為滿足客戶需求為發(fā)展導(dǎo)向，全面為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)。隨著國(guó)家逐步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈發(fā)困難，企業(yè)迫切需要加強(qiáng)融資管理，保障充足的資金來源。

1.融資渠道單一、融資成本高

銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式，特別是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但僅依靠銀行信貸難以有效滿足企業(yè)資金需求，容易造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，出現(xiàn)資金危機(jī)，從而引起聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。從2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中很大一部分來自銀行貸款。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，就會(huì)波及銀行等關(guān)聯(lián)行業(yè)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)地產(chǎn)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)基本參與開發(fā)建設(shè)全過程，銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供80%以上的土地出讓金以及地產(chǎn)開發(fā)金，股權(quán)融資以及債券融資僅占融資規(guī)模很小比例，銀行依舊是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體融資成本較高，通常企業(yè)開發(fā)可能存在多個(gè)項(xiàng)目共同開發(fā)，通過資產(chǎn)抵押方式進(jìn)行貸款，需要支付評(píng)估等費(fèi)用，而且貸款規(guī)模較大，企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行處于風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎考慮會(huì)要求較高的信貸利率，導(dǎo)致企業(yè)融資成本較高。

2.融資結(jié)構(gòu)不合理

融資結(jié)構(gòu)直接關(guān)系企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期融資與短期融資占比不均衡，從A企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，短期債務(wù)比重達(dá)到74.5%顯著高于長(zhǎng)期債務(wù)比重，由于短期債務(wù)比重較高，會(huì)增加企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，需要在短期內(nèi)支付高額的利息費(fèi)用以及償還本金。雖然部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)收期房的方式快速回籠資金，但是隨著市場(chǎng)緊縮政策實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)以及開發(fā)貸款開通專戶進(jìn)行核算與審核，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用受限，出現(xiàn)資金緊張。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，95%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期債務(wù)比重超過80%，僅3%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中長(zhǎng)期貸款比重超過30%，因而能夠看出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理性不足，企業(yè)短期債務(wù)壓力較大。

3.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目融資，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%，甚至部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，企業(yè)面臨巨大的債務(wù)壓力，容易誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠快速搶占市場(chǎng)份額，大力量拿地，不斷增加企業(yè)負(fù)債。2017年許多大型上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地存貨增長(zhǎng)率達(dá)到53%，企業(yè)流動(dòng)比例小于1，速凍比率低于0.6，企業(yè)短期償債能力較弱，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2017年土地儲(chǔ)值同比增長(zhǎng)達(dá)到107%，企業(yè)為了進(jìn)入其他區(qū)域市場(chǎng)，儲(chǔ)備較多土地。從企業(yè)債務(wù)償還能力來看，A企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為74%，流動(dòng)比例為1.13，速動(dòng)比率為0.72。由于流動(dòng)比例與速度比例均低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參閱值，能夠看出A企業(yè)面臨較大的短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的對(duì)策

1.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期債務(wù)比重達(dá)到74.5%，企業(yè)融資資金主要來源于銀行貸款，由于短期債務(wù)比重較大，會(huì)增加企業(yè)短期債務(wù)壓力，潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)此企業(yè)可以通過發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目債券融資，債券融資利率處于不斷下降趨勢(shì)，債券融資規(guī)模通常比銀行貸款規(guī)模更大，還款期限更長(zhǎng)，不需要企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)抵押。而且，債券融資具有資金來源更加多樣，企業(yè)可以通過發(fā)行境內(nèi)債券或者境外債券從而募集更多資金。企業(yè)也可以通過發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)合作開發(fā)融資，通過項(xiàng)目股權(quán)合作開發(fā)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，而且能夠吸引更多具有實(shí)力的資本方加入，緩解企業(yè)資金壓力。另外，企業(yè)需要改善融資期限機(jī)構(gòu)，提高中長(zhǎng)期融資占比，緩解短期壓力，一方面可以通過發(fā)行債券方式增加長(zhǎng)期融資比例，另一方面可以加強(qiáng)與銀行聯(lián)系，對(duì)企業(yè)短期債務(wù)進(jìn)行展期。

2.管控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)算管理，通過預(yù)算管理合理配置企業(yè)資金，提高企業(yè)資金分配效率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，通過企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，從而提醒企業(yè)及時(shí)關(guān)注潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低至最低水平?？梢酝ㄟ^監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流變化，償債能力指標(biāo)變化，作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)。然后，建立風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)記錄，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、控制到防范措施進(jìn)行詳細(xì)記錄，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的跡象、指標(biāo)變化、風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)原因以及時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失進(jìn)行分析，從而建立完善的風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制，幫助企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。

3.降低企業(yè)融資成本

融資成本是企業(yè)融資過程考慮的重要影響因素，融資成本過高，會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而且會(huì)增加企業(yè)利息負(fù)擔(dān)。雖然，央行通過降息降準(zhǔn)刺進(jìn)市場(chǎng)投資，但是從銀行貸款會(huì)進(jìn)行不同程度上浮，而且房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)債比重較大，銀行會(huì)要求較高的信貸利率匹配信貸風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過拓寬融資渠道，通過組合方式從而降低企業(yè)融資成本。例如，企業(yè)可以通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債，在轉(zhuǎn)股前定期還本付息，轉(zhuǎn)股后則沒有還本付息壓力，并且可轉(zhuǎn)債利率通常低于股權(quán)融資利率。同時(shí)企業(yè)需要提高信用等級(jí)，信用等級(jí)較高的企業(yè)不僅具有融資優(yōu)勢(shì)，而且融資成本通常更低。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重資產(chǎn)特點(diǎn)，可以通過資產(chǎn)證券化方式，將企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行打包上市，提高企業(yè)的流動(dòng)性，加快資金周轉(zhuǎn)，緩解企業(yè)壓力。

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（責(zé)任編輯：王文龍）