胡自強(qiáng)

【摘 要】 房地產(chǎn)投資不同于一般投資行業(yè)，它具有投資高，收益高，風(fēng)險高三大特征，投資回收期又長，在期間有很多不確定因素，是一項風(fēng)險和收益共存的活動。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行可行性分析還有很多需要完善的地方，本文便是對可行性分析中經(jīng)常遇見的問題進(jìn)行一些分析，然后提出一些改進(jìn)方案。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)投資 可行性分析 改進(jìn)方案

一、緒論

目前伴隨著我國住房制度改革和農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，現(xiàn)有的住房制度日益市場化、貨幣化。同時，隨著人平均收入增加和信貸政策支持，現(xiàn)在居民住房的需求得到了前所未有的釋放。因而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資、建筑面積和房價上漲。房價上漲得太快，房地產(chǎn)泡沫也越來越明顯，投資者們對房地產(chǎn)的投資增長率有明顯的下降趨勢。并且我國大多數(shù)中等城市的房價收入比超過了10，而發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般都低于7。房價普遍太高，大大的超出了居民的承受能力。房地產(chǎn)聚集的泡沫讓政府必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一些調(diào)控。

二、可行性分析中存在的問題和原因分析

（一）可行性分析相關(guān)的專業(yè)知識的缺乏

正確的分析是房地產(chǎn)項目財務(wù)評價的前提。在項目進(jìn)展過程中，為了使財務(wù)評價結(jié)果更加可靠，必須分析影響房地產(chǎn)項目的不確定因素，明確哪些因素會導(dǎo)致項目建設(shè)和運(yùn)營期間財務(wù)評價結(jié)果的變化。以上數(shù)據(jù)分析需要相關(guān)專業(yè)人員準(zhǔn)確進(jìn)行。我國房地產(chǎn)起步較晚，缺乏完善的系統(tǒng)來分析項目的可行性，需要提高從業(yè)人員的專業(yè)性。

目前我國還沒有房地產(chǎn)可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，也沒有明確的分析規(guī)范和方法，可行性研究可以說是非常隨機(jī)的。此外，相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，市場信息透明度很低，可行性報告往往有一定的缺陷，基礎(chǔ)工作不是很扎實(shí)。此外，許多企業(yè)沒有健全的可行性分析標(biāo)準(zhǔn)，沒有建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫，沒有在系統(tǒng)中收集有用的信息，導(dǎo)致可行性分析不夠準(zhǔn)確。

（二）房地產(chǎn)投資可行性分析受多方面的影響

自從2018年以來，跟房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策一直都在不斷更新，全年全國有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控次數(shù)已經(jīng)達(dá)到了404次。這足以表明，國家對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心是很明顯的！

房地產(chǎn)行業(yè)目前作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈相對其它行業(yè)來說比較長，對與之相關(guān)的上下游行業(yè)的拉動作用非常的明顯，能間接或直接的影響到建材、設(shè)計裝飾、金融保險、廣告?zhèn)髅?、家電家具等行業(yè)的前景和發(fā)展。

項目所在的城市所處的不斷變化的政治、人口、文化、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素會對項目的可行性產(chǎn)生很重要的影響，項目所處的市場條件和宏觀環(huán)境都不一樣，只有把握住該項目房地產(chǎn)市場的整體走勢，才能進(jìn)行科學(xué)的決策提供宏觀依據(jù)。

（三）各項指標(biāo)分析處理比較困難

在進(jìn)行可行性分析的時候，最重要也是最中心的環(huán)節(jié)就是對所投資項目的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然而我國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商是沒有上市的，他們的財務(wù)報表都沒有對外進(jìn)行公布，但是這些財務(wù)數(shù)據(jù)石可行性分析必須要計算的，沒有財務(wù)數(shù)據(jù)根本不能對一個公司的項目進(jìn)行可行性判斷，因此可行性分析人員還要去他們公司尋找這些財務(wù)數(shù)據(jù)。

在分析可行性的過程當(dāng)中，需要對項目的各項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行計算、匯總、分析。其中財務(wù)指標(biāo)的計算是一項十分復(fù)雜的過程，財務(wù)指標(biāo)還分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。其中靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)包括單位建筑面積投資回報額、投資回收周期、投資回收率。動態(tài)財務(wù)指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、凈現(xiàn)值率。這些數(shù)據(jù)都需要很多的專業(yè)知識才能計算得出。

三、分析方法的改進(jìn)策略

（一）加快專業(yè)化及市場培育工作

加快對相關(guān)專業(yè)人員的可行性分析培訓(xùn)，加快專業(yè)化和市場化工作，促進(jìn)行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其準(zhǔn)確性、深度和差錯控制的根本保證。

信息的缺乏或錯誤可能給可行性分析帶來巨大的誤差。在這種情況下，可行性分析人員需要加強(qiáng)信息的收集和整理：通過去精、去偽、真實(shí)的過程，將市場上分散的信息整理成可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。

（二）抓住關(guān)鍵因素進(jìn)行進(jìn)行分析

可行性分析中需要分析的東西很多，但是有的重要有的不是太重要，而快速有效的可行性分析就需要揪出重要的幾個點(diǎn)進(jìn)行分析，首先項目的區(qū)域環(huán)境分析就是很關(guān)鍵的一個點(diǎn)，在這個分析中需要對項目所在的城市所處的不斷變化的政治、人口、文化、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素進(jìn)行分析和研究，調(diào)查清楚項目所處的市場條件和宏觀環(huán)境，把握住該項目房地產(chǎn)市場的整體走勢，為進(jìn)行科學(xué)的決策提供宏觀依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)的條件也是一個重要的影響因素，地理環(huán)境等會影響房地產(chǎn)開發(fā)的難易程度，必須先對項目自身的發(fā)展現(xiàn)狀和開發(fā)條件進(jìn)行逐項分析，初步確定該地塊及其環(huán)境的缺陷和優(yōu)勢，為項目進(jìn)行定位、投資和可行性分析做好準(zhǔn)備。

通過對該項目開發(fā)時遇到的主要競爭對手的樓盤進(jìn)行分析，了解該項目的主要競爭對手的銷售價格、市場反應(yīng)、樓盤規(guī)模等等，同時還要了解競爭對手的營銷策略和目標(biāo)客戶，為項目開發(fā)的競爭策略提供可信的依據(jù)。

（三）借鑒沃爾評分法對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析

從現(xiàn)實(shí)來看，當(dāng)一個項目沒有盈利能力時，這個項目就是無用的，分析這一能力的時候首先要預(yù)估項目投入資本的實(shí)際成本。成本預(yù)估之后，就對預(yù)期收益進(jìn)行評估。項目的清償能力也是對項目的一個重要指標(biāo) ，所投入資金能否收回是對項目是否投資的一個最基本的考察。

本環(huán)節(jié)通過對沃爾評分法的借鑒，對房地產(chǎn)項目的盈利能力和償債能力進(jìn)行打分，分值為最低1分，最高10分，盈利能力的權(quán)重為20%，償債能力的權(quán)重為15%，最后取加權(quán)平均數(shù)得出盈利能力和償債能力的綜合得分。計算該分?jǐn)?shù)可以相對簡化計算，對可行性的分析可以起到一個初步的參考作用。

房地產(chǎn)投資可行性分析中的財務(wù)分析需要根據(jù)分析所得出的數(shù)據(jù)和信息，、擬訂一份籌資計劃和投資計劃，預(yù)估一下該項目的投資成本，然后預(yù)估一下經(jīng)營收益，最后編制各種經(jīng)濟(jì)報表，進(jìn)行項目的不確定性分析。根據(jù)上述分析和數(shù)據(jù)處理得出項目是否可行，這一步驟在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中是非常核心的內(nèi)容。

【參考文獻(xiàn)】

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