摘要：疫情影響下，短期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，盡管下半年有可能會(huì)有補(bǔ)量，但預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積有可能比去年下滑100A左右，對(duì)應(yīng)著大部分房企的業(yè)績(jī)也會(huì)下滑10%。2020年市場(chǎng)規(guī)模的下滑導(dǎo)致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權(quán)益比例開(kāi)始策略性調(diào)整，以配合未來(lái)企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：投資策略;權(quán)益比例;規(guī)模擴(kuò)張

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 07-0031-32

收稿日期：2020-06-10

作者簡(jiǎn)介：張宏偉，同策集團(tuán)首席分析師。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降46.0%。疫情影響下，短期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，盡管下半年有可能會(huì)有補(bǔ)量，但預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積有可能比去年下滑10%左右，對(duì)應(yīng)著大部分房企的業(yè)績(jī)也會(huì)下滑10%。

2020年市場(chǎng)規(guī)模的下滑導(dǎo)致一部分企業(yè)投資策略發(fā)生變化，尤其是權(quán)益比例開(kāi)始策略性調(diào)整，以配合未來(lái)企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

1回顧：市場(chǎng)上行周期權(quán)力比例大幅降低，房企規(guī)?；铀?/p>

簡(jiǎn)單回顧一下過(guò)去幾年樓市，2015年下半年樓市開(kāi)始步入上行周期，2016-2017年一二線城市樓市全面上行，2018年之后三四線城市開(kāi)始輪動(dòng)上漲。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%、2018年的80%進(jìn)一步下降至2019年的75%左右，連續(xù)3年出現(xiàn)持續(xù)下滑。

市場(chǎng)周期的上行與權(quán)益金額的下滑導(dǎo)致房企的“全口徑”銷售金額大幅上升，同時(shí)，房企也可以在這樣的市場(chǎng)周期里獲得不錯(cuò)的規(guī)模紅利。這就是在市場(chǎng)上行周期里“權(quán)益比例”變化的魅力，所以，過(guò)去幾年我們看到那么多房企通過(guò)“合作開(kāi)發(fā)”“小股操盤”“代建”等方式快速進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

2品牌房企：市場(chǎng)下行或平穩(wěn)周期權(quán)益比例提升，利潤(rùn)訴求更高

如果從2020年全年預(yù)期來(lái)看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對(duì)于房企來(lái)講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規(guī)模的同時(shí)，在2020-2022未來(lái)市場(chǎng)平穩(wěn)上行周期增加收益，也就是增加利潤(rùn)。比如，以萬(wàn)科、新城為代表的房企開(kāi)始更加注重效益，也就是利潤(rùn)。以中梁為代表的相對(duì)比較激進(jìn)的房企也開(kāi)始修煉內(nèi)功，增速也開(kāi)始放緩了。

同時(shí)，以“合作王”著稱的旭輝也在逐漸提升土地的權(quán)益比例，旭輝財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年旭輝新增土儲(chǔ)權(quán)益比例是65%，預(yù)計(jì)旭輝今后的買地權(quán)益都會(huì)放在68%-70%。未來(lái)3年銷售權(quán)益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權(quán)益比例從60%逐漸提升，說(shuō)明旭輝一方面仍然有規(guī)?；V求，但是未來(lái)3年對(duì)于利潤(rùn)或效益這方面要求越來(lái)越高。

房企在2020年投資拿地上，一些優(yōu)質(zhì)地塊必然在權(quán)益比例上提升，控制“合作開(kāi)發(fā)”的空間，有錢留著自己賺，而不是替別人白忙活。從當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)與企業(yè)策略整體表現(xiàn)來(lái)看，大部分品牌房企正在回歸市場(chǎng)基本面相對(duì)不錯(cuò)的一二線城市，因此，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資權(quán)益必然會(huì)上升。

3中小房企：市場(chǎng)下行或平穩(wěn)周期，規(guī)模訴求更高，權(quán)益比例仍將維持低位

即使是在當(dāng)前市場(chǎng)下行或平穩(wěn)周期，對(duì)于未來(lái)規(guī)模化訴求的看法不同也會(huì)導(dǎo)致權(quán)益變化，比如，一部分還在持續(xù)規(guī)?；闹行》科蟮耐顿Y權(quán)益比例預(yù)計(jì)仍然維持在較低水平，未來(lái)3年這些企業(yè)在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整體投資的權(quán)益比例仍將維持4成甚至更低水平。

中小房企這么操作也是無(wú)奈。因?yàn)樾袠I(yè)集中度在迅速增加，未來(lái)沒(méi)有市場(chǎng)份額就等于被淘汰，當(dāng)前市場(chǎng)還有那么短短2-3年規(guī)模化的“窗口期”;當(dāng)前有部分房企也有資本化的考量，比如赴港上市等因素，在這個(gè)階段必然表現(xiàn)為積極擴(kuò)張與布局的姿態(tài)。

4投資權(quán)益比例變化和周期趨勢(shì)、規(guī)模訴求程度有關(guān)，最終還是要規(guī)模經(jīng)濟(jì)

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)周期趨勢(shì)預(yù)期與企業(yè)規(guī)?；V求的看法不同也會(huì)導(dǎo)致權(quán)益變化。比如，在市場(chǎng)下行周期，權(quán)益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面，通過(guò)降低權(quán)益比例還可以繼續(xù)維持規(guī)?；瘮U(kuò)張，市場(chǎng)地位仍然可以保持增長(zhǎng)，從收益總量的角度來(lái)看，也會(huì)保持總量的增長(zhǎng)。因此部分中小房企還在規(guī)?；瘮U(kuò)張。反之，當(dāng)市場(chǎng)周期趨勢(shì)預(yù)期向好，權(quán)益比例的降低就會(huì)導(dǎo)致“增收不增利”的狀況發(fā)生，這也是萬(wàn)科、新城、旭輝等未來(lái)更加效益的主要原因。

當(dāng)然，無(wú)論市場(chǎng)周期怎么樣變化，也有“權(quán)益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權(quán)益比例控制在70%左右。據(jù)龍湖財(cái)報(bào)，2018年龍湖獲得91幅新土地，權(quán)益地價(jià)730億元;權(quán)益建面接近1400萬(wàn)平方米，權(quán)益比例近7成。截至2019年底，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)6814萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為4742萬(wàn)平方米，權(quán)益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。龍湖之所以一直維持在70%，是因?yàn)辇埡?guī)模上已經(jīng)步入TOPIO房企，這個(gè)階段既要增收又要增利，要的是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而不是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。