唐曉芳 黃丹 鄧新苗 陳竹紅

【摘要】由于房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，為此提出房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范措施。選取評(píng)估環(huán)境、評(píng)估技術(shù)、實(shí)際操作以及職業(yè)道德作為評(píng)估指標(biāo)，利用1-9標(biāo)度法對(duì)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，以模糊綜合評(píng)價(jià)法中的模糊理論作為評(píng)價(jià)理論依據(jù)，通過(guò)評(píng)估矩陣計(jì)算出房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。結(jié)合目前房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，具有針對(duì)性地提出了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以此完成房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范措施研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押;評(píng)估業(yè)務(wù);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;模糊理論

【中圖分類號(hào)】G449.7

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)是指根據(jù)行業(yè)公認(rèn)的評(píng)估原則，利用合理的評(píng)估方法對(duì)抵押房產(chǎn)在當(dāng)時(shí)評(píng)估時(shí)段的特定價(jià)值進(jìn)行估算和判斷，評(píng)估需要遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估程序，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)是協(xié)調(diào)房產(chǎn)抵押方與銀行機(jī)構(gòu)的中間業(yè)務(wù)，評(píng)估結(jié)果是銀行金融機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)抵押貸款的重要依據(jù)，房地產(chǎn)抵押評(píng)估目的決定了評(píng)估方法[1]。房地產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要形式之一，由于其涉及貸款金額較大，所以需要專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，并且評(píng)估結(jié)果還要作為必備的法律依據(jù)，因此房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不符，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅要向房產(chǎn)抵押方與銀行金融機(jī)構(gòu)彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)負(fù)法律責(zé)任，為此提出房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范措施。

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1.1確定評(píng)估指標(biāo)

房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中主要受到環(huán)境因素、技術(shù)因素、實(shí)際操作因素以及職業(yè)道德因素的影響，其中環(huán)境因素是指當(dāng)前市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)環(huán)境以及政府政策等，環(huán)境因素屬于突發(fā)因素，會(huì)引起房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的大幅度變動(dòng);技術(shù)因素包括評(píng)估方法以及評(píng)估技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)構(gòu)具有直接影響;評(píng)估業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中要結(jié)合抵押房產(chǎn)的實(shí)際信息，如果評(píng)估信息與實(shí)際信息不一致，則會(huì)降低評(píng)估精度;評(píng)估人員的職業(yè)操守以及職業(yè)道德也會(huì)影響評(píng)估結(jié)果[2]。根據(jù)以上分析，此次選取評(píng)估環(huán)境、評(píng)估技術(shù)、實(shí)際操作以及職業(yè)道德作為評(píng)估指標(biāo)。

1.2計(jì)算指標(biāo)權(quán)重

選取完全合適的評(píng)估指標(biāo)后，對(duì)評(píng)估指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，評(píng)判各個(gè)評(píng)估指標(biāo)的重要性，其計(jì)算過(guò)程如下：假設(shè)有一組評(píng)估指標(biāo) a1，a2，a3.... an，評(píng)判矩陣為：

通過(guò)1-9標(biāo)度法對(duì)各個(gè)評(píng)估指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行定值，其評(píng)估指標(biāo)的評(píng)估原則如下表所示。

通過(guò)評(píng)判矩陣對(duì)評(píng)估指標(biāo)的重要性排序得到， ，其中W為各個(gè)指標(biāo)的向量， 為判斷矩陣A的重要性權(quán)重，計(jì)算判斷矩陣中評(píng)判指標(biāo)重要性權(quán)重公式如下：

公式（2）中，為指標(biāo)權(quán)重值;AW表示向量W的指標(biāo)元素的分量;n為評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)度;

1.3實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

在上文的基礎(chǔ)上，以模糊綜合評(píng)價(jià)法中的模糊理論作為評(píng)價(jià)理論依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)[3]。首先將所有的評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)權(quán)重值大小組建成一個(gè)指標(biāo)集，每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)都有n個(gè)單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后根據(jù)各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值不同，將評(píng)估向量等級(jí)分為1級(jí)、2級(jí)、3級(jí)，然后設(shè)置一個(gè)置信度，通常取值0.15，按照從高到低，組成一個(gè)評(píng)價(jià)矩陣，其公式如下：

公式（3）中，表示一個(gè)評(píng)估向量;s為評(píng)估指標(biāo)的權(quán)重值[4]。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行等級(jí)劃分，此次設(shè)定四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，即較高、良好、一般、較低，利用上述公式即可得到最終的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

2、房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

根據(jù)上文分析可以看出，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合目前房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，必須通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的考核制度，提高評(píng)估人員的入行門(mén)檻，并且對(duì)不符合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行剔除。建立健全標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)評(píng)估制度及法律，為評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展提供法律依據(jù)[5]。構(gòu)建信息化交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)評(píng)估信息共享，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、銀行金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)抵押方三者之間的信息交流，可以極大地提高評(píng)估的準(zhǔn)確性，從而降低房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此完成房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施研究。

結(jié)語(yǔ)：

此次結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范措施進(jìn)行了研究，有助于提高房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)水平，降低房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)抵押雙方的利益提供了保障，最重要的是有助于房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成與提高，促進(jìn)其健康持續(xù)發(fā)展。由于個(gè)人理論水平及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有限，雖然此次在該方面取得了一定的研究成果，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施的研究?jī)?nèi)容還存在一些不足之處，今后還會(huì)在該方面進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

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