劉振斌

【摘 ?要】自不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施以來，隨著登記的不斷深入，傳統(tǒng)意義上基于二維模型的權(quán)籍調(diào)查管理的弊端逐漸凸顯，對(duì)于城市化建設(shè)中地下空間、地上空間以及空間分布復(fù)雜化的高層空間無法達(dá)到精細(xì)化、準(zhǔn)確化、直觀化的管理。本文主要闡述目前二維權(quán)籍調(diào)查存在的瓶頸，探究三維權(quán)籍調(diào)查在未來不動(dòng)產(chǎn)登記中如何應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】權(quán)籍;三維調(diào)查;不動(dòng)產(chǎn)登記

引言

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》自2016年1月1日實(shí)施以來，國(guó)內(nèi)開始全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作，但是基本都是基于傳統(tǒng)的二維地理空間開展的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和登記工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)保障，也是不動(dòng)產(chǎn)登記依賴的數(shù)據(jù)支撐。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確立，建立在不動(dòng)產(chǎn)基本單元，不動(dòng)產(chǎn)基本單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化建設(shè)的高速發(fā)展，地下空間的開發(fā)利用日益廣泛，比如地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地鐵軌道、地下管線等;其次，地上建筑物結(jié)構(gòu)也更加復(fù)雜。傳統(tǒng)意義上的二維空間權(quán)屬登記調(diào)查已經(jīng)不足以滿足房屋、土地利用復(fù)雜化的現(xiàn)狀。而三維權(quán)屬調(diào)查，除了具備傳統(tǒng)二維權(quán)屬調(diào)查的空間位置屬性，更具備空間維度，能夠立體直觀的表現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元以及復(fù)雜不動(dòng)產(chǎn)單元之間的空間關(guān)系，能夠全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記有二維平面調(diào)查模式到三維立體的調(diào)查模式轉(zhuǎn)變。

1.傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查存在的問題

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記大多數(shù)都是基于二維GIS的平面管理系統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查僅是局限在對(duì)空間地理位置和權(quán)利基本屬性信息的調(diào)查。對(duì)于宗地，更多的是對(duì)宗地的四至、界址點(diǎn)、界址線、權(quán)利人等信息調(diào)查;對(duì)于樓幢，調(diào)查內(nèi)容包括樓幢的空間位置、坐落、占地面積等信息;對(duì)于樓盤表中具體房屋的調(diào)查，更多地是對(duì)房屋建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e、所在單元、所在層等屬性信息的調(diào)查，不具備空間屬性信息。導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查過程中，無法對(duì)地下空間、房屋登記等具體不動(dòng)產(chǎn)單元形成一個(gè)直觀地、可辨識(shí)的調(diào)查結(jié)果，由于這種模糊和不確定性，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記過程中無法準(zhǔn)確判斷登記單元的空間位置，因此無法從根本上杜絕重復(fù)發(fā)證、進(jìn)錯(cuò)房間等登記錯(cuò)誤的發(fā)生。

對(duì)于地下商鋪、地鐵車輛段、市政道路及綠地、商業(yè)住宅、停車場(chǎng)等，無法通過傳統(tǒng)的權(quán)籍調(diào)查真實(shí)、直觀地顯示樓盤表信息。傳統(tǒng)二維地理信息描述已經(jīng)不能滿足高速發(fā)展的建設(shè)用地使用權(quán)分層業(yè)務(wù)需求。傳統(tǒng)的權(quán)籍調(diào)查，無論是宗地、房屋、宅基地等都是以二維地理信息圖紙和相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)查和管理的。但是由于地下空間的拓展與運(yùn)用，相關(guān)的二維地理信息顯得力不從心，單純以傳統(tǒng)二維表格、圖片、文檔等進(jìn)行調(diào)查登記，很多地細(xì)節(jié)無法進(jìn)行有效管控，特別是在三維位置和邊界上不能進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)量。

筆者認(rèn)為傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查存在的問題可以歸納為以下三點(diǎn)：

（1）缺少對(duì)地上、地標(biāo)、調(diào)下空間的地理實(shí)體與產(chǎn)空間的統(tǒng)一管理，缺少對(duì)產(chǎn)權(quán)空間的三維表達(dá)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)平面管理模式無法刻畫不動(dòng)產(chǎn)的三維空間特性和產(chǎn)權(quán)的立體特性;

（3）不動(dòng)產(chǎn)管理的三維權(quán)利空間不明晰。

①開發(fā)商的“偷面積”，規(guī)避政府法規(guī)，增加業(yè)主負(fù)擔(dān);

②公共區(qū)域權(quán)屬不明確，開發(fā)商重復(fù)公攤、重復(fù)收費(fèi);

③房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)不明，造成非法裝修與改造問題等。

2.三維權(quán)籍調(diào)查方法

將已有的二維地籍、不動(dòng)產(chǎn)樓盤表等數(shù)據(jù)成果集成到三維GIS中，可以更直觀、更準(zhǔn)確的反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)及周邊地物現(xiàn)狀，滿足對(duì)復(fù)雜空間權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理和不動(dòng)產(chǎn)登記需求。這里以權(quán)籍三維調(diào)查體現(xiàn)建設(shè)、三維建模方式選擇、三維調(diào)查內(nèi)容幾個(gè)方面來說手不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍三維調(diào)查方法。

2.1權(quán)籍三維調(diào)查體系建設(shè)

權(quán)籍三維調(diào)查體系建設(shè)應(yīng)該包括軟硬件支撐層、數(shù)據(jù)管理層、數(shù)據(jù)服務(wù)層和展示應(yīng)用層。

2.2三維建模方式選用

三維建模方法包括人工交互建模、現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)建模、施工數(shù)據(jù)建模等多種手段，不動(dòng)建模手段的優(yōu)缺點(diǎn)不同。

不動(dòng)產(chǎn)傳統(tǒng)調(diào)查中積累了大量的房屋平面圖、宗地紅線圖、分層分戶圖等數(shù)據(jù)，且都是CAD成果，因此不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍三維調(diào)查中三維模型的建立優(yōu)先選擇基于CAD數(shù)據(jù)的建模方式，成本更低，建模效率和建模成果的完整性更高。

2.3權(quán)籍三維調(diào)查主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的目的是獲取不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利范圍、土地用途等基本信息。 二維的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查僅需調(diào)查平面范圍內(nèi)的邊界信息，但三維的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查則需要調(diào)查三維空間范圍的邊界信息。 調(diào)查空間對(duì)象由界址點(diǎn)、界址線、界址面擴(kuò)充至界址點(diǎn)、界址線、界址面和宗地體。調(diào)查內(nèi)容中的東、南、西、北四至，擴(kuò)充為東、南、西、北、上、下六至。

3.結(jié)論與展望

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查由傳統(tǒng)的二維轉(zhuǎn)為三維調(diào)查，及其重要，能夠最大層面解決目前二維權(quán)籍調(diào)查面臨的調(diào)查平均問題，同時(shí)從三維權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)架構(gòu)建設(shè)、三維建模方式和三維調(diào)查重要內(nèi)容進(jìn)行了闡述，為今后的三維權(quán)籍調(diào)查奠定了一定的基礎(chǔ)理論。三維建模作為三維權(quán)籍調(diào)查的物理支持，如何依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源，創(chuàng)建一種自動(dòng)化水平高、效果好、速度更快的建模手段，是未來三維權(quán)籍調(diào)查的一個(gè)重點(diǎn)方向。

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