周躍敏

摘要：自中國(guó)進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)得到了迅速的發(fā)展，首先必須要給予肯定的是，該行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)起到的促進(jìn)作用。但是在快速發(fā)展的過程中，也必須要正視其中所存在的問題。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制的實(shí)施有助于進(jìn)一步保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展，本文對(duì)此進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);不動(dòng)產(chǎn);登記制度;經(jīng)濟(jì)分析

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在的關(guān)聯(lián)

（一）簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)的最直觀的含義就是無法輕易移動(dòng)或者交換的資產(chǎn)，主要包括房屋、土地、自然環(huán)境中的物質(zhì)，如草地、樹林等，這些都屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是一項(xiàng)對(duì)當(dāng)事人項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)以及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行記載并進(jìn)行公示，通過法律手段證明不動(dòng)產(chǎn)所屬人。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容

首先，需要注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)和相關(guān)權(quán)利，并不是為了協(xié)調(diào)市場(chǎng)上房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)問題，只是間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的降低。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容也不與房產(chǎn)稅有直接關(guān)聯(lián)，只是通過不動(dòng)產(chǎn)登記來促進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，從而規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)秩序和運(yùn)行效率。而不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容是包括當(dāng)事人向機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地和房屋的登記請(qǐng)求，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬的核查事實(shí)，經(jīng)確認(rèn)后申請(qǐng)的房屋所屬登記在登記簿上并進(jìn)行公示，那么該房屋的所屬權(quán)以及相關(guān)權(quán)利將生效并受到法律保護(hù)，而該登記也可以作為法律證明。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式存在漏洞，在各城市中的發(fā)展不平衡

在我國(guó)的一些大中型城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)飛速上漲，與當(dāng)?shù)孛癖姷膶?shí)際購買能力出現(xiàn)沖突。部分城市當(dāng)中可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地非常有限，開發(fā)商之間竟?fàn)幖ち?，最終致使這些城市存在房?jī)r(jià)過高的情況。但是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢的中小型城市當(dāng)中，因?yàn)橥鈦砣丝跀?shù)量比大型城市更少，大型企業(yè)的數(shù)量也更少。當(dāng)?shù)卣疄榱舜龠M(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，通常都是采用低價(jià)出售土地的方式來吸引建筑開發(fā)商，由此實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。這一系列措施導(dǎo)致我國(guó)很多大中型房地產(chǎn)開發(fā)商將發(fā)展目標(biāo)轉(zhuǎn)移到這些中小型城市當(dāng)中，但是這些中小型城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度相對(duì)滯后，外來人口數(shù)量很少，人們對(duì)于購房并沒有強(qiáng)烈的要求，使得供大于求和產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象非常常見。但這也讓房?jī)r(jià)在這些中小型城市當(dāng)中，維持在了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

（二）可進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的土地越來越少

就中國(guó)土地資源的特征進(jìn)行分析，可以歸納為“一多三少”。即土地總量較多，人均土地占有量占有較少，高質(zhì)量土地資源較少，可進(jìn)行開發(fā)的土地資源較少。中國(guó)的城市發(fā)展目標(biāo)，給各大城市和資源利用與環(huán)境保護(hù)都帶來了很大的挑戰(zhàn)。長(zhǎng)時(shí)間以來，因?yàn)槲覈?guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷深入，尤其是在進(jìn)行住房改革之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)（特別是商品房開發(fā)）進(jìn)入到了迅速壯大的時(shí)期，這便代表了城市當(dāng)中有大量土地被征用，閑置的土地資源越來越少。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商存在有大量囤積土地的現(xiàn)象，他們故意把土地存積到當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上升時(shí)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，希望以低土地成本來獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。但實(shí)際上，這一行為是對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的一種破壞。

（三）不同類型城市土地價(jià)格差異對(duì)房?jī)r(jià)造成影響

上文提到，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在有巨大的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，憑借的是該城市對(duì)當(dāng)?shù)厝丝诘奈σ约皩?duì)外來人口的吸引力。而這種吸引力與凝聚力的來源是該城市在民眾眼中所呈現(xiàn)出了潛力與實(shí)力。對(duì)于中國(guó)的大型城市來說，有著經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度快，可以大量吸引外來人口進(jìn)入城市的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)不僅能夠使得城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度能夠得到大幅度的提升，但也造成了這些地區(qū)房地產(chǎn)資源的緊張，無法達(dá)到大量人口居住的要求。但是正因?yàn)檫@樣，中國(guó)一線城市的土地價(jià)格自然要超過二線或三線城市很多。再對(duì)我國(guó)的二線城市和三線城市進(jìn)行分析，因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展以及公共資源的建設(shè)情況，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量將會(huì)處在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，難以出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。并且這些城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)情況也在無形當(dāng)中影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，同一用途的土地在不同城市當(dāng)中，體現(xiàn)出很大的價(jià)格差異。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記的經(jīng)濟(jì)分析

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房屋買賣的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展過程中，最主要的經(jīng)擠行為就是房屋買賣。在房屋買賣的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)給房地產(chǎn)交易帶來重要保障。但是不動(dòng)產(chǎn)登記并不會(huì)對(duì)房屋買賣活動(dòng)產(chǎn)生過大的影響，這一點(diǎn)主要是由于現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目標(biāo)是對(duì)現(xiàn)有的各機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)資源進(jìn)行整合，以強(qiáng)化我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的管理能力。但是不動(dòng)產(chǎn)登記也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，這些影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)之中，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施會(huì)使二手房交易中有房產(chǎn)稅的產(chǎn)生，進(jìn)而對(duì)二手房買賣的價(jià)格產(chǎn)生一定幅度的影響。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施與落實(shí)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程產(chǎn)生重大的影響意義，更會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定程度的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目標(biāo)就是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控以及管理落實(shí)，也就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而政策的落實(shí)一般是以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、人口情況以及人口經(jīng)濟(jì)收入息息相關(guān)的，也為房產(chǎn)稅的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的壓力產(chǎn)生。再加之老舊房屋的產(chǎn)權(quán)問題影響，就會(huì)是不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的影響問題被放大，也會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的形式出現(xiàn)變化，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房屋市場(chǎng)價(jià)格走向帶來影響。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的重要組成結(jié)構(gòu)，通過不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)與實(shí)施，能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定性和科學(xué)性建設(shè)提供制度保障，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的推動(dòng)意義。

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