李璇

6月30日，在北京市海淀區(qū)海淀街道蘇州橋西社區(qū)出入口，臨時(shí)進(jìn)入社區(qū)人員通過(guò)智慧社區(qū)門(mén)禁終端進(jìn)入社區(qū)（任超/ 攝）

疫情以來(lái)，隨著社區(qū)站上外防輸入、內(nèi)防擴(kuò)散的第一線(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)精準(zhǔn)排查、消防消殺、嚴(yán)格進(jìn)出管控、提供到家服務(wù)的能力也得到檢驗(yàn)。

根據(jù)2020年3月中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息社開(kāi)展的“新冠肺炎疫情對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”，在36450份業(yè)主問(wèn)卷中，89.88%受訪(fǎng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理在社區(qū)疫情聯(lián)防聯(lián)控體系中非常重要，認(rèn)為比較重要的業(yè)主占比為8.09%。

在物業(yè)管理能力受到關(guān)注的同時(shí)，依托人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的智慧物業(yè)，也成為不少社區(qū)“科技防疫”的手段。疫情之下，智能化、自動(dòng)化的物業(yè)設(shè)施，有了更多“用武之地”。

在智慧物業(yè)加速向社區(qū)滲透之余，與之相關(guān)的探討也并未停歇，例如，疫情測(cè)出了當(dāng)下智慧物業(yè)的哪些痛點(diǎn)？智慧物業(yè)是否是所有社區(qū)的“標(biāo)配”？應(yīng)由誰(shuí)來(lái)為智慧物業(yè)的投入“埋單”？

一連串追問(wèn)，催促著智慧物業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的路徑探索。

硬件設(shè)備互聯(lián)

出入口是社區(qū)疫情防控的第一道防線(xiàn)。

從車(chē)輛、人員進(jìn)入社區(qū)智能設(shè)備識(shí)別范圍的那一刻起，智慧物業(yè)便已開(kāi)始發(fā)揮作用。智慧通行系統(tǒng)通過(guò)車(chē)牌識(shí)別、人臉識(shí)別、紅外線(xiàn)測(cè)溫，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)接觸開(kāi)門(mén)、高危預(yù)警排查等功能，而系統(tǒng)收集的數(shù)據(jù)，也可用于統(tǒng)計(jì)每日車(chē)行情況、甄別人車(chē)異常、分析人行軌跡，預(yù)警人群聚集等現(xiàn)象。

而當(dāng)人、車(chē)由出入口進(jìn)入社區(qū)，無(wú)人機(jī)消毒、智慧巡檢、智慧照明、智能停車(chē)場(chǎng)等應(yīng)用場(chǎng)景，也適時(shí)開(kāi)展作業(yè)。

以智慧電梯為例，作為高頻使用觸點(diǎn)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在電梯轎廂內(nèi)安裝具備人體感應(yīng)功能的紫外線(xiàn)消毒燈，可在電梯待機(jī)至30秒時(shí)自動(dòng)開(kāi)啟殺菌燈，而當(dāng)電梯運(yùn)行時(shí)，殺菌燈便自動(dòng)熄滅。

除了及時(shí)殺菌，“非接觸”也是電梯防護(hù)的關(guān)鍵要素。通過(guò)App、微信小程序、手機(jī)藍(lán)牙等方式來(lái)遠(yuǎn)程呼叫電梯并自動(dòng)點(diǎn)亮目的樓層，可規(guī)避長(zhǎng)時(shí)間等待電梯、觸碰電梯按鍵等場(chǎng)景中可能存在的疫情風(fēng)險(xiǎn)。

而要達(dá)成電梯非接觸功能，電梯、門(mén)禁、攝像頭等硬件設(shè)備需由智慧物業(yè)管理平臺(tái)統(tǒng)一接入管理，讓各個(gè)子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通與數(shù)據(jù)資源協(xié)同共享。

硬件設(shè)備的互聯(lián)，是智慧物業(yè)為社區(qū)筑起安全防線(xiàn)的基礎(chǔ)，唯有在門(mén)禁、監(jiān)控、電梯、停車(chē)場(chǎng)等處形成一套成熟的體系，智慧物業(yè)才能讓社區(qū)從內(nèi)到外穿上一層“保護(hù)衣”。

近年來(lái)，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都意在通過(guò)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施的平臺(tái)賦能。例如有物業(yè)企業(yè)推出AI魔盒，將多個(gè)服務(wù)器的功能集成在一起，免去設(shè)備智能化改造時(shí)需要再單上服務(wù)器的麻煩;有房產(chǎn)企業(yè)發(fā)布AI超級(jí)大腦，讓智能家居與智能物業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)連接和互動(dòng)。

然而，并非所有社區(qū)都已身披“保護(hù)衣”，在智慧物業(yè)推進(jìn)過(guò)程中，各個(gè)社區(qū)存在發(fā)展參差不齊現(xiàn)象。

例如，在一些已安裝智能化物業(yè)設(shè)施的社區(qū)，硬件設(shè)備單點(diǎn)鋪設(shè)、各自獨(dú)立運(yùn)行的“煙囪系統(tǒng)”依然存在，各個(gè)設(shè)施的數(shù)據(jù)無(wú)法相互聯(lián)通，也就無(wú)法進(jìn)行下一步的數(shù)據(jù)分析、趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

隨著疫情以來(lái)居民對(duì)“非接觸”設(shè)施需求高漲，打通“煙囪”已箭在弦上。

一場(chǎng)疫情，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中承擔(dān)了大量公共事務(wù)，一些智慧物業(yè)平臺(tái)也適時(shí)打通與社區(qū)居委會(huì)、派出所、衛(wèi)生防疫部門(mén)的快速通道，讓平臺(tái)融入智慧社區(qū)的框架。

融入基層治理

智慧物業(yè)應(yīng)用場(chǎng)景廣闊，近年來(lái)，這一行業(yè)也聚集起眾多不同類(lèi)型的“入局者”，由各類(lèi)企業(yè)打造的諸多智慧物業(yè)平臺(tái)，各有系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)不一、接口協(xié)議互不通用，積累的數(shù)據(jù)資源難以共享，也難以向智慧社區(qū)輸送。

“智慧物業(yè)的頂層設(shè)計(jì)不夠，缺乏系統(tǒng)性，與智慧社區(qū)、智慧城市的融合度不高。表現(xiàn)在行業(yè)間信息交流不通暢，低水平重復(fù)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象突出?！敝袊?guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

為解決“信息孤島”問(wèn)題，企業(yè)之間開(kāi)始尋求合作共贏。

一方面，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了共享資源的平臺(tái)聯(lián)盟，如雅生活的雅管家聯(lián)盟生態(tài)圈，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供聚合平臺(tái)。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)公司、科技公司也紛紛入局智慧物業(yè)平臺(tái)生態(tài)圈的建設(shè)，助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)智能化轉(zhuǎn)型。

例如，科技公司千丁互聯(lián)旗下的千丁云平臺(tái)，已匯聚千家合作物業(yè)服務(wù)企業(yè);騰訊海納與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)正聯(lián)合打造智慧社區(qū)共享中臺(tái)，意在推動(dòng)制定智慧物業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

在市場(chǎng)調(diào)節(jié)之外，行業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)也在發(fā)力推進(jìn)物業(yè)行業(yè)建設(shè)統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2015年11月，全國(guó)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化工作委員會(huì)相繼成立，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作走上正軌，但與智慧物業(yè)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)化推廣仍處于起步狀態(tài)。

一場(chǎng)疫情，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中承擔(dān)了大量公共事務(wù)，一些智慧物業(yè)平臺(tái)也適時(shí)打通與社區(qū)居委會(huì)、派出所、衛(wèi)生防疫部門(mén)的快速通道，讓平臺(tái)融入智慧社區(qū)的框架。

“智慧物業(yè)在疫情防控中，為社區(qū)網(wǎng)格化管理提供便利，在未來(lái)的智慧社區(qū)、智慧城市建設(shè)中，相信在政府的組織協(xié)調(diào)下，可利用大數(shù)據(jù)打通城市社區(qū)治理體系，將智慧物業(yè)納入智慧城市管理總體規(guī)劃部署發(fā)展建設(shè)，得到政府的資金支持，提升智慧物業(yè)現(xiàn)代化水平。”沈建忠說(shuō)。

疫情讓物業(yè)平臺(tái)的公共屬性得以凸顯。近日，在深圳、北京、重慶等城市修訂實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都明確提出將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系。

藍(lán)光控股集團(tuán)董事局主席楊鏗建議，構(gòu)建基于智慧物業(yè)的城鎮(zhèn)數(shù)字化新型基層治理平臺(tái)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)智慧物業(yè)中臺(tái)系統(tǒng)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)接口將物業(yè)現(xiàn)有的生活服務(wù)App、智能安防、遠(yuǎn)程問(wèn)診等服務(wù)，與社區(qū)黨建、居家養(yǎng)老、行政申請(qǐng)收件審核等公共事務(wù)工作的前端交圈，與公安天網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)分析。

2020年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智慧城市建筑及居住區(qū)第1部分：智慧社區(qū)建設(shè)規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。

意見(jiàn)稿中，明確規(guī)定在應(yīng)用層中，社區(qū)管理應(yīng)用分為社區(qū)治理類(lèi)應(yīng)用和物業(yè)管理類(lèi)應(yīng)用，直接面向政府和物業(yè)用戶(hù)。面向物業(yè)的應(yīng)用包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、消防管理、停車(chē)管理、垃圾分類(lèi)等。

對(duì)于智慧物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的探索，正在進(jìn)行之中。

投入由誰(shuí)埋單

智慧物業(yè)兼具公益性與商業(yè)性，那么，誰(shuí)來(lái)為智慧物業(yè)的投入埋單？

在沈建忠看來(lái)，回答這個(gè)問(wèn)題不宜“一刀切”，應(yīng)按照投入類(lèi)別，采取誰(shuí)收益誰(shuí)投入的原則來(lái)分別承擔(dān)：“平臺(tái)建設(shè)、軟件開(kāi)發(fā)、技術(shù)集成部分的投入，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、享有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)主體及相應(yīng)投資人承擔(dān)，相應(yīng)收益也歸他們所有;至于對(duì)原有物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)建設(shè)的相應(yīng)投入，則按照是否產(chǎn)出收益來(lái)區(qū)分?！?/p>

例如，智慧門(mén)禁系統(tǒng)這類(lèi)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性收益、但提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)的項(xiàng)目，投入可酌情考慮由受益人承擔(dān);而像智慧停車(chē)系統(tǒng)因?yàn)橛型＼?chē)收益，就可以采取比較靈活的商業(yè)模式解決。

而對(duì)于根據(jù)政府要求、為順應(yīng)社區(qū)治理共管共治機(jī)制而增加的投入，一般由政府給予補(bǔ)貼，或是以爭(zhēng)取優(yōu)惠政策支持的方式予以解決。

沈建忠認(rèn)為，增值服務(wù)或許會(huì)是地產(chǎn)企業(yè)破局的抓手，但更應(yīng)是現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)應(yīng)有的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。

近年來(lái)，隨著老舊小區(qū)升級(jí)改造按下“快進(jìn)鍵”，老舊小區(qū)如何變“智慧”，日益受到關(guān)注。

沈建忠認(rèn)為，智慧物業(yè)落地老舊小區(qū)，要注重對(duì)落地方式的統(tǒng)籌規(guī)劃。

“將智能化改造納入老舊小區(qū)整體改造當(dāng)中，可以一攬子解決改造費(fèi)用、技術(shù)方案、技術(shù)路線(xiàn)等問(wèn)題，一步達(dá)到效果，既省錢(qián)又省時(shí)省力，比起將來(lái)獨(dú)立地進(jìn)行二次改造效果要好得多。當(dāng)然，智能化改造的技術(shù)方案、技術(shù)路線(xiàn)也要選好，要避免小馬拉大車(chē)、大馬拉小車(chē)等現(xiàn)象，造成不必要的浪費(fèi)?！鄙蚪ㄖ艺f(shuō)。

物業(yè)收費(fèi)難一直是困擾行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，智慧物業(yè)投入使用后，物業(yè)費(fèi)是否會(huì)相應(yīng)變化，也是社區(qū)居民分外關(guān)注的問(wèn)題。

在沈建忠看來(lái)，質(zhì)價(jià)相符是衡量物業(yè)費(fèi)高低的標(biāo)準(zhǔn)。

“智慧物業(yè)帶給業(yè)主的是全新的更便捷、更安全、更有價(jià)值的服務(wù)體驗(yàn)，業(yè)主認(rèn)同這樣的物業(yè)服務(wù)價(jià)值，自然愿意付出更高的物業(yè)費(fèi)用。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以為資產(chǎn)帶來(lái)溢價(jià)，在一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)房產(chǎn)成交單價(jià)會(huì)比周邊項(xiàng)目每平方米平均高2000元以上，所以，物業(yè)費(fèi)不是越低越好。”沈建忠說(shuō)。

2019年10月23日，一輛電動(dòng)汽車(chē)停在杭州德慧公寓“未來(lái)小區(qū)”的智慧燈桿旁充電。小區(qū)的智能燈桿融合了電動(dòng)汽車(chē)充電樁系統(tǒng)、LED屏戶(hù)外顯示系統(tǒng)、氣象實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)等智能模塊（ 黃宗治/攝）

瞄準(zhǔn)增值服務(wù)

在一次演講中，北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)巴曙松表示，疫情影響下，人們對(duì)所居住的城市在疫情防控和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，尤其是對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后或有較強(qiáng)爆發(fā)。

根據(jù)貝殼研究院、90度地產(chǎn)2020年2月聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”，除了戶(hù)型等硬件條件外，在購(gòu)房意愿的其他條件里，物業(yè)服務(wù)占比最高，為63.3%，高于醫(yī)療配套、交通條件等選項(xiàng)。

疫情期間，在多地實(shí)行小區(qū)封閉式管理的背景下，為保證居民日常生活所需，不少智慧物業(yè)平臺(tái)及時(shí)上線(xiàn)多種物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。通過(guò)App升級(jí)等方式，上線(xiàn)生鮮購(gòu)買(mǎi)、在線(xiàn)報(bào)修、線(xiàn)上問(wèn)診、線(xiàn)上預(yù)約消殺消毒等模塊，解決生活服務(wù)“最后一公里”難題。

例如，藍(lán)光嘉寶服務(wù)開(kāi)設(shè)“嘉寶生活家”專(zhuān)區(qū)板塊，整合京東、網(wǎng)易嚴(yán)選等品牌供應(yīng)商提供“蔬果生鮮”“生活日用”“米面糧油”等服務(wù)。某物業(yè)在云朵社區(qū)App上打通蘇寧生鮮服務(wù)端口，在物資配送至小區(qū)后，再由物業(yè)工作人員負(fù)責(zé)送到居民手中。

除了在用戶(hù)、供應(yīng)商之間搭建O2O平臺(tái)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)新零售業(yè)務(wù)也在疫情中得到發(fā)展。如綠城服務(wù)旗下綠橙生鮮零售品牌，通過(guò)自有供應(yīng)鏈和前置倉(cāng)為其覆蓋的社區(qū)提供生鮮購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。

疫情之下，社區(qū)場(chǎng)景的消費(fèi)需求得到激發(fā)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，物業(yè)各類(lèi)增值服務(wù)蘊(yùn)含著新的商機(jī)，也帶來(lái)了物業(yè)服務(wù)更多的可能性。不過(guò)，因疫情隔離而拓展的社區(qū)商業(yè)，在后疫情時(shí)代對(duì)居民是否還具備同樣的吸引力，還有待進(jìn)一步考量。

隨著近來(lái)不少地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊上市，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了一種聲音，認(rèn)為地產(chǎn)公司是在開(kāi)發(fā)增量已經(jīng)達(dá)到天花板時(shí)，從“賣(mài)房子”轉(zhuǎn)向“賣(mài)服務(wù)”，試圖以物業(yè)增值服務(wù)破局存量市場(chǎng)、進(jìn)而提升自身市場(chǎng)價(jià)值。

對(duì)此，沈建忠認(rèn)為，增值服務(wù)或許會(huì)是地產(chǎn)企業(yè)破局的抓手，但更應(yīng)是現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代消費(fèi)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)應(yīng)有的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。

“增值服務(wù)始終是從業(yè)主角度考慮的，通過(guò)對(duì)物業(yè)全生命周期的專(zhuān)業(yè)維護(hù)，可以延長(zhǎng)物業(yè)的壽命，提高設(shè)施設(shè)備的完好率，這些給業(yè)主帶來(lái)的收益、減少的成本，就是服務(wù)給業(yè)主帶來(lái)的增值。當(dāng)然，比起那些服務(wù)差、業(yè)主與物業(yè)糾紛不斷的小區(qū)，通過(guò)有溫度、有深度的服務(wù)，給業(yè)主帶來(lái)滿(mǎn)意的體驗(yàn)，兩者是不可同日而語(yǔ)的。”沈建忠說(shuō)。

消費(fèi)者購(gòu)房付費(fèi)意愿

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院、90度地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起的“疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”（劉章豐/ 設(shè)計(jì)）

?社區(qū)疫情聯(lián)防聯(lián)控體系中物業(yè)管理重要性

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息社共同開(kāi)展“新冠肺炎疫情對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”（業(yè)主版）（劉章豐/設(shè)計(jì)）