錢(qián)偉

摘 要：物業(yè)行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)的代表領(lǐng)域，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)騰飛及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起，經(jīng)歷了一段黃金發(fā)展周期。物業(yè)企業(yè)是綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)企業(yè)，其管理模式集中凸顯出高度的統(tǒng)一管理原則，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域多元化特征也滿足了各行各業(yè)的服務(wù)需求。而近年來(lái)由于物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻降低，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性也同時(shí)帶來(lái)更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。為了更好地提升服務(wù)質(zhì)量、滿足差異化需求，現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)必須將管理、經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)融為一體，充分借助全面預(yù)算管理工具發(fā)揮市場(chǎng)預(yù)測(cè)功能，合理配置各項(xiàng)資源，在低耗能的基礎(chǔ)上更加充分的發(fā)揮資源使用價(jià)值，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)提供制度保障。以全面預(yù)算管理作為核心管理工具，在意識(shí)、管理制度、牽頭機(jī)構(gòu)、過(guò)程控制等多方面采取有效的優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全員參與和全方位控制。本文基于物業(yè)企業(yè)，分析在推進(jìn)全面預(yù)算管理過(guò)程中存在的不足，并基于問(wèn)題分析尋找相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 ?物業(yè)企業(yè) ?應(yīng)用分析

一、物業(yè)公司全面預(yù)算管理重要意義

據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)論，截止2018年，物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)企業(yè)總數(shù)超過(guò)11.8萬(wàn)家，物業(yè)行業(yè)從業(yè)人口增長(zhǎng)至983.7萬(wàn)人，行業(yè)管理物業(yè)面積約279.3億平方米，增速高達(dá)13%。目前，萬(wàn)科、龍湖、綠地等大型的集團(tuán)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也逐步開(kāi)始發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，在物業(yè)服務(wù)成本不具優(yōu)勢(shì)的情況下制定差異化戰(zhàn)略，制定本公司的物業(yè)服務(wù)主營(yíng)類型。一般情況下，其主營(yíng)服務(wù)占比超過(guò)70%，而政府、事業(yè)單位相關(guān)的場(chǎng)館類物業(yè)因有財(cái)政撥款的支持，物業(yè)費(fèi)收繳率基本能達(dá)到100%，住宅類物業(yè)則收費(fèi)率可達(dá)到95%左右，收費(fèi)保障程度較高。從相關(guān)數(shù)據(jù)不難看出物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)也需要加強(qiáng)內(nèi)部管理工作，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理、實(shí)現(xiàn)企業(yè)增盈創(chuàng)收，逐步走上集約化發(fā)展道路。對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先，全面預(yù)算管理是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。物業(yè)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作能全面掌握國(guó)際和國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)變化趨勢(shì)，深入了解自身的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況，為企業(yè)管理層的決策及內(nèi)部資源調(diào)配提供有效的信息支持，降低企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn);其次，全面預(yù)算管理的應(yīng)用能提升企業(yè)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)配合程度。全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展涉及的流程和部門(mén)較多，覆蓋面積較廣，而有效的預(yù)算管理可以將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和預(yù)算目標(biāo)分解細(xì)化，使預(yù)算責(zé)任能夠精確落實(shí)，不但可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理等部門(mén)之間的聯(lián)系和溝通，還能優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu);最后，全面預(yù)算管理有利于企業(yè)排查和解決財(cái)務(wù)問(wèn)題。全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展依托于企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，同樣預(yù)算考核結(jié)果反饋到企業(yè)也能通過(guò)預(yù)算執(zhí)行情況與預(yù)算目標(biāo)之間的差異性分析出企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，減少資金浪費(fèi)現(xiàn)象，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理實(shí)踐中的關(guān)鍵問(wèn)題

（一）全面預(yù)算管理意識(shí)淡薄

物業(yè)企業(yè)普遍存在“重編制、輕管理”的問(wèn)題，不僅未建立一套科學(xué)的管理機(jī)制，也沒(méi)有將預(yù)算管理與企業(yè)具體的標(biāo)準(zhǔn)體系、行為規(guī)范以及日常經(jīng)營(yíng)直接掛鉤，相應(yīng)的預(yù)算配套設(shè)施不健全，造成預(yù)算管理流于形式。例如，北京某物業(yè)公司的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要以收繳物業(yè)管理費(fèi)、水電設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、公共區(qū)域保潔費(fèi)用等為主，企業(yè)財(cái)務(wù)收支涉及項(xiàng)目較多。但由于企業(yè)管理層人員對(duì)預(yù)算管理重視程度不足，僅將日常收支工作納入預(yù)算管理中，沒(méi)有發(fā)揮預(yù)算管理的預(yù)測(cè)、分析、控制以及決策功能，造成預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度緩慢，企業(yè)存在嚴(yán)重的虧損現(xiàn)象。

（二）預(yù)算組織機(jī)構(gòu)職能缺失

物業(yè)企業(yè)尚未針對(duì)預(yù)算管理工作建立完善的預(yù)算審批機(jī)構(gòu)、落實(shí)預(yù)算責(zé)任主體，除了極少數(shù)的大規(guī)模、跨區(qū)域物業(yè)企業(yè)以外，大部分企業(yè)預(yù)算管理工作以管理層人員牽頭、多個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)配合的形式下開(kāi)展，大部分基礎(chǔ)性的工作由財(cái)務(wù)部門(mén)主導(dǎo)。而各職能部門(mén)及崗位對(duì)預(yù)算管理工作配合程度較低，企業(yè)的預(yù)算監(jiān)督、考核以及反饋機(jī)制之間缺乏系統(tǒng)性和聯(lián)系性，影響預(yù)算管理工作的有序推進(jìn)。例如，某物業(yè)公司雖然設(shè)置了基礎(chǔ)的預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組和預(yù)算執(zhí)行辦公室，但組織機(jī)構(gòu)職能缺失的問(wèn)題依舊存在。其一，企業(yè)未設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，企業(yè)的重大事項(xiàng)決策、日常預(yù)算數(shù)據(jù)處理、預(yù)算考核評(píng)價(jià)等工作缺乏相應(yīng)的負(fù)責(zé)機(jī)制;其二，預(yù)算管理工作沒(méi)有基于預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算責(zé)任分解和細(xì)化到各責(zé)任主體上，也沒(méi)有明確關(guān)鍵崗位的職能權(quán)限;其三，以財(cái)務(wù)預(yù)算為核心編制預(yù)算，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門(mén)存在職能隔閡，預(yù)算銜接工作不緊密。

（三）預(yù)算編制與實(shí)際脫節(jié)嚴(yán)重

一方面，物業(yè)企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)常采用增量預(yù)算法，即參照上一年的預(yù)算執(zhí)行情況、結(jié)合下期預(yù)算變動(dòng)因素，以相應(yīng)的增加或減少預(yù)算資金的方式編制預(yù)算方案。增量預(yù)算法雖然比較常用，且具備簡(jiǎn)單、操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但這種方法極易造成單一的平均主義，也不利于調(diào)動(dòng)各部門(mén)及員工的工作積極性。同時(shí)，物業(yè)公司的預(yù)算內(nèi)容主要包括財(cái)務(wù)收支預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算以及資本支出預(yù)算等，但在預(yù)算編制過(guò)程難免存在主觀性意識(shí)較強(qiáng)的問(wèn)題，例如虛假掛賬、人為調(diào)低利潤(rùn)目標(biāo)以及跨年攤銷費(fèi)用等，極大地影響預(yù)算編制的準(zhǔn)確性;同時(shí)，物業(yè)企業(yè)的預(yù)算編制過(guò)程往往忽略了增值收入，例如：小區(qū)寫(xiě)字樓廣告收入、特約服務(wù)收入以及其他收入等，且不同項(xiàng)目經(jīng)理在同一項(xiàng)目中所消耗的成本及利潤(rùn)都存在差異，預(yù)算編制內(nèi)容不夠全面;另一方面，物業(yè)公司預(yù)算編制采集的信息過(guò)于片面，而公司編制預(yù)算需要行業(yè)政策更新、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)占有份額等相關(guān)數(shù)據(jù)，還需要從行業(yè)、業(yè)務(wù)部門(mén)、宏觀經(jīng)濟(jì)、個(gè)體等多層面進(jìn)行全方位數(shù)據(jù)分析，提升預(yù)算編制內(nèi)容的精準(zhǔn)性。此外，項(xiàng)目預(yù)算編制僅以當(dāng)期合同內(nèi)的事項(xiàng)為主，沒(méi)有考慮撤管時(shí)全生命周期成本，例如：撤管人員離職補(bǔ)償、危險(xiǎn)事項(xiàng)處理預(yù)提準(zhǔn)備金等，這也是造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)嚴(yán)重的主要原因。

（四）預(yù)算過(guò)程控制不足

從預(yù)算執(zhí)行與控制角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司存在預(yù)算執(zhí)行率低、預(yù)算調(diào)整機(jī)制不健全的問(wèn)題。由于財(cái)務(wù)部門(mén)的預(yù)算分析更注重財(cái)務(wù)指標(biāo)，而業(yè)務(wù)部門(mén)的預(yù)算分析工作偏重于技術(shù)指標(biāo)，雙方對(duì)預(yù)算執(zhí)行的判斷分析存在差異，造成預(yù)算運(yùn)行難以達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，例如：在申報(bào)預(yù)算時(shí)，由于財(cái)務(wù)部門(mén)人員對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉，不了解小區(qū)及寫(xiě)字樓保安保潔的配置情況，也不了解設(shè)備維修保養(yǎng)期限等，難免造成預(yù)算執(zhí)行差異較大;從預(yù)算監(jiān)管角度來(lái)說(shuō)，目前大部分物業(yè)公司尚未建立內(nèi)部審計(jì)體系，預(yù)算過(guò)程監(jiān)督工作也往往由財(cái)務(wù)稽核部門(mén)一力承擔(dān)，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中缺乏嚴(yán)格的第三方約束，預(yù)算監(jiān)管缺位現(xiàn)象嚴(yán)重;從預(yù)算考核評(píng)價(jià)角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司預(yù)算績(jī)效考核環(huán)節(jié)的缺陷主要表現(xiàn)在考評(píng)指標(biāo)設(shè)置方面，即企業(yè)過(guò)于重視短期財(cái)務(wù)指標(biāo)，如利潤(rùn)、成本、現(xiàn)金流量等，但沒(méi)有稽核戰(zhàn)略目標(biāo)，考慮到市場(chǎng)占有率、客戶滿意度、投訴率等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，影響考核結(jié)果的公平公正性。

（五）預(yù)算信息化系統(tǒng)不健全

一方面，物業(yè)公司尚未健全完善的信息技術(shù)平臺(tái)，預(yù)算編制、調(diào)整、匯總、分析等數(shù)據(jù)處理工作以人力操作為主，手工填報(bào)數(shù)據(jù)量較大，嚴(yán)重影響預(yù)算編制效率;同時(shí)，預(yù)算管理信息化程度較低，很多物業(yè)企業(yè)仍舊采用基礎(chǔ)的EXCEL表格錄入信息。內(nèi)部信息傳遞渠道也多以O(shè)A系統(tǒng)為主，造成嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象;另一方面，針對(duì)差異性的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其信息系統(tǒng)也非常復(fù)雜。而部分已經(jīng)形成基礎(chǔ)化信息建設(shè)的物業(yè)企業(yè)使用金蝶ERP系統(tǒng)開(kāi)展各項(xiàng)工作，但卻并未打破“信息孤島”現(xiàn)象，數(shù)據(jù)的同步及系統(tǒng)對(duì)接工作還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，預(yù)算申請(qǐng)、預(yù)算審批下達(dá)、預(yù)算執(zhí)行控制、預(yù)算分析等系統(tǒng)不能形成閉環(huán)管理，造成信息數(shù)據(jù)脫節(jié)、資源共享效率低，無(wú)法服務(wù)于企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策。此外，信息化軟件價(jià)格高昂，而物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)較低，攤銷壓力較大，這也是造成物業(yè)企業(yè)預(yù)算信息化程度較低的主要原因。

三、物業(yè)公司優(yōu)化全面預(yù)算管理工作的有效策略

（一）強(qiáng)化預(yù)算意識(shí)，健全預(yù)算機(jī)構(gòu)

一方面，管理層人員必須結(jié)合現(xiàn)代化管理手段，充分借助“互聯(lián)網(wǎng)+預(yù)算”的管理模式搭建預(yù)算分析平臺(tái)，形成多層級(jí)的財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供依據(jù);同時(shí)，以長(zhǎng)期規(guī)劃的眼光看待預(yù)算管理工作，基于戰(zhàn)略目標(biāo)制定預(yù)算短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及中長(zhǎng)期計(jì)劃，為了后續(xù)的預(yù)算編制及預(yù)算執(zhí)行指明方向。另一方面，強(qiáng)化基層人員對(duì)預(yù)算管理的意識(shí)，通過(guò)組織學(xué)習(xí)、下發(fā)文件等方式要求基層人員了解預(yù)算流程和基本內(nèi)容，調(diào)動(dòng)內(nèi)部人員的參與積極性，保證預(yù)算管理全方位覆蓋。物業(yè)企業(yè)還要健全預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，以總經(jīng)理為責(zé)任人，其他品質(zhì)管理部門(mén)、電梯管理部門(mén)、工程管理部門(mén)、綜合管理部門(mén)、財(cái)務(wù)管理部門(mén)以及人力資源管理部門(mén)等重要負(fù)責(zé)人形成預(yù)算管理委員會(huì)，協(xié)調(diào)、組織和評(píng)定預(yù)算管理工作;在預(yù)算管理委員會(huì)下設(shè)預(yù)算辦公室，由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭主導(dǎo)、其他業(yè)務(wù)部門(mén)人員配合，有序開(kāi)展預(yù)算編制工作，并明確界定預(yù)算職能和責(zé)任，避免內(nèi)部相互推諉責(zé)任;預(yù)算管理責(zé)任中心則直接參照不同部門(mén)的職能進(jìn)行責(zé)任界定和劃分，包括成本中心、利潤(rùn)中心以及管理中心，落實(shí)責(zé)任主體，提升預(yù)算執(zhí)行效率。此外，預(yù)算審批方案下達(dá)應(yīng)當(dāng)圍繞預(yù)算經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和重點(diǎn)業(yè)務(wù)工作，并結(jié)合業(yè)務(wù)部門(mén)的職能工作，在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置的基礎(chǔ)上建立非財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括客戶滿意度、安全管理以及服務(wù)品質(zhì)等，全面覆蓋企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）整合預(yù)算資源，合理編制預(yù)算

1、預(yù)算編制內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算以及財(cái)務(wù)預(yù)算。業(yè)務(wù)預(yù)算指預(yù)算時(shí)期現(xiàn)金收付活動(dòng)產(chǎn)生的收入、費(fèi)用以及成本等財(cái)務(wù)要素，具體操作中需要對(duì)所管物業(yè)所涉及的場(chǎng)館、住宅和寫(xiě)字樓等進(jìn)行分別測(cè)算。其中收入預(yù)算主要依據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)服務(wù)預(yù)測(cè)收入（一般主營(yíng)業(yè)務(wù)占物業(yè)收入的80%左右），除了基礎(chǔ)的房屋物業(yè)收費(fèi)以外，還包括車位、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所委托出租服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等收入，結(jié)合年度預(yù)算利潤(rùn)目標(biāo)編制;成本預(yù)算則需要涵蓋物料消耗、人工成本、采購(gòu)成本、綠化設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、特種設(shè)備保險(xiǎn)成本等內(nèi)容，以合同約定數(shù)額和行業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)為參考依據(jù);費(fèi)用預(yù)算指企業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)、員工薪資等方面的支出，以固定預(yù)算法編制預(yù)算。籌資預(yù)算指物業(yè)企業(yè)為了維持日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在預(yù)算期內(nèi)向外部機(jī)構(gòu)借入的長(zhǎng)短期貸款、發(fā)行債券等，需要企業(yè)在期限內(nèi)償還本息。籌資預(yù)算編制可以基于籌資決策方案、債券審批文件、貸款利率、期初借款余額等內(nèi)容編制預(yù)算。資本預(yù)算即對(duì)預(yù)算時(shí)期內(nèi)企業(yè)開(kāi)展的各項(xiàng)投資活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算，具體來(lái)說(shuō)包括固定資產(chǎn)投資預(yù)算、債權(quán)投資預(yù)算、權(quán)益性資本投資預(yù)算等。固定資產(chǎn)投資預(yù)算編制應(yīng)基于投資項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行編制，要求預(yù)算內(nèi)容全面反映投資項(xiàng)目?jī)?nèi)容、規(guī)模、時(shí)間、收益、現(xiàn)金出入等相關(guān)信息;權(quán)益性資本預(yù)算編制則需要按照企業(yè)投資決策、年度權(quán)益性資本投資計(jì)劃等相關(guān)數(shù)據(jù)編制預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要圍繞著業(yè)務(wù)預(yù)算開(kāi)展，以預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債、預(yù)期利潤(rùn)以及現(xiàn)金作為預(yù)算編制主要內(nèi)容，在編制過(guò)程中要注意對(duì)逾期未處理債務(wù)、逾期擔(dān)保以及不良項(xiàng)目投資等問(wèn)題謹(jǐn)慎處理，合理確定資產(chǎn)預(yù)計(jì)減值準(zhǔn)備;此外，重視成本預(yù)算編制，將成本預(yù)算內(nèi)容細(xì)化為能源消耗、公共設(shè)施維修、人工成本、綠化清潔、停車管理等多個(gè)項(xiàng)目中，并以管理費(fèi)用作為成本預(yù)算編制重點(diǎn)，對(duì)辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等項(xiàng)目支出進(jìn)行合理預(yù)計(jì)，保證預(yù)算編制內(nèi)容的準(zhǔn)確性。當(dāng)然，預(yù)算編制也要充分考慮到單個(gè)物業(yè)管理的面積，同樣單價(jià)的物業(yè)費(fèi)，體量大的公攤管理費(fèi)用攤薄，利潤(rùn)率稍高，而體量小的則物業(yè)費(fèi)率要低一些，還要考慮到能源支出是否需要另付運(yùn)營(yíng)成本等。

2、預(yù)算編制方法

在預(yù)算編制方法上由于物業(yè)企業(yè)與市場(chǎng)聯(lián)系程度較高，且易受宏觀政策更新的影響，為了提升預(yù)算編制的準(zhǔn)確性企業(yè)應(yīng)在保留原有的固定預(yù)算、增量預(yù)算等方法的基礎(chǔ)上借助滾動(dòng)預(yù)算編制現(xiàn)金流量變化、采用零基預(yù)算編制費(fèi)用增長(zhǎng)預(yù)測(cè)等，不僅能提升預(yù)算管理的可操作性，也能提高預(yù)算執(zhí)行效率。

（三）落實(shí)預(yù)算控制，發(fā)揮考核作用

首先，物業(yè)企業(yè)要健全預(yù)算分析機(jī)制，針對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度和預(yù)算初始指標(biāo)對(duì)比結(jié)果，分析預(yù)算流程規(guī)范性、資源消耗情況、企業(yè)盈利收益能力等，基于預(yù)算分析結(jié)果指導(dǎo)相關(guān)責(zé)任部門(mén)進(jìn)行整改工作;其次，以“期中調(diào)整、期后追認(rèn)”的管理手段作為預(yù)算調(diào)整基本準(zhǔn)則，一旦出現(xiàn)重大決策變革或市場(chǎng)大幅度變化等突發(fā)問(wèn)題可以依據(jù)規(guī)范調(diào)整流程上報(bào)預(yù)算審批部門(mén)進(jìn)行層層審批，并落實(shí)到預(yù)算調(diào)整方案中;再次，健全預(yù)算反饋機(jī)制，通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)督匯報(bào)、定期編制報(bào)告以及預(yù)算會(huì)議調(diào)度等方式做好預(yù)算反饋工作，規(guī)范反饋報(bào)告形式、內(nèi)容、審批責(zé)任人等，發(fā)揮事前預(yù)測(cè)和監(jiān)管職能，引導(dǎo)企業(yè)后續(xù)的資源配置工作及業(yè)務(wù)規(guī)劃;最后，物業(yè)企業(yè)還要積極引入BSC考核辦法，基于不同的考核項(xiàng)目采用完成百分比方法，以物業(yè)費(fèi)收繳完成率、賬務(wù)清欠完成率、成本費(fèi)用支出占收入比率、非物業(yè)收入占比、人工成本占比、應(yīng)收賬款回款率、服務(wù)滿意度等作為考核指標(biāo)，以費(fèi)用收繳率、應(yīng)收賬款占比以及人力成本控制等作為重點(diǎn)指標(biāo)，并使用酬金制的方法調(diào)動(dòng)人員的工作參與性，在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上使得目標(biāo)利潤(rùn)能夠維持在10%。通過(guò)這一系列操作，能夠全面、科學(xué)的驗(yàn)證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展能力，并將預(yù)算績(jī)效考核與員工薪資直接掛鉤，提升對(duì)基層人員的約束控制力度。

（四）搭建全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)

一方面，物業(yè)企業(yè)要加大預(yù)算管理信息化建設(shè)方面的資金投入工作，基于當(dāng)前會(huì)計(jì)電算化的基礎(chǔ)上開(kāi)通預(yù)算管理功能模塊，并分別設(shè)置預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析和績(jī)效管理模塊。其中預(yù)算編制模塊主要以預(yù)算報(bào)表編制、上報(bào)、調(diào)整為主要功能;預(yù)算執(zhí)行模塊則以預(yù)算預(yù)警機(jī)制為主，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行信息捕捉和跟蹤反饋，一旦發(fā)現(xiàn)超預(yù)算或預(yù)算偏差較大等現(xiàn)象能自動(dòng)觸發(fā)報(bào)警系統(tǒng)，關(guān)閉預(yù)算支出申請(qǐng)功能;預(yù)算分析模塊則以固定分析、多維分析、圖像化展示等多種形式分析預(yù)算執(zhí)行情況;績(jī)效管理模塊則具備自動(dòng)采摘關(guān)鍵指標(biāo)、基于BSC系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)評(píng)分考核的功能。另一方面，在企業(yè)內(nèi)搭建信息共享平臺(tái)，基于“聯(lián)動(dòng)上下、雙向傳導(dǎo)”的方式實(shí)現(xiàn)預(yù)算信息在上下層級(jí)、平級(jí)部門(mén)之間的對(duì)流，打破信息孤島現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部有效的溝通管理。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理是企業(yè)打破當(dāng)前發(fā)展困境、健全現(xiàn)代化管理體系的必要途徑。因而物業(yè)企業(yè)應(yīng)從意識(shí)更新、體系建設(shè)、保障機(jī)制強(qiáng)化等多方面入手，逐步健全預(yù)算管理組織體系，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

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