申瑞芳

【摘? 要】財政部于2017年7月5日發(fā)布了修訂后的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》，于2018年1月1日正式實施。與原收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則在收入確認(rèn)、合同成本處理、信息披露等多個方面發(fā)生了重大變化。論文在分析新收入準(zhǔn)則主要變化的基礎(chǔ)上，對新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行分析，進而提出應(yīng)對措施。

【Abstract】The Ministry of Finance issued the revised "Accounting Standards for Enterprises No. 14 - Revenue" on July 5， 2017， which was officially implemented on January 1， 2018. Compared with the original revenue standards， the new revenue standards has changed greatly in many aspects， such as revenue recognition， contract cost processing， information disclosure and so on. Based on the analysis of the main changes of the new revenue standards， this paper analyzes the impact of the new revenue standards on real estate enterprises， and then put forward countermeasures.

【關(guān)鍵詞】新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)影響

【Keywords】new revenue standards; real estate enterprises; financial impact

【中圖分類號】F299.23;F275.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）10-0064-02

1 引言

收入作為六個會計要素之一，在會計確認(rèn)、計量、報告上具有舉足輕重的作用，是衡量企業(yè)競爭力的一個關(guān)鍵指標(biāo)。為了進一步適應(yīng)全球化的步伐，企業(yè)會計準(zhǔn)則進一步和國際會計準(zhǔn)則接軌，財政部于2017年7月發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》（下文簡稱“新收入準(zhǔn)則”），要求在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或企業(yè)會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行新收入準(zhǔn)則。新收入準(zhǔn)則的實施對各行業(yè)都會產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，銷售周期長、金額高，對其影響更為深刻，因此，本文針對新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行分析，并據(jù)此提出對策建議。

2 新收入準(zhǔn)則的主要變化

2.1 收入確認(rèn)模型的變化

在原收入準(zhǔn)則中，收入的類型分為銷售商品收入和提供勞務(wù)及建造合同收入兩類，這兩類收入類型所適用的準(zhǔn)則、收入確認(rèn)模式和確認(rèn)方法都有所不同。新收入準(zhǔn)則對上述兩類收入類型進行了合并，并確定了五步法收入確認(rèn)模型：第一步，識別與客戶簽訂的合同;第二步，識別合同中的單項履約義務(wù);第三步，確認(rèn)整體的交易金額;第四步，結(jié)合履約義務(wù)，將整體的交易金額分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù);第五步，滿足控制權(quán)轉(zhuǎn)移時，對不同的單項履約義務(wù)確認(rèn)收入。

2.2 收入確認(rèn)時點的變化

原收入準(zhǔn)則對于收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)是“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”，新收入準(zhǔn)則中把控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這主要是因為，在企業(yè)實務(wù)中，對于風(fēng)險報酬是否轉(zhuǎn)移的判斷存在主觀因素，而在新收入準(zhǔn)則中明確列示了考慮控制權(quán)轉(zhuǎn)移的五種現(xiàn)象，以及判斷在某一時段內(nèi)商品或者服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移的三種條件，這就使得企業(yè)可以更好地判斷收入確認(rèn)時點，讓收入確認(rèn)更加客觀，提高了會計信息的可比性。

2.3 合同成本處理的變化

原收入準(zhǔn)則中，對于企業(yè)在合同簽訂、完成階段所發(fā)生的費用，規(guī)定在符合一定條件的情況下，可以計入合同成本。新收入準(zhǔn)則提出了合同取得成本和合同履約成本的概念。合同取得成本用來歸集履約義務(wù)之前所發(fā)生的成本，合同履約成本用來歸集履約義務(wù)開始之后的成本。這一區(qū)分使得攤銷期限超過一年的合同取得成本可以資本化處理，如銷售傭金，其可作為合同取得成本資本化處理，并和收入確認(rèn)采用相同的基礎(chǔ)進行攤銷，計入當(dāng)期損益。

2.4 收入信息披露的變化

與原收入準(zhǔn)則相比，按照新收入準(zhǔn)則的要求，資產(chǎn)負(fù)債表中新增了兩個項目，即合同資產(chǎn)和合同負(fù)債，這標(biāo)志著我國從“收入費用觀”向“資產(chǎn)負(fù)債觀”的轉(zhuǎn)變。原收入準(zhǔn)則對收入信息披露的要求相對較低，信息披露不夠充分，新收入準(zhǔn)則新增了對披露內(nèi)容的規(guī)定。這些都更加有助于財務(wù)信息使用者理解信息，并作出正確的決策。

3 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響

3.1 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)房銷售和普通商品的買賣流程基本相同，即企業(yè)先和客戶簽訂合同，然后在收到客戶款項之后將房產(chǎn)交付。因此，現(xiàn)房銷售屬于某一時點內(nèi)履行履約義務(wù)，按照交房時點確認(rèn)收入。期房銷售模式下，客戶在與企業(yè)簽訂合同時會繳付一部分房款，剩余房款按照合同約定在一定期限內(nèi)進行支付。按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，期房銷售屬于時段履約義務(wù)，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要按照交房時點確認(rèn)收入，即可按照履約進度提前確認(rèn)部分收入。

3.2 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

由于收入確認(rèn)時點、合同成本處理等的變化，使得財務(wù)報表也會隨之發(fā)生變化。資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表項目受新收入準(zhǔn)則的影響，會在一些項目上發(fā)生變動。

3.2.1 對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

新收入準(zhǔn)則對資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，新收入準(zhǔn)則增加了“合同資產(chǎn)”“合同負(fù)債”兩個項目?！昂贤Y產(chǎn)”和“應(yīng)收賬款”不同，它的權(quán)利的實現(xiàn)依賴于其他因素的順利實現(xiàn)而取得，例如，合同剩余部分的順利履約才能取得合同資產(chǎn)收回的權(quán)利?！昂贤?fù)債”和“預(yù)收賬款”不同，“合同負(fù)債”是企業(yè)在履約義務(wù)履行之前先行收取的款項，也就是企業(yè)如果有“履約義務(wù)”，提前收到的款項應(yīng)計入“合同負(fù)債”，例如，企業(yè)銷售房產(chǎn)提前收到的款項。第二，由于受新收入準(zhǔn)則的影響，資產(chǎn)負(fù)債表中的項目“存貨”“預(yù)收款項”等項目金額發(fā)生了變化。在原收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，“存貨”和“預(yù)收賬款”在資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)和負(fù)債欄進行列示，待合同履約義務(wù)完成之后才能結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)，隨著履約進度的推進，資產(chǎn)負(fù)債表上的“存貨”項目也相應(yīng)地減少，“預(yù)收賬款”金額也隨之下降。

3.2.2 對利潤表的影響

由于受到新收入準(zhǔn)則的影響，利潤表項目也會發(fā)生變化。在企業(yè)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則之前，期房銷售取得的款項計入“預(yù)收賬款”科目，這也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然收到了客戶的預(yù)付款，卻不能將預(yù)付款確認(rèn)為收入，也就不能計入企業(yè)的利潤。企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂合同之后，可以按照合同的履約進度及時確認(rèn)收入，也就相應(yīng)地會使得企業(yè)短期內(nèi)利潤有所增加。

4 應(yīng)對措施

4.1 加強財務(wù)人員培訓(xùn)

由于新收入準(zhǔn)則和原收入準(zhǔn)則相比有較大的變化，并且運用新收入準(zhǔn)則時會涉及大量的會計估計，財務(wù)人員作為新收入準(zhǔn)則執(zhí)行的主體，企業(yè)應(yīng)加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，以應(yīng)對新收入準(zhǔn)則所帶來的挑戰(zhàn)。在進行人員培訓(xùn)時，一方面，要加強對新收入準(zhǔn)則變化的學(xué)習(xí)，讓財務(wù)人員更好地理解新收入準(zhǔn)則;另一方面，要加強對財務(wù)人員溝通能力的培養(yǎng)，新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用對財務(wù)人員提出了更高的要求，需要加強各部門之間的溝通，提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。

4.2 加強合同管理

在新收入準(zhǔn)則中規(guī)定了“在建造開發(fā)期間內(nèi)按履約進度確認(rèn)收入”的條件，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用履約進度來確認(rèn)收入，相比原收入準(zhǔn)則而言，收入確認(rèn)時點將提前，那么企業(yè)在開發(fā)期的收入將大幅提高，相應(yīng)地對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的影響也是巨大的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強合同管理，通過識別合同，確定收入確認(rèn)方式。

4.3 加強信息披露

原收入準(zhǔn)則下，對于企業(yè)收入確認(rèn)相關(guān)政策等信息披露要求較低，房地產(chǎn)企業(yè)按照時點確認(rèn)收入，大部分企業(yè)在附注中并沒有對收入確認(rèn)的具體時點進行詳細(xì)披露。新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用，需要進行更多的職業(yè)判斷，對信息披露的要求更高。企業(yè)應(yīng)該從制度上保障信息披露工作，形成專人負(fù)責(zé)機制，同時，財務(wù)總監(jiān)作為信息披露的主要負(fù)責(zé)人，所有披露需財務(wù)總監(jiān)簽字確認(rèn)之后方能對外報送。同時，建立追責(zé)機制，對于因工作過失等原因?qū)е挛窗匆筮M行信息披露的責(zé)任人追責(zé)，以此督促相關(guān)人員做好信息披露工作。

4.4 推進業(yè)財一體化管理模式

在新收入準(zhǔn)則的進一步推動下，對財務(wù)部門的要求也進一步提高，財務(wù)不僅僅需要會計核算，還需要加強和其他部門的協(xié)作。為了保障收入準(zhǔn)則的順利實施，財務(wù)部門要和其他業(yè)務(wù)部門合作。房地產(chǎn)企業(yè)可以將新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用作為契機，推進業(yè)財一體化管理系統(tǒng)的構(gòu)建，把業(yè)務(wù)端和財務(wù)端緊密結(jié)合在一起，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，更大地提升管理效率。

【參考文獻】

【1】財政部會計司編寫組.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》應(yīng)用指南[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2018.

【2】王峰章，孫娜.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究[J].財務(wù)與會計，2018（12）：36-39.