摘要：理清影響租金價(jià)格的重要因素，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，主要從宏觀、政府政策及房?jī)r(jià)、地價(jià)等方面進(jìn)行文獻(xiàn)回顧和評(píng)述，提出當(dāng)前相關(guān)研究的不足，并對(duì)未來(lái)的研究方向進(jìn)行展望。

關(guān)鍵詞：租賃;租金;影響因素

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0041-43 收稿日期：2020-06-02

1 引言

近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升，住房問(wèn)題已成為當(dāng)下中國(guó)最受關(guān)注的話題之一。為了平抑房?jī)r(jià)，減少由房?jī)r(jià)攀升引發(fā)的泡沫，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了不少鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的文件。在此情況下，住房租賃市場(chǎng)的興起會(huì)是未來(lái)的大趨勢(shì)，而在這種大趨勢(shì)下，研究影響租金價(jià)格的因素也就具備了一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文對(duì)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外影響租金價(jià)格因素的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行回顧和評(píng)述，以期探討該問(wèn)題進(jìn)一步研究的方向與思路，促進(jìn)更深入、更細(xì)致化的研究，以得出更深層次的結(jié)論。

2 國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)綜述

2.1 宏觀影響因素

國(guó)內(nèi)有一部分學(xué)者從市場(chǎng)宏觀方面研究相關(guān)影響因素。易洪濤認(rèn)為城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、GDP等3個(gè)因素為影響住房租金的主要因素，并由此建立了房屋租賃的市場(chǎng)定價(jià)模型。鄭文娟則提出影響住房租金的關(guān)鍵因素以需求類因素為主，包括住房?jī)r(jià)格、非戶籍人口比重、住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率、在崗職工平均工資、人均GDP等8個(gè)因素。房屋價(jià)格和租金共同的關(guān)鍵影響因素只有住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期和人均地區(qū)生產(chǎn)總值。陳卓、陳杰認(rèn)為我國(guó)城市居民家庭中的租住家庭占比與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)之間存在顯著的負(fù)向關(guān)聯(lián)。以上學(xué)者大多認(rèn)同房?jī)r(jià)和地價(jià)之間存在著較大的關(guān)聯(lián)，然而部分學(xué)者卻認(rèn)為租金與房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)微乎其微，而出現(xiàn)不同觀點(diǎn)的原因之一則是我國(guó)租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展完善。

2.2 政府政策

政府發(fā)布的政策及公告同樣是影響租賃市場(chǎng)與租金變化的重要因素之一。陳瓊、楊勝剛?cè)婵偨Y(jié)了國(guó)際上主要國(guó)家和地區(qū)在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過(guò)程中的運(yùn)作模式、監(jiān)督措施、稅收制度等方面的經(jīng)驗(yàn)，提出了發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的戰(zhàn)略構(gòu)想，以及推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的具體政策建議。林金忠、袁國(guó)龍則基于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，研究了公租房租金定價(jià)機(jī)制，認(rèn)為影響公租房租賃價(jià)格的因素包括：公共租賃住房覆蓋的人群范圍、民眾的工資水平、資金使用成本、建造公共住房的土地租金以及建造地與市中心之間的距離。何芳認(rèn)為租售并舉政策目標(biāo)是構(gòu)建多層次住房供給制度，以保障居民基本居住權(quán)，而不是調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格;租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)是通過(guò)戶籍制度及其相關(guān)公共服務(wù)制度改革實(shí)現(xiàn)公民平權(quán);房地產(chǎn)制度體系、房地產(chǎn)配置運(yùn)營(yíng)機(jī)制和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控機(jī)制構(gòu)成房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制的三個(gè)層級(jí)。如今住建部和地方政府頻繁出臺(tái)鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，在對(duì)租賃市場(chǎng)造成積極變化的同時(shí)，也會(huì)影響租金的變化發(fā)展。

3 國(guó)外相關(guān)文獻(xiàn)綜述

3.1 房?jī)r(jià)、地價(jià)與租金

國(guó)外同樣也對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)與租金之間的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)研究oYangfei Xu、Qinghua Zhang、SiqiZheng認(rèn)為大城市的土地價(jià)格往往高于結(jié)構(gòu)價(jià)格。對(duì)于這類城市，他們對(duì)房?jī)r(jià)、租金和結(jié)構(gòu)年齡之間的動(dòng)態(tài)進(jìn)行了兩種預(yù)測(cè)。第一，即使在控制了位置和其他屬性之后，老房子也比新房子擁有更高的價(jià)格增長(zhǎng)率;第二，房?jī)r(jià)的年限折舊，定義為房?jī)r(jià)相對(duì)于房?jī)r(jià)年限的下降，比同樣定義的租金年限折舊慢。這些假設(shè)得到了北京住房市場(chǎng)微觀數(shù)據(jù)的支持。這兩個(gè)推論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和房?jī)r(jià)指數(shù)的構(gòu)建都有一定的啟示。YAN-LEUNG CHEUNG研究考察了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的售價(jià)變動(dòng)與租金變動(dòng)之間的因果關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)是高效的：只有一個(gè)季度滯后才能建立售價(jià)與租金之間存在的因果關(guān)系。由以上學(xué)者研究可知，無(wú)論國(guó)內(nèi)國(guó)外，房?jī)r(jià)、地價(jià)與租賃價(jià)格3者之間的聯(lián)系都是緊密存在的。

3.2 政府政策

在國(guó)外租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展的同時(shí)，國(guó)外政府也出臺(tái)了不少相關(guān)政策來(lái)加強(qiáng)對(duì)租金的管制。MikiSeko&Kazuto Sumita在租客保護(hù)法出臺(tái)后分析了日本家庭在自有住房、普通租賃住房和固定租期租賃住房3種住房類型中選擇的決定因素。認(rèn)為一般租賃住房與固定租賃住房的區(qū)別體現(xiàn)在合同期限長(zhǎng)短和租金水平上。《租客保護(hù)法》帶來(lái)的直接好處就是會(huì)使租金水平降低。MARCUS T.AL-LEN，RONALD C.RUTHERFORD，LARRY J.WARN-ER利用1981一1991年期間德克薩斯州和俄克拉荷馬州的數(shù)據(jù)，對(duì)聯(lián)邦政府的租約進(jìn)行了研究。他們提出的租賃無(wú)差異模型表明，由于租戶風(fēng)險(xiǎn)降低，房東可能愿意接受政府租戶的較低租金，但這種折扣可能會(huì)被租賃合同中隱含的其他溢價(jià)抵消。市場(chǎng)租金和政府支付的租金差異在一定程度上受到費(fèi)用轉(zhuǎn)手、租期、租賃面積和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況的影響。由以上學(xué)者研究可知政府多傾向于保護(hù)租客的利益，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，起到輔助穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。但政府若一味補(bǔ)貼，同樣會(huì)引起財(cái)政支出的過(guò)量負(fù)擔(dān)，過(guò)猶不及。

4 研究結(jié)論

從宏觀及政策方面研究租金價(jià)格的變化發(fā)展，進(jìn)而研究租賃市場(chǎng)的變化發(fā)展，是當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者研究的重點(diǎn)。隨著租賃市場(chǎng)變革實(shí)踐的日益頻繁，未來(lái)的研究有必要進(jìn)一步探索不同種類租金變化的影響因素及其作用機(jī)制，同時(shí)，由于已有的租金變化發(fā)展的研究多基于國(guó)內(nèi)實(shí)情，因此，在未來(lái)的研究中注重借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展亦將大有裨益。

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作者簡(jiǎn)介：彭紫薇，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生。