文 / 田莉,中國(guó)電子科技集團(tuán)公司第二十研究所

住宅專項(xiàng)維修資金，顧名思義主要指業(yè)主存繳用于在保修期滿后的住宅共用設(shè)施設(shè)備、共用位置等方面的更新、維修以及改造的專項(xiàng)資金。對(duì)此有人稱之為，房屋養(yǎng)老保險(xiǎn)基金和房屋醫(yī)療基金，住宅專項(xiàng)維修資金在維持房屋使用功能，確保居民房屋安全使用和物業(yè)保值增值方面有至關(guān)重要的意義。然而受多種因素的影響，在當(dāng)前的住宅專項(xiàng)維修資金管理中還存在諸多問(wèn)題。

1 當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的問(wèn)題

1.1 資金管理法規(guī)政策未落實(shí)

在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》文件中明確規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金，需要三分之二以上的業(yè)主投票通過(guò)后才能使用住宅專項(xiàng)維修資金。現(xiàn)階段，在很多一線城市中，由于人口密集，所以小區(qū)住戶較多，這樣一來(lái)，就物業(yè)管理單位就很難將所有住戶召集起來(lái)，進(jìn)行住宅專項(xiàng)維修資金使用的投票。另一方面，在管理過(guò)程中，還存在無(wú)法依法或是根據(jù)相關(guān)制度對(duì)資金繳納標(biāo)準(zhǔn)、維修項(xiàng)目的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)以及資金的保值增值管理等問(wèn)題進(jìn)行處理的情況。

1.2 資金管理方面存在漏洞

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋的時(shí)候，通常就代收商品住宅維修資金，只有房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后才能將住宅維修資金存入資金專戶當(dāng)中。在這過(guò)程中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)證辦理的過(guò)程中由于挪用此項(xiàng)資金、隨意周轉(zhuǎn)資金，導(dǎo)致他們無(wú)法繳清所收住宅維修資金。另外，在資金管理中還存在資金管理與票據(jù)脫節(jié)的現(xiàn)象，探究其原因主要是因?yàn)榉抗懿块T和財(cái)政部門各司其職，這樣一來(lái)，造成部分物業(yè)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)法及時(shí)核銷所領(lǐng)取的維修資金票據(jù)，出現(xiàn)了票款不同步的情況，無(wú)法及時(shí)將已經(jīng)收取的資金繳入專戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。

1.3 資金增值和維護(hù)管理問(wèn)題

眾所周知，住宅專項(xiàng)維修資金主要是由業(yè)主繳納的，住戶越多，資金數(shù)額越大，如果沒(méi)有合理的管理，就會(huì)損失資金增值部分。另外，繳納住宅專項(xiàng)維修資金的目的就是為了用于給住宅區(qū)內(nèi)設(shè)備和公共設(shè)施損壞后的維修。在維護(hù)資金管理中，由于資金審批程序復(fù)雜，所以無(wú)法及時(shí)維修損害設(shè)施設(shè)備。

1.4 住戶繳納積極性不高

當(dāng)前，由于相關(guān)部門住宅專項(xiàng)維修資金管理政策宣傳不到位，導(dǎo)致很大一部分業(yè)主并不了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及資金的使用程序、專戶儲(chǔ)存、監(jiān)督管理等情況，加之物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)透明的公布業(yè)主資金使用、結(jié)存、繳納以及費(fèi)用分?jǐn)偣芾砬闆r，自然住戶繳納住宅專項(xiàng)維修資金的積極性較低。

2 住宅專項(xiàng)維修資金管理模式

2.1 構(gòu)建資金監(jiān)督法律體系

作為一項(xiàng)國(guó)家的重要決策，住宅維修專項(xiàng)資金的管理和使用離不開(kāi)完善的法律制度來(lái)保障。因此，政府和有關(guān)部門要根據(jù)住宅維修專項(xiàng)資金收入支出、預(yù)算、投資等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題，設(shè)立專項(xiàng)法律，通過(guò)這樣的舉措有效監(jiān)督和管理資金使用情況。因此我們?cè)跇?gòu)建相關(guān)法律體系的時(shí)候，需做好以下兩點(diǎn)，第一，需進(jìn)一步明確住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的范圍和職責(zé)。第二，要借助現(xiàn)代化信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，從而促使住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管效率的提升。

2.2 重點(diǎn)加強(qiáng)資金管理力度

首先，住宅相關(guān)部門要設(shè)立專門的賬戶來(lái)管理住宅專項(xiàng)維修資金，在這過(guò)程中，住宅管理部門不能隨意使用或是過(guò)多的干涉維修資金的使用。另一方面，住宅專項(xiàng)維修資金所衍生出來(lái)的收益，應(yīng)當(dāng)被當(dāng)作維修資金日常開(kāi)支來(lái)使用。其次，我們?cè)诠芾碜≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)制度，對(duì)維修基金進(jìn)行單獨(dú)的會(huì)計(jì)處理。再有，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管。對(duì)此，這就需要政府有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)的相互合作，同時(shí)設(shè)置一個(gè)專門的部門，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅專項(xiàng)資金的使用、收繳管理。最后，還要構(gòu)建有效的監(jiān)督制度，在專項(xiàng)資金的管理過(guò)程中通過(guò)制度來(lái)管理專項(xiàng)資金的使用、收繳等。如果工作人員出現(xiàn)違法行為，一定要追究其法律責(zé)任，或是對(duì)其進(jìn)行懲罰，從而更好地保障資金的安全使用。與此同時(shí)，我們還要構(gòu)建資金數(shù)據(jù)庫(kù)，采用動(dòng)態(tài)化的方式來(lái)管理資金，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督，此外，還要定期公開(kāi)、透明的公開(kāi)資金使用情況，并做好相應(yīng)的反饋工作。

2.3 保障資金的使用價(jià)值

住宅專項(xiàng)維修資金主要是用于維修住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域設(shè)備損壞后維修管理，所以，管理使用住宅專項(xiàng)維修資金要盡可能的為業(yè)主服務(wù)。對(duì)于住宅區(qū)公共設(shè)備設(shè)施和區(qū)域項(xiàng)目的維修，一定要及時(shí)向上級(jí)部門審批資金，進(jìn)行合理的攤分，從而及時(shí)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行維修。對(duì)于項(xiàng)目的維修，應(yīng)當(dāng)盡可能找經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的維修人員維修，進(jìn)而最大化地確保廣大業(yè)主的權(quán)益。另一方面，還需加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備的更新和保養(yǎng)，進(jìn)而進(jìn)一步延長(zhǎng)其使用壽命。此外，如果住宅區(qū)沒(méi)有維修項(xiàng)目的時(shí)候，管理部門還可以經(jīng)廣大業(yè)主同意將維修資金進(jìn)行投資處理，從而讓這筆資金增值，通過(guò)這樣的舉措，促使住宅專項(xiàng)維修資金的使用額度的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2.4 重點(diǎn)加強(qiáng)政策宣傳力度

首先，為進(jìn)一步提高業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金的參與性，相關(guān)管理部門一定要重點(diǎn)加強(qiáng)相關(guān)政策的宣傳力度；其次，還必須要提高業(yè)主對(duì)資金的知情權(quán)，進(jìn)一步明確資金的使用范圍，同時(shí)還需定期公開(kāi)資金的使用情況；最后，需重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的科學(xué)管理，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)該會(huì)真正意義上代表或是維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，從而具有目的性和針對(duì)性地制定專項(xiàng)維修資金續(xù)籌和具體的使用方案，更好地讓廣大業(yè)主放心，最大限度發(fā)揮住宅維修資金的取之于業(yè)主、用之于業(yè)主的積極作用。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展而言，住宅專項(xiàng)維修資金具有至關(guān)重要的作用。然而受多種因素的影響，在當(dāng)前的住宅專項(xiàng)維修資金管理中還存在諸多問(wèn)題，因此，物業(yè)要加強(qiáng)與政府的合作，制定相關(guān)管理制度，進(jìn)而合法化、合理化、科學(xué)化的來(lái)管理住宅專項(xiàng)維修資金，最大化地保障廣大業(yè)主的利益，助推社會(huì)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。