盧利君

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，常常因?yàn)椴磺‘?dāng)?shù)钠髽I(yè)涉稅行為，違反稅務(wù)法律法規(guī)而蒙受利益損失，這種現(xiàn)象是客觀存在的。一旦稅務(wù)部門在稽查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)有偷稅漏稅的行為，輕者需要補(bǔ)稅及繳納罰款，情節(jié)嚴(yán)重者甚至?xí)袚?dān)刑事責(zé)任。

一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅對(duì)象是土地和土地上的所有建筑物。政府征稅的范圍由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的增值額決定，一般征收30%～60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。在土地增值稅管理中，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意三個(gè)對(duì)稅務(wù)影響深遠(yuǎn)的環(huán)節(jié)。

首先，在建設(shè)前，未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不再需要繳納土地增值稅，所以及時(shí)規(guī)劃立項(xiàng)環(huán)節(jié)非常必要。房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃期和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，比較容易模糊的地方就是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用的分界。而房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)，所以要在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始前，清晰地將這兩個(gè)環(huán)節(jié)區(qū)分清楚。

其次，在建設(shè)中期，房地產(chǎn)企業(yè)一定要選擇適合本工程土地增值額的核算方式，否則核算環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致核算環(huán)節(jié)與有關(guān)規(guī)定不匹配，這很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目不能享受國(guó)家提供的優(yōu)惠政策和免稅政策，從而增加項(xiàng)目的額外支出。所以，在進(jìn)行銷售定價(jià)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)臨界稅率考慮節(jié)稅收益和納稅成本之間的利益平衡，避免在期稅清算的時(shí)候使利潤(rùn)產(chǎn)生大幅度的變動(dòng)。

最后，在建設(shè)后期，土地增值稅的扣除項(xiàng)目和完工后對(duì)利息費(fèi)用的處理息息相關(guān)，要選擇合適的計(jì)算方式［1］。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問(wèn)題

（一）收入問(wèn)題

首先，采用合適的增值稅方式可以在核算環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否是普通住宅而分別計(jì)算增值額，如果不對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，則沒(méi)有辦法享受免稅條例。在現(xiàn)實(shí)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)在核算時(shí)不區(qū)分住宅區(qū)和商鋪，竣工結(jié)算的時(shí)候簡(jiǎn)單以建筑面積分?jǐn)?，這樣很可能在無(wú)形中增加了這部分房產(chǎn)的稅負(fù)。在開(kāi)發(fā)之前，最好先細(xì)化財(cái)務(wù)核算管理，分開(kāi)計(jì)算住宅和商鋪的開(kāi)發(fā)成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)的時(shí)候要反復(fù)斟酌，合理定價(jià)，如果指定的價(jià)格超過(guò)了30%、50%、100%、200%時(shí)，就要權(quán)衡價(jià)格帶來(lái)的收益是否會(huì)與優(yōu)惠政策的減免程序出現(xiàn)沖突了。降低土地增值稅的適用稅率的方法是，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，這樣可以打數(shù)量戰(zhàn)，使資金快速回流。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要在臨界點(diǎn)為20%的前提下，開(kāi)發(fā)符合標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅，可以考慮調(diào)整銷售價(jià)格，享受土地增值稅減免政策。

（二）成本費(fèi)用問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)完工后，要對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行必要的處理。這是因?yàn)橥恋卦鲋刀愐虿煌椒鄢?，得到稅率也?huì)不同。持有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本5%以上的利息運(yùn)用據(jù)實(shí)扣除法，持有5%以下的利息則采用比例扣除法?？梢赃m時(shí)選擇一些空置的房屋供企業(yè)自用或出租，用于商業(yè)用途。這些房屋的好處是可以免征土地增值稅，降低項(xiàng)目增值率。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，一線城市土地資源日漸稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，以購(gòu)物中心或百貨業(yè)走出一條商業(yè)化的發(fā)展道路。也可以通過(guò)大盤運(yùn)營(yíng)，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)院等大型公共設(shè)施，提升影響力，形成穩(wěn)定的人流供給，保證客流量和業(yè)績(jī)［2］。

三、土地增值稅清算的核算管理對(duì)策

（一）明確條件

1.進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)核算制度。匹配度高的會(huì)計(jì)核算制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)整體或具體部門機(jī)構(gòu)都有著舉足輕重的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的奠基和依靠。應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際管理情況，制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)核算制度。房地產(chǎn)企業(yè)要在不斷的發(fā)展過(guò)程中，調(diào)整和完善既定的會(huì)計(jì)核算制度，對(duì)各項(xiàng)制度條例進(jìn)行監(jiān)督和管理，保證全部落實(shí)到位。

2.加強(qiáng)企業(yè)階段性稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)整各方面的會(huì)計(jì)工作降低稅負(fù)。要細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作內(nèi)容，將多個(gè)工作重心如稅務(wù)核算或清算申請(qǐng)等擴(kuò)大工作覆蓋面，單獨(dú)核算每一個(gè)不同納稅標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。我國(guó)的課稅標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)榻ㄖ牧系牟煌兴町?，企業(yè)需要自行區(qū)分。

3.重視稅務(wù)籌劃。營(yíng)改增政策實(shí)施以來(lái)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為財(cái)務(wù)人員的共識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部和領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該多多互動(dòng)交流，做好稅務(wù)籌劃，合理地控制財(cái)務(wù)稅收。主要對(duì)策有兩點(diǎn)。第一，選擇施工材料和機(jī)械設(shè)施時(shí)，要選擇可以獲得增值稅發(fā)票的供應(yīng)商，全面降低實(shí)際采購(gòu)施工材料的成本。第二，成本費(fèi)用機(jī)制應(yīng)當(dāng)符合健全有效的要求，規(guī)劃施工進(jìn)度，在得到增值稅發(fā)票時(shí)進(jìn)行全面控制，防范自身稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）扣除項(xiàng)目明確

1.記錄利息費(fèi)用和雜費(fèi)支出。財(cái)務(wù)費(fèi)用有兩種列支方法。第一種，據(jù)實(shí)扣除同類期的商業(yè)銀行貸款利息，按持有土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)初始成本總和（又叫合計(jì)數(shù)）的5%，扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。第二種，按上述“合計(jì)數(shù)”的10%計(jì)算扣除不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的費(fèi)用，包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。以上兩種方法在實(shí)際操作中存在差異。第一種方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息，不一定等于第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%的利息。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，會(huì)選擇減掉稅負(fù)高的方法。第一種方法適合“據(jù)實(shí)扣除”有較高的利益費(fèi)用時(shí)采用，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，選擇后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

2.充分利用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的附加扣除實(shí)施稅務(wù)籌劃?！锻恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則》規(guī)定，為了抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，可按“合計(jì)數(shù)”的20%對(duì)從事房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，應(yīng)把房地產(chǎn)作為主營(yíng)項(xiàng)目，重新設(shè)立專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)［3］。

（三）完善核算環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)。要綜合考慮供應(yīng)商高低報(bào)價(jià)和進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額等因素，在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)為財(cái)務(wù)人員提供直接的參照依據(jù)。一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)適用稅率為9%，施工企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用抵扣發(fā)票能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。但在實(shí)際工作中，施工單位也存在提供假發(fā)票或發(fā)票開(kāi)具方與實(shí)際購(gòu)票方存在差異的情況。所以建議房地產(chǎn)企業(yè)在收取金額上添加管控規(guī)定，如果支付金額到達(dá)規(guī)定數(shù)額以上，就必須附有正式發(fā)票和在稅務(wù)局發(fā)票查詢系統(tǒng)上打印出的真?zhèn)螁巍?/p>

2.稅務(wù)籌劃工作要求財(cái)務(wù)人員具備良好的職業(yè)素養(yǎng)。所以人力資源部門在招聘財(cái)務(wù)人員的時(shí)候應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，著重考察財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能。禁用、慎用有才無(wú)德、有德無(wú)才的員工，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)隊(duì)伍的純潔性和工作效率。

3.加強(qiáng)全局性稅務(wù)籌劃。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)整體出發(fā)，存在設(shè)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)到銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，全局性在稅務(wù)籌劃中至關(guān)重要。建設(shè)、包有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)行業(yè)的主要環(huán)節(jié)，應(yīng)以其為基準(zhǔn)，擬定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。

4.大力培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人才。要制定房地產(chǎn)稅收人才培養(yǎng)計(jì)劃，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師對(duì)理論、實(shí)踐、政策解讀、職業(yè)素養(yǎng)等方面進(jìn)行全方位培訓(xùn)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)的稅務(wù)籌劃水平。

四、結(jié)語(yǔ)

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于各個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多方面的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在日常管理中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。事前要努力避免因不規(guī)范行為帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)要緊急啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，盡可能地減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響；事后要開(kāi)展查漏補(bǔ)缺工作，避免風(fēng)險(xiǎn)的再次發(fā)生。另外，房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃人員要緊跟時(shí)代，讀透政策，對(duì)現(xiàn)行稅法要了然于胸。要讓企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案跟上新頒布的稅務(wù)條例，使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多合理避稅的條件，在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中打出時(shí)間差優(yōu)勢(shì)。