劉旭東

湖南工業(yè)大學法學院，湖南 株洲 412007

當前處于我國《民法典》頒布的重要階段，為貫徹黨的十九大提出的各項指標和要求，為滿足我國人民美好的生活向往，解決當今社會出現(xiàn)的各種關(guān)于住宅的權(quán)益糾紛，居住權(quán)制度孕育而生。關(guān)于居住權(quán)制度的立法問題一直以來都是我國學界重點討論的問題，早在2002年1月28日我國物權(quán)法的征求意見稿中就開創(chuàng)性的提出來了要在我國未來的物權(quán)法典中規(guī)定居住權(quán)制度，而且要設(shè)置專章共計8條的居住權(quán)制度。再到后來的幾次物權(quán)法草案審議稿中都對居住權(quán)制度加以規(guī)定，且在2005年7月11全國公布的并且全國人民討論的中華人民共和國物權(quán)法草案中將居住權(quán)條文增加至了12條。在學界，關(guān)于我國居住權(quán)立法的支持者和反對者的聲音一直都存在。所以后來我國2007年的《物權(quán)法》中情理之中意料之外的沒有發(fā)現(xiàn)關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定。但是隨著我國經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，我國人民的社會生活、經(jīng)濟生活更加的豐富多彩，伴隨著人們各方面的權(quán)利糾紛也隨之而來，在此重要時刻，我國民法典創(chuàng)設(shè)性的納入了居住權(quán)制度，以求更好的解決我國的民生問題。

一、居住權(quán)的概念及其源流

我國學者們對居住權(quán)的定義都大同小異。居住權(quán)，顧名思義，就是以居住作為目的并對他人所有的房屋以及附屬設(shè)施而占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)制度追溯久遠，最開始是作為人役權(quán)中的一種形式，表現(xiàn)在羅馬法中。羅馬法中的人役權(quán)大致可以分為這幾種情況：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)。這幾項權(quán)利對后世的影響比較大，對大陸法系各國的民法典編撰及英美法系的案例判決都具有深遠的意義。優(yōu)士丁尼《法學階梯》關(guān)于居住權(quán)：“是受遺贈人終身享有的權(quán)利，不能將居住權(quán)贈與或者轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)不因未行使或者人格減等而消滅。對享有居住權(quán)的人，為了事務(wù)的功利，根據(jù)馬爾切勒的意見發(fā)布聯(lián)的決定，聯(lián)允許他們不僅自己可以于其中過活，而且還可以將之租于他人”。［1］最初一開始設(shè)立的居住權(quán)，是為了保護家庭成員中沒有繼承權(quán)的部分成員和需要關(guān)懷照顧的社會群體，所以會具有較強的人身性和不可隨意處分的一些特點。居住權(quán)相比較于用益權(quán)和使用權(quán)，在權(quán)利范圍和終止的原因等方面都有所不同，但是居住權(quán)又是屬于使用權(quán)的一種，可以稱之為小使用權(quán)；而使用權(quán)又可以說是用益權(quán)的一種，關(guān)于這三種權(quán)利形態(tài)，它們又都隸屬于人役權(quán)。這三種權(quán)利是相輔相成、相得益彰的，世界各國的立法體系上關(guān)于用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)的設(shè)計都是相互輝映的，有些國家甚至有直接的明文規(guī)定，用益權(quán)和使用權(quán)的一些相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)沒有相關(guān)規(guī)定的時候可以引用其具體規(guī)定，比如瑞士、意大利和德國的民法典就有其相關(guān)規(guī)定。所以在我國對居住權(quán)制度進行研究的時候，可以借鑒參考有關(guān)國家對用益權(quán)和使用權(quán)可適用性的相關(guān)規(guī)定。其實在對羅馬法的探究和對世界各國立法制度的梳理中，可以得出一些結(jié)論，像瑞士、意大利、法國以及英國和美國這些國家的法律體系中關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，相當一部分都是用來調(diào)整婚姻領(lǐng)域的法律關(guān)系和家庭領(lǐng)域的法律關(guān)系的，申衛(wèi)星教授創(chuàng)設(shè)性的稱之為“社會性”居住權(quán)。然而在德國，有一部法律規(guī)定了一種權(quán)利叫作長期居住權(quán)，其規(guī)定在《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》中；還有在美國法律制度中也有一項類似的規(guī)定，名為終生地產(chǎn)權(quán)制度，這兩項法律制度都是關(guān)于地產(chǎn)投資和收益的技術(shù)，如若居住權(quán)立于這個領(lǐng)域之下的話，其倫理性會大幅度的減弱，但是其法律技術(shù)的靈活性卻會上升式的增強，申衛(wèi)星教授稱之為“投資性”居住權(quán)。這恰巧反應(yīng)了這是居住權(quán)制度在新的時代背景下延展其生命力的表現(xiàn)。［2］

二、我國納入居住權(quán)制度的益處

（一）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于更好地解決弱勢群體的住房問題。

1.為進一步完善我國的住房保障體系提供法律支持。

2.為實現(xiàn)居民住房形式的多樣化，一般性地緩解目前的住房壓力。

3.為離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體提供基本的住房保障。

（二）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志。

1.有利于讓財產(chǎn)走向符合被繼承人的意志，又保障了遺屬的居住需求。

2.有利于房屋利用方式的多樣化，解決日趨老齡化的中國老年人養(yǎng)老問題。

3.有利于讓老年人將本為死后的錢拿到生前來花。

（三）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于緩解物權(quán)法定過于僵化的弊端［3］。

三、我國居住權(quán)制度的現(xiàn)狀與不足

我國民法典中的物權(quán)編，對居住權(quán)單設(shè)一章，共6個條文（第366-371條）賦予規(guī)定，涵蓋了居住權(quán)的設(shè)立、登記、處分和消滅事由等相關(guān)規(guī)定。我國設(shè)立的居住權(quán)是為了滿足人們的生活居住的需要按照合同約定而設(shè)立的一項用益物權(quán)。這表明了，居住權(quán)既是用益物權(quán)的一種類型，也是一種人役權(quán)（即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)）。我國居住權(quán)的設(shè)立為一種要式法律行為且采用登記生效的模式。原則上我國居住權(quán)是無償設(shè)立且設(shè)立居住權(quán)的住宅不可以出租給他人，如果合同中出現(xiàn)當事人另外約定的情形，居住權(quán)可以有償設(shè)立且設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租。合同約定的居住權(quán)的期限到達或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)歸于消滅，居住權(quán)消滅應(yīng)辦理注銷居住權(quán)登記的手續(xù)。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這是強制要求。居住權(quán)編中各項條文對于居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容及居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)等各個方面都沒有一個系統(tǒng)化的要求，而且關(guān)于對居住權(quán)制度的認識，我國還是局限于基礎(chǔ)的社會性保障權(quán)利，而關(guān)于處分性、投資性方面沒有具體的一些規(guī)定，且強制性要求不允許轉(zhuǎn)讓和繼承，法條化的限制了居住權(quán)在當今社會的權(quán)利價值，嚴重制約了居住權(quán)的適用范圍以及在國家治理、社會資源最大化利用等領(lǐng)域的功能價值。

四、完善我國居住權(quán)制度的立法建議

（一）居住權(quán)主體

可知我國居住權(quán)的主體對象只可能是自然人。由于法人是以盈利為目的而設(shè)立的，對于住宅的使用亦然，不是為了滿足生活居住的需要。然而現(xiàn)今伴隨著司法實務(wù)中居住權(quán)益的糾紛以公有產(chǎn)權(quán)房和合資建房、分時度假產(chǎn)權(quán)等投資性住房增多，所以居住權(quán)人不應(yīng)該僅限于自然人，對于投資性的居住權(quán)，其權(quán)利主體也可以是法人。還有關(guān)于投資性居住權(quán)，我國法律應(yīng)該允許其轉(zhuǎn)讓，所以成為其受讓人的法人也自然而然可以成為繼受的居住權(quán)人。

（二）居住權(quán)客體

思慮到我國社會現(xiàn)實生活中還是有大量的住宅所有權(quán)人和居住權(quán)人共同生活在一個屋檐之下的現(xiàn)象，因此對于居住權(quán)的客體范圍還可以更深層次的挖掘：一是對所有權(quán)人房屋的全部或者部分進行開發(fā)利用；二是為了保護住宅共同生存居住人的利益，關(guān)于我國對公有產(chǎn)權(quán)房沒有具體的法律性規(guī)定的時候，可以將其包含在居住權(quán)的客體范圍之內(nèi)，為可以在公有產(chǎn)權(quán)房上面設(shè)立居住權(quán)開一個先河。

（三）居住權(quán)的效力：居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利：（1）對房屋的占有、使用權(quán)；（2）收益權(quán)；（3）房屋修繕權(quán)；（4）優(yōu)先購買權(quán)；（5）物上請求權(quán)。

2.居住權(quán)人的義務(wù)：（1）合理使用的義務(wù)；（2）編制財務(wù)清單和提供擔保；（3）承擔房屋日常費用的義務(wù)；（4）保管房屋的義務(wù)；（5）及時返還房屋。

五、結(jié)語

隨著時代的快速發(fā)展，居住權(quán)制度也應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，不斷創(chuàng)新和完善自身功能。充分發(fā)揮居住權(quán)制度的資源配置功能，允許居住權(quán)在特殊情況下的轉(zhuǎn)讓，提高利用效率，在法律規(guī)則內(nèi)，實現(xiàn)效益的最大化。我國是世界上最大的人口國家，我國人民生活中最突出的問題就是住宅問題。在當今，我國房價的高居不下的情況，使得低收入人群住不起房，中收入人群買不起房，而租賃權(quán)只是一個債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，雖然有“買賣不破租賃”的規(guī)制，但是法律規(guī)制還不夠，給予不了我國人民穩(wěn)定感。但是民法典納入具有物權(quán)性效力的居住權(quán)制度，這不僅僅可以解決我國弱勢群體的基本住房保障問題，還可以更深層次的貫徹房屋所有權(quán)人自由支配的意志，實現(xiàn)人們利用房屋的多樣化、效率化，避免我國房產(chǎn)資源的浪費，滿足我國人民的各種不同的生活需求，給予我國人民穩(wěn)定感、安全感，以求更完美的應(yīng)對我國經(jīng)濟發(fā)展和社會的變遷。