江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 吳 華

一、探索物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)管理實(shí)體中的錯(cuò)誤非常普遍

廣泛的理論考慮結(jié)果是，財(cái)產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的模式本質(zhì)上就是財(cái)產(chǎn)所有者負(fù)責(zé)組織和實(shí)施的一般財(cái)產(chǎn)管理模式，并且它的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)也歸屬于財(cái)產(chǎn)所有者。但是，在目前我國(guó)的住宅物業(yè)資產(chǎn)開發(fā)中，主體的合法權(quán)利和資產(chǎn)所有者物業(yè)集團(tuán)的主體地位被忽略了。物業(yè)管理公司物業(yè)控制沒有相關(guān)的統(tǒng)一物業(yè)管理公司活動(dòng)，并且并沒有制定相應(yīng)的相關(guān)物業(yè)管理自律法規(guī)，這闡明了相關(guān)物業(yè)管理公司可以委托相關(guān)物業(yè)作為管理人的一種統(tǒng)一物業(yè)管理活動(dòng)方法。換句話說，在研究我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展過程中，業(yè)主管理群體和對(duì)于物業(yè)管理公司的主要主導(dǎo)作用的各種誤解普遍存在，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)從客觀的多個(gè)角度完全誤解了我國(guó)物業(yè)管理的新模式。因此，業(yè)主仍然可以進(jìn)行自由選擇是否選擇各種物業(yè)管理服務(wù)方法并享有做出合理決定的合法權(quán)利。嚴(yán)格的數(shù)量限制。此外，物業(yè)管理公司可能繼續(xù)過度忽視物業(yè)所有者，未能發(fā)現(xiàn)履行物業(yè)相關(guān)法律義務(wù)過程中的潛在漏洞。

（二）物業(yè)公共服務(wù)與其他政府部門提供的其他相關(guān)物業(yè)公共服務(wù)之間沒有明確使用界限

目前，中國(guó)物業(yè)管理模式欄目中的各類物業(yè)管理服務(wù)只能包括物業(yè)政府部門應(yīng)為其提供的許多基本公共服務(wù)，這些都使得我國(guó)物業(yè)管理嚴(yán)重程度偏離了這個(gè)行業(yè)的基本核心服務(wù)價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)與其他相應(yīng)的其他政府性和公共服務(wù)之間沒有明確的使用界限。在一定某種程度上，免除了地方政府本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，并完全掩蓋了地方政府本身缺乏提供公共服務(wù)的真實(shí)情況。在這種時(shí)代背景下，物業(yè)管理服務(wù)公司大多數(shù)只擔(dān)任物業(yè)經(jīng)理，嚴(yán)重的還忽視了現(xiàn)代物業(yè)管理的基本應(yīng)用價(jià)值，例如物業(yè)住房安全保障，價(jià)值觀的保留和資產(chǎn)升值以及營(yíng)造宜居的物業(yè)環(huán)境，這嚴(yán)重的還影響了整個(gè)物業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和企業(yè)聲譽(yù)。

（三）居民區(qū)業(yè)主缺乏管理知識(shí)

首先，社會(huì)輿論的方向不夠精確。其次，我國(guó)的一些媒體還沒有如實(shí)報(bào)道房地產(chǎn)管理中出現(xiàn)的問題，以引起人們的注意，增加利潤(rùn)并夸大財(cái)產(chǎn)與業(yè)主之間的矛盾。缺乏職業(yè)道德導(dǎo)致業(yè)主對(duì)財(cái)產(chǎn)管理持單面觀點(diǎn)。房地產(chǎn)管理方面缺乏科學(xué)知識(shí)。在沒有公平環(huán)境的情況下，業(yè)主參與物業(yè)管理并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（四）住宅物業(yè)管理公司的問題

1.物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)差

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的物業(yè)經(jīng)理總數(shù)超過280 萬，并且仍在增加。到2020 年，這一數(shù)字將超過300 萬。盡管人數(shù)很多，但只有少數(shù)高技能人才。經(jīng)過簡(jiǎn)單的培訓(xùn)，就可以使用，不能保證管理的質(zhì)量，綜合素質(zhì)很差。通常，物業(yè)管理公司中40%以上的員工從事保安工作，近10%的員工從事行政工作，但是管理質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理的要求。

2.不提供舊市政的物業(yè)管理服務(wù)

中國(guó)目前大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是由房地產(chǎn)開發(fā)商承包的。因此，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的關(guān)系相對(duì)緊密。當(dāng)所有者進(jìn)駐時(shí)，便成立了財(cái)產(chǎn)管理公司，并且一旦財(cái)產(chǎn)管理公司在管理工作之后開始管理財(cái)產(chǎn)，其他公司將很難替換它們，并且所有者通常會(huì)失去選擇財(cái)產(chǎn)公司的自由。此外，舊教區(qū)（尤其是舊教區(qū)）的裝修工作尚未到位。一些教區(qū)建立得較早，并已使用了很長(zhǎng)時(shí)間。社區(qū)建筑中存在許多質(zhì)量問題，但是這些社區(qū)通常缺乏完善的物業(yè)管理。如果案件質(zhì)量存在問題，則無法及時(shí)解決。

二、物業(yè)管理模型的再造

（一）政府部門需要加強(qiáng)指導(dǎo)方針

在財(cái)產(chǎn)管理方面，有關(guān)機(jī)構(gòu)或政府部門必須發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用。首先，政府必須明確物業(yè)管理公司的行業(yè)規(guī)則和職責(zé)，以促進(jìn)其正常運(yùn)作;其次，政府必須監(jiān)視物業(yè)管理公司并及時(shí)解決任何不當(dāng)問題，以保護(hù)所有者。物業(yè)公司的相關(guān)權(quán)利得到保障;第三，有關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)公司的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，發(fā)布官方命令，同時(shí)改善物業(yè)公司的服務(wù)。質(zhì)量水平再保證新管理模式的推廣。

（二）政府機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)監(jiān)督

為了防止出現(xiàn)太多問題，政府部門，有關(guān)當(dāng)局和業(yè)主大會(huì)必須在新物業(yè)管理模型的實(shí)施和進(jìn)一步開發(fā)中承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)。首先，對(duì)財(cái)產(chǎn)管理專題權(quán)利進(jìn)行廣泛監(jiān)測(cè)。從以上可以看出，錯(cuò)誤在中國(guó)物業(yè)管理主體中非常普遍，物業(yè)管理公司正在取代所有者集團(tuán)的權(quán)利。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須保障所有者的合法權(quán)益，并鼓勵(lì)物業(yè)公司重返其作為管理公司的角色，僅作為物業(yè)服務(wù)的提供者，從而提高物業(yè)管理的質(zhì)量，并二是加大對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督力度。物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)和政府提供的公共服務(wù)之間存在重疊。因此，缺乏政府部門和物業(yè)公司的不利地位是脆弱的。因此，必須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，以加強(qiáng)所有者在物業(yè)管理中的作用。狀態(tài)?？梢詮膬蓚€(gè)角度進(jìn)行監(jiān)控:首先，在物業(yè)服務(wù)公司的實(shí)際監(jiān)控中，他們不應(yīng)偏離原始的服務(wù)原則，而應(yīng)返回服務(wù)中心以確保他們可以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，其次，接管政府的監(jiān)督責(zé)任。我們將盡最大努力為物業(yè)服務(wù)提供商創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。

（三）加強(qiáng)公司物業(yè)管理以及公司內(nèi)部管理整頓

一是不斷完善小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。為了不斷提高物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理服務(wù)公司自身應(yīng)更加重視面向市場(chǎng)，改變公司自身原有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)理念。例如，一家上市公司有意參加本次招標(biāo)，并不斷要求改善其管理缺點(diǎn)以順利贏得本次招標(biāo)，從而不斷加強(qiáng)其自我管理。第二，物業(yè)管理服務(wù)公司自身需要建立有自己的特色企業(yè)管理文化，并以加強(qiáng)企業(yè)管理文化建設(shè)為經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，鼓勵(lì)企業(yè)形成強(qiáng)大的企業(yè)核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三，繼續(xù)努力提高集團(tuán)公司內(nèi)部現(xiàn)有員工管理隊(duì)伍的專業(yè)整體素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)公司現(xiàn)有內(nèi)部員工的專業(yè)培訓(xùn)，落實(shí)集團(tuán)公司對(duì)高技術(shù)素質(zhì)專業(yè)人才的激勵(lì)引進(jìn)，創(chuàng)建高文化素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。第四:需要加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部物業(yè)管理的業(yè)務(wù)專業(yè)化。從一個(gè)公司的質(zhì)量管理體系到每個(gè)企業(yè)員工的質(zhì)量專業(yè)管理素質(zhì)，有必要從一個(gè)專業(yè)的管理角度進(jìn)行出發(fā)，結(jié)合不同物業(yè)管理服務(wù)公司的實(shí)際管理情況和不同行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，以便于建立一個(gè)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)管理系統(tǒng)化的專業(yè)化，這些也是物業(yè)管理服務(wù)公司一般要求質(zhì)量管理專業(yè)化的工作重點(diǎn)。

（四）科學(xué)控制物業(yè)成本

首先，加強(qiáng)企業(yè)人力資源企業(yè)成本管理控制，科學(xué)合理地正確進(jìn)行企業(yè)人力資源成本管理。其次，加強(qiáng)相關(guān)公司內(nèi)部物業(yè)財(cái)務(wù)管理，適當(dāng)妥善保留相關(guān)公司財(cái)務(wù)記錄和其他相關(guān)公司賬戶及其他相關(guān)公司財(cái)務(wù)證明文件，并應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制所有人在物業(yè)管理中的費(fèi)用。其次，創(chuàng)建良好的短期成本管理預(yù)算，加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)管理控制，分析和及時(shí)總結(jié)那些可能直接影響成本預(yù)算的各種因素，并盡量減少不必要的短期成本資源浪費(fèi)。例如，給定的民營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)公司往往傾向于嚴(yán)格遵循"分層管理和兩層融資"的基本原則來有效控制運(yùn)營(yíng)成本，以有效節(jié)省自身運(yùn)營(yíng)成本并同時(shí)節(jié)省物業(yè)所有者的整體物業(yè)管理成本，這一點(diǎn)是物業(yè)所有者普遍認(rèn)可的。另一個(gè)典型例子也就是，某項(xiàng)大型物業(yè)已完全合并接管了香港多年物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際內(nèi)部管理情況研究進(jìn)行了物業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)施了先進(jìn)的物業(yè)管理模式并先后取得了重要研究成果。

（五）建立健全業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)制

第一，是繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部住房業(yè)主服務(wù)委員會(huì)的組織建設(shè)，搞好組織動(dòng)員和監(jiān)督促進(jìn)內(nèi)部業(yè)主，加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)主之間的團(tuán)結(jié)溝通協(xié)作。第二，在整個(gè)社區(qū)內(nèi)積極籌集資金，為社區(qū)業(yè)主服務(wù)委員會(huì)的職業(yè)成長(zhǎng)和社會(huì)運(yùn)作發(fā)展提供一個(gè)足夠的公共財(cái)政資金支持。然后實(shí)時(shí)監(jiān)控城市物業(yè)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效解決物業(yè)問題，共同為城市共享宜居公寓的和諧社會(huì)發(fā)展建設(shè)做出更大貢獻(xiàn)。例如，城市的一家物業(yè)管理有限公司由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商自己命名，但是政府沒有嚴(yán)格監(jiān)督和進(jìn)行管理。長(zhǎng)期以來，鐘在李先生所涉及居住的該社區(qū)的樓道走廊上到處都堆滿是生活垃圾。物業(yè)管理公司我們需要很長(zhǎng)一段時(shí)間努力才能把它清理干凈，許多人的談判都已經(jīng)失敗了。鐘小林先生和其他幾位業(yè)主計(jì)劃召集一次業(yè)主服務(wù)會(huì)議以尋求取代我們現(xiàn)有的一家物業(yè)管理服務(wù)公司，并因此獲得了許多法律援助。該案對(duì)于發(fā)揮業(yè)主管理委員會(huì)在推進(jìn)物業(yè)管理工作中的重要推動(dòng)作用。

三、結(jié)論

總而言之，隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展， 物業(yè)管理企業(yè)已逐漸正式進(jìn)入現(xiàn)代人們的日常生活。對(duì)于許多物業(yè)管理公司而言，物業(yè)管理服務(wù)是其中非常重要的部分。關(guān)于中國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司目前的企業(yè)管理模式，存在許多管理問題，必須盡快采取措施立即徹底解決這些管理問題。只有這樣，業(yè)主家庭才能幸福，我國(guó)的大型房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)才能進(jìn)一步健康發(fā)展。