任韻霖

擔保型買賣合同之法律問題探究

任韻霖

（西華師范大學 法學院，四川 南充 637000）

通過梳理理論界不同學術觀點對擔保型買賣合同的概念及性質(zhì)進行的分析與界定，探究其在現(xiàn)行的法治框架內(nèi)是否具有獨立存在的價值；再從擔保型買賣合同效力的角度出發(fā)，對當事人意思表示進行合理探究后對如何解決這類案件糾紛提出對應的實踐構想，以期能更好地保障當事人的合法權益，維護司法的公正權威，促進經(jīng)濟交易的正常發(fā)展。

擔保型買賣合同；民間借貸；意思表示

一、擔保型買賣合同的概念界定與屬性探究

擔保型買賣合同作為一種靈活、便捷且實現(xiàn)成本又較低的新型擔保方式頗受眾多經(jīng)濟主體的青睞。但是，由于立法的缺陷、學術界的爭議以及審判實踐中裁判標準不一等原因，導致?lián)Ｐ唾I賣合同負擔了原本不應有的負面效果，使其在司法實踐中地位較為尷尬。因此，界定擔保型買賣合同的概念和性質(zhì)有利于明確其在現(xiàn)行法治框架下是否具有獨立存在的價值和意義。

（一）擔保型買賣合同的概念界定

在法律規(guī)定中，擔保是指法律上為了確保特定債權人利益的實現(xiàn)而特別規(guī)定的以第三人的信用或者以特定財產(chǎn)保障債務人履行義務的制度[1]。而法律作出如此規(guī)定目的主要在于保障主債權的實現(xiàn)，盡量降低債權人的風險。為實現(xiàn)這一目的，我國的《擔保法》為債權人設立了兩種途徑：第一種是人的擔保，將保證人的全部或者部分財產(chǎn)以保證的形式受債權人控制；第二種是物的擔保，將債務人或第三人的特定財產(chǎn)作為抵償債權的標的，在債務人不履行到期債務時，債權人可以將到期的債務進行合理變價，繼而從中獲得優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。通過以上兩種途徑，債權人可以以此獲得高于其他普通債權人的優(yōu)先受償?shù)匚?。而擔保型買賣合同是以買賣合同為基礎賦予其“擔?！钡男再|(zhì)。

關于擔保型買賣合同的基本含義，從相關司法解釋，即《民間借貸解釋》第24條作出如下解釋：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人解釋說明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！睆纳鲜霰硎隹梢钥闯鰮Ｐ唾I賣合同的兩大基礎的含義：第一大含義即該類合同是以民間借貸的法律關系來處理；第二大含義即如果法院已經(jīng)認定構成民間借貸法律關系且已作出生效判決，則債權人需要經(jīng)過變價程序（如拍賣、變賣）后才能針對買賣合同的標的物價款實現(xiàn)債權，不能通過直接取得標的物所有權的方式實現(xiàn)債權。因此，該制度與直接取得所有權的讓與擔保制度大不相同，同時也不具有典型擔保物權中的優(yōu)先受償效力。

（二）擔保型買賣合同的法律屬性

擔保型買賣合同作為無名合同的一種，其不屬于傳統(tǒng)物權法上的擔保，而應當是一種我國現(xiàn)有法律體系中沒有明文規(guī)定的具有擔保性質(zhì)的物權。謝在全在《民法物權論》的相關論述中提到，讓與擔保是債務人或者第三人以擔保債務為目的，將標的物作為財產(chǎn)暫時轉(zhuǎn)移給擔保權人，因而使得擔保權人在沒有超過擔保目的的范圍下，取得了擔保標的物的財產(chǎn)，并于債務人或者第三人在債務清償后再予以返還；當債務沒有得到及時履行時，擔保權人可就該標的物受償?shù)姆堑湫蛽2]。對于擔保型買賣合同的法律屬性及合同性質(zhì)，理論界具有以下三大主要觀點。

第一種是為審判實踐所主要采用的主從合同說。例如在最高院人民法院公報刊登的“楊偉鵬與廣西嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》案”（以下簡稱“楊偉鵬案”）中，楊偉鵬與廣西嘉美公司簽訂合同后，楊當日支付房款，次日雙方辦理預售備案，嘉美公司開始支付利息。針對該案，最高人民法院確認了雙方存在借款合同關系，并認定商品房買賣合同為非典型擔保方式，故認為該買賣合同可以看作是同擔保合同相似的一類合同，而它的效力將依賴于民間借貸法律關系。筆者認為，主從合同說充分體現(xiàn)了尊重當事人雙方意思自治的原則，認為擔保型買賣合同就是債務人在民間借貸合同清償期限屆滿后，如果不能按時清還借款，則需履行買賣合同以清償債務的雙方當事人合意。

第二種是爭議較為突出的后讓與擔保說。該觀點的支持者認為，擔保型買賣合同作為一種新型的非典型擔保物權，是基于我國擔保物權制度和社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實情況而衍出的。楊立新教授指出后讓與擔保存在擔保的效果，只是這種效果來源于對買賣合同標的物所有權的取得，而并不是來源于雙方當事人因簽訂買賣合同所產(chǎn)生的債權[3]。筆者認為，該學說肯定了擔保型買賣合同中權利轉(zhuǎn)移時存在一定的滯后性，因為讓與擔保一般情況下是剝奪擔保義務人主債權債務關系發(fā)生之前原有權利的行為，后讓與擔保則是在主債權債務已經(jīng)發(fā)生后才增加債務人負擔的行為。

第三種是在2015年《民間借貸解釋》出臺后，以審判實踐為依據(jù)的債的變更說。在最高人民法院發(fā)布的第72號指導性案例“新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛商品房買賣合同糾紛案”中，最高人民法院基于債的變更原理，認為該份《商品房買賣合同》本質(zhì)上為民間借貸合同債務履行期屆滿，債務人無力償還借款后，在當事人雙方協(xié)調(diào)下，債務人以履行買賣合同的形式將其房屋出售給債權人，將所欠借款抵為購房款。進而承認了《商品房買賣合同》與《民間借貸合同》法律關系的變更和轉(zhuǎn)化。

就以上三種較為主流的觀點，筆者認為，不應將擔保型買賣合同簡單地解釋為非典型的物權擔保，也不適合解釋為債的變更，可以解釋為擔保型買賣合同是以買賣合同本身來實現(xiàn)擔保功能。

二、擔保型買賣合同在實踐中的效力問題分析

擔保型買賣合同作為比較新穎且特別的合同，其合同效力無論是在理論界還是實務界都備受爭議。但是，在審判實踐中，法官對于該類案件的裁判思路和爭議焦點主要在于對“買賣合同效力的認定”。名為買賣、實為擔保的擔保型買賣合同是否具備法律上所承認的效力條件，筆者從兩個方向分情況進行討論。

（一）擔保型買賣合同的物權效力

1. 從合同的角度出發(fā)

擔保型買賣合同實質(zhì)上是基于當事人雙方真實的意思表示而簽訂的為保證借貸合同履行而具有擔保功能的擔保型合同。以主從合同說來看，借貸合同屬于主合同，房屋買賣合同屬于從合同。根據(jù)擔保合同的從屬性原理可知，擔保合同的成立以借貸合同的存在作為首要前提，且根據(jù)我國《擔保法》第5條規(guī)定可知：擔保合同的訂立是為了保障所擔保債務履行，以保障債權人的利益和雙方當事人的交易安全。

以合同成立為視角，擔保型買賣合同的成立必須以借貸合同的成立為基本前提，基于合同從屬性原理，債權人不能直接超越借貸合同，進而主張擔保型買賣合同項下標的物的所有權?？偠灾?，擔保型買賣合同不具備物權效力。

2. 從當事人意思表示角度出發(fā)

尊重當事人意思自治是民法的基本原則之一，同時，我國《民法總則》第147條也規(guī)定了，雙方當事人串通，在虛假意思表示下所實施的民事法律行為效力是不能得到法律認可的，并且這種行為不能對抗善意第三人。因此，只有意思表示真實的情況下，才可以對擔保型買賣合同的效力進行解釋[4]。通過進一步的探究，擔保型買賣合同中的買受人并無支付購房款的真實意思表示，且出賣人也并非真心實意想將房屋出賣，這都能充分說明擔保型買賣合同的真實意思表示并非買賣房屋本身，而是借買賣合同之名行讓與擔保之實。所以，有理由將該種簽訂買賣合同的行為解釋為“披著買賣外衣的擔保”的虛假意思表示，而根據(jù)我國《民法總則》的規(guī)定可知，該買賣合同是無效的。而隱藏的擔保合同的效力，在沒有違反法律等強制性規(guī)定的情況下可以承認其擔保的效力。

3. 從優(yōu)先受償權角度出發(fā)

擔保型買賣合同中擔保的實現(xiàn)應當以優(yōu)先受償權為前提，因為僅作為普通債權人只能享有一般受償權，則其擔保效力無法完全實現(xiàn)。在最高人民法院公布的“朱俊芳訴山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)公司案”中，最高人民法院在判決中：承認買賣關系和借貸關系均成立并有效，因債務人嘉和泰公司沒有按期償還債務，其應繼續(xù)履行買賣合同。但是由于合同項下的一套房屋已經(jīng)出售給善意第三人，故該合同在事實上已經(jīng)無法履行，且最高人民法院的判決書所確認的權利也僅僅是一般的債權并不是優(yōu)先受償權，所以，債權人朱俊芳只能向債務人請求損害賠償而非房屋所有權。由此可見，擔保型買賣合同所設立的擔保在實務中較難實現(xiàn)，且其不具備對物的約束效力，也不享有對標的物拍賣所得價款的優(yōu)先受償權。

（二）擔保型買賣合同的債權效力

1. 以債的形式實現(xiàn)擔保的功能

只有嚴格遵循物權法所規(guī)定的“區(qū)分原則”，才能將設立的擔保充分發(fā)揮物權效力。正如董學立所言：“對于設立物權，當事人需要先達成合意并簽訂合同，同時還要根據(jù)法律規(guī)定設立物權?！盵5]在擔保型買賣合同中，雙方當事人只能通過締約的合同以調(diào)整雙方的權利義務，并且訂立擔保型買賣合同是設立擔保物權不可或缺的步驟，但是由于當事人雙方只是經(jīng)過合意達成了擔保約定，故對債權人而言，其只具有債法意義上的期待權。

由于買賣合同尊重當事人意思自治，故該種買賣合同的簽訂對雙方當事人是具有一定程度上的約束效力。因此，就擔保型買賣合同的擔保功能來說，債權人僅僅享有在普通債權債務關系中對債務人不能清償債務時請求履行擔保約定的權利?？偠灾?，擔保型買賣合同不存在物權效力。

2. 混合合同

基于上述分析，擔保型買賣合同不具有獨立的物權效力。但是，作為借貸合同和買賣合同同時存在的混合合同時，兩個合同之間存在內(nèi)在關系，即買賣合同的生效因借貸合同中的部分條款而附加了接觸條件[3]。故，當債務人存在違約情況，不能按期履行還款義務時，雙方當事人應按照買賣合同的相關約定將合同項下標的物的所有權進行依法轉(zhuǎn)讓，還款義務與支付義務經(jīng)過雙方“合意”而抵消，促使借貸關系與買賣關系一同消滅。而當借貸合同和買賣合同同時成立形成混合合同時，不僅有益于維護債權人以及債務人相應的權利，更有益于保障社會交易的穩(wěn)定性，且還在一定程度上規(guī)避了法律關于“流質(zhì)條款”的規(guī)定。

3. 擔保型買賣合同的效力之爭

對于擔保型買賣合同的綜合效力，存在兩種學說，即無效說和有效說。無效說的支持者認為，擔保型買賣合同僅是“外觀上”為買賣合同，實質(zhì)上是雙方當事人通謀虛偽的意思表示，因此違反了法律的強制性規(guī)定，故其無效。有效說的支持者認為，以房屋買賣合同作為借款合同的擔保，買賣合同部分是具有法律效力的，但是不能同時具有擔保作用，簡而言之，就是排斥“買賣合同中標的物”的意思表示。從房屋買賣合同的主要內(nèi)容出發(fā)，雙方當事人的意欲發(fā)生買賣的法律行為，因此在擔保型買賣合同中，基于買賣雙方同時欠對方價款，所以表現(xiàn)為用不動產(chǎn)的所有權抵頂價款，即合同雙方債務相互抵消，故買方可不再另外向賣方支付價款[6]。因此認為當事人的意思表示不屬于通謀虛偽的意思表示，合同可以按照雙方約定的方式發(fā)生效力。

綜上所述，筆者通過擔保型買賣合同以及《物權法》第186條等關鍵詞進行檢索后發(fā)現(xiàn)，法院在認定擔保型買賣合同有效時，其判決理由主要是認為擔保型買賣合同并沒有造成實質(zhì)上的不公平，故其有效，但債權人不能直接請求轉(zhuǎn)移合同項下標的物的所有權。所以，對于擔保型買賣合同的效力不能一并否認，應該根據(jù)“具體問題具體分析”的核心原則和《物權法》中關于物權公式原則的相關規(guī)定對房屋買賣合同是否有效進行綜合性分析，以期避免不必要的交易糾紛，更好地維護經(jīng)濟社會中的交易秩序。

三、擔保型買賣合同的規(guī)范路徑與實踐構想

擔保型買賣合同作為一種新型的擔保模式，其對我國社會金融市場的穩(wěn)健發(fā)展具有重要意義[7]。因為“新興”且尚未經(jīng)歷過太多磨礪，還存在一些不足之處，所以它的健康發(fā)展需要司法的保駕護航。基于上述對擔保型買賣合同的法律屬性和法律效力的研究分析，筆者認為買賣合同只是擔保型買賣合同的外衣，而其所存在的實質(zhì)問題在于擔保物權能否有效實現(xiàn)。為此，筆者從擔保型買賣合同內(nèi)容的角度出發(fā)，通過對已有判例的綜合分析，找出完善擔保型買賣合同的規(guī)范路徑，提出擔保型買賣合同在實務中的實踐構想。

（一）擔保型買賣合同的規(guī)范路徑

1. 探究合同真實目的，以判斷是否構成擔保型買賣合同

由于當事人意思表示存在前后不一致或者互相不一致的情況，在審判實踐中，最大的難點在于對擔保型買賣合同的性質(zhì)的判斷。而針對這一難題，首先要對雙方當事人簽訂房屋買賣合同的真實目的進行探尋，對當事人所提供的證據(jù)進行全方位的考量，對其提出的主要訴求進行綜合性分析。其次，結合當事人提供的證據(jù)對合同是否具有反常之處進行審查[8]。再次，通過對當事人的意思表示和案件的主要證據(jù)進行綜合分析，運用專業(yè)的法律方法對擔保型買賣合同進行探究，以判斷是否構成擔保型買賣合同。

2. 篩掉擔保型買賣合同中的“流質(zhì)內(nèi)容”

對具有擔保性質(zhì)的房屋買賣合同進行效力問題的分析，重點分析合同中的相關內(nèi)容是否存在具有流質(zhì)條款的“嫌疑”，以實現(xiàn)分別確定效力的目的。因為，作為“新興”擔保型買賣合同，其仍然要受到物權法有關“禁止流質(zhì)”條款的約束，所以，當擔保型買賣合同中存在流質(zhì)條款時，其自然會因違反法律等強制性規(guī)定而歸于無效。但是這并不意味著債權人的合法權益得不到擔保，因為在擔保型買賣合同中除流質(zhì)條款外的其他內(nèi)容仍然具有法律效力，債權人可以通過其他方式獲得權利救濟。

3. 厘清當事人之間的債權債務關系

當事人之間的債權債務關系是擔保型買賣合同當事人之間的主要矛盾，而我國民事司法裁判的最終目的就在于化解當事人之間的矛盾，穩(wěn)定社會發(fā)展[9]。因此，在處理擔保型買賣合同時應更加注重厘清當事人之間債權債務關系，且應該對債務的具體數(shù)額和還款約定等進行嚴格準確的認定。根據(jù)《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定可以分為三種情形作處理：第一種情形，法官認定合同屬于擔保型買賣合同，且認為被告與原告簽訂房屋買賣合同的目的是對所借款項進行擔保時，法官應告知原告將訴訟請求變更為借貸糾紛后再進行審理。此時，法院就應將明確當事人之間的債務金額作為審理任務；第二種情形，即原告明確拒絕變更訴訟請求時，法院只能依照規(guī)定駁回原告訴訟請求；第三種情形，法院也能采取保守的處理方式，綜合各方面證據(jù)對房屋買賣合同是否具有擔保作用進行認定。

（二）擔保型買賣合同的實踐構想

1. 給予債權人適當?shù)穆男羞x擇權

擔保物權的核心在于給予債權人相應的受償權，而擔保型買賣合同的目的就在于實現(xiàn)擔保。但是由于《民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定，債權人僅具有向法院申請拍賣合同項下標的物的權利，這顯然很難實現(xiàn)擔保的目的。但是如果能給予債權人適當?shù)倪x擇權，即債權人既可以選擇要求債務人履行借款合同，也可以選擇債務人履行買賣合同，認可買賣合同的效力，則可以通過買賣合同來實現(xiàn)擔保的目的，這樣能更好地解決優(yōu)先性的問題。

2. 給予債權人相應的清算義務

在《民間借貸司法解釋》第24條中所規(guī)定的清算條款很難實現(xiàn)真正意義上的清算，且當標的物的價格過分高于借款數(shù)額時，會對債務人造成較大的財產(chǎn)損失。如果能進一步賦予債權人相應的清算義務，即在通過評估清算的標的物價格更高時，債權人理應返還債務人超過的部分；在債權人明確拒絕返還后，債務人則有權拒絕交付標的物。而在標的物價格低于借款時，對于沒有償還的借款，債務人應當繼續(xù)履行償還義務。在給予債權人相應的清算義務后，有望能更好地實現(xiàn)擔保型買賣合同的擔保功能，以保護雙方當事人的合法權益。

總的來說，作為“新興性”的擔保型買賣合同是經(jīng)濟社會不斷發(fā)展下的衍生瑰寶，它既有促進經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)越性，也凸顯了成文法的滯后性和不可變通性。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，我們可以通過對現(xiàn)行法律的包容性解釋來盡量解決擔保型買賣合同在審判實踐中所存在的法律問題，以期能更好地維護社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

[1] 郭明瑞,房紹坤.民法[M].北京:高等教育出版社,2017:295.

[2] 謝在全.民法物權論:下冊[M].北京:中國政法大學出版社, 2001:906.

[3] 楊立新.后讓與擔保:一個正在形成的習慣法擔保物權[J].中國法學,2013,21(3):80-81.

[4] 韓世遠.合同法總論[M].北京:法律出版社,2011:699.

[5] 董學立.也論后讓與擔?！c楊立新教授商榷[J].中國法學,2014,22(3):289.

[6] 高治.擔保型買賣合同糾紛法理辨析與裁判對策[J].人民司法,2014,12(23):65-68.

[7] 裴亞洲,單星辰.論以房抵債協(xié)議買賣條款之法律效力——以民間借貸司法解釋第24條為中心[J].東北大學學報(社會科學版),2017,10(4):323-327.

[8] 董新輝.后讓與擔保的重新解讀——以《民間借貸司法解釋》第24條為中心[J].學術交流,2016,33(7):104-109.

[9] 肖俊.代物清償中的合意基礎與清償效果研究[J].中外法學,2015,21(1):169.

Study on the Legal Issues of Guaranteed Sales Contract

REN Yun-lin

(Department of Law, China West Normal University, Nanchong 637000, China)

The concept and nature of secured sales contracts are analyzed and defined from different academic viewpoints. Whether or not it has independent value in the current legal framework is explored. Then, from the perspective of the effectiveness of the guaranteed sales contract, after a reasonable exploration of the parties’ expression of will, the corresponding practical ideas on how to solve the disputes in such cases are put forward, in order to better protect the legitimate rights and interests of the parties, to safeguard the judicial authority, and to promote the normal development of economic transactions.

guaranteed sales contract; private lending; declaration of will

D913

A

1009-9115(2021)02-0125-05

10.3969/j.issn.1009-9115.2021.02.024

2020-04-04

2020-12-14

任韻霖（1997-），女，四川雅安人，碩士研究生，研究方向為民商法。

（責任編輯、校對：王學增）