諶雁

摘要：我國的不動產(chǎn)登記制度自從頒布實施以來，進(jìn)一步明確了不動產(chǎn)登記范圍、流程和機構(gòu)等內(nèi)容，同時相配套的法律法規(guī)也在進(jìn)一步完善，權(quán)責(zé) 明晰，對于不動產(chǎn)交易規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化起到了重要意義。基于不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容，明確了當(dāng)事人法律責(zé)任，也為相關(guān)事務(wù)開展提供可靠的參考依據(jù)，規(guī) 避不動產(chǎn)登記不嚴(yán)謹(jǐn)性，對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展意義深遠(yuǎn)。本文就不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容現(xiàn)存問題著手分析，結(jié)合實際嘗試著提出合理的制度完善 措施，為后續(xù)工作提供參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;制度完善;房地產(chǎn);法律效應(yīng)

不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上屬于物權(quán)制度，由權(quán)利人申請，國家相關(guān)專職 部門對不動產(chǎn)物權(quán)和變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。2016 年 1 月 21 日，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》頒布，隨著我國不動產(chǎn)登記制度的頒 布實施，為宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán) 利登記做出了相較于明確、細(xì)致的規(guī)定。隨后在相關(guān)部門的要求，進(jìn)一步 壓縮不動產(chǎn)登記時間實施方案，確保各地區(qū)的不動產(chǎn)登記資料第一時間移 交到位，人員劃轉(zhuǎn)到位，優(yōu)化精簡不動產(chǎn)登記流程，以此來提升整體工作 效率，為廣大人民群眾提供更加優(yōu)質(zhì)、可靠的服務(wù)。

1 不動產(chǎn)登記制度的意義

不動產(chǎn)登記制度最初的提出是在 2013 年，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅 猛發(fā)展，經(jīng)濟增速較快，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記問題變得愈加嚴(yán)峻，如何有效解 決此類問題，積極推動不動產(chǎn)登記制度頒布實施十分必要。因此，頒布實 施不動產(chǎn)登記制度，一方面是為了推動基礎(chǔ)性制度建設(shè)，促使物權(quán)法各項 規(guī)定全面落實，不動產(chǎn)教育規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、安全，切實維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的 合法權(quán)益[1]。另一方面，增強行政制度合法性，對現(xiàn)有的依法行政制度積極 優(yōu)化完善，提高制度有效性。完善民主依法決策機制、評估與糾錯制度，落實職責(zé)到實處，確保各個環(huán)節(jié)有法可依、有章可循，提升不動產(chǎn)登記工 作有效性。總的說來，不動產(chǎn)登記制度關(guān)乎到我國經(jīng)濟發(fā)展，可以保證不 動產(chǎn)交易活動安全、順利進(jìn)行，規(guī)避由于交易制度不完善誘發(fā)很多后期矛 盾沖突。

2 不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)存問題分析

2.1 缺少統(tǒng)一合理的不動產(chǎn)登記管理體制

即便我國目前已經(jīng)頒布實施了不動產(chǎn)登記制度制度，但是缺少完全統(tǒng) 一的不動產(chǎn)登記制度，部分地區(qū)尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)區(qū)域，人員的法律知識 儲備不足，很多人認(rèn)為祖輩所建造的房屋就是自己的，但是在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾 紛時卻沒有具體的證據(jù)可以證明，因此出現(xiàn)了很多不必要的糾紛沖突。即 便配套法律中做出了相應(yīng)的規(guī)定，但依法辦事和道德之間則出現(xiàn)了隔閡沖 突，很多群眾開始對法律的權(quán)威性產(chǎn)生質(zhì)疑，一定程度上損害了政府的公 信力?，F(xiàn)代社會的飛快發(fā)展，應(yīng)積極推動相關(guān)制度健全和完善，契合國情 來動態(tài)優(yōu)化調(diào)整，以便于支持社會主義現(xiàn)代化事業(yè)建設(shè)和發(fā)展[2]。

2.2 不動產(chǎn)登記法律效應(yīng)不強

目前我國的不動產(chǎn)登記工作中，配套法律法規(guī)效應(yīng)不強，僅僅是規(guī)定?了單一的法律效應(yīng)，登記了和沒有登記的效應(yīng)表現(xiàn)卻模糊不清，細(xì)節(jié)考慮?不全面。這就導(dǎo)致在出現(xiàn)問題時缺少可參考的法律和制度依據(jù)，一定程度?上影響到糾紛解決有效性，制約后續(xù)工作開展。還有很多地區(qū)由于法律教?育宣傳力度不足，制度執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，影響到不動產(chǎn)登記工作成效[3]。

2.3 不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息整合難度較大

不動產(chǎn)登記涉及到大量的資料信息，工作量大，原有的林業(yè)、房產(chǎn)和 土地等登記資料規(guī)模大、類型多樣，格式標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，還有部分農(nóng)村宅基 地數(shù)據(jù)并不完善，存在數(shù)據(jù)丟失的情況，在統(tǒng)一登記后，短期內(nèi)按照新標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行檔案資料整合與存儲，是一項十分嚴(yán)峻的任務(wù)[4]。加之各部門之間的 數(shù)據(jù)信息共享程度不足，可能出現(xiàn)部門為了維護(hù)自身利益不愿意共享資料 的情況，或是資料移交不及時，大大降低了不動產(chǎn)登記工作效率。部分?jǐn)?shù) 據(jù)缺失，無法追溯來源，制約后續(xù)不動產(chǎn)登記工作有序展開。另外，伴隨 著不動產(chǎn)登記工作的逐步展開，以往歷史遺留問題開始逐漸凸顯，房地不 符，有房無地等情況十分嚴(yán)峻，致使不動產(chǎn)登記工作無法順利進(jìn)行。由于 群眾訴求無法得到滿足，甚至出現(xiàn)利益受損的情況，導(dǎo)致信訪案件數(shù)量也 隨之增加[5]。還有很多存量土地房產(chǎn)，缺少測繪數(shù)據(jù)來源，登記申請需要以 往的土地資料提供支持，但是查找難度較大，不可避免的增加不動產(chǎn)登記工作壓力。

3 不動產(chǎn)登記制度完善措施

3.1 持續(xù)推行和完善實質(zhì)主義登機體制

在物權(quán)法中對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度做出了相應(yīng)的規(guī)定，配合單行的不 動產(chǎn)登記法，致使后續(xù)的不動產(chǎn)登記工作開展有了一定的法律基礎(chǔ)。現(xiàn)有 不動產(chǎn)登記無法為交易主體提供相較于準(zhǔn)確的無權(quán)信息，人為交易成本較 大，不可避免的市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。因此，建立統(tǒng)一的法律依據(jù)，力求從 根本上解決以往不動產(chǎn)登記制度的弊端和不足。所以，應(yīng)繼續(xù)推行和完善 實質(zhì)主義登記體制，營造良好的工作環(huán)境。

3.2 建立土地基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

摒棄以往的房、地分立登記方法，汲取發(fā)達(dá)國家的不動產(chǎn)物權(quán)登記制 度經(jīng)驗教訓(xùn)，立足于我國實際情況，建立合理的土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán) 登記制度。土地作為不動產(chǎn)物權(quán)核心內(nèi)容，其他不動產(chǎn)物權(quán)均應(yīng)該立足于 土地權(quán)基礎(chǔ)上實現(xiàn)。房屋所有權(quán)是在土地使用權(quán)上，現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制 度中其他不動產(chǎn)脫離土地權(quán)登記情況不符合法理，需要針對性優(yōu)化改進(jìn)，助力不動產(chǎn)市場經(jīng)濟體制建立和完善[6]。

3.3 擴大不動產(chǎn)登記范圍

立足于現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記實體權(quán)利登記基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬登記范圍，涵蓋農(nóng)村宅基地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、采礦權(quán)、地上權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)等，均屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度范疇。建立不動產(chǎn)物權(quán)順位等級制度，對于存 在多個性質(zhì)的物權(quán)需要依據(jù)先后順序，進(jìn)行不動產(chǎn)登記。完善預(yù)告登記制?度，規(guī)避重復(fù)買賣情況出現(xiàn)，全方位保障不動產(chǎn)登記安全。這樣才能更好 的滿足新時期不斷增長的不動產(chǎn)物權(quán)保護(hù)要求，實現(xiàn)不動產(chǎn)價值最大程度 上發(fā)揮。

3.4 建立責(zé)任賠償制度

不動產(chǎn)登記屬于行政行為，需要強化相關(guān)部門職能，如果是登記機關(guān) 操作失誤帶來的損失，應(yīng)該堅持權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則，建立登記機關(guān)責(zé)任賠償制 度。在制度支持下，實現(xiàn)等級機關(guān)責(zé)任明晰，從登記收費中劃撥一定比例 的資金用于賠償用戶受損利益。與此同時，還要加強農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管 理，實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理，遵循統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來整理地籍資料，實現(xiàn) 土地使用權(quán)的宏觀管理。

結(jié)論：

綜上所述，我國不動產(chǎn)登記制度不斷健全和完善，伴隨著不動產(chǎn)登記 工作的新要求，配套法規(guī)完善要充分契合實際情況，充分契合市場經(jīng)濟發(fā) 展需求，在保障不動產(chǎn)交易安全的同時，全方位保障用戶的合法權(quán)益。基 于此種方式，有助于推動法制化國家建設(shè)和發(fā)展。

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