伍文中，李 燕

（1.廣州大學(xué) 經(jīng)濟與統(tǒng)計學(xué)院，廣東 廣州510006；2.廣東技術(shù)師范大學(xué) 財經(jīng)學(xué)院，廣東 廣州510665）

一、引 言

近些年，我國房價持續(xù)且高速增長，2004—2018 年上漲幅度十分明顯，從2004 年的每平方米2 713.7元到2018年的每平方米8 736元，年增長率最高達22.81%。近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟和地方財源支柱之一，房地產(chǎn)投資額占GDP比重從2004 年的5.94%上升到2018 年的13.08%，年增長率最高達11.2%。實踐表明，盡管房價上漲使政府獲得收入、開發(fā)商獲得高額利潤，但從長遠看，并不利于產(chǎn)業(yè)升級和未來經(jīng)濟發(fā)展，為此，我國政府也多次出臺房價調(diào)控政策。

金融杠桿是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要工具，理論上，金融杠桿通過自身的傳導(dǎo)機制對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，可以實現(xiàn)國家調(diào)控“房住不炒”的根本目標(biāo)。這其中能直接或間接影響房價的金融杠桿有貨幣發(fā)行量、利率以及貸款損失準(zhǔn)備金率等，其作用機理在于這些杠桿的上調(diào)或者下調(diào)發(fā)揮緊縮或擴張效應(yīng)，從而影響房產(chǎn)市場的冷熱程度，進而導(dǎo)致價格波動。

基于此，本文在金融杠桿和房價波動內(nèi)在作用機理的基礎(chǔ)上，通過實證研究檢驗多種金融杠桿在房價調(diào)控中的綜合效應(yīng)，以期根據(jù)各杠桿的效用差異制定更為精準(zhǔn)的房價調(diào)控政策。

二、研究現(xiàn)狀

一般而言，國家經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿主要包括財政杠桿和金融杠桿。金融杠桿（leverage）其實就是金融工具，政策性金融工具主要包括貨幣發(fā)行、存款準(zhǔn)備金、再貸款與再貼現(xiàn)、利率政策、匯率政策等，這其中的貨幣發(fā)行、存款準(zhǔn)備金和再貼現(xiàn)用以調(diào)節(jié)國家流通貨幣量、信貸規(guī)模、信貸條件、信貸風(fēng)險防范，對房價漲跌產(chǎn)生深刻影響。由于房價利率政策受制于貨幣發(fā)行量，同時又體現(xiàn)在信貸規(guī)模上，基于此，本文文獻梳理暫不包括利率政策部分，主要從貨幣發(fā)行量、信貸規(guī)模及貸款損失準(zhǔn)備這三個方面總結(jié)金融杠桿對房價調(diào)節(jié)的影響。

（1）貨幣供應(yīng)量對房價調(diào)節(jié)效應(yīng)研究。Stefan等（2004）［1］指出，貨幣供應(yīng)量與房價之間存在長期的正向關(guān)系。Wu 等（2015）［2］認(rèn)為，在貨幣長期保持中性的假設(shè)條件下，貨幣供應(yīng)量的正向沖擊會引起房價的上漲。張攀紅（2016）［3］研究了我國貸款利率、貨幣供應(yīng)量、GDP對房價的影響，結(jié)論顯示貸款利率對房價有顯著負(fù)向影響，M2 對房價有明顯的正向影響，而GDP 則對房價的影響不明顯。黃志剛和許偉（2017）［4］構(gòu)建VAR 模型研究我國貨幣供應(yīng)量對房價的影響，認(rèn)為貨幣供應(yīng)量和房價存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，在收入約束條件下，兩者正相關(guān)。張金艷（2018）［5］基于2000—2008 年的月度數(shù)據(jù)，同樣從實證角度驗證了我國貨幣供應(yīng)量和房價具有長期穩(wěn)定的正相關(guān)關(guān)系。然而，宋勃和雷紅（2016）［6］發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著，具有時滯性較長、區(qū)域差異明顯的特點。Davis 和Zhu（2009）［7］通過運用脈沖響應(yīng)和方差分解的方法研究了M2對房價的動態(tài)影響，結(jié)果表明，長期和短期內(nèi)M2 都對房價有較為顯著的正向影響。

（2）信貸規(guī)模對房價調(diào)節(jié)效應(yīng)研究。Case 等（2001）［8］研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格影響很大，房地產(chǎn)價格波動的根源在于信貸規(guī)模的擴張或失控。王莉莉（2017）［9］研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸規(guī)模的快速擴張不是房地產(chǎn)價格上漲的唯一原因，但是房地產(chǎn)價格的上漲對銀行信貸規(guī)模的依賴日益劇增。李繼玲（2017）［10］通過對17個國家的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析，認(rèn)為房地產(chǎn)價格的快速上漲引起了銀行信貸規(guī)模的不斷擴張。Daisy 等（2015）［11］對1999—2012年的中國城市數(shù)據(jù)進行實證檢驗，顯示信貸規(guī)模的擴張推動了房地產(chǎn)價格的上漲。劉洪等（2017）［12］指出，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸擴張會增加銀行不良貸款量，而信貸的過度擴張?zhí)岣吡私鹑谖C發(fā)生的概率。楊碧云等（2017）［13］認(rèn)為，我國的信貸波動包括周期成分和隨機趨勢成分，在房地產(chǎn)行業(yè)的周期性內(nèi)，房地產(chǎn)價格的不斷上漲使得信貸規(guī)模和風(fēng)險應(yīng)對也不斷發(fā)生變化，最終影響金融穩(wěn)定。

（3）貸款損失準(zhǔn)備對房價調(diào)節(jié)效應(yīng)研究。Shrieves（2002）［14］研究發(fā)現(xiàn)房貸總量增加時，所計提的貸款損失準(zhǔn)備減少，兩者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。Davis 和Zhu（2009）［7］的研究表明，當(dāng)房貸抵押資產(chǎn)價格增長時，銀行往往會減少貸款損失準(zhǔn)備的計提。陳旭東等（2014）［15］的研究結(jié)果驗證了房價上漲必然導(dǎo)致銀行貸款損失準(zhǔn)備的下降或重視程度下降。另外，還通過動態(tài)一般均衡模型研究發(fā)現(xiàn)，房價升降波動導(dǎo)致的貸款損失準(zhǔn)備升降，最終影響銀行信貸的順周期效應(yīng)。張姍姍等（2016）［16］研究發(fā)現(xiàn)，貸款損失準(zhǔn)備影響不了房價，但影響商業(yè)銀行經(jīng)營績效。許友傳等（2011）［17］通過實證研究發(fā)現(xiàn)，應(yīng)對房價波動，銀行業(yè)必須提高資本充足率、貸款撥備率，增強抵御風(fēng)險的能力。陳超等（2015）［18］通過對比分析發(fā)現(xiàn)，不宜將貸款損失準(zhǔn)備作為抑制房價波動的手段，因為其本質(zhì)上是商業(yè)銀行進行盈余管理的工具。齊明等（2019）［19］的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于低迷期時，商業(yè)銀行需要計提更多的貸款損失準(zhǔn)備，同時減少發(fā)放貸款，這樣進一步導(dǎo)致房價下跌。

綜上，可以發(fā)現(xiàn)既有研究存在兩點不足：①過于分散化的就單個金融工具對房價調(diào)節(jié)效果進行研究，綜合考慮多個金融政策工具不足；②過分強調(diào)宏觀政策杠桿的調(diào)節(jié)作用，而對微觀的政策杠桿傳導(dǎo)機制重視不足，比如商業(yè)銀行微觀行為對宏觀政策杠桿的傳導(dǎo)效應(yīng)。

基于此，本文綜合考慮多種金融政策杠桿，同時兼顧商業(yè)銀行經(jīng)營行為的效應(yīng)傳導(dǎo)機制，對我國房價波動的影響進行全面分析，以期在穩(wěn)定房價基礎(chǔ)上，保持金融市場的穩(wěn)健性和金融杠桿的有效性，最終實現(xiàn)“房住不炒”這一政策目標(biāo)。

三、金融杠桿抑制房價的機理分析

（一）貨幣供給路徑及其作用機理

貨幣供應(yīng)量是指一國經(jīng)濟中的貨幣發(fā)行數(shù)量，其持續(xù)快速增長可能會導(dǎo)致經(jīng)濟體系中出現(xiàn)更多剩余資金，并涌向利潤相對較高的行業(yè)。根據(jù)貨幣乘數(shù)理論，基礎(chǔ)貨幣乘數(shù)決定了一國貨幣供應(yīng)量的大小，而法定存款準(zhǔn)備金率與貨幣乘數(shù)大小的關(guān)系密切。如果中央銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那么整個金融體系的貨幣乘數(shù)就會減小，影響商業(yè)銀行的信貸能力，導(dǎo)致社會資金的收緊，有可能降低房地產(chǎn)價格，反之則可能導(dǎo)致房價上漲。其內(nèi)在機理如下：

貨幣供應(yīng)量↑（↓）→購房貸款量↑（↓）→房地產(chǎn)需求↑（↓）→房地產(chǎn)價格↑（↓）。

此處，↑表示上升或增加趨勢，↓則表示下降或減少趨勢。

（二）利率路徑及其作用機理

絕大部分購房者在支付了首付款之后，往往向銀行申請貸款，因此，貸款利率將直接影響購房者購房成本。當(dāng)貸款利率上升時，購房者購房成本增加，因此會降低購房者的購房意愿，從而達到讓房地產(chǎn)市場降溫的作用；當(dāng)貸款利率下降時，購房的成本下降，又會刺激購房者的購房意愿，從而導(dǎo)致房價上漲。其運行機理與上述貨幣發(fā)行的作用機理一致。具體如下：

利率↑（↓）→購房貸款量↓（↑）→房地產(chǎn)需求↓（↑）→房地產(chǎn)價格↓（↑）。

同上，↑表示上升或增加趨勢，↓則表示下降或減少趨勢。

（三）信貸調(diào)節(jié)路徑及其作用機理

信貸路徑對房地產(chǎn)市場價格的影響主要借助商業(yè)銀行的貸款損失準(zhǔn)備的調(diào)節(jié)作用，商業(yè)銀行為了防范金融風(fēng)險，往往通過貸款損失準(zhǔn)備來調(diào)節(jié)信貸規(guī)模（1）。因此，貸款損失準(zhǔn)備既是金融杠桿，也是財務(wù)工具。一般而言，銀行貸款損失準(zhǔn)備的計提具有順周期性，即在經(jīng)濟上行階段，銀行對未來市場樂觀看好，預(yù)期信貸風(fēng)險損失較小，則傾向于計提較少的貸款損失準(zhǔn)備，從而擴張信貸規(guī)模，刺激房價上漲；在經(jīng)濟下行階段，銀行對市場預(yù)期悲觀，預(yù)期貸款損失變大，則會增加對貸款損失準(zhǔn)備的計提，從而收縮信貸規(guī)模，進而抑制房價上漲勢頭。其影響房價波動的作用機理如圖1所示。

圖1 房價波動影響貸款損失準(zhǔn)備傳導(dǎo)機制

綜合上述分析可以看出，金融杠桿抑制房價的基本原理在于：提高商品房交易主體（房地產(chǎn)商、購房者）交易成本，進而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需狀況，最終影響價格走勢。一般來說，抑制貨幣發(fā)行規(guī)模和速度、提高利率尤其是貸款利率、緊縮信貸規(guī)模等金融杠桿的運作，都能起到抑制房價的作用。

同時可以發(fā)現(xiàn)，國家宏觀金融杠桿作用于微觀的交易主體，主要是通過商業(yè)銀行這一傳導(dǎo)主體。可以說，商業(yè)銀行是國家宏觀金融政策見之于微觀主體的橋梁，商業(yè)銀行的行為特征往往能影響國家金融杠桿發(fā)揮作用的方向和深度，從而影響政策初衷。

四、金融杠桿抑制房價有效性檢驗

（一）變量選擇

承前文分析，金融杠桿影響房價實質(zhì)上是宏觀政策作用于微觀主體，其中間傳導(dǎo)機制則是商業(yè)銀行基于自身利益最大化的經(jīng)營行為，三者缺一不可。房價一般都是用商品房的銷售價格衡量，金融杠桿目前主要選擇貨幣供應(yīng)、利率、信貸規(guī)模。其中，貨幣供應(yīng)主要選擇基礎(chǔ)貨幣M2的發(fā)行量；利率主要選擇人民銀行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率，為體現(xiàn)穩(wěn)定性和長期性，選擇三年期的貸款基準(zhǔn)利率；關(guān)于信貸規(guī)模，本文主要考慮其不僅僅是一個絕對的數(shù)字，而是一種基于貨幣乘數(shù)的貸款擴張力，采用貸款撥備率更能動態(tài)體現(xiàn)這一擴張力。而商業(yè)銀行基于利益最大化的經(jīng)營行為，本文將采用商業(yè)銀行總資產(chǎn)收益率、資本充足率、資產(chǎn)負(fù)債率三個中間指標(biāo)來衡量。這些指標(biāo)既是各商業(yè)銀行經(jīng)營目標(biāo)，也是其經(jīng)營條件，最終形成商業(yè)銀行現(xiàn)實的經(jīng)營行為。

基于此，本文采用28 個大中城市2004—2018年商品房銷售價格增幅作為研究樣本。其中，28個大中城市在《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》所收錄的大中城市中選取。同時，選擇2004—2018 年我國房地產(chǎn)市場商品房銷售價格（Hp）、貨幣供應(yīng)量（M2）、三年期的人民幣貸款基準(zhǔn)利率（R）、貸款撥備率（LLP）。除此之外，本文增加該28個城市商業(yè)銀行的總資產(chǎn)收益率（Roa）、資本充足率（Car）、資產(chǎn)負(fù)債率（Lev）作為控制變量引入模型當(dāng)中。具體各變量含義見表1所列。

表1 變量定義

由于需要考慮多個因素對商品房價格的影響，因此，本文使用多元回歸模型來研究各個自變量對因變量的具體影響。

（二）描述性統(tǒng)計

表2為各樣本變量的描述性統(tǒng)計分析。由表2可以看出，貸款撥備率（LLP）的平均值為0.026 3，最小值為0.013 4，而我國銀監(jiān)會2011年制定的《關(guān)于中國銀行業(yè)實施新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見》規(guī)定銀行不得設(shè)立低于2.5%的貸款損失準(zhǔn)備金率。說明樣本中大部分上市商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備已經(jīng)達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。商品房銷售價格增幅平均值為0.097 8，說明商品房平均銷售價格增長率為9.78%，最小值為-0.362 9，說明商品房銷售價格在2008—2016年有所上漲也有所回落，這也體現(xiàn)房價波動的狀態(tài)。資本充足率（Car）均值為0.129 3，最小值為0.097 1，表明樣本中的城市商業(yè)銀行都滿足資本充足率最低為8%的要求。

表2 變量的描述性統(tǒng)計

（三）單位根檢驗

考慮本文的商品房銷售價格（Hp）、貨幣供應(yīng)量（M2）、人民幣貸款基準(zhǔn)利率（R）、貸款撥備率（LLP）、資本充足率（Car）、總資產(chǎn)收益率（Roa）、資產(chǎn)負(fù)債率（Lev）等屬于時間序列，在進行相關(guān)回歸模型檢驗時，平穩(wěn)性檢驗尤其重要，因而對其進行單位根檢驗，結(jié)果見表3所列。

由表3 可知，在5%的顯著性水平下，lnHP、lnM2、lnDPI、lnCOST、lnAREA 的ADF 統(tǒng)計量均大于5%的臨界值，即P值均大于0.05，對變量序列進行三階差分后，ADF 統(tǒng)計量均小于5%的臨界值，即P值均小于0.05，由此可得lnHP、lnM2、lnR、lnLLP 都是單整I（1）平穩(wěn)時間序列，即存在長期協(xié)整關(guān)系。

表3 單位根ADF檢驗結(jié)果

（四）相關(guān)性檢驗

為了保證實證模型的準(zhǔn)確性和可靠性，確保各個自變量之間不存在相關(guān)關(guān)系，故對各變量進行相關(guān)性檢驗，以消除其多重共線性問題。由表5 可知，大部分的自變量之間相關(guān)系數(shù)較小，不存在多重共線性，少部分變量間系數(shù)較大，但一般都小于0.7 的標(biāo)準(zhǔn)，即變量之間可以進行回歸分析。具體數(shù)據(jù)見表4所列。

表4 相關(guān)性檢驗

（五）實證回歸分析

面板數(shù)據(jù)模型的選擇通常有兩種形式，即固定效應(yīng)模型（FEM）和隨機效應(yīng)模型（REM）。為了檢驗本文的樣本數(shù)據(jù)適用于哪種模型，運用Stata12.0對樣本數(shù)據(jù)進行Hausman檢驗，得出P＞0.1，故采用隨機效應(yīng)模型。根據(jù)以上分析，對樣本設(shè)計模型如下：

其中：β0表示截距；β1-7表示各變量的影響系數(shù)；ε為誤差項，服從獨立同分布。

大數(shù)據(jù)發(fā)展的關(guān)鍵是人才，專業(yè)大數(shù)據(jù)人才是實現(xiàn)政府治理能力提高的保障。隨著科技的進步發(fā)展，我國當(dāng)前對大數(shù)據(jù)技術(shù)人才需求不斷增多，專業(yè)人才缺口較大，制約了我國在大數(shù)據(jù)方面發(fā)展，阻礙了政府社會治理能力，因此，加大專業(yè)知識的大數(shù)據(jù)技術(shù)人才隊伍建設(shè)顯得十分重要。

本文通過運用Stata 12.0統(tǒng)計軟件對樣本數(shù)據(jù)進行隨機效應(yīng)模型回歸，結(jié)果見表5所列。

表5 樣本數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

由表5可以看出，貨幣發(fā)行導(dǎo)致了一定程度房價上漲，即M2每增加1%，房價將上漲0.35%，說明貨幣供應(yīng)量對我國商品房銷售價格存在明顯的正向關(guān)系。這主要源于貨幣擴張帶來的購買力效應(yīng)，急劇增長的貨幣大量進入了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致商品房價格上升，這也印證了前文的貨幣供給路徑及其作用機理。

貸款撥備率與我國房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，貸款撥備率每增加1%，房價將下降0.14%。這主要源于貸款損失準(zhǔn)備的增加限制了商業(yè)銀行信貸規(guī)模，從而抑制了市場有效需求，也印證了前文的信貸調(diào)節(jié)路徑及其作用機理。

利率與房價也是負(fù)相關(guān)關(guān)系，貸款利率每提高1%，房價下降0.36%?？梢娎蕦ξ覈唐贩績r格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，主要由于利率上升導(dǎo)致了購房成本的增加，購房者的購房意愿下降，從而使得房價下降。這體現(xiàn)了貸款利率的調(diào)節(jié)信號燈作用，也印證了前文的利率路徑及其作用機理。

就商業(yè)銀行自身經(jīng)營行為對房價的影響而言，可以發(fā)現(xiàn)：①貸款撥備率與房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明貸款撥備率具有抑制市場有效需求的作用；②資本充足率與房價正相關(guān)，說明資本充足率越高，銀行資本越雄厚，銀行運行風(fēng)險越小，其支持房市的能力越強；③總資產(chǎn)收益率與房價正相關(guān)，總資產(chǎn)收益每增長1%，房價增長0.74%。說明這28個城市商業(yè)銀行的收益來自房地產(chǎn)行業(yè)的比例較高，也印證了房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行是牢固的利益共同體這一說法；④資產(chǎn)負(fù)債率與房價正相關(guān)，商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債率每提高1%，房價增長0.11%，因為商業(yè)銀行的主要負(fù)債業(yè)務(wù)就是吸收存款，如果存款不及時貸出去，其將面臨虧損和資金積壓風(fēng)險，所以積極放貸（尤其是有擔(dān)保的房貸）成了首選。

五、對策建議

本文綜合考慮多種金融政策杠桿，同時兼顧商業(yè)銀行經(jīng)營行為的效應(yīng)傳導(dǎo)機制，對我國房價波動的影響進行全面分析。研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量、商業(yè)銀行資本充足率、總資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等因素與我國房價正相關(guān)，而利率與我國房價負(fù)相關(guān)。

第一，加強房價宏觀調(diào)控力度。房價上漲吸引大量的資金涌入樓市并獲得高額利潤，誘發(fā)各種社會和經(jīng)濟問題，甚至可能會打擊企業(yè)的創(chuàng)新精神。從“國十條”到“限購令”的根本目的都是希望房地產(chǎn)市場回歸理性，而并非想讓房價大跌，期望房價不能影響整個投資結(jié)構(gòu)中的比較利益體系，尤其是房價不能沖擊未來經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過一輪又一輪的房價高漲熱潮之后，未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該從搶市場、搶資金，轉(zhuǎn)到提高公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)質(zhì)量、提高我國房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展的軌道上來。當(dāng)然，在調(diào)控房價的同時，對低收入群體的住房基本保障措施也要積極跟進。

第二，適度控制貨幣增速。為了限制房價過快上漲，應(yīng)該從根源即貨幣供應(yīng)量入手。在保證經(jīng)濟正常運行的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低貨幣供應(yīng)量的增速，這樣每年新增的貨幣數(shù)量流通到房地產(chǎn)市場上也會相應(yīng)減少，有利于抑制房地產(chǎn)市場的購買熱情進一步蔓延。但在調(diào)控貨幣供應(yīng)量時應(yīng)采取循序漸進的方式，因為一旦大量減少貨幣供應(yīng)量，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，進而對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不利影響。另外，適度提高商業(yè)銀行資本充足率也可以抑制貨幣創(chuàng)造，從而減輕貨幣增速壓力。

第三，實行差別化信貸政策。信貸調(diào)控政策要相機抉擇，在保證經(jīng)濟平穩(wěn)的前提下，對房地產(chǎn)行業(yè)進行微調(diào)，從而平抑我國房價的快速上漲，但是需要注意預(yù)防對房地產(chǎn)上下游行業(yè)以及整體經(jīng)濟帶來的不良沖擊。通過調(diào)整貸款利率，可以在一定程度上抑制投資型需求，通過提高貸款利率來增加購房成本，從而對購房投資需求和商業(yè)銀行資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等因素起到一定的直接或間接調(diào)節(jié)作用。

第四，拓寬資本投資渠道。由于住房投資渠道狹窄，主要生產(chǎn)方和購買方都高度依賴商業(yè)銀行貸款。而我國資本市場發(fā)展有限，可供選擇的金融投資工具不多，居民的投資渠道有限，隨著居民手中的錢更多地流入房地產(chǎn)市場，房價不斷上漲，使得投資房產(chǎn)的熱情愈發(fā)高漲，房價持續(xù)攀升。因此，政府應(yīng)拓寬資本投資渠道，發(fā)展并完善股票、債券、保險等金融產(chǎn)品，促進房地產(chǎn)行業(yè)買賣雙方資本渠道多元化，優(yōu)化商業(yè)銀行經(jīng)營過程中的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)“綁架”商業(yè)銀行信貸活動。

第五，規(guī)范商業(yè)銀行經(jīng)營行為。追求總資產(chǎn)收益率最大化固然是商業(yè)銀行永遠的目標(biāo)，但是，在房價只漲不跌的預(yù)期刺激下，商業(yè)銀行勢必會弱化風(fēng)險控制，盲目擴大房地產(chǎn)信貸規(guī)模，形成特有的房地產(chǎn)和金融雙泡沫現(xiàn)象。因此，必須強化商業(yè)銀行審慎經(jīng)營原則，提高風(fēng)險控制門檻。嚴(yán)禁諸如零首付、首付貸等違規(guī)行為，斬斷房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行之間不正當(dāng)?shù)睦骀湕l，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

注 釋：

（1）貸款損失準(zhǔn)備金一般有三種方式，包括一般準(zhǔn)備金、專項準(zhǔn)備金和特別準(zhǔn)備金，本文所提到的貸款損失準(zhǔn)備金為專項準(zhǔn)備金。