郭佳琪 唐秀英

摘要：在需求和政策助力下，我國長租公寓市場步入成長階段。文章通過經(jīng)營模式、戶型結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)模式三方面闡述了我國長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀;其次從租客角度分析我國長租公寓當(dāng)前存在的問題，最后根據(jù)現(xiàn)狀和問題分析結(jié)合國外成熟的市場經(jīng)驗，探索出我國長租公寓市場未來可能的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：住房租賃;長租公寓;趨勢研究

我國的住房市場政策已由2015年的“建立購租并舉的住房制度為主要方向”改變?yōu)槭糯筇岢龅摹白赓彶⑴e的住房制度”，這一轉(zhuǎn)變深刻體現(xiàn)了我國發(fā)展住房租賃市場的緊迫性和重要性。近五年，國家對住房租賃市場極為關(guān)注，先后出臺了近20條政策建議多方面促進住房租賃市場健康有序發(fā)展。隨著社會對住房思想的轉(zhuǎn)變和結(jié)婚年齡的推遲，未來人們對租房市場的需求也將進一步釋放。

由于早前的租賃市場存在房源較分散、管理不系統(tǒng)和租客權(quán)益保障較弱等種種問題，因此目前的租房市場急需規(guī)范化和制度化，長租公寓應(yīng)時而生。

一、長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀

長租公寓是2015年才進入大眾視野的新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)的住房租賃相比其優(yōu)勢在于裝修設(shè)計種類繁多，管理服務(wù)周到，周邊配套設(shè)施健全等。下文將從運營模式、戶型結(jié)構(gòu)和物業(yè)品質(zhì)三方面具體闡述我國長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）經(jīng)營模式

目前我國的長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式長租公寓顧名思義是指出租房源較為集中的長租公寓，主要是指運營企業(yè)通過收購其它類型的整片房源再進行重新的裝修改造，作為集中的長租公寓對外進行出租?；蚴侵阜康禺a(chǎn)商在商品住宅建造時的自持用地部分上修建的房屋，其被要求不得對外出售僅可以對外租賃，因此該區(qū)域房屋常做長租公寓處理?？偟膩碚f集中式長租公寓的特點在于產(chǎn)權(quán)集中、便于標(biāo)準(zhǔn)化運營和管理，因此其正受到越來越多參與者的關(guān)注。

分散式長租公寓的房源分布較為分散，主要的房源是個人，是指運營商從城市各地區(qū)收集可用于出租的分散房源，再進行系統(tǒng)的裝修改造后對外出租，并統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式。從經(jīng)營模式的角度看，分散式長租公寓的優(yōu)勢在于房源分布交廣，租客們可以根據(jù)自身需求和喜好選擇心儀的房屋來居住。由于其房源較為分散，因此其客源量比集中式長租公寓的客源量更大。

（二）戶型結(jié)構(gòu)

據(jù)了解，目前我國各城市商品房的套內(nèi)面積平均在80～90平米，對于現(xiàn)有的租賃市場需求來說該面積較大，因此常出現(xiàn)整房分租的現(xiàn)象，隨之而來的便是租房合同模糊、房東利益受損、房屋安全度降低等風(fēng)險。而長租公寓的誕生有效解決了戶型供需不一致等相關(guān)問題。

由近年來我國長租公寓市場需求來看，租客類型將仍然集中在畢業(yè)大學(xué)生、單身白領(lǐng)、藍領(lǐng)、沒有小孩的年輕夫妻等人群中，因此小戶型房屋租賃將會有較長一段時間占據(jù)租賃市場的主流。但隨著租賃市場的發(fā)展、住房思想的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品的升級優(yōu)化，在未來家庭型租客群體數(shù)量將有較大的上升空間，市場對長租公寓的戶型需求將會進一步被釋放，大中型長租公寓將會逐漸進入大眾生活。但是實現(xiàn)租客年齡段全覆蓋的前提還是要盡快推動我國的“租售同權(quán)”政策的建立健全。

（三）物業(yè)品質(zhì)

雖然同傳統(tǒng)租賃市場產(chǎn)品相比，長租公寓一直是以裝修精良、服務(wù)周到等優(yōu)勢在做宣傳，但是從現(xiàn)有市場反應(yīng)來看，我國長租公寓在物業(yè)品質(zhì)方面存在著諸多問題。由于部分運營商為達到快速回流資本等目的，將不達標(biāo)的房屋投放市場，因此甲醛超標(biāo)等裝修問題時有發(fā)生。且部分運營商是對存量房進行改造，對物業(yè)的完善和健全本身就受到了限制。未來，隨著人們對住房品質(zhì)要求的提升，良心的裝修品質(zhì)和全面的物業(yè)管理將成為我國租賃市場重要的競爭力。

二、我國長租公寓目前存在的問題

無論是在購房市場還是租房市場，居住者最為關(guān)心的無非是三個方面：住房的體驗感、住房的權(quán)利保障和價位是否合理。而住房市場的問題就體現(xiàn)在這三方面，長租公寓市場也不例外。

（一）租客體驗感較差

由于我國長租公寓市場仍在成長階段，雖然產(chǎn)品定位為服務(wù)周到、裝修健全、可拎包入住，但為了快速回收成本，部分運營商選擇將剛裝修好甚至裝修不合格的房屋投入市場，對租客的身體健康產(chǎn)生嚴(yán)重影響。同時存在噪音干擾、管理不善等問題，這些都大大降低了租客居住的體驗感。

（二）租客權(quán)利保障不完善

租客權(quán)利保障的推進主要在于“租購?fù)瑱?quán)”政策的建立健全，租售同權(quán)主要是指在該政策下購房者和租房者在子女教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等多種公共資源方面享受同等權(quán)利。由于優(yōu)質(zhì)的公共教育資源緊缺，公立學(xué)校入學(xué)資格往往與房產(chǎn)和戶籍掛鉤，但目前中國戶籍制度和公共資源的不平衡導(dǎo)致了中短期內(nèi)要實現(xiàn)租售同權(quán)有很大困難。且我國在保障租客權(quán)益方面的法律也并不健全，在租房交易中租客處于弱勢地位。長租公寓作為新興產(chǎn)物，政策較其他類似于公租房、廉租房等類型房屋更為缺失，這使得部分群眾對選擇將長租公寓作為長期住房的興致不高。

（三）租金較高

運營商在開發(fā)運營長租公寓產(chǎn)品的前期需要投入大額度成本，并且利潤回報率不高、回報周期較長，再加上現(xiàn)階段我國長租公寓項目的融資渠道有限，因此租金定價較高。目前長租公寓的租金普遍高于市場其他租賃住房的15%左右，這使得因資金問題選擇租房居住的租客對長租公寓市場望而止步，造成租客量減少，續(xù)租率降低等系列問題最終形成惡性循環(huán)。

三、未來可能的發(fā)展趨勢

現(xiàn)階段，我國長租公寓市場已從 “初創(chuàng)期”向“成長期”邁進，如何順利度過“成長期”步入“成熟期”是當(dāng)前亟需思考的問題。通過分析我國長租公寓市場現(xiàn)狀和問題，參考外國房屋租賃較為發(fā)達的市場，總結(jié)出市場需求量、產(chǎn)品優(yōu)化、租客權(quán)利保障、融資渠道這四方面將是影響我國長租公寓市場未來發(fā)展的關(guān)鍵要素。

（一）未來市場需求量

租房市場的需求量與長租公寓的發(fā)展有著必然的聯(lián)系，雖然我國人口眾多，住房需求量巨大，但是由于“有房才有家”、“結(jié)婚先買房”等傳統(tǒng)思想使得人們更偏向于購房居住而不是租房居住。但隨著我國90后、00后步入勞動力市場，居住習(xí)慣將有所改變，由于其在工作和居住方面均比老一輩有更高的流動性，故而未來租房居住的市場需求量將進一步擴大。

（二）長租公寓產(chǎn)品優(yōu)化

隨著長租公寓市場規(guī)范化發(fā)展，業(yè)內(nèi)越來越多的企業(yè)高管看重運營、用戶體驗的發(fā)展，意識到運營和產(chǎn)品才是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，細(xì)水長流才是企業(yè)盈利之本，所以在未來的長租公寓市場，更多的企業(yè)會做好“質(zhì)”的打磨，再以“量”鋪開，推動長租公寓市場高質(zhì)量發(fā)展，提升行業(yè)信譽，讓租客住的滿意、住得放心。

（三）租客權(quán)益保障

目前我國對長租公寓租客權(quán)益保障的相關(guān)政策并不完善，雖然與租賃市場相關(guān)的政策較多但很難落到實處。然而，就目前市場及相關(guān)政策的發(fā)展趨勢來看，“租購?fù)瑱?quán)”政策將進一步被完善，且有望建立一個長租公寓專屬的維權(quán)平臺為租客的權(quán)益保駕護航。

具體來看，為了加強對承租人權(quán)益的保護，需要設(shè)置住房出租條件以保證承租人居住環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，限制出租人的合同解除權(quán);也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規(guī)則，對合租標(biāo)準(zhǔn)、用途變更、運營企業(yè)主體責(zé)任等予以清晰的界定，讓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范發(fā)展之路。

（四）拓寬融資渠道

長租公寓產(chǎn)品相比于其他租房租賃產(chǎn)品租金價格較高，主要原因在于前期投資大，資金回收速度慢，且融資渠道窄。目前，我國長租公寓的運營企業(yè)主要通過風(fēng)險投資、發(fā)行收費收益權(quán)資產(chǎn)擔(dān)保證券（ABS）產(chǎn)品、發(fā)行CMBS和類REITs或銀行貸款來融資。在未來，長租公寓要實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產(chǎn)證券化進程以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。

四、結(jié)語

時代在進步，人們的思想在不斷改變，租房將成為未來人們住房的一種趨勢，越來越多的長租公寓企業(yè)將會被人所熟知。相關(guān)政策還在不斷地推進，融資渠道不斷拓寬，各運營商也在積極的對長租公寓產(chǎn)品進行自我完善、自我創(chuàng)新，這使得我們有信心去憧憬我國長租公寓市場未來的繁榮發(fā)展。

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（作者單位：重慶理工大學(xué)）