嚴(yán)斌 郝夢梅

摘要：為了探究人口老齡化過程中帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展制約因素，結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展特性，通過閱讀文獻(xiàn)和對我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研的方法，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的指標(biāo)體系;利用問卷調(diào)查法對各個指標(biāo)進(jìn)行打分，并使用DEMATEL-ISM方法分析各個指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，將復(fù)雜亂序關(guān)系網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)化成一個具有良好結(jié)構(gòu)化組織的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并對各個因素之間的重要性排序，為未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供有效參考。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);制約因素;DEMATEL;ISM

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0015-24 收稿日期：2021-11-15

從2000年以來，我國的人口老齡化問題越來越嚴(yán)重，據(jù)民政部發(fā)布的《2019年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，我國步入老年階段的人口數(shù)量為全部人口的18.1%，隨之而來的養(yǎng)老問題逐漸引起社會的關(guān)注。但是，我國的養(yǎng)老行業(yè)卻尚未能滿足逐年增長的社會養(yǎng)老需求，據(jù)《民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》統(tǒng)計，直至2018年，我國每一張養(yǎng)老床位都對應(yīng)著約35名老年人的養(yǎng)老需求。由此可見，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的需求壓力。目前來說，我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，體系不健全，缺乏符合我國國情的產(chǎn)品定位和經(jīng)驗豐富的養(yǎng)老服務(wù)人才，整個產(chǎn)業(yè)無論是“建設(shè)上游”還是“服務(wù)下游”都面臨著供需脫節(jié)、產(chǎn)能不足的問題。因此，我國難以建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的護(hù)理、醫(yī)療、康健、文體活動等的理想養(yǎng)老地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問題已經(jīng)成為了國家和社會未來發(fā)展而亟需解決的關(guān)鍵問題。對此，習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出：“積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老的政策體系和社會環(huán)境，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。由此可見，抓住養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，解決養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題已經(jīng)刻不容緩。

1 文獻(xiàn)回顧及理論方法

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型服務(wù)項目，是社會發(fā)展到一定程度的“衍生產(chǎn)物”，在將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行融合的過程中，不可避免地出現(xiàn)了一些問題?；诤暧^環(huán)境分析視角，結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對其發(fā)展制約因素進(jìn)行多方面探究。

政策和法律層面，Mary Bcth Franklin.等（2009）從當(dāng)?shù)卣a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的視角進(jìn)行研究，發(fā)展法律政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起到一定程度的推進(jìn)作用;單娟（2016）在對中日兩國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行對比研究后認(rèn)為，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策不夠明朗。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境層面，Lynn D等（2008）以投資的視角研究了美國的養(yǎng)老地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)水平對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響權(quán)重較大;裘旭波等（2013）以融資體系為視角研究了我國養(yǎng)老地產(chǎn)，并認(rèn)為我國養(yǎng)老地產(chǎn)地運(yùn)營模式較為單一，且功能性不足。

社會文化環(huán)境層面，Biggs S.等（2000）認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要將老年人的精神需求納入考慮，加強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)的文化建設(shè);康琪雪等（2013）以杭州養(yǎng)老地產(chǎn)為研究目標(biāo)，使用Logistic方法研究購買意愿的制約因素，并發(fā)現(xiàn)戶籍影響程度最大;李思源等（2017）從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中多主體之間的博弈作為研究視角，強(qiáng)調(diào)了需求方在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用。

技術(shù)環(huán)境層面，Ohara Kazuoki.等（2004）研究認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)水平和其社區(qū)的整體配套建設(shè)完整度對該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占很大的影響程度;徐培等（2019）使用SEM研究方法分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，并為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目融資提出意見。

自然環(huán)境層面，Panncll J.等（2012）對美國的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展程度與所在地區(qū)的自然資源豐富情況在某些階段內(nèi)呈正相關(guān)趨勢。

產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境層面，周燕珉等（2013）在對我國養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行了研究之后，提出了其存在的三個問題：一是養(yǎng)老地產(chǎn)的整體開發(fā)尚未形成成熟的閉環(huán)，二是用戶畫像較為單一造成目標(biāo)用戶同質(zhì)化嚴(yán)重，三是規(guī)劃設(shè)計階段的投入比例不足;馮臻等（2014）探索了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，并以長三角地區(qū)為研究目標(biāo)進(jìn)行調(diào)查研究。

研究層面，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了相關(guān)的研究，并取得了一定的成果，Smith等（2016）使用STP模型對當(dāng)前的養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行分析，并將視角聚焦于老年人的養(yǎng)老意向;蘇雅琴等（2016）通過Probit方法，構(gòu)建了相關(guān)的模型對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿進(jìn)行研究，并以湖南省為研究目標(biāo)驗證模型準(zhǔn)確性。

與此同時，DEMATEL法常被用于模型的不同影響因素影響程度判定;ISM法常被用于劃分影響因素的層次等級，DEMATEL方法雖能識別出一個復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)中的主要關(guān)鍵因素，但并不能對其進(jìn)行層次性分解分析，而ISM方法能很好地填補(bǔ)這方面的缺點(diǎn)，補(bǔ)利軍等（2018）使用了DEMATEL-ISM綜合模型對高校的消防安全管理進(jìn)行了研究，并提出了相關(guān)的整改建議;賈寶惠等（2021）對DEMATEL-ISM綜合模型進(jìn)行改進(jìn)，并將其運(yùn)用到機(jī)輪剎車系統(tǒng)的風(fēng)險因素分析中，最終得到了3個層次的風(fēng)險體系。

綜上所述，目前國內(nèi)外學(xué)者對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在其發(fā)展趨勢的預(yù)測、理論研究，或者研究視角多為單一層面的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展影響因素的研究，將政策、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一分析的研究較少，這不利于通過逐級細(xì)化和層層分解來系統(tǒng)化地反映養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素。于此同時，DEMATEL-ISM綜合方法在因素分析領(lǐng)域表現(xiàn)亮眼，在不同的研究背景中均有使用，該方法能夠在復(fù)雜、不規(guī)整的影響因素關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中識別出重要影響因素的同時，將其進(jìn)行層次性劃分，形成可視化的多級遞階結(jié)構(gòu)形式。將DEMATEL-ISM綜合模型運(yùn)用到養(yǎng)老地產(chǎn)的制約因素研究中，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展研究提供新的思路。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素確定

本文在對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展制約因素進(jìn)行確定的過程中，主要從一般環(huán)境的外部視角進(jìn)行分析，并選用了PEST分析法。而對于一些較為復(fù)雜的外部環(huán)境關(guān)系，很多學(xué)者選擇在傳統(tǒng)的PEST分析法外增加新的視角進(jìn)行擴(kuò)充，2017年，陳金德等在研究科技成果轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)庫發(fā)展時，在PEST分析法的基礎(chǔ)上，增加了對自然環(huán)境的分析。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展造成影響的外部環(huán)境因素較為復(fù)雜，在綜合分析與考量下，并充分參考國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，制定了以政策和法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境等為主的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素指標(biāo)體系。

本研究通過“文獻(xiàn)研究-專家咨詢”的研究方法得到制約指標(biāo)。通過文獻(xiàn)研究收集原始指標(biāo)，并使用專家座談法，邀請6名專家（2名從業(yè)10年以上參加養(yǎng)老地產(chǎn)項目不少于3個的企業(yè)高管，2名高校研究養(yǎng)老地產(chǎn)不少于3年的課題組組長，2名負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政府人員）對原始指標(biāo)進(jìn)行評估，最終得到了基于PEST分析法對一般環(huán)境進(jìn)行研究所得到的17個指標(biāo)，如表1所示。在建立影響因素指標(biāo)體系的中，綜合考慮了養(yǎng)老地產(chǎn)目前的發(fā)展瓶頸，參考國外優(yōu)秀案例，遵守了系統(tǒng)性、科學(xué)性、可比性以及可量化原則。

3 基于DEMATEL-ISM的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素研究模型構(gòu)建

DEMATEL法是通過利用各個要素之間的邏輯關(guān)系和直接影響矩陣，計算出每個要素的中心度和原因度，從而分析出眾多要素之間的原因因素和結(jié)果因素，得到關(guān)鍵因素。ISM法是利用運(yùn)算得到可達(dá)矩陣可以將所有的因素進(jìn)行層級劃分，并且得到各個因素的多級遞階結(jié)構(gòu)關(guān)系。DEMATEL法能針對眾多因素中識別出關(guān)鍵因素，但無法得到各個因素之間的內(nèi)在關(guān)系，而ISM可以將各個因素的邏輯關(guān)系給予一個較為直觀的展示。所以將兩個方法進(jìn)行結(jié)合，為復(fù)雜系統(tǒng)定量分析和科學(xué)決策提供強(qiáng)有力的支持。

在DEMATEL-ISM方法中，首先使用DEMATEL方法的3個步驟來計算各個制約因素之間的總體相互作用關(guān)系，并識別出其中的最為關(guān)鍵因素。然后，再使用ISM方法進(jìn)行集成，確定養(yǎng)老地產(chǎn)制約因素的結(jié)構(gòu)化層次。

3.1 計算綜合影響矩陣

通過調(diào)查問卷法收集相關(guān)數(shù)據(jù)，為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對調(diào)查對象進(jìn)行了條件篩選：一是從業(yè)10年以上參加養(yǎng)老地產(chǎn)項目不少于2個的設(shè)計、施工、監(jiān)理、項目管理咨詢等行業(yè)的工作人員，二是高校課題組研究養(yǎng)老地產(chǎn)不少于2年的研究人員，三是政府部門中負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的工作人員;前后共投放調(diào)查問卷200份，剔除無效問卷61份，最終得到139份有效問卷，滿足問卷收集樣本容量高于題項5倍及以上的要求。

問卷中對于各個指標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行打分，打分的方法是0～4分析法，即通過0、1、2、3、4來表達(dá)因素之間的關(guān)聯(lián)強(qiáng)弱，由此可以獲得表示第k位專家提出n*n的直接影響矩陣，其中表示因素Xi對因素Xj的影響程度量表，當(dāng)i=j時，=0。設(shè)D=[dij]為平均矩陣，其公式為：

（1）

初始直接影響矩陣C可以通過對平均矩陣D進(jìn)行歸一化得到，公式如下：

（2）

直接影響矩陣只反映了每對因素之間的直接關(guān)系。然而，這些因素之間的關(guān)系是及其復(fù)雜的，具有非線性和反饋性。必須考慮因素之間的間接關(guān)系。綜合影響矩陣T=[tij]可以反映因素之間的相互作用，包括直接關(guān)系和間接關(guān)系，其公式為：

T = C （I - C）-1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（3）

由此可以求出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的綜合影響矩陣T，如表2所示。

3.2 計算影響因素指標(biāo)

根據(jù)T矩陣可以識別出最為關(guān)鍵的制約因素，并在此基礎(chǔ)上計算出影響度fi、被影響度ei、中心度Mi與原因度Ni。其中，影響度fi代表了xi對其他因素的綜合影響;被影響度ei代表了其他因素對xi的綜合影響;中心度Mi反映因素xi在整個體系中的重要性，中心度越高，此因素的重要性就越高;原因度Ni反映了該因素在整個體系中與其他因素之間的影響關(guān)系，Ni為正值的時候，表明因素xi對于其他因素的影響較大，為原因要素，反之，當(dāng)Ni為負(fù)值的時候，表明因素xi受其他因素的影響較大，為結(jié)果變量。這些參數(shù)可以通過方程式進(jìn)行計算，其中fi、ei、Mi、Ni分別為：

（4）

（5）

（6）

（7）

依據(jù)上式可以計算得出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的各項指標(biāo)，如表3所示。

3.3 求取整體影響矩陣H和可達(dá)矩陣K

整體影響矩陣為H = [hij]，是任意單個因素對其自身的影響相加所得到，具體公式如下，其中I為單位矩陣：

H = I + H? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（8）

整體影響矩陣H中的每一個元素hij包含了因素xi對因素xj的影響網(wǎng)絡(luò)信息（i， j = 1，2，…，n）。為了隔離這些因素的關(guān)系結(jié)構(gòu)，需要設(shè)置一個閾值來過濾整體影響矩陣H中的次要影響元素。過濾的目的是為了突出系統(tǒng)中的主要因素。給定閾值λ的計算公式如下：

λ = α + β? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （9）

其中，α與β的取值為矩陣T的所有的值的平均數(shù)與矩陣T的標(biāo)準(zhǔn)差。依據(jù)3.1中的內(nèi)容，可以計算出本文中養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的α值和β值，從而得到λ = α + β = 0.048。

當(dāng)閾值λ確定后，可以對整體影響矩陣H中的每個因素進(jìn)行處理，處理后的矩陣為可達(dá)矩陣K = [kij]，其公式如下：

（10）

其中，當(dāng)kij = 1時，意味著因素xi對因素xj有直接影響（i， j = 1，2，…，n），從而可以確定因素之間的因果關(guān)系。

3.4 劃分養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素影響級別

在確定因素xi （i = 1，2，…，n）的具體等級之前，應(yīng)先確定相應(yīng)的可達(dá)集合Ri和先行集合Si，其公式如下：

（11）

（12）

隨后，對于每個因素xi （i = 1，2，…，n），對可達(dá)集合與先行集合進(jìn)行交集運(yùn)算，如公式：

（13）

其中集合Li中的因素對于其他因素是可達(dá)的，并且不可達(dá)到其余因素，因此這些因素將被劃分到最底層的因素集合中。然后，在可達(dá)矩陣K中刪除相應(yīng)的行和列，并重復(fù)上述步驟。等全部因素都被分配完畢后，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素進(jìn)行層次化處理。其中第一層影響因素分解，如表4所示。

其中L1 = {5，7}、L2 = {12，14}、L3 = {9，11，17}、L4 = {10，15，16}、L5 = {6，8，13}、L6 = {1，2}、

L7 = {3，4}。

3.5 構(gòu)建多級遞階結(jié)構(gòu)模型

上文中所得到的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素層次化結(jié)果表現(xiàn)了各種因素的影響級別，結(jié)合表3中各個因素的中心度以及原因度，可以構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約影響因素原因結(jié)果圖，其中橫坐標(biāo)表示中心度，縱坐標(biāo)表示影響因素的原因度，如圖1所示。

圖1能夠直接反映出各個因素的原因度和中心度。根據(jù)原因度大于零為原因因素，小于零為結(jié)果因素，將17個因素劃分為9個原因因素和8個結(jié)果因素，原因因素通常是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的間接因素，結(jié)果因素則是直接因素。結(jié)果表明，城市化水平（d5）為中心度值最大的因素，則說明城市化水平是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。

將養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的原因結(jié)果圖與上節(jié)中所有因素的層次化處理結(jié)果相結(jié)合，可以構(gòu)建出多級遞階結(jié)構(gòu)模型，以清晰展現(xiàn)各個影響因素之間相互作用的層次，如圖2所示。

圖2對因素間層級結(jié)構(gòu)及作用路徑給予最直觀的展示，模型的頂層因素為直接影響因素，其余因素通過作用于本層發(fā)揮作用;處于最底層的因素稱為根本影響因素，發(fā)揮決定性作用;其余各層為中間影響因素，起中間過渡作用。由圖2可知養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素被劃分為三階七層，城市化水平和國家產(chǎn)業(yè)政策是最根本的影響因素。

4 結(jié)果分析與優(yōu)化策略

4.1 DEMATEL分析

DEMATEL法能夠識別出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的關(guān)建影響因素，由DEMATEL法所得到的指標(biāo)計算結(jié)果可分析出：

影響度：得分值靠前的因素分別是城市化水平、國家產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)觀念，表明這三項因素容易影響其他因素。

被影響度：媒體宣傳、盈利模式和養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度是排名考前的，說明這三個因素容易受到其他因素的影響，被影響度較高的因素可以反映出其他影響因素的作用程度。

中心度：中心度排名較高的因素分別是城市化水平、盈利模式和國家產(chǎn)業(yè)政策，中心度強(qiáng)調(diào)影響因素的重要程度，因此這三項因素是重要的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約的影響因素，完善這些因素對于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)尤為重要。

原因度：城市化水平是原因度最高的原因因素，說明城市化水平在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中極易影響其他因素;養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)水平是得分最高的結(jié)果因素，說明最容易受到其他因素的影響。

綜上，通過DEMATEL的方法可從17個因素中識別出7個關(guān)建因素，分別是城市化水平、國家產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)觀念、媒體宣傳、盈利模式、養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)水平。加強(qiáng)對以上7個因素的調(diào)整可以有效的刺激養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

4.2 ISM分析

ISM分析反映出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素的相互作用關(guān)系和層級結(jié)構(gòu)，并且能夠?qū)⒏饕蛩亻g的相互作用關(guān)系給予充分考慮。結(jié)果表明：

（1）以多級遞階結(jié)構(gòu)模型為介質(zhì)，所有影響因素被劃分為三階七層，國家產(chǎn)業(yè)政策和城市化水平在第七層，即為根本影響因素，對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起關(guān)建作用;第二層到第六層為中間影響因素通過對直接因素施加影響而發(fā)揮作用。由此可以看出，國家政策是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的根本推動力，結(jié)合我國特殊的國情，政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)如給產(chǎn)業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”，穩(wěn)重求進(jìn)，而隨著正向引導(dǎo)政策而來的將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制度、產(chǎn)業(yè)市場前景以及國民消費(fèi)觀念等多維度多層次的提升，這十分有利于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，項目所在區(qū)域的城市化水平能給其提供一定的市場前景、人才儲備等保障，有利于這個產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)腳跟，打造行業(yè)生態(tài)圈，為產(chǎn)業(yè)中后期目標(biāo)用戶下沉打下堅實基礎(chǔ)。

（2）養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度與產(chǎn)品定價作為直接影響因素，對于推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有著最為直接的影響。在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)與下游客戶直接接觸的過程中，最能對項目推進(jìn)進(jìn)行影響的因素就是產(chǎn)品定價與養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度，這也是對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展程度最直觀的影響指標(biāo)。作為直接影響指標(biāo)，產(chǎn)品定價與養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度背后所蘊(yùn)含的影響因素是多方面，深層次的。其中盈利模式等對產(chǎn)品定價有著直接的影響，而運(yùn)營模式、產(chǎn)業(yè)人才服務(wù)水平等均對養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度有直接影響。

4.3 DEMATEL-ISM綜合分析

對DEMATEL-ISM進(jìn)行綜合分析可發(fā)現(xiàn)，ISM中分析出的根本影響因素是DEMATEL篩選出來的關(guān)建因素;ISM分析出的直接影響因素對應(yīng)DEMATEL中的結(jié)果因素。由上述分析可發(fā)現(xiàn)兩種方法在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的制約因素的重要程度和類型劃分上有高度的一致性，也進(jìn)一步證明了模型分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

4.4 優(yōu)化建議及策略

（1）重視根本因素。在制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素中，國家產(chǎn)業(yè)政策和城市化水平是最關(guān)鍵的根本因素，想要推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)我國國情和我國特色社會主義的發(fā)展制定適宜的政策鼓勵，從而吸引更多的人才和資金投入養(yǎng)老地產(chǎn)，繼而刺激養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展;與此同時，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前期應(yīng)將戰(zhàn)略目標(biāo)放置在城市化水平較高的地區(qū)，高度城市化某種程度上保證了居民收入水平、消費(fèi)觀念以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境等綜合因素符合養(yǎng)老地產(chǎn)的初期發(fā)展，十分適合其“產(chǎn)業(yè)孵化”;而發(fā)展中后期則應(yīng)順應(yīng)國家城市化發(fā)展進(jìn)程，逐漸滲入其余城市領(lǐng)域。

（2）落實中間因素。中間影響因素中，盈利模式最為重要，所以應(yīng)當(dāng)著重改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式。同時，建設(shè)地的自然情況中心度最低，可以不用重點(diǎn)考慮。目前我國的盈利模式有粗放型“拿地、建造、銷售”盈利模式與綜合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式等，這些盈利模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)大多都處于虧損狀態(tài)，從而得出目前企業(yè)的盈利模式與我國的國情和社會現(xiàn)狀不符。所以應(yīng)當(dāng)做好科學(xué)調(diào)研和開發(fā)創(chuàng)新，找到符合我國政策和我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。

（3）改進(jìn)直接因素。在制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素中，養(yǎng)老企業(yè)信譽(yù)度與產(chǎn)品定價是直接影響因素，想要對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行“快速定位，精準(zhǔn)提高”，就要對這兩個因素進(jìn)行針對性優(yōu)化。養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品定價是多方影響的綜合表征結(jié)果，包括盈利模式、產(chǎn)業(yè)政策甚至國民消費(fèi)觀念等。但同時，產(chǎn)品價格也對養(yǎng)老地產(chǎn)的短期效益有著最明顯的影響，它直接影響國民對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的接受度以及養(yǎng)老地產(chǎn)的用戶下沉程度。因此做好市場調(diào)研，對目標(biāo)受眾群體做出“精準(zhǔn)畫像”，制定合適的產(chǎn)品價格以便于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

5 結(jié)論

本文針對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素進(jìn)行研究，從分析一般環(huán)境視角構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展制約因素指標(biāo)體系，并運(yùn)用DEMATEL-ISM法對其進(jìn)行了深入探析，在識別出關(guān)鍵影響因素的同時，確定各因素的屬性和重要性，同時以多級遞階結(jié)構(gòu)模型為媒介將層次結(jié)構(gòu)和作用路徑進(jìn)行直觀呈現(xiàn)，大大降低了運(yùn)算的復(fù)雜程度。

由分析結(jié)果可知國家產(chǎn)業(yè)政策、城市化水平、消費(fèi)觀念、盈利模式、養(yǎng)老地產(chǎn)原材料市場、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是最重要的根本影響因素、中間影響因素及直接影響因素，最后基于此對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出了策略及建議。

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