日前，國家稅務總局云南省稅務局發(fā)布《關(guān)于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關(guān)事項的公告》（以下簡稱《公告》）。該公告明確表示，自2021年1月1日起，個人將云南省范圍內(nèi)自有或租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或其它經(jīng)濟利益所得，應按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅。

《公告》內(nèi)容

該公告的內(nèi)容主要包括：第一，個人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟利益所得，應按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅;第二，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應當據(jù)實計算應納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的實際修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標準;第三，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額;第四，應納稅額的計算公式。納稅額=應納稅所得額×稅率個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅，若是出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅;第五，個人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對應的租賃期內(nèi)按月平均分攤。

《公告》解讀

第一條，對適用范圍及對象作了明確，個人將云南省范圍內(nèi)自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經(jīng)濟利益所得的行為，屬于個人所得稅財產(chǎn)租賃所得的應稅行為，納稅人出租或者轉(zhuǎn)租房屋取得所得，應按規(guī)定繳納個人所得稅;第二條，對個人出租房屋個人所得稅據(jù)實征收作了強調(diào)，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應當據(jù)實計算應納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的實際修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標準;第三條，對個人出租房屋個人所得稅核定征收作了規(guī)定，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額;第四條，對個人出租房屋個人所得稅的計算公式及稅率作了強調(diào)，應納稅額=應納稅所得額×稅率。個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅;個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅;第五條，對個人一次性收取租金問題作了規(guī)定，個人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對應的租賃期內(nèi)按月平均分攤。

《公告》對租房影響

以出租住房為例，若張先生今年1月向劉先生承租一套住房，并依據(jù)一年的合同租期一次性付清整年租金30000元。因為劉先生在修繕房屋時沒有取得合法、準確的成本費用憑證，按照公告發(fā)布之前據(jù)實征收方式，劉先生需要繳納個人所得稅2400元，即30000元×（1-20%）×10%，其中20%為稅法規(guī)定可以減除的費用;公告發(fā)布后，按照核定征收方式，劉先生需要繳納的個人所得稅為150元，即30000元×5%×10%，稅費比之前大幅減少。

同時，根據(jù)中國房價行情網(wǎng)顯示，以云南省會昆明為例，其2020年12月的房價平均價格為1.44萬元/平米，位于鄭州、泉州及佛山之上。此外，昆明的租金平均總價為每個月2253元，也就是每平米每月27元左右，售租比（售租比是房屋售價與租價的比值，是指出租多少年可以回本）達45年。也就是說，昆明一位房主如果想購買一套房產(chǎn)依靠出租賺錢，按當前平均售租比來看，就要在出租至少45年后，才可以真正賺到錢。

據(jù)悉，此次國家稅務總局云南省稅務局公告2021年第1號是根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《國家稅務總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）等規(guī)定制發(fā)了《公告》。該《公告》制發(fā)的目的在于進一步規(guī)范個人出租房屋個人所得稅征收管理，是為進一步落實減稅降費政策措施、優(yōu)化稅收營商環(huán)境，助力疫情防控和支持經(jīng)濟社會發(fā)展，以便更好地服務“六穩(wěn)”“六?！贝缶?，促進云南省房屋租賃市場健康發(fā)展。