文/江俞希 裘麗嵐

每個(gè)人都會(huì)面對(duì)住房問(wèn)題。對(duì)于青年人才而言，住房問(wèn)題是在大城市中生活邁不過(guò)去的一道坎。選擇何種方式解決住房問(wèn)題既涉及青年人才的主觀因素，也同樣涉及經(jīng)濟(jì)條件限制等客觀因素。在堅(jiān)定施行人才強(qiáng)國(guó)這一國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略等背景下，人才成為贏得城市間競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略資源。完善、合理的人才住房保障制度能較好地促進(jìn)人才的引進(jìn)、居留與激勵(lì)。

研究成都市人才保障性住房運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀，對(duì)已出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，有利于成都市青年人才住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使城市在“搶人大戰(zhàn)”中保持優(yōu)勢(shì)并吸引更多的人才居留，為城市的發(fā)展提供智力保障，也可為新一線城市及西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市人才住房保障制度優(yōu)化提供思路。

一、成都市人才保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）成都市人才保障性住房相關(guān)政策情況簡(jiǎn)介

2017年，成都市政府新聞辦發(fā)布《成都實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃》，提出強(qiáng)針對(duì)性、廣惠及面的成都人才新政十二條，其后又制定和發(fā)布了《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程實(shí)施細(xì)則》，成都市所屬區(qū)縣也分別發(fā)布了人才公寓租售管理辦法等多個(gè)文件，具體落實(shí)人才保障性住房的各項(xiàng)政策。成都市人才住房保障政策以人才安居工程為主體，其人才安居方式包括人才購(gòu)房支持、人才公寓租賃和購(gòu)買、產(chǎn)業(yè)新城（工業(yè)園區(qū)）配套住房租賃、自建人才公寓或倒班房租賃等方式，分別滿足不同層次和具有不同特點(diǎn)的人才的住房保障需求。

《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程實(shí)施細(xì)則》提出，引進(jìn)的高層次人才經(jīng)認(rèn)證后，可不受成都市住房限購(gòu)政策的影響，解除人才購(gòu)房時(shí)對(duì)戶籍和參與成都市社保時(shí)限的硬性規(guī)定，這旨在向人才提供購(gòu)房支持。所提供的人才公寓以市場(chǎng)租賃價(jià)格按比例收取租金，符合要求的人才與政府簽訂的租約最長(zhǎng)為5年。人才居住于所申請(qǐng)租賃的人才公寓內(nèi)滿5年后，能以低于入住時(shí)市價(jià)的價(jià)格申請(qǐng)購(gòu)買其所居公寓，在買入5年內(nèi)不得入市進(jìn)行買賣。在為高端人才提供人才公寓的同時(shí)，為產(chǎn)業(yè)高技能人才提供產(chǎn)業(yè)新城（工業(yè)園區(qū)）的配套住房，以房屋的市場(chǎng)價(jià)按比例收取租金。同時(shí)提倡企業(yè)在符合城市規(guī)劃的情況下按需自行修建人才公寓或宿舍，為本企業(yè)員工提供方便，解除員工在住房方面的后顧之憂。

在成都市人才保障性住房政策中，根據(jù)《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》按A、B、C、D類標(biāo)準(zhǔn)將人才劃分為國(guó)內(nèi)外頂尖人才、國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才、地方級(jí)領(lǐng)軍人才、其他高級(jí)人才。所有享受保障政策的人員需經(jīng)成都市人社部門或成都市經(jīng)信部門認(rèn)定，須滿足以下條件：(1)已與本市用工單位簽訂勞動(dòng)（用工）合同；(2)已參與成都市社保；(3)在成都市范圍內(nèi)擁有住房或沒(méi)有享受過(guò)其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。經(jīng)過(guò)認(rèn)證并符合條件的人才即可申請(qǐng)由政府提供的人才公寓或租住產(chǎn)業(yè)新城(工業(yè)園區(qū))配套住房。該目錄將來(lái)蓉人才進(jìn)行分類管理，從而為不同層次的人才提供不同面積的人才保障性住房。分類人才的數(shù)據(jù)有助于人才保障性住房建設(shè)中不同房型的設(shè)計(jì)。

（二）成都市人才保障性住房需求情況

在城市高房?jī)r(jià)的重壓下，相較于成都市現(xiàn)行人才劃分標(biāo)準(zhǔn)下的A、B、C類人才，D類人才與其他青年人才較低的收入水平導(dǎo)致其生活負(fù)擔(dān)較重。成都市近十年的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于小幅波動(dòng)、大體增長(zhǎng)的狀態(tài)。租房、購(gòu)房的巨大經(jīng)濟(jì)壓力給青年居留成都帶來(lái)了一定的阻力。

應(yīng)屆畢業(yè)生是成都市寬松的人才政策吸引的主力人才，多落戶于各區(qū)縣的集體戶口中。此類人員對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的敏感性較高，人才保障性住房對(duì)其具有較大的吸引力。據(jù)成都市人才安居服務(wù)網(wǎng)信息公示數(shù)據(jù)，至今為止已具備人才保障性住房申請(qǐng)資格的人才共7700人，通過(guò)資格初審的共187人。九成以上申請(qǐng)人的申請(qǐng)目標(biāo)多為人才公寓，僅有少數(shù)申請(qǐng)人申請(qǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅，申請(qǐng)人數(shù)占來(lái)蓉青年人才總數(shù)的比例較低，需要加大對(duì)來(lái)蓉青年人才的政策宣傳工作。然而，就目前的供給情況而言，人才保障性住房仍有較大缺口。

（三）成都市人才保障性住房供應(yīng)情況

成都市人才保障性住房房源主要是新建住房和籌集的部分零星存量房，現(xiàn)有掛網(wǎng)房源分布于成都市內(nèi)的11個(gè)城區(qū)。成都市提供超100套人才保障性住房房源的區(qū)縣僅錦江區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、郫都區(qū)、崇州市和都江堰市。其中，僅錦江區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)和郫都區(qū)屬于成都市中心城區(qū)，中心城區(qū)內(nèi)的其他各區(qū)人才保障性住房的供給量較少。成都市11個(gè)行政區(qū)中只有7個(gè)區(qū)提供已掛網(wǎng)可申請(qǐng)的保障性住房。

表1 成都市人才保障性住房供應(yīng)掛網(wǎng)數(shù)據(jù) 單位：套

從成都人才安居服務(wù)網(wǎng)的掛網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)今在已建成掛網(wǎng)項(xiàng)目中，產(chǎn)業(yè)新城配套住房的供應(yīng)量較大，人才公寓房源相對(duì)較為緊缺。自2017年以來(lái)，各區(qū)開(kāi)發(fā)上馬項(xiàng)目較多，但由于時(shí)間關(guān)系，建成掛網(wǎng)項(xiàng)目較少。預(yù)計(jì)在未來(lái)5年，成都市將建成人才公寓30萬(wàn)余套、產(chǎn)業(yè)新城配套住宅5萬(wàn)余套。

二、成都市人才保障性住房運(yùn)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題

（一）來(lái)蓉人才的政策參與度有限

自2017年7月實(shí)行人才入戶新政起至2019年5月，成都市新增落戶人才總計(jì)28.26萬(wàn)人。其中，99.33%的人才為45歲以下的青年人才，共計(jì)28.07萬(wàn)人。但人才住房申請(qǐng)資格公示數(shù)據(jù)顯示，至今僅7887人參與申請(qǐng)。這一現(xiàn)象的成因主要是來(lái)蓉人才對(duì)政策缺乏了解，人才住房保障政策宣傳不到位。就成都市人才保障性住房現(xiàn)行政策而言，最低學(xué)歷要求只是大學(xué)本科學(xué)歷。

（二）人才保障性住房租賃期限短

按照政策要求，符合規(guī)定的人才只能通過(guò)其就職的單位承租人才公寓或產(chǎn)業(yè)新城配套住房。住房保障政策扶持減租的租賃期限為5年，住滿5年后住房可供購(gòu)買，但如若沒(méi)有購(gòu)買意向，則需按市場(chǎng)行情支付租金。成都市人才保障性住房的租賃期限設(shè)置對(duì)單位與人才而言缺乏合理性。成都市現(xiàn)行人才保障性住房的租賃期限為5年，相較于深圳市的10年租賃期而言過(guò)短。租賃期限設(shè)置過(guò)短，在引發(fā)人才負(fù)面情緒的同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致主管人才保障房分配的部門工作量增大。

（三）人才保障性住房供給不足

在各項(xiàng)政策的相互配合下，成都市的人才引進(jìn)取得了較好的成果。然而，在引進(jìn)人才入駐蓉城后，人才保障性住房卻供應(yīng)不足。成都市人才安居服務(wù)網(wǎng)的掛網(wǎng)可申請(qǐng)房源顯示，成都市人才保障性住房項(xiàng)目多集中分布于土地面積較小、人口稠密的成都市中心城區(qū)板塊，如成都市第一個(gè)人才公寓項(xiàng)目位于成華區(qū)的梧桐棲一期，且目前可供申請(qǐng)的已建成住房數(shù)量較少，大量人才保障性住房還處于規(guī)劃、建設(shè)階段。此外，由于成都市土地資源較為稀缺，未來(lái)可用于建設(shè)的土地資源也十分有限。土地資源對(duì)人才保障性住房有較強(qiáng)約束。

（四）人才保障性住房配套不完善

成都市中心城區(qū)人口集中，人才保障性住房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)量與區(qū)域常住人口比例不協(xié)調(diào)。人才上班的區(qū)域多在中心城區(qū)內(nèi),而保障性住房卻多設(shè)置于城市邊緣、郊區(qū)等地,由于人才保障性住房周圍交通便利程度有限,居住于此類住房的人才通勤時(shí)間長(zhǎng)。

部分地處偏遠(yuǎn)的人才保障性住房的公共設(shè)施配套方便程度較低，且許多已掛網(wǎng)的住房?jī)H為毛坯交付，申請(qǐng)人需要自行裝修，申請(qǐng)即居住的可能性較小，與租住普通住房相比，需要更多的時(shí)間成本與資金成本。此類現(xiàn)實(shí)情況致使許多符合條件的申請(qǐng)人只能選擇放棄入住人才保障性住房,轉(zhuǎn)而租住條件較差但是離工作單位較近的中心城區(qū)高價(jià)房。這導(dǎo)致大量人才公寓與產(chǎn)業(yè)新城配套住房的空置。

三、成都市人才保障性住房的優(yōu)化建議

（一）加強(qiáng)對(duì)成都市人才保障性住房政策的宣傳

政策的落地執(zhí)行情況是判斷一項(xiàng)政策好壞的關(guān)鍵，而精準(zhǔn)的政策宣傳工作則是政策落地執(zhí)行的前哨站。成都市人才保障性住房政策不僅應(yīng)通過(guò)衛(wèi)視、報(bào)紙等傳統(tǒng)渠道進(jìn)行媒體宣傳，更應(yīng)通過(guò)微信公眾號(hào)、短視頻等新媒體渠道，打好人才保障性住房政策宣傳的組合拳。

除利用各媒體渠道宣傳外，還可以通過(guò)在人才落戶辦理大廳設(shè)立宣傳板與人才住房政策咨詢臺(tái)等，將人才落戶、住房政策連成線，提供一條龍服務(wù)。在畢業(yè)季與高校聯(lián)動(dòng)，向廣大畢業(yè)生宣傳相關(guān)人才保障性住房政策。還應(yīng)對(duì)各區(qū)縣企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)宣傳，精準(zhǔn)地解釋好政策的細(xì)節(jié)，幫助各企業(yè)、單位引才留才。

（二）做好前期規(guī)劃，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)

減少新建人才公寓與產(chǎn)業(yè)新城配套住房空置率的一個(gè)重要方法是吸取已建成掛網(wǎng)的人才保障性住房教訓(xùn)。首先，應(yīng)做好前期規(guī)劃，力求在建設(shè)前完善項(xiàng)目方案。成都市可以效仿香港，成立土地供應(yīng)專責(zé)小組，宏觀檢視成都全部土地，公開(kāi)收集民眾意見(jiàn)，力爭(zhēng)地盡其用。依托成都市完備的地鐵與公共交通路網(wǎng)選取合適的地塊。效仿深圳，充分利用高速發(fā)展的軌道交通，在地鐵站上蓋修建人才保障性住房[1]。以較高水平建設(shè)人才公寓與產(chǎn)業(yè)新城配套住房，保證小區(qū)綠化與周邊環(huán)境的優(yōu)雅舒適，并在建成后交由專業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)管理，提高人才保障性住房的物業(yè)服務(wù)水平。

其次，在財(cái)政狀況允許的情況下，成都市各區(qū)政府可以加大對(duì)人才保障性住房的投入力度，加強(qiáng)對(duì)不成熟地塊的配套設(shè)施建設(shè)，完善區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)超市等生活必需的配套，通過(guò)加開(kāi)公交、增設(shè)共享單車的形式提高區(qū)域內(nèi)的交通便利程度。

最后，鑒于集中建設(shè)人才保障性住房可能導(dǎo)致居住隔離情況的發(fā)生，建議將政府規(guī)劃建設(shè)的人才公寓合理設(shè)置于各個(gè)區(qū)塊，提倡開(kāi)發(fā)中的商品房配建一定比例的人才公寓，將人才保障性住房分散建設(shè)于各個(gè)區(qū)塊，使高低收入人群混居，降低“貧民窟”出現(xiàn)的可能性，提高社會(huì)的穩(wěn)定性。

（三）設(shè)置合理租賃期限，促進(jìn)人才保障性住房流轉(zhuǎn)

鑒于不同種類、不同層次的人才群體對(duì)人才保障性住房的需求時(shí)限有較大差異，建議對(duì)不同類別不同層級(jí)的人才設(shè)置不同的租賃期限。A類高層次人才，其本身具有較強(qiáng)的環(huán)境適應(yīng)能力與財(cái)富創(chuàng)造實(shí)力，人才保障性住房主要是向此類人才提供快速入住的周轉(zhuǎn)便利。就成都市當(dāng)前的房?jī)r(jià)而言，此類人才5年內(nèi)置業(yè)的可能性較大，所以現(xiàn)行政策對(duì)這類人才較為適用。然而，對(duì)于其他三類青年人才而言，5年內(nèi)做好置業(yè)準(zhǔn)備難度較大。設(shè)置人才公寓的主要原因是為解決來(lái)蓉創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的人才初期住房問(wèn)題。現(xiàn)行5年的租賃期顯得相對(duì)較短，建議將時(shí)限設(shè)置為最長(zhǎng)租賃期不超過(guò)10年[2]，為來(lái)蓉初創(chuàng)人員解決住房上的后顧之憂。

在成都市人才保障性住房政策中，人才公寓多由人才個(gè)體承租，而產(chǎn)業(yè)新城配套住宅多由企業(yè)整體承租，鑒于企業(yè)整體承租與個(gè)人承租在使用層面的不同，建議對(duì)二者設(shè)置差異性的租期。對(duì)于面向企業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城配套定向人才住房，由于企業(yè)自身可能出現(xiàn)人事變動(dòng)，導(dǎo)致承租配套定向住房的人才變更，為了支持產(chǎn)業(yè)新城企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，配合人才流動(dòng)，減輕企業(yè)行政負(fù)擔(dān)，建議原則上對(duì)此類人才保障性住房不設(shè)租賃期限，并下放一部分權(quán)利給企業(yè)，放寬本企業(yè)職工租賃申請(qǐng)條件。設(shè)置人才保障性住房差異化的租賃期限可充分體現(xiàn)其政府政策支持體系的性質(zhì)，既為不同類別不同層次的人才提供便利，也避免造成福利陷阱。

在設(shè)置合理的租賃期限的同時(shí)，建議對(duì)人才保障性住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。無(wú)論是租賃的住房還是在租賃期滿后以優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)入的住房，都只能流轉(zhuǎn)回人才保障性住房管理部門。對(duì)于租入或購(gòu)入人才保障性住房期間人才自身?xiàng)l件變更而不再符合政策具體規(guī)定的情況，應(yīng)明確在哪些情形下需要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，從而促進(jìn)成都市人才保障性住房流轉(zhuǎn)率的提升。

（四）提高辦理效率，改善人才保障性住房供給情況

成都市現(xiàn)有人才住房保障政策有需求巨大、供給量不足的問(wèn)題。然而，在這樣的情況下，已掛網(wǎng)房源卻出現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間的空置。D類人才（具有研究生學(xué)歷）在申請(qǐng)人才公寓時(shí)，審批時(shí)間大多需要約3個(gè)月 (59-75個(gè)工作日)，且高新區(qū)與雙流區(qū)還出現(xiàn)了申請(qǐng)審批通過(guò)后再無(wú)住房分配通知的情況。這暴露了成都市人才保障性住房審核效率較低、審核后分配跟進(jìn)程序缺失的問(wèn)題。此外，多個(gè)區(qū)的人才保障性住房仍處于建設(shè)中。

對(duì)此，本文建議，首先應(yīng)簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程。利用電子政務(wù)系統(tǒng)完成社保證明與個(gè)人名下房屋信息查詢、審核，提高人才保障性住房的審核效率。完成審核后，在本區(qū)域的人才保障性住房因還未建成而不能交付的情況下，及時(shí)將信息反饋給申請(qǐng)人并作出說(shuō)明。其次，對(duì)于已掛網(wǎng)房源空置的問(wèn)題，可將空置房源進(jìn)行分類，逐一分析：現(xiàn)有空置房源大多為毛坯交付，或是處于中心城區(qū)外交通方便程度較低的區(qū)域。因此，建議由各區(qū)政府對(duì)零星分布的、面積不超過(guò)60平方米的、毛坯交付的人才安居住房進(jìn)行裝修，為人才公寓的主力申請(qǐng)人提供方便。最后，對(duì)于人才保障性住房現(xiàn)房供給不足這一問(wèn)題，可以通過(guò)多種方式建設(shè)籌集住房來(lái)加以解決。