文/向莉

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)投資；固定資產(chǎn)投資；擠出效應(yīng)

2019年，遵義市房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪快速發(fā)展時期，新的樓盤建設(shè)及規(guī)模小區(qū)續(xù)建投資速度加快。隨著中央出臺老舊小區(qū)改造政策，老百姓的居住條件及居住環(huán)境進一步改善。2020年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為遵義市固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中最為活躍的因素之一，推動遵義市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。

一、遵義市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)投資增速周期性波動

自2009年以來，遵義市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)周期性波動。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，遵義市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為26.6%。

表1 遵義市房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資增速及占比

總體來看，自2009年以來，遵義市房地產(chǎn)投資增速呈周期性波動。由于受到2008年金融危機的影響，2009年房地產(chǎn)投資呈負(fù)增長。2012年中央經(jīng)濟工作會議提出，要積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，倒逼房地產(chǎn)市場開始升溫。2016年，國家實行房地產(chǎn)市場調(diào)控，2016-2017年房地產(chǎn)投資逐步回落。2016-2017年棚戶區(qū)改造政策釋放，由就地安置轉(zhuǎn)為貨幣化安置，刺激房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速成為近5年的高點。從構(gòu)成上看，房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，其占固定資產(chǎn)投資的比重基本呈小幅上浮，直至2015年才開始下降。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是國家在2014年對房地產(chǎn)市場出臺了調(diào)控政策。

由上述數(shù)據(jù)分析，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速較高時，固定資產(chǎn)投資增速較低。2018-2019年，房地產(chǎn)投資增速明顯低于固定資產(chǎn)投資增速。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重來看，2009-2017年，其占比一直保持在約10%。2018-2019年，其占比突破了20%。經(jīng)分析，房地產(chǎn)投資占比超過臨界值，必然會擠占非房地產(chǎn)投資機會，進而制約非房地產(chǎn)投資的發(fā)展，帶來一定的負(fù)外部性。

（二）房地產(chǎn)投資與非房地產(chǎn)投資此消彼長

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的一項分支，當(dāng)固定資產(chǎn)投資不變時，房地產(chǎn)投資上升，導(dǎo)致非房地產(chǎn)投資下降。如圖1所示，房地產(chǎn)投資的波動幅度較大，呈周期性。房地產(chǎn)投資擠占非房地產(chǎn)投資的效應(yīng)是顯著的，房地產(chǎn)投資增速與非房地產(chǎn)投資增速呈此消彼長的態(tài)勢。房地產(chǎn)投資增速上升必然引起非房地產(chǎn)投資增速下降。

圖1 2010-2019年房地產(chǎn)投資增速與非房地產(chǎn)投資增速

（三）人居環(huán)境逐步改善

遵義市商品房銷售面積由2010年207.17萬平方米增長到2019年1144.08萬平方米。其中2010-2012年全市商品房銷售面積呈下降趨勢，而2013-2014年全市商品房銷售面積呈爆發(fā)式增長，2015-2018年全市商品房銷售面積繼續(xù)呈快速增長，2019年全市商品房銷售面積又處于增長低谷期，同比下降11.%。但2019年全市商品房銷售面積較2010年增加936.91萬平方米，主要是由于眾多功能齊備、配套完善的住宅小區(qū)相繼建成，人居環(huán)境逐步得到改善。此外，公共租賃住房保障體系不斷完善，安置房建設(shè)加速推進，有效改善了棚改住戶的居住環(huán)境，加速了城市的有機更新。

圖2 2010-2019年商品房銷售面積和商品房銷售額增速

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量不斷增加

截至2019年，遵義市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，促使開發(fā)企業(yè)不斷增加，由2014年的460家增長至2019年的514家，開發(fā)項目數(shù)量創(chuàng)歷史新高。2018年，遵義市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)總計2055億元。其中，10家企業(yè)資產(chǎn)超過30億元，5家企業(yè)資產(chǎn)超過50億元。2018年，遵義市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入達到290億元，利潤總額達17億元。經(jīng)過多年的沉淀，遵義市房地產(chǎn)市場不僅出現(xiàn)本地品牌，而且國內(nèi)具有影響力的企業(yè)也紛紛進入遵義地區(qū)，如北大資源、陽光城、金科、融創(chuàng)、碧桂園等。

（五）商品房銷售面積增長乏力

商品房開發(fā)有助于推進城鎮(zhèn)化進程，并進一步改善居民的居住環(huán)境。從供給方面來看：2019年遵義市房地產(chǎn)企業(yè)施工面積為5596.07萬平方米，是2016年的1.5倍；竣工面積為222.65萬平方米，比2016年減少158.32萬平方米。從需求方面來看，2016年遵義市商品房銷售面積為845.22萬平方米，比竣工面積多515.52萬平方米；2019年遵義市商品房銷售面積為1144.08萬平方米，比竣工面積多921.42萬平方米。商品房銷售面積增長乏力，企業(yè)資金回籠較慢，對未來房地產(chǎn)投資有一定的影響，從而對固定資產(chǎn)投資增速也產(chǎn)生了連帶影響。

圖3 2010-2019年商品房銷售面積增速

二、存在的問題

（一）部分地區(qū)盲目加大房地產(chǎn)投資

截至2019年，房地產(chǎn)投資仍然呈快速增長趨勢。由于地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，房地產(chǎn)投資也應(yīng)存在差異性。因2018年房地產(chǎn)市場發(fā)展進入高峰期，各大房地產(chǎn)企業(yè)跟風(fēng)擠進房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致商品房待售面積積壓，房地產(chǎn)庫存難以消化，進而擠占了地區(qū)非房地產(chǎn)投資，對地區(qū)可持續(xù)發(fā)展造成了一定的不良影響。

圖4 2019年各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增速

房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系類似于“倒U型曲線”，前者超過拐點便不利于固定資產(chǎn)投資效率。盡管房地產(chǎn)業(yè)不斷壯大，但并不是每個地區(qū)都適合其發(fā)展成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)需要根據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，使優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)業(yè)。因此，各地區(qū)應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢、選擇合適的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重保持在合理區(qū)間，避免過度的房地產(chǎn)投資帶來負(fù)外部性。

（二）擠占居民消費需求

由于房地產(chǎn)投資增長較快，住房價格不斷上漲，使居民將資金用于購房，擠占了居民消費，對拉動內(nèi)需、促進銷售具有一定的影響。超過臨界值的房地產(chǎn)投資擠占了消費需求，對社會總投資產(chǎn)生負(fù)外部性。房地產(chǎn)投資過熱的背后是消費者對住房的消費能力的減弱，會引發(fā)一系列問題。這不利于經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)是帶動許多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)避免房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，使其避免成為固定資產(chǎn)投資效率提升的絆腳石。

（三）加劇碳排放，建筑垃圾增多

房地產(chǎn)業(yè)能夠牽動多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，既能帶動建筑業(yè)發(fā)展，又能帶動服務(wù)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)投資的持續(xù)高漲會拉動建筑業(yè)，特別是鋼材、水泥等產(chǎn)業(yè)。在房屋建造過程中，會形成大量的建筑垃圾和碳排放。在經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展背景下，這種環(huán)境污染是不可取的。從短期來看，房地產(chǎn)投資增長較快對固定資產(chǎn)投資具有帶動效應(yīng)，但從長期發(fā)展來看，過高的房地產(chǎn)投資會造成許多負(fù)面影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資比例逐步提高

新蒲新區(qū)的快速崛起，不斷帶動遵義市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資的支撐作用也越來越明顯。2010-2019年，遵義市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈上升趨勢。其中，2014-2017年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈“M型曲線”，即一升一降。2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.1%，分別高于全省水平與全國水平（見圖5）。

圖5 2010-2019年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比重

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資增速階段性相似

2013-2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與固定資產(chǎn)投資增速走勢基本保持一致，相對而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起伏波動較大，固定資產(chǎn)投資增速相對平緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年年均增長29.5%，比固定資產(chǎn)投資增速低0.8個百分點。分階段來看：2011-2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長，固定資產(chǎn)投資也保持高速增長，但增速低于房地產(chǎn)開發(fā)投資；2015-2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢，而固定資產(chǎn)投資增速呈快速增長趨勢；2018-2019年，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈快速增長趨勢，固定資產(chǎn)投資增速隨之開始下滑。

圖6 2010-2019年房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增速

（三）房地產(chǎn)投資是拉動投資的調(diào)和劑

房地產(chǎn)投資是提高城鎮(zhèn)化率的重要路徑，但現(xiàn)行城鎮(zhèn)化側(cè)重以人為本的思想，僅僅依靠房地產(chǎn)投資提高城鎮(zhèn)化率只能實現(xiàn)人口增長，與以人為本的思想存在明顯差距。當(dāng)然，在城鎮(zhèn)化率較低的背景下，房地產(chǎn)投資對拉動投資尤為重要。在經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重過高，直接擠占“兩新一重”投資對經(jīng)濟的拉動效應(yīng)。因此，房地產(chǎn)投資在拐點之前發(fā)揮拉動效應(yīng)，在拐點之后發(fā)揮擠出效應(yīng)。

在上述分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資進行向量自回歸模型估計，并采用單位根檢驗估計結(jié)果的平穩(wěn)性。

圖7 向量自回歸模型圖

從圖7可以看出，單位根估計得到的根均在單位圓之內(nèi)，所以向量自回歸模型估計是穩(wěn)定的，說明固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資存在短期穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資作脈沖響應(yīng)分析，描繪出變量間的動態(tài)關(guān)系。

（四）結(jié)論

1.房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資存在長期穩(wěn)定關(guān)系。

遵義市仍處于城鎮(zhèn)化建設(shè)階段，固定資產(chǎn)投資總量是房地產(chǎn)投資力度的主要決定因素。只有固定資產(chǎn)投資總量提升，才能促進房地產(chǎn)投資增長。這也說明，過多地追求房地產(chǎn)投資高速增長，將會對固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

2.房地產(chǎn)投資增長能夠帶動固定資產(chǎn)投資增長。

房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的依存度相對較高。房地產(chǎn)開發(fā)對建筑、建材、裝飾裝修等行業(yè)都具有拉動效益，從而帶動全市固定資產(chǎn)投資增長。然而，過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是脫離經(jīng)濟發(fā)展階段的行為，容易造成固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生較大波動。

3.房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的帶動作用逐步減弱。

圖8 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的脈沖響應(yīng)分析

從圖8可以看出，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的拉動效應(yīng)在第3年銳減。這說明，從長期來看，房地產(chǎn)投資并不是帶動固定資產(chǎn)投資的長期措施。長期依賴房地產(chǎn)投資拉動固定資產(chǎn)投資不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。此外，長期依靠房地產(chǎn)拉動固定資產(chǎn)投資還會帶來隱患。如果隱患爆發(fā)，則會對經(jīng)濟發(fā)展造成重創(chuàng)。

綜上所述，房地產(chǎn)投資短期內(nèi)能夠拉動固定資產(chǎn)投資，但從長期來看，其對固定資產(chǎn)投資會凸顯擠出效應(yīng)。同時，房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資之間存在長期穩(wěn)定關(guān)系，不能脫離當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展階段而過度依賴房地產(chǎn)投資。

四、促進房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

（一）轉(zhuǎn)變觀念，厘清房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系

在投資收緊的環(huán)境下，以房地產(chǎn)投資拉動固定資產(chǎn)投資，雖然在短期內(nèi)效果明顯，但不利于穩(wěn)定投資。此外，近幾年房地產(chǎn)投資高速增長也帶來了一系列問題，如抬高房價、擠占居民消費等。為確保房地產(chǎn)投資的持續(xù)性，要制定長效機制。在房地產(chǎn)投資過熱的情況下，應(yīng)采取穩(wěn)健的政策，不能制定“急剎車”政策，避免因房地產(chǎn)投資波動較大而對固定資產(chǎn)投資造成不利影響。

（二）源頭調(diào)控，確保房地產(chǎn)回歸居住屬性

房地產(chǎn)投資的主要資金來源是銀行貸款。為了遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度開發(fā)，從源頭上控制房地產(chǎn)投資是關(guān)鍵。一是金融機構(gòu)應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)相關(guān)貸款的審批、放貸。銀行應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險情況，確保資金投放能收回。二是制定差別化政策。堅決打擊炒房者對房地產(chǎn)的投機，并提高貸款門檻，使房地產(chǎn)回歸居住屬性。

（三）部門協(xié)作，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測動態(tài)體系

各相關(guān)部門應(yīng)做到信息共享、共同協(xié)作，建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)測動態(tài)體系，結(jié)合實際情況，構(gòu)建監(jiān)測指標(biāo)體系，及時收集房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息，避免房地產(chǎn)投資過熱。一是制定具有可行性的監(jiān)測指標(biāo)體系。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，積極與高校合作，共同研究房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系，根據(jù)數(shù)據(jù)的可采集性，選取能夠客觀真實反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場走向的指標(biāo)。二是加強監(jiān)測分析。及時研判房地產(chǎn)市場的走向，從數(shù)據(jù)中找問題，并提出有針對性的解決措施，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）實施差異化的房地產(chǎn)投資策略

通過分析房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的影響機理，從而實施差異化的房地產(chǎn)投資政策。中部地區(qū)應(yīng)立足資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，對房地產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)型升級，避免過度依賴房地產(chǎn)業(yè)；東部地區(qū)房地產(chǎn)投資資金相對較少，可以在保證其他產(chǎn)業(yè)資金需求的前提下適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；北部地區(qū)房地產(chǎn)投資的帶動作用并不明顯，可以將房地產(chǎn)投資逐步向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移；西部地區(qū)部分區(qū)縣房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的帶動較明顯，可以有選擇性地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資造成不良影響的問題，主要解決方法是將房地產(chǎn)投資增速控制在合理區(qū)間，使各個產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（五）立足資源稟賦，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

積極考慮長期政策與短期政策的銜接，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，確保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不會產(chǎn)生負(fù)面影響。在經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的背景下，逐步減少建筑垃圾、碳排放。主動調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)出結(jié)構(gòu)，控制大規(guī)模擴張，提高金融服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、衍生服務(wù)等在企業(yè)布局中的份額。提升自身資產(chǎn)管理能力，通過存量資源整合進行綜合運營轉(zhuǎn)型。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該立足自身資源稟賦，逐步拓展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，發(fā)揮房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的帶動作用。