鄒潤杰

【摘要】本文從土地整治項(xiàng)目管理介紹、土地整治項(xiàng)目管理過程中存在的問題，以及改進(jìn)土地整治項(xiàng)目管理工作的具體措施等多個(gè)方面進(jìn)行闡述，為政府相關(guān)管理部門以及相關(guān)企業(yè)提供科學(xué)合理的管理體系，做好土地規(guī)劃和管理工作提供參考和借鑒，旨在達(dá)到整治土地的目的，提高土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。

【關(guān)鍵詞】土地整治;管理工作;問題及對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.014

“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求， 進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這段話是在2015年國務(wù)院政府工作報(bào)告中就房地產(chǎn)市場發(fā)展的論述?！爸С志用褡宰『透纳菩宰》啃枨蟆?，政府其實(shí)非常淸醒也非常清楚，截止2019年，中國的人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到一定水平，人均39.8平米，戶均1.25套房。中國住宅的剛性需求時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

1、 “支持居民自住和改善性住房需求”

自住性需求：指現(xiàn)在長大成人需獨(dú)立出來的80后90后年輕一代，他們將繼承上輩人罝下的多套房產(chǎn)，從房屋數(shù)量上講他們不需要購房。但這一代人是生活在一個(gè)信息多元而豐富的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，他們對住房有著完全不同的個(gè)性化特殊需求，不喜歡千篇一律標(biāo)準(zhǔn)化的房屋，只有創(chuàng)新的、人性化的產(chǎn)品才能引起他們的購房欲望。

改善性需求：指現(xiàn)己擁有住房，但有面積偏小、布局不合理、環(huán)境差等等原因。這部分客戶群多以受教育程度較高和收入較高的中年人為主，其下一代多已成人，有車有房收入穩(wěn)定， 對生活品質(zhì)有著較高的要求，開始享受生活。他們的購房選擇將是地理位置好，自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，項(xiàng)目品質(zhì)品味俱佳，戶型面積相對較大的項(xiàng)目。

從這二類需求人群對住房的需求，我們可以看出未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。這對未來房地產(chǎn)發(fā)展從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品種類、環(huán)境、服務(wù)、配套等等，在現(xiàn)在“供過于求”的情況下提出了前所未有的新要求、高要求。

2、三四線城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

在中國現(xiàn)在多數(shù)三四線城市的庫存（已建和在建）估計(jì)均需5年左右的時(shí)間才能銷售完成。一般規(guī)模的地級市和縣城的房屋保有量和規(guī)劃可建房屋量基本可以讓所有農(nóng)民進(jìn)城居住，房屋的總量也能滿足。

3、對三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的一些思考

人類在有條件的情況下對居住條件的終級追求，是舒適而又環(huán)境優(yōu)美，同吋據(jù)有詩意文化的，再加上包含有現(xiàn)代科技設(shè)施和互聯(lián)網(wǎng)+的有品質(zhì)有品味的棲居地。

4、未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向

4.1房屋產(chǎn)品品質(zhì)時(shí)代

未來三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)明顯拉開差距，房屋銷售進(jìn)入現(xiàn)房階段。未來客戶將更注重項(xiàng)目綜合功能，注重項(xiàng)目儀式感、美譽(yù)度，客戶需求會(huì)由物質(zhì)上的滿足向精神上的需求發(fā)展，再房屋銷售進(jìn)入現(xiàn)房階段，優(yōu)劣盡在眼中，因此對產(chǎn)品提出了前所未有的新要求。單一的重復(fù)建設(shè)時(shí)代己經(jīng)過去，細(xì)分客戶需求，精準(zhǔn)地為客戶提供個(gè)性化、定制化服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等將是未來的發(fā)展方向。

4.2價(jià)格上發(fā)生分化

未來三四線城市中的房屋銷售價(jià)格將出現(xiàn)大的分化。一些地理位置好、自然環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、項(xiàng)目品質(zhì)品味具佳的項(xiàng)目，其銷售價(jià)格將是一般項(xiàng)目的2至3倍。估計(jì)未來10年，三四線房價(jià)會(huì)拉開差距（別墅不在此列），高端的應(yīng)該在10000-18000元/平米，低端的應(yīng)為5000-8000元/平米。

4.3“住宅空間化”概念

這個(gè)概念將是未來房地產(chǎn)開發(fā)和住宅設(shè)計(jì)的一個(gè)發(fā)展方向。

即未來住宅銷售只是銷售一個(gè)相應(yīng)的空間給你，設(shè)計(jì)住宅沒有幾房幾廳的概念。它可以是3米高空間， 也可以是6米高空間等，當(dāng)然這是在考慮合理的建筑外觀和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)條件下。

（1） “住宅空間化”可在同樣的空間內(nèi)滿足不同人口結(jié)構(gòu)、不同職業(yè)、不同愛好等多層次的需求， 同時(shí)也能滿足未來需求的變化;

（2） “住宅空間化”特別是滿足了未來主力購房人群80后90后對個(gè)性化的追求， 他們不愛標(biāo)準(zhǔn)化，希望有個(gè)性化的空間布局;

（3） “住宅空間化” 可以真正實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的房屋定制， 實(shí)現(xiàn)空間定義;

（4） “住宅空間化” 可以實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的購房者DIY設(shè)計(jì)自己的住宅。

4.4文化、外觀、環(huán)境、社區(qū)配套、物業(yè)管理

（1） 小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮相應(yīng)的文化主題， 設(shè)計(jì)時(shí)從建筑外觀到環(huán)境、園區(qū)小品、標(biāo)識(shí)等等都圍繞這個(gè)文化主題展開，把項(xiàng)目做出藝術(shù)氣質(zhì);

（2） 建筑外觀，應(yīng)圍繞著小區(qū)的文化定位和檔次設(shè)計(jì)，形成相應(yīng)的個(gè)性化;

（3） 環(huán)境如何結(jié)合主題文化設(shè)計(jì)實(shí)施，設(shè)計(jì)的有趣味性、人性化;

（4） 社區(qū)配套商業(yè)、教育、公共交流空間、休閑設(shè)施、健身器材等等。如把一層部分空間留出來作為業(yè)主們的社交空間和休閑健身空間，同時(shí)可避風(fēng)雨和日曬。

4.5互聯(lián)網(wǎng)+、住宅智能化、設(shè)備設(shè)施現(xiàn)代化

5、給購房者和房屋持有者的建議

（1）建議三四線城市購房者購置位置好、品質(zhì)好、服務(wù)好的項(xiàng)目。只有占有稀缺資源的品質(zhì)又好的項(xiàng)目，物業(yè)才具有保值增值的可能;同時(shí)居住在這又享受了生活。

（2）建議持有多套房屋者，將其中位罝、品質(zhì)不好的房屋盡早出售，如老的小區(qū)、沒有電梯的樓房等等（等拆近已沒有機(jī)會(huì)了），因?yàn)槠湟巡痪邆浔Ｖ翟鲋倒δ?，出租收益也抵不上一般理?cái)收益;就是不降價(jià)，也是有價(jià)無市。

（3）商業(yè)鋪面價(jià)值需要重新分析，網(wǎng)購日益發(fā)達(dá)并成為青年人的一種生活習(xí)慣，傳統(tǒng)商鋪總需求量會(huì)大幅減少，可能發(fā)生大的貶值。特別是一些位置、停車、交通不佳的商鋪。

（4）寫字樓投資需謹(jǐn)慎。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，家庭辦公、分散辦公的興起，其需求被分散，且物業(yè)費(fèi)、水、電、空調(diào)費(fèi)均高，三四線城市中寫字樓投資收益有限。

6、給開發(fā)商的一點(diǎn)建議

（1）首先應(yīng)研究在售在建項(xiàng)目，找出問題，拿出可行的優(yōu)化改進(jìn)方案。從外環(huán)境、外觀、單元大廳、電梯間、樓梯間、套內(nèi)空間等等入手。

（2）對未開工建筑部分，進(jìn)行綜合分析，結(jié)合市場情況，進(jìn)行全方位的整合。從項(xiàng)目品牌、項(xiàng)目名稱、園區(qū)劃分、重新對原項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃。

（3）現(xiàn)有已建成的商品房，應(yīng)馬上響應(yīng)本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，特別是一些產(chǎn)品品質(zhì)一般的項(xiàng)目，盡快降價(jià)保本出售出去。

（4）新開發(fā)項(xiàng)目一定要結(jié)合將來需求之可能和本項(xiàng)目地理位置、規(guī)模、資金，重點(diǎn)抓好產(chǎn)品品質(zhì)，細(xì)分客戶需求，精準(zhǔn)地為客戶提供個(gè)性化服務(wù)、定制化服務(wù)。品質(zhì)品味、產(chǎn)品創(chuàng)新、個(gè)性化定位等將是未來的發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)：

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[2]龍斧，王今朝.從房地產(chǎn)業(yè)與“內(nèi)需不足”機(jī)理關(guān)系看中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式[J].社會(huì)科學(xué)研究，2012，（1）.17-25.

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作者簡介：

韓強(qiáng)（1985-8-），男，民族，漢，河北省邢臺(tái)市，工程師，本科。主要研究方向：房地產(chǎn)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)、工程技術(shù)等。