巴曙松

從全球范圍來(lái)看，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正在逐步成為金融市場(chǎng)非常重要的組成部分。

公募REITs的未來(lái)發(fā)展與投資者的接受程度和市場(chǎng)的活躍度密切相關(guān)。從功能定位來(lái)看，公募REITs具有較好的風(fēng)險(xiǎn)分散屬性和抗通脹屬性，在發(fā)達(dá)市場(chǎng)已經(jīng)是投資者進(jìn)行大類(lèi)資產(chǎn)配置的重要選擇。

中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展，還需要投資者準(zhǔn)入機(jī)制的完善。目前公募REITs最大的潛在投資者是長(zhǎng)久期的銀行和保險(xiǎn)資金，但是相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有明確其投資準(zhǔn)入規(guī)則，例如銀行內(nèi)部由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭REITs的投資、是否有相應(yīng)的期限、評(píng)級(jí)等限制，目前都還不明確，所以REITs市場(chǎng)只能在詢(xún)價(jià)過(guò)程中進(jìn)行探索和積累經(jīng)驗(yàn)。

此外，當(dāng)前公募REITs的流通機(jī)制并不十分明確，流動(dòng)性有待提高，受到投資者群體限制，它的流動(dòng)性能否有效超越私募類(lèi)似產(chǎn)品，還有待觀察；當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品分紅收益率較低，對(duì)投資人的吸引力不高。相比而言，海外市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品的收益，它的回報(bào)水平基本上在股債之間，而且分紅穩(wěn)定，波動(dòng)比較小，是大類(lèi)資產(chǎn)很好的補(bǔ)充。

我們應(yīng)該吸引更多的市場(chǎng)主體參與公募REITs市場(chǎng)，而公募REITs的模式也有助于推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

例如，租賃住房的REITs，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的建設(shè)。因?yàn)閺陌l(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，發(fā)展租賃市場(chǎng)是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，建立新型住房制度的重要內(nèi)容。目前公租房、廉租房市場(chǎng)依然是由政府占主導(dǎo)，如何建立其可持續(xù)的投資需求，需要更好的金融解決方案來(lái)。未來(lái)可以通過(guò)“前端讓渡地價(jià)促進(jìn)供應(yīng)+后端通過(guò)供應(yīng)REITs退出回收”的方式，把中國(guó)政府持有公共土地資源實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定供給，和有能力構(gòu)建市場(chǎng)化集中退出機(jī)制（公租房REITs）的優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，就能打造一套可操作、可持續(xù)的公共投融資模式。

同時(shí)把REITs用于養(yǎng)老領(lǐng)域，也是非常值得探索的一個(gè)方向。中國(guó)人口老齡化是一個(gè)大趨勢(shì)，而且在迅速地進(jìn)入深度老齡化，所以如何通過(guò)金融工具來(lái)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，也是非常重要的課題。而REITs恰恰能夠給養(yǎng)老地產(chǎn)提供一個(gè)非常好的資金支持。在美國(guó)等成熟市場(chǎng)，REITs是養(yǎng)老地產(chǎn)非常重要的投資機(jī)構(gòu)。立足中國(guó)的本土市場(chǎng)，我們有條件通過(guò)REITs打造優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)接REITs管理人的模式。因?yàn)楣糝EITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于管理人能夠?qū)I(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的資產(chǎn)，盡可能長(zhǎng)時(shí)間提供穩(wěn)定持續(xù)的分紅收益。

相較于IPO等股權(quán)融資方式，公募REITs更符合養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和資本循環(huán)要求，專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的物業(yè)管理和資本運(yùn)營(yíng)水平，是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈、整個(gè)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)，也直接影響REITs產(chǎn)品的后續(xù)運(yùn)營(yíng)和收益。未來(lái)可以通過(guò)打造專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和專(zhuān)業(yè)化的REITs基金管理人對(duì)接模式，培育出一批中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的主要運(yùn)營(yíng)商和管理人。