熊穎

華南城在鄭州、哈爾濱等地的項目仍然存在延期交房的現(xiàn)象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。標普觀點，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動性在未來12個月內(nèi)將保持緊張。如果該公司未能及時執(zhí)行資產(chǎn)處置等再融資計劃，其流動性可能進一步減弱。

近期，港股華南城發(fā)布2021/22財年上半年業(yè)績報告顯示，2021年4月1日—9月30日，公司實現(xiàn)營業(yè)收入61.66億港元，同比下滑13.2%;Wind顯示扣非后歸母凈利潤為6.48億港元，同比下滑18.77%。而談及收入下滑的原因，華南城表示較少的物業(yè)交付是其主要原因之一。

值得注意的是，交付較少，不光已經(jīng)影響到了華南城的業(yè)績表現(xiàn)，而且據(jù)業(yè)主反映，華南城在鄭州、哈爾濱等地的項目仍然存在延期交房的現(xiàn)象，而延期的背后原因或受到資金問題影響。

鄭州項目交房在即卻停工業(yè)主欲起訴維權(quán)

據(jù)房天下介紹，地處鄭州新鄭市的華南城中園17棟、22棟、23棟、30棟預(yù)計于2021年12月交房。上述住宅又被稱作是華南城中園第二組團，然而在交房倒計時之際業(yè)主李杰（化名）卻在近期得知了房子延期的消息。

12月14日，李杰前往華南城中園第二組團的建筑工地。李杰告訴《紅周刊》記者，據(jù)他觀察，小區(qū)內(nèi)部空曠、多數(shù)設(shè)施尚不齊全且窗戶等暫未安裝，工地一點動靜都沒有、也沒有任何施工跡象。在他看來第二組團正處于停工狀態(tài)。

此外，一位門店位于中園對面的房屋中介也告訴以購房者身份進行咨詢的《紅周刊》記者，最近很多人都來向他們咨詢中園的情況如何，不過目前工地里并沒有（工）人。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，早在一個月前，就有業(yè)主在當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)行政全媒體平臺鄭州社區(qū)直通車上對第二組團的停工狀態(tài)進行反映，該業(yè)主表示，自己于2019年5月份購買了華南城中園二組團的住宅，項目曾在2020年整年停工，2021年年初復(fù)工，但從昨天（11月1日）開始，又全面停工，項目被貼停工封條。想問一下，什么時候（中園第二組團）能夠復(fù)工、交房？

針對上述問題，11月9日，華南城中園所屬的鄭州市新鄭市下轄鎮(zhèn)孟莊鎮(zhèn)相關(guān)工作人員回復(fù)表示，目前是承建商貼的封條，中間涉及資金調(diào)配、工人組織等問題，目前也屬于秋冬季大氣污染防治時候，具體事宜承建商和中園正在進行協(xié)商。

而根據(jù)李杰的表述，一個月時間過去，中園第二組團仍處于停工狀態(tài)，可見承建商和中園背后開發(fā)商華南城的協(xié)商推進并不是很順利。

12月16日，《紅周刊》致電華南城投資者關(guān)系電話和官方顯示的鄭州華南城熱線電話，均未接通。一位業(yè)主向《紅周刊》記者表示，開發(fā)商目前已經(jīng)聯(lián)系不上，而他和部分業(yè)主則打算通過起訴的方式來維護自己的合法權(quán)益。

員工質(zhì)疑公司變相裁員銷售“主力軍”陷入停滯

11月下旬，鄭州華南城有限公司曾發(fā)布一則放假通知：“因公司部分業(yè)務(wù)放緩，工作量減少，公司部分部門業(yè)務(wù)已停止，部分員工已停工。為使公司內(nèi)部有效經(jīng)營，公司決定安排部分員工放假?！?/p>

根據(jù)通知，放假時長達3個月。2021年11月26日至2022年3月31日。放假期間，公司將按不低于最低工資標準60%支付生活費。參照河南省于2018年發(fā)布的最低工資標準，新政市為1900元，也就是說，鄭州華南城的員工每月生活費不低于1140元。

不過有員工指出，公司此舉或為變相裁員。一位在鄭州華南城在職7.5年的老員工在領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，11月17日，自己遭到公司的裁員約談。彼時，公司表示，給予2.4月工資補償，但需員工自動離職。遭員工拒絕后，鄭州華南城隨后才下發(fā)了員工放假通知。此舉屬于變相裁員、逼迫員工自動離職。

根據(jù)中共新鄭市委新鄭市人民政府督查局的最新回復(fù)，上述案件已落實到新鄭市勞動仲裁委員會。但不難看出，一方面，鄭州華南城員工長期不在崗;另一方面鄭州華南城住宅項目因停工無法按期交付，鄭州華南城整體陷入停滯狀態(tài)。

附圖

值得一提的是，華南城的銷售額和收入來源主要依靠于華南城旗下位于深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶8城的華南城項目。而鄭州華南城在華南城的銷售額中又扮演著主力軍作用。

根據(jù)歷年財報，2018/19年、2019/20財年、2020/21財年，鄭州華南城分別實現(xiàn)合約金額（扣除銷售稅前）51.74、44.42億元、52.36億元;分別占公司總合約銷售額的35.3%、32.9%、32.4%。也就是說，鄭州每年貢獻銷售額超過3成，是華南城貢獻銷售額最多的城市。

多城項目延期交房上半年財年營收、利潤雙降

鄭州華南城的處境只是華南城現(xiàn)狀的冰山一角。實際上，華南城位于哈爾濱、南昌等地的多個項目均存在延期交房等問題。

今年10月，有哈爾濱的華南城業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上指出：本來預(yù)計于今年10月交房的華南城紫荊茗都小區(qū)被突然更改交房時間，改為2022年10月。隨后，哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，經(jīng)核實，華南城紫荊茗都項目由于資金問題導(dǎo)致進戶緩慢。

無獨有偶，11月，再次有業(yè)主反映華南城的延期交房問題，不過這次坐標在南昌。業(yè)主表示，南昌華僑城開發(fā)的西站華府樓盤故意延期交房，長時間沒有開工，且目前施工工具全部撤離。

房企交房后，銷售額才能成功轉(zhuǎn)化成為公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入。而這一特殊性質(zhì)也導(dǎo)致了延期交房很有可能影響房企在某一時間階段的收入表現(xiàn)。

12月初，華南城發(fā)布2021/22財年上半年業(yè)績報告，截至2021年9月底的6個月內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入61.66億港元，較去年同期的71.07億港元，同比減少13.2%。而收入減少的主要原因正是由于報告期內(nèi)較少的物業(yè)銷售及交付所導(dǎo)致。此外，同一時期內(nèi)，華南城扣非后歸母凈利潤為6.48億港元，同比下滑18.77%。

除此之外，華南城的毛利率也在同步下滑，期內(nèi)，華南城毛利率為36.6%，同比下滑1.4%。而在業(yè)績發(fā)布會上，華南城首席財務(wù)總監(jiān)陳茂昌表示，最近一兩年建筑費用的單價越來越高，比如鋼筋水泥、建筑工人的工資水平上升，但是售價沒有很大的漲幅，漲幅不夠抵消建筑成本的上升，所以毛利率有一定壓力。預(yù)計未來下半年以及下一個財年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

海內(nèi)外融資環(huán)境不佳未來償債壓力較大

從此前的多個延期項目不難看出，華南城存在一定資金問題。而在其背后，是華南城不得不面臨的償債壓力。

2021/22財年中期報告指出，于2021年9月30日，集團的加權(quán)平均融資成本上升至8.51%，其中美元債的融資成本更是突破10%。值得注意的是，此前有業(yè)內(nèi)人士告訴《紅周刊》記者，相比其他融資成本較低的房企，票面利率超10%的房企存在更大的債務(wù)違約風(fēng)險。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露，截至目前，華南城仍有5筆境外債券融資未到期，合計債券余額15.72億美元，其中，將于2022年待償金額為9.77億美元，以當(dāng)前1美元等于6.37人民幣匯率換算，約為62.23億元人民幣。

12月15日，標普將華南城控股有限公司的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”。標普還將該公司未償付美元高級票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。雖然隨后，應(yīng)華南城的要求，標普撤銷了對該公司的評級，但根據(jù)標普觀點，由于離岸再融資困難和合同銷售放緩，華南城的流動性在未來12個月內(nèi)將保持緊張。如果該公司未能及時執(zhí)行資產(chǎn)處置等再融資計劃，其流動性可能進一步減弱。

陳茂昌也在業(yè)績會上表示，融資方面，我們認為下半財年境外美元債市場還是維持較為停頓狀態(tài)，所以未來需要通過自身現(xiàn)金流以及境內(nèi)融資去補充。我們看到10-11月份有一些銀行方面較為放松的政策出來，主要目標還是按揭放款。

而除按揭放款以外，境內(nèi)的融資環(huán)境對華南城似乎并不友善。近期，證監(jiān)會表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，這也意味著，境內(nèi)融資的“開閘放水”并非惠及所有房企，而是給原本資金鏈就相對不緊張的優(yōu)質(zhì)房企“錦上添花”。