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梳理政府工作報告 解析最新住房政策

2021-06-01 17:35:12李嘉珣
中國房地產(chǎn)·綜合版 2021年4期
關鍵詞:政府工作報告房地產(chǎn)

摘要:2021年是我國全面開啟現(xiàn)代化建設新征程的第一年,也是我國在新冠肺炎疫情、世界經(jīng)濟深度衰退等沖擊下的經(jīng)濟復蘇年。今年的政府工作報告作為關鍵時間節(jié)點的總結(jié)和展望,有效地銜接“十三五”和“十四五”時期的各項工作和安排,具有重要意義。通過梳理2021年政府工作報告中關于住房領域的各項表述,總結(jié)其制定背景和已完成工作,解析未來一段時期內(nèi)住房政策和走向,為學界和業(yè)界提供參考。

關鍵詞:政府工作報告;房地產(chǎn);住房租賃;經(jīng)營貸

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A

文章編號:1001-9138-(2021)04-0014-17 收稿日期:2021-03-24

作者簡介:李嘉珣,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心。

2021年3月5日,第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行,國務院總理李克強代表國務院作政府工作報告。相比于過去幾年的政府工作報告,本年度政府工作報告在房地產(chǎn)調(diào)控、大城市住房問題、租賃住房、老舊小區(qū)改造等民眾關心的熱點問題上均有涉及,其中“解決大城市住房突出問題”的表述首次出現(xiàn)在政府工作報告中,對新市民、青年人的住房困難及租賃住房有較大篇幅涉及,體現(xiàn)了本年中央在住房領域的著力點。

1 “房住不炒”定力十足,“維穩(wěn)”目標置于更重要位置

自2016年中央提出“房住不炒”定位后,其已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的總基調(diào),讓住房回歸居住屬性的意圖和決心逐漸增強。雖然2020年我國受到國內(nèi)外諸多不利因素的考驗,經(jīng)濟下行壓力加大、財政收支矛盾突出,但今年政府工作報告依然提出堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,彰顯國家對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的定力和決心,也改變了過去“三年調(diào)控、兩年放松”的調(diào)控機制,更有利于建立房地產(chǎn)長效機制。此外,本年政府工作報告中涉及房地產(chǎn)部分的表述使用的是“住房”,這既是對“房住不炒”定位的呼應,也是對住房是“類公共產(chǎn)品”屬性的定性,為后續(xù)解決住房問題發(fā)布相關政策鋪平道路。同時,相對于2020年政府工作報告,本年工作報告增加了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的表述,說明未來一年“三穩(wěn)”被置于更重要的位置,既要遏制房價大漲,又要防范房價大跌。2020年我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出嚴重分化狀況,一線城市二手住宅價格漲幅遠超二三線城市,東部地區(qū)城市房價漲幅高于中西部地區(qū)城市,南北分化也日益嚴重,局部地區(qū)市場聚集較大風險,不動產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)深化趨勢。因此,對于上漲城市,未來要打通地價和房價,遏制房企非理性拿地行為,調(diào)整住宅供應結(jié)構,增加中小戶型商品住房供應。同時,要加強對自媒體、房屋中介監(jiān)管力度,對煽動市場情緒、惡意炒作房價、制造市場恐慌氣氛的行為給予堅決打擊,維護健康的市場秩序,穩(wěn)定市場預期。

2 貨幣政策回歸常態(tài),房地產(chǎn)“去金融化”勢頭延續(xù)

今年的政府工作報告對于貨幣政策定調(diào)延續(xù)了2020年中央經(jīng)濟工作會議和央行2020年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告中對于貨幣政策的提法,提出“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度”。這表明未來一段時間我國并非跟從西方各國進行大規(guī)模量化寬松政策,而是通過結(jié)構性政策工具精準施策。隨著國內(nèi)疫情得到有效控制,經(jīng)濟復蘇勢頭逐漸向好,貨幣政策將回歸常態(tài)。自2020年起,主管部門按照“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”思路進行政策制定和市場監(jiān)管,對行業(yè)進行“去金融化”。其中,2020年8月,住建部與人民銀行在北京召開房企座談會,明確了收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”政策;2020年12月底,央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,建立了約束性的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。未來,在我國經(jīng)濟內(nèi)生動能逐步復蘇的情況下,房地產(chǎn)信貸將受到部分沖擊,在貨幣寬松時期高價拿地的房企可能將面臨較大流動性風險。因此,房企應著重關注貨幣政策動態(tài),加強財務管理、銷售回款等方面能力,提前為貨幣政策回歸常態(tài)化做足準備。

3 推動教育平權,打破“學區(qū)房”教育壟斷

本年政府工作報告中涉及教育的表述將對“學區(qū)房”產(chǎn)生一定影響。為保障義務教育階段學生平等享有受教育權,我國入學政策施行以戶籍所在地區(qū)位劃分的“就近入學”原則,這導致居民住房深度綁定教育資源,擁有更好學區(qū)的住房價格普遍較高,“天價學區(qū)房”的報道更是屢見不鮮。新冠疫情后,寬松的信貸政策和部分出國留學生回國求學,一二線城市的學區(qū)房漲幅明顯,“學區(qū)溢價”大幅增加,投機炒作氛圍濃厚。本年政府工作報告中出現(xiàn)“全面深化教育領域綜合改革”“推動義務教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化”“教育公平和質(zhì)量較大提升”等表述,表明政府將著力解決教育不均衡現(xiàn)象,未來將出臺各種政策降低“學區(qū)房”熱度。事實上,近年來政府一直致力于教育均衡化的改革。教育部在2018年和2019年《做好普通中小學入學通知》等文件中,多次強調(diào)要推行民辦學校與公辦學校同步招生;2020年北京市西城區(qū)教委發(fā)布新政,在2020年7月31日后購入本區(qū)房屋的家庭適齡子女申請入小學時將以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學;2021年3月,上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,規(guī)定從2022年起上海的高中招生將分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統(tǒng)一招生錄取3種類型。上述政策的出臺不僅對促進教育平權有重大意義,也對引導居民理性購房有引導作用。未來,預計各地政府將出臺相應的政策促進教育資源的均衡化,以期打破房子對教育資源的壟斷行為。

4 打擊“經(jīng)營貸”流入房地產(chǎn)行為,引導資金合理使用

受疫情影響,金融部門響應國家號召,為支持各行業(yè)復產(chǎn)復工提供低利率的經(jīng)營貸、抵押貸。但由于審批、監(jiān)管等原因,一部分本該用來扶持實體經(jīng)濟的貸款被違規(guī)挪用到房地產(chǎn)市場,間接造成部分城市房價暴漲。盡管本年政府工作報告并未直接表明要打擊資金違規(guī)挪用現(xiàn)象,但有“使資金更多流向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展,更多流向小微企業(yè)、個體工商戶、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體,對受疫情持續(xù)影響行業(yè)企業(yè)給予定向支持”的表述,強調(diào)了當前資金的性質(zhì)和使用范圍。同時,近期監(jiān)管高層曾多次表述“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛”“杠桿率居高不下成金融風險總源頭”,表明監(jiān)管部門已經(jīng)將房地產(chǎn)作為重要的宏觀審慎管理目標對待,對經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領域行為采取更嚴厲的措施。2021年以來,北京、上海、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門已經(jīng)發(fā)文,針對經(jīng)營消費貸違規(guī)入樓市進行排查工作,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。對房地產(chǎn)領域進行資金管控也是為了避免單一行業(yè)過度擠占金融資源形成“虹吸效應”,讓信貸更多惠及小微企業(yè)、綠色發(fā)展、新型基礎設施建設的領域,增強公共設施和公共服務能力,為擴大內(nèi)需及新型城鎮(zhèn)化提供信貸保障。

5 老舊小區(qū)改造繼續(xù)發(fā)力,探索社會資本介入模式

老舊小區(qū)改造是一項重大的民生工程和發(fā)展工程,既被賦予城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的政治任務,又是改善民生福祉的重要落腳點。2020年,老舊小區(qū)改造作為“雙循環(huán)”背景下穩(wěn)定經(jīng)濟的重要組成部分,被放置于更突出的地位。自2019年政府工作報告提出“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)面廣,要大力進行改造提升”后,老舊小區(qū)改造這一重大民生工程已經(jīng)連續(xù)3次在政府工作報告中出現(xiàn)。本年政府工作報告提出“2021年新開工建設城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個”,比2020年增長36%,改造規(guī)模再創(chuàng)新高。此外,報告中還提出“發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、用餐、保潔等多樣化服務,加強配套設施和無障礙設施建設”,著重拓寬老舊小區(qū)改造的內(nèi)容,重點由以“建筑翻新加固”為主的硬件改造向以“便民服務”的軟件改造過渡,并大力推進電梯安裝、停車位增設等民眾呼聲較高的項目。此外,報告還提出“完善支持社會資本參與政策,進一步拆除妨礙民間投資的各種藩籬”,也表明未來在社會資本探索老舊小區(qū)介入機制上更進一步。2020年12月,住建部總結(jié)地方經(jīng)驗,印發(fā)了《關于印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單(第一批)》,其中就包括政府與居民、社會力量共擔機制的內(nèi)容。在改造數(shù)量逐年遞增、財政負擔持續(xù)承壓的情況下,如何合理確定改造資金共擔機制、吸引社會資本介入改造,將成為各地政府接下來所需要思考和探索的重點。

6 解決好大城市住房問題,加強住房租賃市場建設

住房問題不僅關系經(jīng)濟發(fā)展,更是民生領域的重點內(nèi)容,2020年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議更是將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年重點任務之一,“租購并舉”、長租房等方面獲得更加充分的重視。本年政府工作報告不出意外地高度重視住房租賃市場,提到“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給,規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。預計未來政府將在住房供需矛盾大、新市民流入較多、產(chǎn)業(yè)園區(qū)密集的城市和地區(qū)加大保障性租賃住房的建設,解決措施包括單列租賃住房用地、探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房,以及將非住宅房屋改建為保障性租賃住房等。各地根據(jù)中央精神加緊落實相關政策和辦法,北京2021年計劃安排集體土地租賃房和公租房用地各150公頃,并綜合利用現(xiàn)有土地一級開發(fā)、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應渠道;上海表示要在五大新城探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策,未來將推出完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策;深圳在2021年將在加快推進立法工作、多渠道增加租賃住房供應和整頓租賃市場秩序等方面發(fā)力,推進“全國完善住房保障體系試點城市”建設工作。預計更多地區(qū)將出臺涵蓋市場規(guī)范、土地供應傾斜、人才引進等方面的支持措施,住房租賃建設制度有望更加細化和完善。

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