王劍

房地產(chǎn)公司是我國經(jīng)濟(jì)水平提升之后，最近幾年才發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。很多房地產(chǎn)公司由于發(fā)展史比較短，所以在很多方面還需要進(jìn)一步完善。公司內(nèi)部的資金預(yù)算管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司應(yīng)該關(guān)注的重點，資金的預(yù)算對整個房地產(chǎn)公司的運行有極其重要的影響和作用，但是我國房地產(chǎn)公司在對資金預(yù)算的過程中還存在很多的問題，為了有效解決房地產(chǎn)公司內(nèi)部的資金預(yù)算管理中存在的問題，從不同的角度提出了資金預(yù)算管理的方法，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場競爭激烈的環(huán)境下穩(wěn)定的發(fā)展。

一、引言

對房地產(chǎn)內(nèi)部的資金進(jìn)行預(yù)算管理是公司有效管理財務(wù)的主要措施之一。房地產(chǎn)公司相較于其他企業(yè)，對資金的需求量極大，如果在公司運行過程中不進(jìn)行資金預(yù)算管理，很容易在經(jīng)營活動中出現(xiàn)財務(wù)危險。對房地產(chǎn)公司的資金進(jìn)行有效的預(yù)算管理，能夠有效的降低房地產(chǎn)公司運行的風(fēng)險，從而提升自身在市場中的競爭力。房地產(chǎn)公司的資金運行涉及到公司運行的各個環(huán)節(jié)，不管是房屋裝修還是打出產(chǎn)品知名度，都需要投入大量的資金，一旦在運行過程中超過了預(yù)算資金的額度，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)極大的風(fēng)險開展后續(xù)的業(yè)務(wù)活動。因而，房地產(chǎn)公司應(yīng)將公司內(nèi)部的資金預(yù)算管理當(dāng)作重點管理工作，不斷對公司內(nèi)部的資金預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行及時的進(jìn)行處理和優(yōu)化，將公司的運行風(fēng)險降到最低，確保其經(jīng)營活動可以有序的開展。

二、房地產(chǎn)公司資金預(yù)算管理中存在的問題

（一）內(nèi)部對資金預(yù)算管理缺乏有效的組織機(jī)構(gòu)和制度

由于房地產(chǎn)公司的發(fā)展時間還比較短，很多公司在運行過程中還沒有意識到資金預(yù)算管理的重要性。一方面，在對公司內(nèi)部的資金進(jìn)行預(yù)算管理的過程中，很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部的專業(yè)工作人員也僅僅將資金預(yù)算管理當(dāng)作常規(guī)的財務(wù)報表來處理，沒有充分結(jié)合公司的實際發(fā)展對資金進(jìn)行有效的預(yù)算，導(dǎo)致公司在運行過程中需要承擔(dān)較大的風(fēng)險。造成這一現(xiàn)象的主要原因是由于我國大部分的房地產(chǎn)公司的內(nèi)部對資金預(yù)算的管理還沒有建立起專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)和資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致內(nèi)部人員對資金預(yù)算的管理態(tài)度也比較松懈。另一方面，很多房地產(chǎn)公司為了壓縮公司運行的經(jīng)濟(jì)成本，在對資金預(yù)算管理的過程中，通常將資金預(yù)算這一工作交由公司內(nèi)部的財務(wù)人員進(jìn)行簡單的預(yù)算，無法對資金的使用進(jìn)行合理的預(yù)算。最后，房地產(chǎn)公司針對資金預(yù)算管理制度這一塊上，未能意識到“收付實現(xiàn)制”對資金預(yù)算管理的重要影響，大部分還是采取責(zé)任管理制的方式對資金預(yù)算進(jìn)行管理，導(dǎo)致在運行過程中對一些突發(fā)性的事件的應(yīng)對能力不夠，是公司的發(fā)展受到了阻礙。

（二）對資金預(yù)算管理的編制還缺乏科學(xué)性合理性

在運行中對資金預(yù)算管理的編制還缺乏科學(xué)性和合理性是我國大部分房地產(chǎn)公司需要及時解決的問題。我國房地產(chǎn)公司對資金的預(yù)算主要體現(xiàn)在三個方面，一是投資，二是銷售，三是融資。在這三個方面對資金的預(yù)算大部分公司還存在很多的問題。首先是房地產(chǎn)公司的投資活動，很多公司在投資過程中所投的資金已經(jīng)超過了自身的資金實力，并且與本身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相脫節(jié)。其次是在銷售上，對資金的預(yù)算管理沒有結(jié)合市場上的一些經(jīng)濟(jì)政策，在面對突發(fā)的事故時也沒有進(jìn)行及時的調(diào)整，導(dǎo)致對資金預(yù)算管理編制存在片面性。其三，在融資活動的資金預(yù)算中，過度的追求經(jīng)濟(jì)利益，造成融資過程中房地產(chǎn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流持續(xù)走下坡，并呈現(xiàn)負(fù)增長的趨勢，為房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。公司在對資金進(jìn)行預(yù)算編制的過程中，未能落實到公司運行的每一個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金預(yù)算管理缺乏科學(xué)性和合理性。

（三）對資金預(yù)算的管理重預(yù)算編制，輕預(yù)算考核

房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金預(yù)算管理的標(biāo)志缺乏科學(xué)性和合理性是一方面存在的問題，對內(nèi)部資金預(yù)算的管理重預(yù)算編制，輕預(yù)算考核又是另一方面需要不斷解決完善的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在公司內(nèi)部對資金預(yù)算的管理進(jìn)行了編制，卻沒有建立完善的資金預(yù)算考核體系，導(dǎo)致內(nèi)部資金預(yù)算管理存在較大的偏差。首先，我國房地產(chǎn)公司在運行過程中未能對內(nèi)部的資金預(yù)算的重要控制節(jié)點進(jìn)行有效的控制，遇到資金預(yù)算結(jié)果與實際的資金使用結(jié)果存在較大偏差時，也沒有進(jìn)行及時的評估和分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部預(yù)算資金未能及時調(diào)整方案。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對內(nèi)部銷售回款的實際數(shù)與計劃數(shù)的偏差沒有進(jìn)行及時的關(guān)注，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略未能夠依據(jù)實際情況驚醒調(diào)整，造成房地產(chǎn)公司完不成回款任務(wù)，影響了房地產(chǎn)公司的資金預(yù)算的執(zhí)行力度。除此之外，很多房地產(chǎn)公司沒有建立預(yù)算考核機(jī)制，導(dǎo)致內(nèi)部的工作人員的整體積極性不高，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有不利的影響。

（四）未能根據(jù)形勢調(diào)整資金預(yù)算的管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，由于本身所需的資金量比較大，并且自身容易受到國家政策的變動和一些突發(fā)事件的影響，直接導(dǎo)致公司內(nèi)部的資金存在較大的變化和流動性，但是我國的大部分房地產(chǎn)公司在運行中雖然制定了資金預(yù)算管理的方法，但是沒有根據(jù)形勢來調(diào)整資金預(yù)算管理的模式，導(dǎo)致資金預(yù)算管理的偏差無法貼合市場的實際需求，比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)在運行中將每年的資金進(jìn)行確定之后，并沒有結(jié)合市場的融資情況以及銷售形勢來進(jìn)行資金預(yù)算，并且沒有對資金預(yù)算細(xì)分到每一個季度，僅僅將資金預(yù)算與上一年進(jìn)行對比，導(dǎo)致資金預(yù)算的價值未能發(fā)揮實際的作用。面對很多的突發(fā)事件時，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有結(jié)合形勢的變化導(dǎo)致銷售回款急劇的呈現(xiàn)下降的趨勢，導(dǎo)致公司內(nèi)部債務(wù)壓力在短時間內(nèi)急劇上升，甚至出現(xiàn)更為嚴(yán)重的現(xiàn)象，直接造成房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。這一系列的影響因素都是由于對資金預(yù)算管理沒有結(jié)合市場的發(fā)展形勢，導(dǎo)致公司出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

三、對房地產(chǎn)公司資金預(yù)算管理的有效措施

（一）完善房地產(chǎn)公司資金預(yù)算編制組織機(jī)構(gòu)和制度

為了能夠不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金的預(yù)算管理，要不斷完善內(nèi)部對資金預(yù)算編制的組織機(jī)構(gòu)和管理制度。首先，不管是房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層還是相關(guān)的工作人員，都要意識到資金預(yù)算管理對整個公司后期發(fā)展和正常運行的重要性，要不斷強(qiáng)化資金預(yù)算管理意識，通過各種各樣的培訓(xùn)活動，確保資金預(yù)算編制組織機(jī)構(gòu)能夠有效建立。其次，房地產(chǎn)公司在對資金進(jìn)行預(yù)算管理的過程中，要從多個方面在公司內(nèi)部建立資金預(yù)算管理委員會。分別是對資金預(yù)算的編制，對資金預(yù)算的審核，對資金預(yù)算的執(zhí)行力度以及對預(yù)算資金的執(zhí)行，要結(jié)合不同性質(zhì)的資金預(yù)算性質(zhì)，不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算能夠落實到具體的部門和管理人員。最后，針對我國房地產(chǎn)公司的資金預(yù)算管理制度，應(yīng)注意對公司內(nèi)部的所有資金進(jìn)行全面的覆蓋，確保企業(yè)能夠在資金預(yù)算的執(zhí)行、編制和調(diào)整等多個環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)對資金的預(yù)算管理和監(jiān)督，確保資金的預(yù)算管理能夠全面落實到經(jīng)營活動中。

（二）結(jié)合信息化技術(shù)，提高資金預(yù)算編制的科學(xué)性

針對房地產(chǎn)企業(yè)中資金預(yù)算編制不合理不科學(xué)的問題，房地產(chǎn)公司應(yīng)該利用時代的優(yōu)勢，利用信息化的技術(shù)，提高公司內(nèi)部對資金預(yù)算編制的科學(xué)性。首先，房地產(chǎn)公司在對資金進(jìn)行預(yù)算的過程中，可以利用網(wǎng)絡(luò)引入明源這一銷售系統(tǒng)，明源銷售系統(tǒng)能夠確保所銷售的業(yè)務(wù)和資金預(yù)算的數(shù)據(jù)一致，降低房地產(chǎn)公司運行的風(fēng)險。這一銷售系統(tǒng)在資金預(yù)算的過程中，能夠根據(jù)銷售回款的實際情況，不斷提高投資活動和融資活動的資金預(yù)算水平的準(zhǔn)確性。其二，房地產(chǎn)公司應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引進(jìn)投資管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠根據(jù)實際情況輸入各個季度的總資金額度，并且還能結(jié)合數(shù)據(jù)分析導(dǎo)入下一個季度投資的計劃。其三，利用信息化建設(shè)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部引入是融資管理系統(tǒng)，結(jié)合公司的實際發(fā)展來制定未來的還款計劃，確保資金預(yù)算控制在合理的范圍內(nèi)。提高房地產(chǎn)公司資金預(yù)算編制的科學(xué)性，主要從銷售、投資和融資這三個方面出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)階段的發(fā)展潮流，利用信息化技術(shù)，不斷強(qiáng)化資金預(yù)算管理的科學(xué)性和合理性，確保房地產(chǎn)公司能夠長久發(fā)展。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算的考核體系的建立

房地產(chǎn)公司在運行過程中要注意對資金預(yù)算進(jìn)行科學(xué)合理的編制，還要注重資金預(yù)算考核體系的建立，兩者有效結(jié)合在一起，才能最大程度將資金預(yù)算管理的價值發(fā)揮出來。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對資金預(yù)算的考核體系的建立，針對在公司運行過程中所涉及的資金預(yù)算與實際資金使用情況存在較大的偏差時，要注意進(jìn)行及時的進(jìn)行分析，不斷探究造成預(yù)算資金與實際使用資金存在較大偏差的原因，根據(jù)原因，在結(jié)合公司的發(fā)展及時的對資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，有效促進(jìn)資金預(yù)算在房地產(chǎn)公司中的應(yīng)用。其次，房地產(chǎn)公司內(nèi)部應(yīng)對資金預(yù)算的管理明確到內(nèi)部的各個部門，并任命相應(yīng)的責(zé)任負(fù)責(zé)人，通過績效考核的方法對資金預(yù)算的管理實施獎懲制度，不斷提高內(nèi)部人員對資金預(yù)算管理的積極性。其三，房地產(chǎn)公司應(yīng)通過對資金預(yù)算管理的不斷總結(jié)和反思，監(jiān)督促進(jìn)公司內(nèi)部重新調(diào)整可行性強(qiáng)的方案，從而有效增大資金預(yù)算執(zhí)行的力度，不斷強(qiáng)化其考核體系，提升公司內(nèi)部資金預(yù)算水平。

（四）結(jié)合發(fā)展形勢，確保資金預(yù)算管理方法貼合時代

正如上文中所提到的，房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中受到一系列外界因素的影響，因而，僅僅依靠固定的資金預(yù)算管理方法是不切實際的，應(yīng)隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化，不斷調(diào)整資金預(yù)算管理的方法。首先，房地產(chǎn)公司在面對不同的影響因素時，應(yīng)不斷在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，面對不同的危機(jī)，都能夠快速的提出應(yīng)對的方案和解決的措施，確保能夠緊跟時代的腳步，不斷的發(fā)展前行。其次，要時刻關(guān)注我國的相關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合現(xiàn)階段的發(fā)展形勢，不斷優(yōu)化自身的資金預(yù)算管理水平。其三，房地產(chǎn)公司應(yīng)該注意要根據(jù)市場的變化，不斷調(diào)整公司的融資資金預(yù)算、投資資金預(yù)算以及銷售資金預(yù)算，確保公司的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定的狀態(tài)。最后是房地產(chǎn)公司應(yīng)充分考慮內(nèi)部的資產(chǎn)負(fù)債率的需求，對權(quán)益性的融資和債務(wù)性的融資覺得結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的調(diào)整，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠安全穩(wěn)定的發(fā)展，將運行風(fēng)險降到最低。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理工作是一項系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工作，貫穿在房地產(chǎn)運行的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)只有對資金預(yù)算管理方法進(jìn)行不斷的優(yōu)化，才能有效的降低運行的風(fēng)險。在公司發(fā)展過程中，要將資金預(yù)算管理工作認(rèn)真執(zhí)行，不斷優(yōu)化資金預(yù)算管理的結(jié)構(gòu)，合理的對公司內(nèi)部進(jìn)行資源配置，不斷提高資金的使用率，才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，確保企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位：華潤置地（山東）有限公司）