胡榆生

高等院校物業(yè)管理是伴隨中國物業(yè)管理的不斷發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建設(shè)、發(fā)展與進步的一項關(guān)鍵內(nèi)容。然而，當前高等院校物業(yè)管理工作存有規(guī)范性較低、專業(yè)化不足的問題，如何實行科學、規(guī)范建設(shè)，全面提升管理能力及服務(wù)水平則成為目前高等院校物業(yè)管理亟需解決的問題。

一、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢

1.市場化。高等院校物業(yè)管理市場化即是物業(yè)管理要遵守市場經(jīng)濟發(fā)展的原則去進行運轉(zhuǎn)，從行政組織角度而言，物業(yè)管理不只是實行上級領(lǐng)導部門的一系列行政指令，而需要積極自主的根據(jù)學校的轉(zhuǎn)變實行對應(yīng)改正和調(diào)整。比如，可建立相關(guān)管理組織，在原則上認可有償經(jīng)營。根據(jù)我國企業(yè)投資體制變革所提出的：誰進行投資，誰就決策，誰獲取利益，誰就承擔各種風險的原則，物管企業(yè)應(yīng)通過對消費的內(nèi)容、標準和對象的了解，展開多元性、多層次的管理經(jīng)營理念。高等院校物業(yè)管理運行體系的逐漸健全創(chuàng)建在管理形式的變革上，就是以往的職能管理形式轉(zhuǎn)向經(jīng)營型管理形式，走市場化發(fā)展道路，這是高等院校物業(yè)發(fā)展的必要形式。

2.社會化。高等院校物業(yè)管理社會化發(fā)展趨勢，強調(diào)學校內(nèi)部的物業(yè)管理需要由社會與學校一同擔負，學校和社會相互服務(wù)、相互取長補短，并且在管理過程中實行專業(yè)分工和協(xié)作等。高等院校物業(yè)管理作為學校后勤的關(guān)鍵部分，要適應(yīng)學校的迅速發(fā)展與進步，需要遵循三方面原則實行變革：第一，抓牢學校這一發(fā)展市場，要將學校作為高等院校物業(yè)管理工作的生命之源;第二，增強內(nèi)部變革，在為教育及科研提供優(yōu)秀工作氛圍的同時，為教職工提供良好服務(wù);第三，在站穩(wěn)學校市場與學校相關(guān)領(lǐng)導支持的基礎(chǔ)上，實行走出去的戰(zhàn)略，將高等院校物業(yè)管理自身具有的優(yōu)勢逐漸擴充到社會物業(yè)管理工作中，持續(xù)壯大自身，提升自己的社會地位?；蚴且M社會資金，實行自身變革與創(chuàng)新，真正實現(xiàn)校企雙贏。

3.專業(yè)化。高等院校物業(yè)管理專業(yè)化發(fā)展趨勢，即指高校物業(yè)管理需要具有完整的組織體系、強大的管理團隊以及必須的基礎(chǔ)設(shè)施，其相關(guān)組織機構(gòu)需要各盡其職、分工協(xié)作，高質(zhì)量、高效率完成學校所發(fā)布的各種物業(yè)管理工作。由于高等院校物業(yè)管理內(nèi)容非常廣泛，比如教學區(qū)、教職工住宅區(qū)設(shè)施水暖電與公用設(shè)施、保潔、維修、治安、管理等多項服務(wù)，雖然管理難度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是這些工作中專業(yè)性較強的管理工作，如若想做到兩全其美，十分不容易。當前我國諸多高等院校的物業(yè)管理部門大部分均創(chuàng)建了對應(yīng)的保潔、消防、治安等隊伍，漸漸組建成具備專業(yè)性的團隊，然而和學校的迅速發(fā)展依舊存有很大差距，故此高校管理專業(yè)技術(shù)能力與技術(shù)水平有待提升。

二、 高校物業(yè)管理面臨的現(xiàn)狀

1.觀念轉(zhuǎn)變未能到位。物業(yè)管理因起步十分緩慢且較晚，加之是由后勤轉(zhuǎn)型而形成的，故而，在管理體系、管理形式與管理進程中存有諸多問題。首先，高等院校物管企業(yè)相關(guān)管理工作人員自身的管理理念沒有轉(zhuǎn)變到位。因高等院校物業(yè)管理基本均是由以往的后勤轉(zhuǎn)型過而形成的，大部分管理工作人員仍然停滯在以往的行政管理上，未能真正了解與認識物業(yè)管理，并且服務(wù)第一、用戶至上的理念十分薄弱，為高校教師與學生服務(wù)錯認為是在管理師生，進而對高等院校物業(yè)管理的進步與發(fā)展產(chǎn)生直接影響。其次，師生對物業(yè)管理存有一定認識誤區(qū)。第一，教職工未能是有物業(yè)管理中的有償服務(wù)。高等院校的教職工始終無償?shù)墨@得學校后勤服務(wù)保障，因?qū)ξ飿I(yè)管理缺少認識與了解，故而在思想理念上無法適應(yīng)物業(yè)管理中花錢買服務(wù)的當代市場消費觀，極容易對物業(yè)管理提出過多且過分的要求，期待花費最少的錢，做最多、最好的服務(wù)。第二，高等院校內(nèi)人和人相互之間十分熟悉，校領(lǐng)導和教師與學生之間存在師生之情、同窗之情。故此，如若哪一位業(yè)主心中出現(xiàn)不順，就會去找校領(lǐng)導談一談，收取費用的多少，服務(wù)的優(yōu)劣，均會直接反映到校領(lǐng)導人員的工作案頭，會對決策者的密度，會對決策人的力度與信心形成直接不利影響。

2.員工專業(yè)技術(shù)水平需要提高。物業(yè)管理中維修、消防、保潔、治安等多項工作皆具備極強的技術(shù)性，一些物業(yè)管理工作人員不但應(yīng)具有相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識，還應(yīng)具有心理學、計算機運用、經(jīng)營學等多種綜合素養(yǎng)。當前大部分高等院校均設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理部門，而且基本均創(chuàng)建了下屬的治安、保潔、消防以治安等團隊，初步組建專業(yè)化的團隊，然而這部分隊伍中有一些工作人員來源于以往的后勤服務(wù)部門，另一些來源于高等院校附屬企業(yè)，雖然具有一些工作經(jīng)驗，但是服務(wù)能力與專業(yè)技能水平較低，大部分缺少相關(guān)專業(yè)知識與綜合培訓，故此無法確保服務(wù)成效和服務(wù)質(zhì)量。加上長久以來，高等院校后勤工作人員服務(wù)意識較薄弱，故而和住宅小區(qū)及其他物業(yè)相比較，其具備的專業(yè)技術(shù)能力、市場理念與企業(yè)經(jīng)營觀念均亟需提升。

3.經(jīng)費不足，投入不夠。首先，因高等院校的物業(yè)使用率較高，所以維護難度極大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力與物力。其次，辦學高等院校物業(yè)創(chuàng)建趨向于智能性的提升，對物業(yè)的利用及管理服務(wù)亦提出更高層次的要求。高技術(shù)、高科技的設(shè)施，包含自動消防、安防裝備設(shè)施、集中管理監(jiān)控系統(tǒng)以及物業(yè)管理信息體系等多方面逐漸配置完善，專業(yè)化、科技化工具設(shè)施不可或缺。但是現(xiàn)如今各大高等院校的物業(yè)管理使用經(jīng)費主要依靠學校相關(guān)行政資金撥款與極少的物業(yè)收費作為來源，因為管理經(jīng)費源頭單一，故而往往導致物業(yè)管理資金不足。加上學校住宅區(qū)修繕工作量巨大，因此僅僅憑借極少的經(jīng)費根本無法滿足現(xiàn)實需求。再其次，長時間以來高等院校為解決一些貧困學生的學習與生活保障，普遍采用勤工儉學的方式，由學生們來擔負諸多學校內(nèi)部后勤服務(wù)工作，由此導致管理松懈、服務(wù)成效低、質(zhì)量差等多種問題。

三、 提升高校物業(yè)管理社會化的對策

1.轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念。要根據(jù)強大有力的宣傳，改變物業(yè)管理工作人員的物業(yè)管理思想觀念，提升學校教職工對物業(yè)管理的了解與認識，建立正確的物業(yè)管理觀念，為開展物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好條件。高等院校開展物業(yè)管理，不可被認為是一種甩包袱行為，亦不可與物業(yè)管理服務(wù)中心解除勞動關(guān)系，直接推向社會，高等院校相關(guān)領(lǐng)導需要深謀遠慮，以腳踏實地的精神，把物業(yè)管理中心扶上馬并再送一程。物業(yè)管理工作人員需要從原有拿死工資、鐵飯碗轉(zhuǎn)變?yōu)樽陨砝婧推髽I(yè)利益相掛鉤，建立為業(yè)主實心實意、踏踏實實服務(wù)的積極思想。而且住戶觀念亦需要改變，應(yīng)從原本型住房與無償服務(wù)改變成商品住房與有償服務(wù)的思想理念。要真正認識到高等院校物業(yè)管理是提供高等院校后勤服務(wù)的一個主要組成部分，其將服務(wù)、經(jīng)營與管理聚集成一體，寓管理于服務(wù)中、經(jīng)營于服務(wù)中。

2.創(chuàng)建人才隊伍。高等院校需要核定相關(guān)編制，投入一定資金，這些資金專門用來建設(shè)高校后勤物業(yè)管理服務(wù)團隊與物業(yè)管理工作在編在崗的相關(guān)領(lǐng)導與職員運用、評定職稱、薪資待遇等，要和高校其他工作在編領(lǐng)導與職員同等對待。在開展高校后勤物業(yè)管理變革的進程中，對原本屬于高校事業(yè)單位編制的相關(guān)后勤人員應(yīng)根據(jù)情況的不同，按照國家相關(guān)政策進行妥當安排。根據(jù)崗位設(shè)定、轉(zhuǎn)崗培訓、開發(fā)新項目、分流員工等多種形式，切實提升高校物業(yè)管理服務(wù)成效與質(zhì)量。增強高等院校后勤物業(yè)管理工作人員的文化、思想、業(yè)務(wù)等素養(yǎng)的培育，應(yīng)用素養(yǎng)教學、崗位培訓、技能考核的方式，培育出一批專業(yè)性強、經(jīng)營能力高、善于管理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理人才，提升從業(yè)人員的專業(yè)能力、專業(yè)水平以及服務(wù)意識。根據(jù)利益調(diào)整，引進競爭體系，增強崗位考核，真正做到適者生存，逐漸創(chuàng)建一支動態(tài)管理及專業(yè)能力與綜合素養(yǎng)較高的物業(yè)管理服務(wù)團隊。

3.擴展經(jīng)費來源。高等院校后勤具備公益性與育人特點，后勤物業(yè)主要服務(wù)于學校內(nèi)部教育科研核心工作，其服務(wù)學費標準十分低，經(jīng)濟收益不明顯，難以維持自身運作經(jīng)費。高等院校物業(yè)管理企業(yè)需要堅持將服務(wù)作為根本，想方設(shè)法拓寬渠道，通過對教師與學生消費層次與領(lǐng)域的詳細了解，實施多元性、多層次、多范圍的有償服務(wù)，最大程度彌補學校物業(yè)管理工作中經(jīng)費短缺的問題。第一，擴展高校物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)的類型與功能，完善配套服務(wù)，創(chuàng)建快遞與郵件的收發(fā)等。第二，真正落實崗位責任制以及服務(wù)工作標準，構(gòu)建高效的成本監(jiān)控體系，盡量降低管理經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)生的成本。第三，積極擴展校外物業(yè)服務(wù)市場范圍，承接社會各種治安、綠化、清潔等其他項目。第四，把學校內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營服務(wù)點用租賃的形式劃歸到學校物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，以此加大物業(yè)管理公司的自我發(fā)展能力。第五，需要將學校內(nèi)部涉及到物業(yè)管理服務(wù)的范圍區(qū)分出所有權(quán)，設(shè)定管理服務(wù)標準及要求，包括學校內(nèi)部教職工住宅區(qū)域，根據(jù)服務(wù)標準簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議，繳納相關(guān)項目維修資金并支付一定的物業(yè)管理費用，開設(shè)專門賬戶，真正做到專款專用。

綜上所述，高等院校的物業(yè)管理是一項綜合性較強的管理，各大高等院校狀況良莠不齊，無法運用統(tǒng)一的管理形式。然而高等院校的物業(yè)必須對高等院校的特點實行管理，這是不可否認的。其主要目標需要與國家頒布的相關(guān)物業(yè)管理條款進行接軌，成為當前社會具備教育屬性的服務(wù)部門，真正將物業(yè)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化。