回首2020，疫情在全球蔓延，盡管多方因素導(dǎo)致資本市場劇烈動蕩，但物業(yè)上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業(yè)迎來了新的發(fā)展節(jié)點。

1 存量物業(yè)添磚瓦，物業(yè)行業(yè)風(fēng)好正揚(yáng)帆

近年來，得益于我國城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入顯著提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)得以快速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化率從1999年的34.8%升至2019年的60.6%。根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計2030年城鎮(zhèn)化率升至70%，城鎮(zhèn)化率提升將帶來物業(yè)服務(wù)增量需求。

公開數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積規(guī)模為278.24億平方米。隨著行業(yè)發(fā)展，2019年物業(yè)服務(wù)企業(yè)總在管面積增加至345.18億平方米，復(fù)合增長率達(dá)到4.4%，而到了2020年，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積可以達(dá)到355.19億平方米，見圖1。

行業(yè)存量規(guī)模穩(wěn)步增加，帶動營業(yè)收入大幅度增長。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國物業(yè)服務(wù)營收規(guī)模約2076億元，2020年升至3478億元，6年間增長幅度達(dá)到67.53%。

另一方面，城市從增量向存量發(fā)展，老舊小區(qū)的改造亦為物業(yè)服務(wù)市場帶來新的切入點。2020年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署將加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。另根據(jù)住建部2019年披露的數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。老舊社區(qū)改造工程正加快推進(jìn)，市場空間巨大。

近年來政府不斷加強(qiáng)對全國老舊小區(qū)的改造力度，并且鼓勵運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的想象空間。

2 資本大年，年內(nèi)18家物業(yè)企業(yè)成功上市

距離2014年第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開啟獨立資本化路途已有6年之久。盡管2020年內(nèi)多方因素導(dǎo)致資本市場劇烈動蕩，但物業(yè)上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業(yè)迎來了新的發(fā)展節(jié)點。

據(jù)統(tǒng)計，2020年末進(jìn)入資本市場的內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到42家，其中38家在港股、4家在A股。2020年共計18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場，其中H股17家，A股1家，遠(yuǎn)超2019年的11家，創(chuàng)下了歷年以來的最高峰。

聚焦港股市場，2020年港交所新上市企業(yè)共計146家，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)占比12.33%，這一數(shù)據(jù)在2018年、2019年分別為2.29%、4.92%，見圖2。

可見，在2020年整體行情淡薄的情況下，現(xiàn)金流與增長預(yù)期穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)深受市場青睞，物業(yè)服務(wù)板塊在資本市場逐漸占據(jù)重要地位。

3 企業(yè)分化加劇，規(guī)模物企市值與營收占優(yōu)

市值表現(xiàn)方面，截至2020年12月31日，38家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值為7301.1億元，而2019年，港股市場物業(yè)板塊總市值僅2062.86億元。

隨著物業(yè)上市企業(yè)增多，市場稀缺性逐漸減少，企業(yè)間的市值分化程度也逐步加劇。憑借龐大的管理規(guī)模、強(qiáng)勁的成長性以及優(yōu)異的抗風(fēng)險能力，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展勢頭如鯉躍龍門，強(qiáng)者愈強(qiáng)。規(guī)模預(yù)示著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在財年內(nèi)獲得可預(yù)期的現(xiàn)金流收入，在當(dāng)下國際經(jīng)濟(jì)動蕩的背景下，資本避險情緒明顯，具有大規(guī)模在管面積的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易獲得資本市場認(rèn)可。

規(guī)模并不是影響企業(yè)市值的唯一因素。從營收層面看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值與營收間基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系（見圖3）。大部分營收規(guī)模在20億元以下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市值分布在200億元以下，但由于各個物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定的經(jīng)營差異，個別總營收較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻能獲得較好的資本市場關(guān)注度。從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物管服務(wù)仍是目前絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要營收渠道，行業(yè)短期內(nèi)仍無法擺脫規(guī)模論。

盡管當(dāng)下營收、規(guī)模與成長性在物業(yè)資本市場三足鼎立，但隨著上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的增多，專注商辦類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦開始靠近資本市場。而這一群體由于單位面積收入溢價相對較高，在物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，更容易吸引市場注意。

4 關(guān)聯(lián)方影響持續(xù)減弱，獨立市場化路途仍遠(yuǎn)

物管公司通常通過關(guān)聯(lián)企業(yè)交付面積輸送、獨立第三方招投標(biāo)以及收并購三種方式來獲取新的在管項目。其中，第一種獲取方式雖然可以為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的增量面積，但比較依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，同時受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響較大。

但就目前情況來看，市場規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨立市場化拓展程度較低。除去部分獨立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，絕大多數(shù)物企對關(guān)聯(lián)方的依賴程度較高，后者的項目輸送仍為物業(yè)企業(yè)擴(kuò)展規(guī)模主要著力點。

5 “跑馬圈地”愈發(fā)激烈，收并購成擴(kuò)張主渠道

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的收并購事件數(shù)達(dá)到59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發(fā)生的收并購案例35起，涉及金額約64億元，平均交易金額為1.83億元。這從側(cè)面反映出，隨著收并購競爭升級，過去依靠并購優(yōu)質(zhì)標(biāo)的企業(yè)以實現(xiàn)規(guī)模與業(yè)務(wù)快速提升的渠道在收窄。

同時，隨著上市物企增多，市場稀缺性減少。一些屬于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物業(yè)公司在尋求并購意向時，傾向于平臺更高、規(guī)模更大、運(yùn)營經(jīng)驗更豐富的企業(yè)，進(jìn)一步提高了收并購的門檻。

若細(xì)分被收并購企業(yè)的業(yè)務(wù)類型，可以發(fā)現(xiàn)，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅持以擴(kuò)張規(guī)模為主，多種經(jīng)營業(yè)務(wù)為輔的收并購策略。發(fā)生在環(huán)衛(wèi)清潔、康養(yǎng)醫(yī)美、保險業(yè)務(wù)等延伸領(lǐng)域的并購越發(fā)頻繁。

6 增值服務(wù)多點開發(fā)，行業(yè)發(fā)力點明確

社區(qū)增值服務(wù)收入占比方面，大部分頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過15%，社區(qū)增值服務(wù)還遠(yuǎn)不是主要的收入來源，見圖4。

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)的盈利模式并不完全成熟，還需要對服務(wù)內(nèi)容和方式做進(jìn)一步的拓展和優(yōu)化。同時，社區(qū)增值服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)共享人工，具有較高的毛利率，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)增收減負(fù)的貢獻(xiàn)更加突出。

另一方面，承接網(wǎng)絡(luò)平臺的繁榮發(fā)展勢頭，網(wǎng)絡(luò)消費已成為普通民眾一種新的生活消費方式，除了火爆異常的線上購物平臺外，服務(wù)類的消費需求也日趨增加。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始主動挖掘管理區(qū)域客戶的消費潛力。線上平臺的搭建亦成為不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點布局的領(lǐng)域。表1為部分頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)類型。