顏琴 陳愛林 李耀
摘要:從不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和善意取得的制度價(jià)值,以及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)和制度價(jià)值出發(fā)進(jìn)行論述,認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)可以善意取得。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn);抵押權(quán);善意取得
中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B
文章編號:1001-9138-(2021)05-0048-51 收稿日期:2021-03-12
作者簡介:顏琴,常州市武進(jìn)區(qū)人民法院。
陳愛林、李耀,淮安市金湖縣自然資源和規(guī)劃局。
不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得是指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給債權(quán)人作為債的擔(dān)保,在債權(quán)人不知抵押人無處分權(quán)且符合善意取得的其他要件后,可取得抵押權(quán)。當(dāng)發(fā)生債務(wù)人不能清償其債務(wù)時(shí),債權(quán)人(抵押權(quán)人)可就抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。有觀點(diǎn)認(rèn)為,《民法典》物權(quán)篇規(guī)定的善意取得僅適用于所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等物權(quán)的轉(zhuǎn)移,且是否支付合理對價(jià)是善意取得的要件之一,而在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)不是物權(quán)的轉(zhuǎn)移,也不符合支付合理對價(jià)的要求,因此不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能善意取得。筆者不贊同該觀點(diǎn),認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)可以善意取得?,F(xiàn)從不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的制度價(jià)值、善意取得的制度價(jià)值,以及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)和制度價(jià)值出發(fā)嘗試論述。
1 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的概念及制度價(jià)值
從權(quán)利人對物的利用方式來看,分為自己利用、他人利用。他人利用又可分為對物的使用價(jià)值的利用和對物的交換價(jià)值的利用?!睹穹ǖ洹返?94條第1款規(guī)定,為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償??梢?,不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)屬他人對物交換價(jià)值的利用。
不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán),可在不轉(zhuǎn)移抵押物占有的前提下,充分發(fā)揮其交換價(jià)值,所有權(quán)人還能繼續(xù)使用發(fā)揮其使用價(jià)值,取得的收益亦可用于清償債務(wù),這就使債權(quán)人(抵押權(quán)人)的權(quán)益得到最充分的保障。同時(shí)因它的擔(dān)保效力可靠,在市場經(jīng)濟(jì)下對市場經(jīng)濟(jì)的正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)揮了積極的促進(jìn)和保護(hù)作用,因此也被稱為“擔(dān)保之王”?;诘盅簷?quán)這種區(qū)別于其他擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)勢,因而受到越來越多人的青睞,成為實(shí)踐中最理想、最常見、最常用的擔(dān)保形式被廣泛使用。
2 善意取得的概念及制度價(jià)值
善意取得也稱即時(shí)取得,是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時(shí),善意第三人可以取得標(biāo)的物的所有權(quán),所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。
善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度,其主要推動(dòng)力是市場經(jīng)濟(jì)中商品交易的日益發(fā)達(dá)和日趨頻繁。在市場交易中,真正權(quán)利人代表的是根據(jù)權(quán)利而應(yīng)實(shí)現(xiàn)的公正價(jià)值,僅關(guān)乎其個(gè)體利益,而不特定的第三人代表的是市場交易的秩序價(jià)值,關(guān)系著所有市場中潛在交易者的利益。因此,法律為突出“不公正勝于無秩序”的理念,在真正權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利進(jìn)行權(quán)衡后,舍棄真正權(quán)利人的利益,選擇了保護(hù)第三人的利益。善意取得制度的這種強(qiáng)制性物權(quán)配置方式,雖然限制和阻卻了所有權(quán)的追及力,在一定程度上犧牲了原權(quán)利人的利益,但是它在保護(hù)權(quán)利外觀的公示公信力,促進(jìn)交易的安全和穩(wěn)定等方面發(fā)揮了無可替代的重要作用。
3 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)
《民法典》第311條規(guī)定,無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。
民法上的處分行為是直接使某種權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的法律行為,包括物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為。處分行為并不是物權(quán)變動(dòng)的法律基礎(chǔ),而是直接完成物權(quán)變動(dòng)、設(shè)定負(fù)擔(dān)或變更權(quán)利內(nèi)容,是負(fù)擔(dān)行為的最終目的,具有終局意義。物權(quán)的處分除對物所有權(quán)的處分外,還包括對物交換價(jià)值的處分和對物使用價(jià)值的處分。因此,與處分行為相對應(yīng)的物權(quán)取得,不單指所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓人對所有權(quán)的取得,還包括權(quán)利人設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)時(shí)對他物權(quán)的取得?!睹穹ǖ洹返?11條對善意取得制度進(jìn)行規(guī)定時(shí),采用所有權(quán)轉(zhuǎn)移作為表述方式。筆者認(rèn)為,一方面所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是最典型的處分行為。如上文所論述,善意取得制度是在真正權(quán)利人和善意第三人之間進(jìn)行利益平衡,而市場交易中的買賣是典型的物權(quán)處分和取得的情形,也是無權(quán)處分時(shí)最易發(fā)生處分和取得糾紛的物權(quán)變動(dòng)類型。另一方面立法者在立法時(shí)參照了大陸法系其他國家民法典對此的表述方式,屬立法技術(shù)需要使然。而對其他物權(quán)變動(dòng)類型,則在該法條最后一條款中進(jìn)行了規(guī)定,即“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定”。
善意取得旨在保護(hù)交易安全,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因交易而轉(zhuǎn)讓時(shí),“合理對價(jià)”是正常交易的重要組成部分,也是判斷受讓人是否善意的重要依據(jù),所以將“合理價(jià)格”作為善意取得的要件之一。而設(shè)立抵押權(quán),則無此必要。學(xué)者尹田認(rèn)為,“不應(yīng)機(jī)械地按照《物權(quán)法》第106條第1款,要求抵押權(quán)人必須支付合理的價(jià)格”;學(xué)者程嘯則進(jìn)一步認(rèn)為,“抵押權(quán)的善意取得無需以支付合理價(jià)格或者合理對價(jià)作為要件,更不以抵押權(quán)人是否實(shí)際履行主合同的義務(wù)作出判斷是否滿足這一要件的標(biāo)準(zhǔn)”。從另外一個(gè)角度來講,相對于有權(quán)處分的交易,善意取得制度解決的僅僅是交易中處分權(quán)的缺失,正如臺灣學(xué)者史尚寬先生所言:“善意補(bǔ)正了處分權(quán)的缺失”。
最高人民法院在《關(guān)于中國農(nóng)業(yè)銀行大連市分行友好支行訴大連中大集團(tuán)公司、第三人中國大連國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司借款合同抵押擔(dān)保糾紛一案請示的答復(fù)》([2003]民二他字第26號)中指出,鑒于中大大廈在抵押時(shí)的全部產(chǎn)權(quán)登記在中大集團(tuán)名下,不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力,因此,如無證據(jù)證明友好支行在接受抵押時(shí)對中大大廈9~15層產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀況為明知或應(yīng)知的,友好支行可以善意取得對中大大廈9~15層的抵押權(quán)。
4 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的制度價(jià)值
法律是由經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的,是上層建筑的一部分。有什么樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),就有什么樣的法律,而在市場經(jīng)濟(jì)秩序的建立過程中,法律法規(guī)又具有推動(dòng)和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展的作用。所以,應(yīng)充分發(fā)揮法律在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的調(diào)節(jié)效應(yīng),否則就不能達(dá)到為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)服務(wù)的目的?!段餀?quán)法》第1條規(guī)定,為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法,制定本法。該條設(shè)置在總則部分,其對市場經(jīng)濟(jì)的保護(hù)和促進(jìn)應(yīng)是貫穿于該法始終的原則,并對整部法律條文的理解和適用都應(yīng)有指引性作用。
我國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長的關(guān)鍵時(shí)期,國家積極提倡“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”,要求切實(shí)解決中小微企業(yè)融資難、融資貴。而作為“擔(dān)保之王”的不動(dòng)產(chǎn)抵押,對企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道,降低融資成本,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,發(fā)揮著重要作用。如果抵押權(quán)不能適用善意取得制度進(jìn)行保護(hù),那么必將影響銀行、信托等金融部門的放貸意愿,最終勢必影響信貸市場的活躍度和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展,也和實(shí)行“良法之治”的法治要求相違背。
5 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得構(gòu)成要件對銀行等債權(quán)人及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作的啟示
現(xiàn)行法律上的“善意”,通常指行為人在從事民事行為時(shí),認(rèn)為其行為合法的一種心理狀態(tài)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋(一)》第14條規(guī)定,受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí),不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第15條規(guī)定,具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán):(1)登記簿上存有有效的異議登記;(2)預(yù)告登記有效期內(nèi),未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;(3)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng);(4)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤;(5)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
5.1 對銀行等債權(quán)人(抵押權(quán)人)的啟示
一是注意抵押物的狀態(tài)?!睹穹ǖ洹返?05條、第725條規(guī)定了買賣不破租賃。因此,抵押權(quán)人在接受不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)了解抵押物的使用狀況,合理評估實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押物的剩余價(jià)值。
二是查詢不動(dòng)產(chǎn)抵押物的登記簿信息。《民法典》第414條規(guī)定了抵押權(quán)順位清償制度,第423條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)被查封時(shí)最高額抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的確定,以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋(一)》第15條對非善意的規(guī)定。抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)應(yīng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿,對登記簿中的權(quán)利狀況進(jìn)行審查,最高額抵押權(quán)人則應(yīng)在發(fā)放每筆貸款前,查閱登記簿中是否有查封登記信息。
5.2 對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的啟示
《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》僅要求在建工程抵押應(yīng)實(shí)地查看建筑物建造情況,其他不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記未作要求,對申請材料的真實(shí)性則規(guī)定由申請人負(fù)責(zé)。但《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記若干問題的決定》以及司法實(shí)踐要求,登記機(jī)構(gòu)在辦理各類登記要承擔(dān)合理審慎的審查職責(zé)。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》14.1.6第7項(xiàng)規(guī)定,有查封的,不予辦理抵押權(quán)登記;第10項(xiàng)規(guī)定,登記申請違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的不予登記。因此,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)申請人提交的申請材料并結(jié)合詢問制度,比對不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中的登記簿等信息,進(jìn)行審慎審查,以避免不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)登記機(jī)構(gòu)因過失而承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
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