【摘要】隨著新時期我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷推進，使得房地產(chǎn)市場競爭的激烈程度進一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步，就必須提高成本管理的效率。由于市場的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏一套科學(xué)完善的工程管理體系，使得企業(yè)的管理水平無法與社會市場的動態(tài)發(fā)展變化相適應(yīng)，進而導(dǎo)致在管理上出現(xiàn)很多漏洞和缺陷，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)工程管理與項目成本管理效果并不理想。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步，保持自身的競爭地位，企業(yè)的管理者就必須對工程管理和項目成本管理提起足夠的重視，合理控制成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益，為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃打下堅實的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理;項目成本管理;管理對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.049

1、引言

為了有效落實房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理，首先必須要明確房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的基本要求，要對未來的發(fā)展目標(biāo)進行科學(xué)的定位，以此為指導(dǎo)來規(guī)劃市場戰(zhàn)略。房地產(chǎn)項目屬于大型的施工項目，涉及到的技術(shù)種類結(jié)構(gòu)復(fù)雜，專業(yè)覆蓋范圍較廣，在施工過程中，需要根據(jù)專業(yè)類型的不同劃分為多個子項目，由多個施工團隊進行合作承包，提高了成本控制的難度，也提高了成本和項目管理的壓力。在房地產(chǎn)項目工程開發(fā)階段，對于施工項目的管理是保證整個房地產(chǎn)工程質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)，管理內(nèi)容涵蓋了施工過程中的各個層面，其中包括了施工進度的管理，施工工藝水平的評估，施工技術(shù)操作規(guī)范監(jiān)督，施工安全管理，項目成本管理，人力資源管理等方面。房地產(chǎn)工程產(chǎn)品類型是固定的，但是建筑環(huán)境較為復(fù)雜，極易受到周邊環(huán)境的影響，施工時間跨度較大，周期較長并且具有很多不確定性，因此，提高工程管理項目成本管理的水平是十分必要的，要做到生產(chǎn)資料的科學(xué)分配，對資源進行整合和規(guī)劃，合理安排人力資源，促進管理體制的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，進而提升用戶的滿意度和忠實度，只有這樣，才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

2、房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理流程

房地產(chǎn)工程管理與項目成本控制涉及到多個環(huán)節(jié)，從整體上來看，管理結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。首先是初期的開工準(zhǔn)備階段，需要進行編制工作，編制的內(nèi)容是房地產(chǎn)項目施工圖紙以及施工預(yù)算方案，在施工方案制定的過程中，要配備有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員作為指導(dǎo)，相關(guān)的技術(shù)人員要到施工現(xiàn)場對周邊環(huán)境進行實地勘察，保證方案規(guī)劃的可行性。施工方案的設(shè)計需要考慮到施工所需的基礎(chǔ)設(shè)備，以及現(xiàn)場的一些布線工作。施工預(yù)算編制則主要針對施工用料的采購，在保證施工材料質(zhì)量滿足標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量降低成本，提高資源的利用率。在初期的準(zhǔn)備工作完畢后，就開始進入分項工程施工階段，將整個房地產(chǎn)建筑工程分為多個不同專業(yè)領(lǐng)域的子項目，比如建筑外墻施工，排水系統(tǒng)施工，建筑主體構(gòu)建施工，分管施工，供電管理等方面。在施工作業(yè)完畢后，要做好項目驗收的工作，對系統(tǒng)進行調(diào)試和試運行，保證每個項目功能都能達(dá)標(biāo)，對于驗收不合格的項目，要及時返工，減少后續(xù)施工中的麻煩。此外，要加強對施工的管理水平，不斷融入新技術(shù)，提高施工工藝，追求精益化管理。

3、房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理存在的問題

3.1房地產(chǎn)工程管理存在的問題

房地產(chǎn)項目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)要滿足客戶的要求，但是在具體的設(shè)計過程中，也不能盲目的將客戶的要求放在第一位，方案的規(guī)劃要尊重客觀事實，對房地產(chǎn)市場要進行精準(zhǔn)的定位，把握好市場發(fā)展的方向，與用戶目標(biāo)相協(xié)調(diào)，保證客戶要求與市場目標(biāo)能夠相互適應(yīng)。在項目施工方案開發(fā)階段，要綜合統(tǒng)籌施工人力資源管理，施工周期管理，施工成本預(yù)算管理等方面。方案的設(shè)計要經(jīng)過多次反復(fù)審核，保證項目開發(fā)方案設(shè)計最優(yōu)化。要保障施工方案的嚴(yán)謹(jǐn)性，將各方面不可控因素的影響考慮在內(nèi)，盡量縮短施工進度，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)工程管理的過程中，要積極對管理體系進行創(chuàng)新優(yōu)化，加強管理人員的培訓(xùn)力度，加深對工程管理重要性的認(rèn)知，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代化管理體系的優(yōu)勢?，F(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理系統(tǒng)，管理上存在漏洞，非常容易導(dǎo)致施工事故的發(fā)生，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的運營。還有一部分企業(yè)在方案制定時安排混亂，責(zé)任劃分不明確，成本分配不合理，經(jīng)常會出現(xiàn)超支的情況，嚴(yán)重影響了施工進度。

3.2房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

房地產(chǎn)項目除了工程管理，成本管理也同樣重要，但是很多企業(yè)缺乏最基本的成本分析，成本預(yù)算不合理，無法進行精準(zhǔn)核算，缺乏必要的數(shù)據(jù)引導(dǎo)作用，無法發(fā)揮出施工方案設(shè)計應(yīng)有的效果。一部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門資金流水的核算流程缺乏規(guī)范性，監(jiān)督管理也不夠完善，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)企業(yè)的利益。很多施工對于只關(guān)注項目功能的實現(xiàn)，而忽略成本控制的重要性，最終盡管施工的質(zhì)量有所提升，但是成本開銷卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益。

4、房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理對策

4.1優(yōu)化管理方案

房地產(chǎn)工程與項目成本的管理過程涉及到多個環(huán)節(jié)，為了保證各個環(huán)節(jié)都能正常運作，必須對管理方案進行進一步的優(yōu)化。在初期的方案規(guī)劃和設(shè)計階段，要加強對管理方案設(shè)計人員技術(shù)水平的審核，完善評估機制，保證能夠做出客觀評價，提高職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證成本控制方案的專業(yè)性。對方案設(shè)計人員也要加大監(jiān)督管理力度，方案制定完畢后必須進行多方審視和討論，這樣不僅有利于統(tǒng)籌兼顧各個部門的利益，也能夠及時針對不足之處進行完善。成本控制方案在內(nèi)容上要明確控制的主要目的和重點管控的環(huán)節(jié)。方案出臺后，為了適應(yīng)不斷變化的實際情況，管理人員必須加強與施工隊伍之間的溝通和交流，施工中遇到的經(jīng)濟困難和問題要及時反饋。監(jiān)管人員要做的是從整體角度來把控動態(tài)成本的變化，要對成本控制起到引導(dǎo)性的作用。

4.2提升成本控制水平

房地產(chǎn)工程項目成本的管理可以分為兩大方面，分別是固定的資產(chǎn)控制與施工動態(tài)的項目成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)固定成本對整個工程建設(shè)投入的固定資本不會受到外界因素的影響而變化。為了防止投入的資金被濫用，不論施工的工程量如何變化，項目的固定投資都不會改變。固定的資本主要包含日常的行政管理費用和一些與施工人員生活相關(guān)的設(shè)施建設(shè)花費。而動態(tài)變化的成本投資，存在著一系列動態(tài)變化的過程，具體來說，一部分資金投入會隨著房地產(chǎn)工程施工工作量的變化而變化，涵蓋了建筑施工的材料采購花費，雇傭基層施工勞動人員的花費，機械設(shè)備投入使用的花費等方面，與固定的成本相同，只要能夠落實高效的管理措施，就能極大減少動態(tài)成本的投入。因此，可以在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上，設(shè)立專門的結(jié)算審核部門，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力，保證工程結(jié)算的效率。此外，施工過程中所需要的機械設(shè)備要做好定期的維修與保養(yǎng)工作，并且周期間隔不能過長。在施工設(shè)備操作的過程當(dāng)中，要規(guī)劃好時間，安排好操作人員的換班工作，避免操作人員過于疲勞導(dǎo)致事故發(fā)生，保證機械施工的效率，減少故障率，進而減少不必要的損失。

4.3提高工程施工效率

要加強施工管理水平和管理意識，對于各個環(huán)節(jié)資本流動都要進行詳細(xì)記錄，并保證全程監(jiān)督和跟進。房地產(chǎn)項目施工隊伍人員審核要嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真對待，不斷完善績效評估機制，保證科學(xué)性和公平性，對施工管理人員的選拔提出更高的要求，既要具備相關(guān)的技術(shù)水平，還要保證對管理工作的認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任并履行相應(yīng)的義務(wù)，提高房地產(chǎn)施工管理隊伍整體的工作熱情，營造出積極的工作氛圍。在項目承包合同簽訂的階段，應(yīng)該秉著誠信的原則，協(xié)調(diào)平衡房地產(chǎn)企業(yè)與施工團隊雙方之間的利益，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括施工工期的規(guī)定，施工質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，雇傭薪資等對雙方來說都比較敏感的內(nèi)容。另一方面，合同中的責(zé)任劃分要明確，如果在施工過程中出現(xiàn)問題，能夠進行及時的追責(zé)，將事態(tài)限制在可控范圍內(nèi)。管理人員要定期的對施工機械設(shè)備進行安全檢查，要嚴(yán)格遵守設(shè)備檢測規(guī)范流程，及時排除隱患。施工人員自身也要提起安全意識，做好自我檢查的工作。各個施工隊伍之間也要互相監(jiān)督，與管理人員相互配合，為施工控制體系的落實提供有力的保障，只有以此為基礎(chǔ)，才能夠有效提高施工效率，進而提升房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理之間的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

結(jié)語：

綜上所述，本文已經(jīng)對房地產(chǎn)工程管理以及項目成本的管理進行了詳細(xì)的闡述，首先明確了管理的重要意義，然后分析了當(dāng)前階段存在的一些問題，并且有針對性提出了解決措施，推動房地產(chǎn)事業(yè)長久的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

周星（1988.08-），男，湖南益陽人，漢族，本科，工程師，從事建筑工程工作。