秦芳

【摘要】目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理已經(jīng)隨著時(shí)代的發(fā)展在逐步前進(jìn)。但是，由于組織層面結(jié)構(gòu)松散、勞務(wù)高流動(dòng)性、管理層面上的工人和決策機(jī)構(gòu)的割裂等問題，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的問題也變得多了起來。因此，研究BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用具有重要意義。下面筆者就對(duì)此展開探討。

【關(guān)鍵詞】BIM;房地產(chǎn);成本管理;應(yīng)用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.192

1、BIM特點(diǎn)

1.1可視化

傳統(tǒng)手繪圖紙和CAD圖紙由二維點(diǎn)、線、面所組成，運(yùn)用BIM技術(shù)可將梁、柱、板等構(gòu)件以三維模型的方式表現(xiàn)出來，使得每一個(gè)構(gòu)件、每一個(gè)結(jié)構(gòu)體、每一個(gè)房間、每一個(gè)樓層位置、布局都能很直觀地呈現(xiàn)在眼前。對(duì)構(gòu)件賦予數(shù)據(jù)信息，使用者點(diǎn)擊構(gòu)件即可提取需要的工作資料。在項(xiàng)目建設(shè)中，決策、設(shè)計(jì)、施工等階段都可以在可視化的狀態(tài)下進(jìn)行，讓管理工作更加科學(xué)。

1.2協(xié)調(diào)性

BIM的這個(gè)特性主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段和施工階段。設(shè)計(jì)階段運(yùn)用BIM可以將多個(gè)專業(yè)的信息模型整合在一起，在三維模型下協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)之間可能發(fā)生的碰撞問題，如孔洞的預(yù)留問題、管線的排布問題、建筑的空間布局與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)問題等;而施工階段運(yùn)用BIM可以處理建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位等所有參建單位之間的協(xié)調(diào)工作，經(jīng)過開發(fā)的BIM平臺(tái)，將所有單位融合在一起，形成對(duì)項(xiàng)目全方位的施工管理。如在工程中發(fā)現(xiàn)問題，負(fù)責(zé)人將信息反映到平臺(tái)，若問題嚴(yán)重，則多方人員在平臺(tái)上協(xié)調(diào)解決;若問題較輕，則相關(guān)單位負(fù)責(zé)人直接解決。

1.3模擬性

BIM可以通過三維模型對(duì)建筑設(shè)計(jì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行模擬，如日照時(shí)間與強(qiáng)度、節(jié)能功耗程度等，為項(xiàng)目決策者提供可靠、全面的數(shù)據(jù)信息;也可以模擬施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境布局、施工的進(jìn)程等方面，工程管理者可以得到真實(shí)、科學(xué)的信息，方便施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，提高工作效率，減少運(yùn)營成本。項(xiàng)目竣工后運(yùn)營維護(hù)階段可以模擬處理日?？赡馨l(fā)生的緊急情況，如地震人員逃生模擬及消防人員疏散模擬等。

2、BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用的重要性

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的逐漸加快，相關(guān)設(shè)施的建設(shè)工作逐漸推進(jìn)。房產(chǎn)是人們生活的基礎(chǔ)，為了滿足人們的需求，建筑數(shù)量有所增加，在此過程中，協(xié)作問題逐漸受到人們的關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，不同公司參與不同階段的建筑管理，其中各個(gè)公司的聯(lián)系不夠密切。為了追求房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率和施工的速度，很多公司對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的把握不夠到位、安全意識(shí)不夠強(qiáng)，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在此基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)的具體技術(shù)層出不窮，它以安全、環(huán)保、節(jié)能為最大特點(diǎn)吸引著廣大的管理者。如何運(yùn)用好房地產(chǎn)技術(shù)成為一大難點(diǎn)。而BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)代管理中起著非常重要的作用，對(duì)于其中的質(zhì)量把控和安全培訓(xùn)發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，同時(shí)，也促進(jìn)了不同公司之間的協(xié)作，增強(qiáng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定性和可靠性。

3、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

3.1建設(shè)單位管理體系不健全

成本控制過程中，部門間各自為營，用自己專業(yè)的方法控制成本，部門之間缺乏溝通，使整體成本管理混亂，看起來每個(gè)人都在進(jìn)行成本管理，但是相互之間無協(xié)調(diào)性，這樣的管理體系是不健全的，甚至可能造成成本的增加。例如，財(cái)務(wù)人員對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、整理、分析更為專業(yè)，對(duì)項(xiàng)目整體的成本管理卻有心無力;有些公司還會(huì)設(shè)置專門的成本部門，對(duì)工程進(jìn)度、成本等進(jìn)行管理掌控，但有時(shí)會(huì)出現(xiàn)成本與質(zhì)量脫節(jié)，輕質(zhì)量、重成本，使整體項(xiàng)目效果大打折扣。

3.2設(shè)計(jì)過程各專業(yè)協(xié)調(diào)性不足

傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中，建筑設(shè)計(jì)師完成設(shè)計(jì)圖紙后，將指標(biāo)、圖紙交給結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通等專業(yè)設(shè)計(jì)師，此時(shí)各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)工作相互獨(dú)立，最終盡管會(huì)交給經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的總工程師審核，但是由于施工圖紙數(shù)量大、節(jié)點(diǎn)構(gòu)件多等特點(diǎn)，單單依靠人為檢查，依然無法全面地審查設(shè)計(jì)的全部內(nèi)容。這樣在后期施工過程中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更，使項(xiàng)目施工斷斷續(xù)續(xù)，造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，進(jìn)而影響工程進(jìn)度，增加工程總成本的投入。

3.3施工階段

傳統(tǒng)成本管理難度大施工階段周期長，施工工藝、過程煩瑣復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)的工作多，一旦安排不合理，將造成質(zhì)量安全問題，使工期延長、成本上升。施工現(xiàn)場(chǎng)的整體布局很復(fù)雜，涉及道路硬化、施工水電線路走向、加工棚位置、材料堆場(chǎng)等，設(shè)計(jì)布局需科學(xué)合理，否則會(huì)出現(xiàn)施工機(jī)械車輛無法在場(chǎng)內(nèi)掉頭、水電材料浪費(fèi)、施工半成品運(yùn)送距離過長及材料二次搬運(yùn)等問題。施工過程中，對(duì)人員、材料的數(shù)量一般是由現(xiàn)場(chǎng)工程師憑借經(jīng)驗(yàn)確定的，有一定的主觀性，可能會(huì)造成窩工或者材料浪費(fèi)。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理依然是粗放式管理，雖然大部分企業(yè)使用經(jīng)典的掙值法對(duì)施工過程中的成本進(jìn)行精細(xì)化管控，但是施工過程涉及面廣、工藝復(fù)雜，收集相關(guān)的成本信息并不及時(shí)，不能有效對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、調(diào)整和控制。

4、BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用

4.1投資決策階段

BIM的可視化、模擬性特點(diǎn)可以直觀地觀察建筑物外形外貌及項(xiàng)目整體規(guī)劃，也可以看到建筑物內(nèi)部細(xì)節(jié)，如房屋的格局風(fēng)格、公共區(qū)域劃分等，使建設(shè)單位決策者清晰地看到各個(gè)規(guī)劃方案相關(guān)數(shù)據(jù)信息，讓決策更加容易。利用BIM數(shù)據(jù)庫，從中提取出與項(xiàng)目相似的相關(guān)人工、材料、機(jī)械等造價(jià)信息，使得工程估算更為快速、科學(xué)和準(zhǔn)確，有利于后續(xù)成本管理工作的展開。

4.2設(shè)計(jì)階段

根據(jù)投資決策時(shí)初步方案的估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，將各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與各專業(yè)設(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)，使全生命周期成本管理思想滲透其中，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，利用BIM數(shù)據(jù)庫對(duì)多個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)致比選，決出最優(yōu)方案。利用BIM技術(shù)進(jìn)行各專業(yè)間的碰撞試驗(yàn)，可以有效地解決電氣、給排水、暖通管線碰撞、管線與結(jié)構(gòu)碰撞、結(jié)構(gòu)間接頭、樓梯碰頭等問題，減少了后期因工程變更造成工期延誤成本和返工成本。從BIM模型中提取的準(zhǔn)確的構(gòu)件信息與構(gòu)件工程量可以直接運(yùn)用到工程造價(jià)中，既能避免從設(shè)計(jì)單位到造價(jià)咨詢單位之間流水線式的工作模式，協(xié)同工作，節(jié)約了寶貴的時(shí)間，又能避免造價(jià)人員對(duì)設(shè)計(jì)師的意圖不理解，使數(shù)據(jù)信息獲取不準(zhǔn)確，造成成本計(jì)算的錯(cuò)誤，影響整個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作。

4.3施工階段

使用BIM技術(shù)，結(jié)合運(yùn)用Revit和Lumion軟件，對(duì)多方案進(jìn)行對(duì)比，充分做好場(chǎng)地資源利用，也有助于施工生產(chǎn)的順利開展。工程項(xiàng)目施工階段是一個(gè)煩瑣、復(fù)雜的過程，因其涉及多個(gè)專業(yè)和工種，若僅僅依靠二維橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃，很難將整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、資源信息動(dòng)態(tài)地表現(xiàn)出來。但使用BIM5D技術(shù)，將BIM三維模型與進(jìn)度軟件（project等）和成本軟件（廣聯(lián)達(dá)、魯班等）相結(jié)合，把與該工程項(xiàng)目相關(guān)的所有進(jìn)度信息和造價(jià)信息分別全部錄入軟件中管理，管理人員可隨時(shí)調(diào)用其中某一時(shí)間段的全部進(jìn)度信息和成本分析結(jié)果，使其更加清楚地了解工程進(jìn)度的信息和某階段的成本，便于控制成本。

結(jié)語：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本管理中，應(yīng)用BIM技術(shù)可以使成本管理更加系統(tǒng)、科學(xué)，提高成本管理質(zhì)量，完善現(xiàn)階段不完美的成本管理方法和體系，加速房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)向著數(shù)字信息化方向不斷發(fā)展。

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