李曉應(yīng)

【摘 要】本文從土地增值稅清算工作在新經(jīng)濟(jì)形勢下所面臨的主要風(fēng)險點出發(fā)，提出了新經(jīng)濟(jì)形勢下土地增值稅清算風(fēng)險管控策略，目的在規(guī)避土地增值稅清算工作中的稅務(wù)風(fēng)險，保證土地增值稅清算工作能夠順利進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)形勢;土地增值稅;清算風(fēng)險;管控策略

引言

通過征收土地增值稅可以調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、交易行為，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，土地增值稅清算工作能夠有效降低土地增值稅流失風(fēng)險發(fā)生的概率。土地增值稅清算工作具備較強(qiáng)政策性、業(yè)務(wù)量復(fù)雜的特征，這就會讓土地增值稅清算工作陷入較大財務(wù)風(fēng)險之中，我們必須高度重視土地增值稅清算風(fēng)險管控工作。

一、新經(jīng)濟(jì)形式下土地增值稅清算風(fēng)險點

1.虛列開發(fā)項目成本。

使用土地的成本是按照評估土地的價值進(jìn)行入賬，通常情況下土地的評估價格中已經(jīng)包含了無形資產(chǎn)的溢價，因此是比實際開發(fā)成本要高。在土地增值稅清算過程中虛列開發(fā)項目成本主要體現(xiàn)在以下幾點上：第一，虛開甲供材料發(fā)票，或是采用與施工方勾結(jié)對相關(guān)建筑安裝工程發(fā)票進(jìn)行虛開，直接虛增了建筑安裝成本;第二，虛報工程項目，由于一部分稅務(wù)部門對部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的事前、事中、事后活動缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管，這就會引起以下問題：例如施工建設(shè)損失虛報、工程項目虛列;第三，多次、重復(fù)的列支相關(guān)安裝成本，安裝工作是一項專業(yè)性較強(qiáng)、系統(tǒng)化高的工作，因此企業(yè)在簽訂一部分安裝合同的時候，將合同總價擴(kuò)大化，例如將附屬工程、水電工程納入到合同中，同時在進(jìn)行就土地的財務(wù)核算的時候?qū)⒁陨蠁雾椩诠こ坛杀局羞M(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn);第四并未按照規(guī)定來對成本費用進(jìn)行歸集，完工成本項目費用中包含了日后項目開發(fā)所需要的費用等;第五扣除項目中包括了企業(yè)在整個項目開發(fā)過程中取得的全部相關(guān)借款利息支出，按照我國稅法的具體要求，相關(guān)利息支出要嚴(yán)格根據(jù)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目來進(jìn)行及時的分?jǐn)傆嬎?，?jīng)過金融機(jī)構(gòu)出具貸款證明后，是允許進(jìn)行相關(guān)扣除的，如果不能就不得對利息支出進(jìn)行單獨扣除。

2.少計銷售收入。

首先，對銷售收入不進(jìn)行納稅申報。例如將“銷售收入”科目納入到“預(yù)收賬款”科目范圍之中，往來賬目中長期掛“誠意金”的問題，定金計入“其他應(yīng)付款”科目中，為了達(dá)到少繳稅款，延遲申報的目的，未嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行及時足額納稅。

其次，視同銷售行為不納入銷售收入。例如獎勵、捐贈、對外投資、贊助等形式都屬于視同銷售行為，施工工程款與完工房地產(chǎn)項目進(jìn)行相互抵消、向職工、股東分配自建房產(chǎn)等，并沒有將這些視同銷售行為納入到收入中。

再次，明顯偏低的銷售價格，例如采用優(yōu)惠價格的方式將房產(chǎn)銷售給職工。

3.利用關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤。

通常情況下一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著較多的關(guān)聯(lián)公司，例如建筑設(shè)計、咨詢、物業(yè)管理、建筑施工等公司，以上公司彼此之間在進(jìn)行大量關(guān)聯(lián)交易過程中會對轉(zhuǎn)讓進(jìn)行定價，再次對利潤、成本進(jìn)行了新的分配，這樣相關(guān)收入和項目的增減就會影響到土地增值稅的征收。其中通過關(guān)聯(lián)企業(yè)來進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移的主要途徑有以下幾種：第一，采用購銷貨物的方式來確定所轉(zhuǎn)讓的定價，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)通常會采用“低進(jìn)高出”、“高進(jìn)低出”的方式，會高于市場價格向聯(lián)企業(yè)采購相關(guān)施工設(shè)備和建筑材料，卻采用內(nèi)部低價的方式銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)房產(chǎn);第二，購買勞務(wù)實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓定價，房地產(chǎn)企業(yè)在為關(guān)聯(lián)企業(yè)提供建筑咨詢、營銷策劃和建筑設(shè)計等相關(guān)服務(wù)時，向其支付較高的費用，以達(dá)到轉(zhuǎn)移利潤的目的。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢下土地增值稅清算風(fēng)險管控策略

1.保證房地產(chǎn)銷售收入確定的合理性。

企業(yè)在對商品房進(jìn)行銷售的過程中，應(yīng)該及時預(yù)測和計算土地增值稅，保證預(yù)測銷售所得扣除項目總額的準(zhǔn)確性，對銷售單價進(jìn)行事前的籌劃，并根據(jù)實際情況來設(shè)置銷售價格，實現(xiàn)合理把控增值率的目的。根據(jù)我國相關(guān)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的非貨幣行為，應(yīng)該屬于銷售行為，具體包括將自身開發(fā)出的項目用于以下活動：員工福利、抵償債務(wù)、對外投資、獎勵給投資人等，在轉(zhuǎn)移開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)的時候，應(yīng)該對其確認(rèn)收入。企業(yè)管理者應(yīng)該充分重視上述政策，這樣可以避免由銷售收入確定缺乏合理性，所導(dǎo)致的不能準(zhǔn)確預(yù)測土地增值稅稅率的問題，也可以準(zhǔn)確的把握調(diào)節(jié)土地增值稅的時機(jī)。

2.加大管理開發(fā)項目成本的力度。

土地增值稅清算需要高素質(zhì)、專業(yè)性較強(qiáng)的稅務(wù)人員才能夠勝任，只有這樣才能高效、高質(zhì)量的完成土地增值稅清算工作，因此這就要求相關(guān)工作人員必須對成本管理要求和條例進(jìn)行熟悉，并不能僅僅在需要進(jìn)行清查房地產(chǎn)開發(fā)成本才進(jìn)行土地增值稅清算工作。稅務(wù)人員要全面、清晰的了解房地產(chǎn)開發(fā)成本，特別是要掌握企業(yè)開發(fā)項目費用的構(gòu)成，避免土地增值稅清算工作出現(xiàn)人為誤差。同時在土地增值稅清算工作過程中，稅務(wù)人員要承擔(dān)起監(jiān)管的職責(zé)，主要是對開發(fā)成本管理工作進(jìn)行監(jiān)管，企業(yè)也需要將成本核算的全部結(jié)果遞交相關(guān)部門審核，提高土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性。

3.有效進(jìn)行納稅申報。

納稅申報是企業(yè)稅務(wù)管理重點工作之一，也是開展相關(guān)稅務(wù)工作的起點，因此在土地增值稅清算工作中必須進(jìn)行有效的納稅申報，在納稅義務(wù)人、課稅對象、稅率等方面確定工作中要嚴(yán)格依據(jù)我國稅法規(guī)定進(jìn)行。由于并不是每個企業(yè)都能夠?qū)Χ惙▋?nèi)涵以及外延進(jìn)行全面的了解，特別是一些中小企業(yè)很難對稅法規(guī)定進(jìn)行正確的理解，因此在納稅申報過程中就會浪費不必要的人力和財力，提高了土地增值稅清算成本。企業(yè)需要從以下幾點入手提高納稅申報的有效性：第一，認(rèn)真研讀和真正理解國家相關(guān)稅收法規(guī)和稅法，準(zhǔn)確的把握我國稅法實施細(xì)則;第二，土地增值稅申報要做到有序規(guī)范，虛心向土地增值稅專業(yè)稅務(wù)人員咨詢有關(guān)申報土地增值稅工作的相關(guān)事宜;第三，定期將企業(yè)所申報的土地增值稅數(shù)據(jù)與稅務(wù)系統(tǒng)中錄入的數(shù)據(jù)作對比，如果出現(xiàn)差異就要及時的進(jìn)行調(diào)整，并將土地增值稅申報過程中涉及到的原件和復(fù)印件進(jìn)行妥善的保管，這樣可以實現(xiàn)有賬可查，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算工作的監(jiān)管和稽查;第四，做好總結(jié)納稅申報管理工作，通過對土地增值稅申報工作的總結(jié)，能夠?qū)η逅愎ぷ靼l(fā)生問題進(jìn)行反饋，有利于日后土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行。

4.對稅率臨界點進(jìn)行合理利用。

四級超率累進(jìn)是我國現(xiàn)階段土地增值稅清算采用的稅率，臨界點會由于不同級別的不同而有所差異，因此土地增值稅清算工作也會受到不同臨界點的直接影響。土地增值額越高，稅率就越高，土地增值額越低，稅率就越底，但是收益大小并不是由增值額的大小來決定的。如果增值額與扣除項目金額的比例接近某個級次稅率的臨界點的時候，如果高于臨界點，就應(yīng)該采用售價來調(diào)控增值額來實現(xiàn)增值率下降到臨界點之內(nèi);如果低于臨界點，并不能通過銷售收入而突破臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)之前，為了提高銷售定價倒算的準(zhǔn)確性，可以采用土地增值稅不同級次稅率臨界點受到項目毛利率的影響為主要依據(jù)，這樣能夠?qū)θ氲卦鲋殿~進(jìn)行合理的控制，實現(xiàn)土地增值稅率臨界點適用較低稅率的目的。

5.合理使用相關(guān)票據(jù)。

在新形勢下土地增值稅清算風(fēng)險管控重點工作之一是對相關(guān)票據(jù)的合理使用，企業(yè)財務(wù)工作人員在工作過程中需要嚴(yán)格審查發(fā)票、合同定相關(guān)原始憑證，這樣可以提高材料獲取保存的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，必須通過合法有效的材料來證明相關(guān)的扣除項目，合同和發(fā)票等相關(guān)原始憑證如果不能證實屬于合法，那么就不能在清算工作中進(jìn)行抵扣。由于在申報土地增值稅清算工作過程中會涉及到大量、復(fù)雜的財務(wù)數(shù)據(jù)，就會出現(xiàn)以下問題：例如土地增值稅發(fā)票相關(guān)原件被替換、項目成本被重復(fù)列支、建筑成本虛增等，因此需要重視第三方提供的審核資料，保證交易材料的真實性，這樣可以大大的降低土地增值稅清算風(fēng)險發(fā)生的概率。

三、總結(jié)

綜上所述，土地增值稅清算工作在新經(jīng)濟(jì)形式下會面臨著多樣風(fēng)險，為了順利開展土地增值稅工作，需要做好把控土地增值稅清算風(fēng)險工作，降低由于土地增值稅清算風(fēng)險給企業(yè)帶來的不必要損失，提高土地增值稅清算工作的效率和質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)和國家的土地使用權(quán)益。

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（作者單位：陜西中向會計師事務(wù)所）