陳賢 李娜

摘要：隨著國家的飛速發(fā)展，土地使用制度也在不斷的改革和進(jìn)步，土地估價已經(jīng)成為社會經(jīng)濟(jì)運行中直接關(guān)系公共利益和財產(chǎn)安全的不可或缺的重要中介行業(yè)。在積極配合土地使用制度改革、顯化土地資產(chǎn)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用以及推進(jìn)土地市場建設(shè)、支持國有企業(yè)改制方面，這個行業(yè)都發(fā)揮了重要作用，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：土地估價執(zhí)業(yè);風(fēng)險控制

引言

我國土地市場的快速發(fā)展和建立，導(dǎo)致土地中介機(jī)構(gòu)也隨之迅速發(fā)展，對土地價格的評估、登記代理、咨詢等等這些服務(wù)基本上都屬于土地中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，土地中介機(jī)構(gòu)在我國土地市場上不僅為土地市場的發(fā)展起到了一定的推動作用，而且對提升國民整體的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展也起到了一定的影響和作用。

1土地估價行業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的困難和問題

1.1土地評估中介機(jī)構(gòu)管理不夠規(guī)范

我國土地估價行業(yè)起步晚，土地估價師整體數(shù)量不足以滿足估價市場的需求，一些機(jī)構(gòu)的估價人員數(shù)量不足，則以非專業(yè)評估人員替代，而不少估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)就是靠幾個掛靠的估價師，而真正撰寫報告人員則是那些基礎(chǔ)從業(yè)人員，甚至不具備估價資格，《土地評估中介機(jī)構(gòu)注冊辦法》中對于現(xiàn)在常見的各公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu)缺少明確的指導(dǎo)意見，雖然一些省份對于設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的要求有所涉及，但目前設(shè)立類似分支機(jī)構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點”等機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象很普遍，簡單的人員組合，貧乏的技術(shù)力量，掛靠在某一個具有資質(zhì)等級的土地估價機(jī)構(gòu)，就開始承攬業(yè)務(wù)了，給土地估價行業(yè)和土地市場的健康發(fā)展帶來了不利的影響。

1.2土地評估報告質(zhì)量偏低

當(dāng)前各評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括三類：一是執(zhí)業(yè)的注冊土地估價師;二是取得土地估價師資格但尚未執(zhí)業(yè)的土地估價師;三是各類土地估價人員。自從土地評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后，執(zhí)業(yè)土地估價師大多成了土地評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或股東，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評估的是那些未執(zhí)業(yè)或沒有評估師資格也沒有評估經(jīng)歷的人，這些人員多數(shù)對于土地評估操作是一知半解，對于各類指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然而不知其所以然，只簡單、機(jī)械地套用，導(dǎo)致近些年來土地評估報告整體質(zhì)量滑坡嚴(yán)重，歷次報告抽查均有不少數(shù)量的不合格報告。

1.3行業(yè)內(nèi)競爭愈加激烈，惡性競爭凸顯

隨著土地評估行業(yè)市場化程度的提高和競爭加劇，部分土地估價機(jī)構(gòu)為求生存，以犧牲誠信為代價，搞惡性競爭，高評低估、低價競爭、迎合委托方不正當(dāng)要求以及給關(guān)系人回扣等現(xiàn)象日益增多，這些違法違規(guī)行為嚴(yán)重地影響了土地市場公開、公平、公正發(fā)展，侵害了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，損害了行業(yè)利益，有些則出現(xiàn)在政府項目上，政府采購制度的根本目的是為了公平競爭，選取質(zhì)好、價優(yōu)的服務(wù)，如果以最低報價作為追求的唯一目標(biāo)，忽視技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)等因素，則危害了社會利益，會對政府工作公信力造成惡劣影響，破壞了建設(shè)公平、有序、誠信的競爭環(huán)境。

2估價過程中的風(fēng)險控制

2.1對于風(fēng)險較大項目的風(fēng)險防范

經(jīng)預(yù)估項目存在較大風(fēng)險的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)不承接該估價項目，并向委托方解釋拒絕承接項目的原因。估價師也可以及時向估價機(jī)構(gòu)上報可預(yù)見的風(fēng)險，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研判后承接，并制定風(fēng)險防控措施，對評估過程各階段嚴(yán)格把關(guān)。由于項目的特殊性，估價項目委托方提供的權(quán)屬資料可能不齊全，負(fù)責(zé)該項目的注冊土地估價師應(yīng)勤謹(jǐn)調(diào)查。對于估價委托方提供的權(quán)屬資料不齊全，在短時間內(nèi)又不能補(bǔ)齊的，估價機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接該項業(yè)務(wù);如果承接該項業(yè)務(wù)，在遵循合法原則前提下在估價報告中對估價對象科學(xué)、合理設(shè)定假設(shè)條件，進(jìn)行評估。簽訂估計委托協(xié)議時應(yīng)明確估價項目基本事項，包括估價對象、估價目的、估價時點;雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容;雙方違約責(zé)任;協(xié)議爭議解決方式。協(xié)議條款是估價機(jī)構(gòu)與委托方簽訂委托協(xié)議時應(yīng)在估價合同中明確的重要條款，通過設(shè)立合同將委托方提出的不合理要求排除是保證估價機(jī)構(gòu)利益，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險的重要措施。

2.2對政策制度風(fēng)險的防范分析

我國當(dāng)前的土地中介還處于初步發(fā)展的階段，針對土地中介的法律法規(guī)、規(guī)章制度、行業(yè)自律等等都相當(dāng)缺乏，所以相關(guān)部門會根據(jù)市場的變化來對現(xiàn)有的法律法規(guī)以及政策制度作出相應(yīng)的調(diào)整，不斷有新的制度出臺。而因為相關(guān)政策制度的調(diào)整和變革，給整個行業(yè)帶來整體的行業(yè)風(fēng)險，這種風(fēng)險在一定程度上是全面性的，但是針對這種風(fēng)險，不同的行業(yè)機(jī)構(gòu)會采取不同的有效措施來應(yīng)對，對這種政策的調(diào)整和變革的接受度和敏感度也是大不相同，這也間接的導(dǎo)致機(jī)構(gòu)之間對風(fēng)險的抵御能力的差別。所以針對這種不確定因素，土地估價機(jī)構(gòu)要提前做好準(zhǔn)備，能夠?qū)Ω鞣N政策的不確定性提前作出準(zhǔn)備，并且要根據(jù)行業(yè)的情況及時對自身的應(yīng)對措施作出調(diào)整，將整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律以及發(fā)展階段所存在的優(yōu)勢、特點等都進(jìn)行有效的預(yù)測，以方便在國家出臺新的政策的時候能夠從容應(yīng)對，將政策制度風(fēng)險的防范工作做好，從而有效的減少因為政策制度而帶來的風(fēng)險，減少土地估價機(jī)構(gòu)的效益損失。

2.3宗地價格測算風(fēng)險控制

該階段主要執(zhí)業(yè)風(fēng)險包括法規(guī)政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)運用錯誤;權(quán)屬權(quán)利判斷錯誤;利用狀況描述錯誤，估價師沒有勘查現(xiàn)場，沒有權(quán)屬證書、規(guī)劃條件、宗地圖、位置圖、照片等;地價定義錯誤;估價技術(shù)路線、估價方法選用錯誤;重要估價參數(shù)確定錯誤;案例選擇錯誤;估價結(jié)果確定錯誤等。宗地地價評估中的重要參數(shù)主要有區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)、收益還原率、期日修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、開發(fā)程度修正幅度、房價房租比、土地平均取得成本、平均開發(fā)成本、土地增值收益率、地價樓層分配率、稅率、利息率、利潤率。測算過程通常對各種各樣的參數(shù)進(jìn)行選取，如收益率參數(shù)選取不當(dāng)，估價結(jié)果會嚴(yán)重偏離。防控措施主要有：1）向行業(yè)評估專家咨詢，由專家提供寶貴經(jīng)驗，準(zhǔn)確確定估價參數(shù);2）收集相近案例，采用內(nèi)插法進(jìn)行測算來確定估價參數(shù);3）采用行業(yè)協(xié)會及時公布評估參數(shù)通過修正來確定。

2.4對市場風(fēng)險的防范分析

對土地估價機(jī)構(gòu)風(fēng)險的管理上，因為市場情況變化而導(dǎo)致的風(fēng)險是具有嚴(yán)重性的，因為土地市場本身的情況、狀態(tài)都是會隨時變化而且具有不確定性，而且市場風(fēng)險所給土地估價機(jī)構(gòu)帶來的影響不單單只是高風(fēng)險，而且對社會經(jīng)濟(jì)、土地估價機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)濟(jì)效益都會帶來一定的影響。針對這一現(xiàn)象，面對市場風(fēng)險的時候，要通過有效的估價報告來進(jìn)行特殊的防范說明，在報告中要對防范風(fēng)險的一系列措施進(jìn)行詳細(xì)、有針對性的描述，任何質(zhì)量問題都可能造成不可挽回的風(fēng)險，所以土地估價機(jī)構(gòu)要制定出一套比較完整嚴(yán)密的評估質(zhì)量保證體系，相關(guān)估價人員要嚴(yán)格遵守這個體系來執(zhí)行，對估價、評價、控制風(fēng)險都要放在工作的首位，只有合理的降低風(fēng)險，才能保證土地估價機(jī)構(gòu)的長期發(fā)展。對市場風(fēng)險的防范還要重視委托人的利益，委托人的利益能夠直接影響土地估價機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效益，而且在一定程度上也能夠體現(xiàn)估價機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，幫助化解土地估價機(jī)構(gòu)所存在的風(fēng)險，促使土地估價機(jī)構(gòu)的長期有效發(fā)展。

結(jié)語

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的提高促進(jìn)了土地估價制度的建設(shè)和完善，在具體的土地估價過程中，應(yīng)該重視對估價技術(shù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)和技能提升，加強(qiáng)和院校研究結(jié)合的合作與交流，建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的企業(yè)管理制度，認(rèn)真對待委托項目，為提高估價業(yè)務(wù)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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