劉春江

摘要：在社會經(jīng)濟迅速發(fā)展的大環(huán)境下，廉租房和經(jīng)濟適用房等已無法有效滿足弱勢群體的居住要求?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幹小熬幼唷钡脑O置不僅保障了房屋租賃的靈活性以及商品房買賣的平穩(wěn)性，而且還可以避免以往二元化房屋供應機制存在的不足，在“住有所居”目標的實現(xiàn)方面有著極其重要的價值?；诖?，本文就《民法典》中的“居住權”進行深入的研究。

關鍵詞：《民法典》;居住權;物權

1.引言

《民法典》中“居住權”的設置，旨在從根本上保護好弱勢人群的基本居住權益;應當立足于社會性“居住權”，然而也不可抵制投資性的“居住權”。在《民法典》中，不只是物權編中有關于“居住權”的內容，繼承編、婚姻家庭編等所明確的扶養(yǎng)義務和贍養(yǎng)義務等同樣可用作設置“居住權”的相關依據(jù)。在《民法典》的具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，法院可經(jīng)由裁判途徑為既定主體設置“居住權”，不但遵守了物權法的有關規(guī)定，而且還可以有效填補《民法典》物權編對于“居住權”設定存在的部分缺陷。

2.“居住權”概述

“居住權”是有著悠久歷史的法律制度，其最早出現(xiàn)在古羅馬的家庭關系和婚姻關系當中，根本目標在于化解沒有繼承權同時已不具備勞動能力人員的生活問題。正常狀況下，“居住權”主要指的是權利人能夠在生活所需范疇內，出于居住需求，對他人房屋的部分或者全部享有使用及占有的權利。以“居住權”的人身特性為基礎，其特點可概括為以下幾點：第一，居住權屬物權范疇，具備排他性特點;第二，居住權意在解決居住權人的生活問題，具備救助性特點，通常是無償取得的，居住權人并不需要向房屋所有者支付任何費用;第三，居住權的權能主要包含利用和占有，并不涉及收益;第四，居住權有著特定的主體，通常情況下是自然人，法人或者其它組織不可作為主體。

3.《民法典》中“居住權”的相關條款

自2021年1月1日起，《民法典》正式開始執(zhí)行;《民法典》的出臺和實施涉及方方面面的內容，更發(fā)揮出無可替代的重要作用，比如“居住權”的相關規(guī)定有效保障了廣大民眾的居住利益。在《民法典》物權編中，通過專章的方式界定了“居住權”，具體規(guī)定如下：

第三百六十六條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要?！钡谌倭邨l規(guī)定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同?！钡谌倭藯l規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”第三百六十九條規(guī)定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。第三百七十條規(guī)定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記?！钡谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定。”

4.《民法典》“居住權”適用應注意的問題

4.1“居住權”能否設定抵押的問題

《民法典》明確規(guī)定“居住權”不可進行轉讓，然而針對“居住權”是否能夠用于抵押并未說明。對于“居住權”的抵押問題，現(xiàn)做以下思考：一方面，因為抵押權主要是通過變賣、拍賣以及折價等方式而實現(xiàn)，必定會造成抵押物權的變化，所以，法律明確不得轉讓或者流通的財產(chǎn)不可設定抵押權。我們國家當前實行的規(guī)范就有此方面的內容，因此居住權是不可進行轉讓的，自然而然也就不可用作抵押。另一方面，“居住權”屬于人役權范疇，具備極強的人身依附特征;而抵押權的轉入和實現(xiàn)相似，都會造成主體的變化，此既違反了“居住權”的本質，又背離了設置“居住權”的初衷，因此“居住權”不可進行抵押。

4.2“居住權”濫用的問題

“居住權”的根本目標在于解決人們的居住問題，針對超出該目標范疇的行為，法律是否應該給予房屋所有者限制此種行為的權利？因為用益物權具有獨立性的特征，然而其實際上是對于所有權的約束，能夠與所有權人進行對抗。在居住權人做出超出范疇的舉動時，如何確保房屋所有者的合法權益呢？此在現(xiàn)行法律體系中，仍屬于“真空地帶”。例如：居住權人在行使居住權的過程中對房屋所有者的有權造成影響，比如將房屋轉租給他人，或者在沒有經(jīng)得房屋所有者的同意下而轉讓居住權，又或是通過房屋進行盈利性的活動。

4.3“居住權”的財產(chǎn)屬性問題

“居住權”出自于羅馬法，屬人役權范圍，羅馬法中的“居住權”體系具備人身性、排他性、無償性、長久性以及倫理性等諸多特征，此些特征在中國的《民法典》中也有相應的傳承和發(fā)展?！睹穹ǖ洹分小熬幼唷钡呢敭a(chǎn)屬性主要反映為“有效實現(xiàn)廣大民眾的日常生活居住需求”。如此的條文規(guī)定將“居住權”的財產(chǎn)價值界定為“雪中送炭”，而針對超過“居住需求”的額外需求，則就不適用“居住權”來解決問題。除此以外，唯有自然人才會產(chǎn)生生活居住方面的需求，然而企業(yè)或者其它組織則不可能形成此種需求，所以其不會成為“居住權”的主體。從現(xiàn)行《民法典》中“居住權”制度來看，其適用范疇相對狹窄;在學習參考國外先進法律體系的同時，也應該根據(jù)國內的實際情況對其進行突破和創(chuàng)新。對于《民法典》中的“居住權”而言，需要適當加強其財產(chǎn)屬性，許可房屋所有者在特定環(huán)境下意思自治，全面利用好“居住權”具有的財產(chǎn)價值，提高“居住權”的流通性，進而充分發(fā)揮效用。

5.結論

綜上所述，“居住權”被納入《民法典》有效回應了確保廣大民眾“住有所居”的目標要求;除此以外，還打開了我們國家創(chuàng)設人役權制度的“大門”，在既定人群利益維護、房屋功能全面發(fā)揮方面有著十分重要的意義。然而，目前我們國家的“居住權”體系才剛起步，依然有很大的完善空間。未來，在“居住權”適用過程中，應當重點關注能否設定抵押、權利濫用以及財產(chǎn)屬性等各類問題，以確?！熬幼唷备玫倪m用。

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