■中國建筑西南設計研究院有限公司 陶然 李炳帆 陳芹

城市更新作為當前城市發(fā)展的主要抓手，在城市發(fā)展建設中的地位進一步凸顯，隨著城鎮(zhèn)化進程的放緩，城市更新的需求與要求也越來越高。本文探討了當前城市更新中多層級聯(lián)動的思路，并提出不同層級的更新要求、內(nèi)容與步驟，通過成都市新津區(qū)當前不同層級城市更新的典型案例，展示實施效果，進而詮釋目標引領、層級推導下城市更新的重要性。

多層級聯(lián)動的城市更新探索

當下城市更新的問題與困局

隨著城市化邁入新的階段，城市更新成為城市經(jīng)濟、社會轉(zhuǎn)型的新契機。城市更新這一議題已逾百余年，更新的理論與模式也在時代變遷中更迭幾番：歷史街區(qū)保護與更新、街道風貌改造、老舊院落改造、既有建筑改造……類型豐富，模式全面。但從諸多城市更新的實施效果與社會效益來看，依然存在著目標片面化、指標單一化等隱藏問題[1]。

透過當前城市的種種困境，在城市更新的客觀實踐中，容易忽視城市是一個綜合巨型系統(tǒng)的客觀事實與動態(tài)問題。片面地以建設任務、指標式命令、點狀效果與面貌為追求，造成城市整體與局部、近期與長遠發(fā)展的不協(xié)調(diào)和各方利益的失衡[2]。筆者認為，城市建設與發(fā)展遠不止空間范疇，它需要多元主體、多元利益和多元模式的協(xié)調(diào)共促，城市問題需要立足于整體性、系統(tǒng)性、動態(tài)性全面謀劃，城市更新也是如此[3]。

多層級聯(lián)動的城市更新嘗試

多層級聯(lián)動的城市更新是指從上至下各個層級聯(lián)動的更新方法，具體說來，它包括行政區(qū)域范圍宏觀層面的城市更新、片區(qū)層級（即更新單元）中觀層面的城市更新以及街道（或院落，甚至單體建筑層級）微觀層面的城市更新三個層級。

宏觀層面區(qū)域級的城市更新旨在明確的區(qū)域發(fā)展定位下，找出癥結點，按照整體性與關鍵性更新目標進行全域梳理，統(tǒng)籌資源與利益、優(yōu)化配置；通過經(jīng)濟、建筑、交通、生態(tài)、文化等資源的各項指標疊加分析，明確區(qū)域發(fā)展優(yōu)劣勢，揚長補短；自上而下與自下而上路徑結合，劃分下一層級的更新單元，確立更新路徑，有效指導全區(qū)域城市更新工作的開展[4]。

中觀層面的城市更新旨在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照相關技術規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權邊界等因素，劃定具有一定面積，有利于形成多類型項目包裝與運作的、相對成片的改造區(qū)域，作為城市更新規(guī)劃、建設、監(jiān)管的基本單位。這個層級的城市更新不僅涉及片區(qū)產(chǎn)業(yè)構成的優(yōu)化、公共空間的體系化梳理，還應包括建筑風貌提升等總體優(yōu)化建議[5]。

微觀層面的城市更新則是宏觀與中觀城市更新方案的進一步落實，不僅僅是空間與景觀的精細設計，更應該充分注重運維的考量，以“設計—建設—運投”的商業(yè)邏輯來謀劃點狀城市更新，激發(fā)城市內(nèi)生活力，撬動區(qū)域發(fā)展[6]。

多層級聯(lián)動的城市更新的意義

多層級城市更新在每個階段都囊括了系統(tǒng)化的規(guī)劃機制，即目標層次化、關系動態(tài)化、空間整體化的三元聯(lián)合機制。

目標層次化是指綜合社會、經(jīng)濟、生態(tài)、人文、歷史、空間等綜合維度的總目標——層次化分解，循序漸進、逐層剝離地解決城市更新的矛盾[7]；關系動態(tài)化是指在城市更新的運轉(zhuǎn)模式中，根據(jù)政策與市場環(huán)境靈活調(diào)節(jié)政府、市場、市民等多元主體間的關系，厘清不同主體的權、責、利，實現(xiàn)利益平衡與可持續(xù)發(fā)展模式；空間整體化是指搭建從頂層到底層的行動框架與可實施流程。使不同層級更新之間能夠成為一個有效的整體，有利于更新的統(tǒng)籌把握與有效推進[8]。

以下，以成都市新津區(qū)城市更新多層級聯(lián)動探索為例，解構宏觀至微觀層面城市更新中的分級目標、單元劃定、政策制定與運營實施的邏輯關系，展示實施效果，以期為城市更新實踐提供有益經(jīng)驗。

不同層級下三元系統(tǒng)更新機制

案例分析

新津區(qū)概況與城市更新重點

新津區(qū)城市更新單元劃分

五津片區(qū)城市更新空間結構

留、改、建三類空間資源劃定

明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和重點產(chǎn)業(yè)項目

更新項目統(tǒng)計表

成都市新津區(qū)，位于成都南郊，常住人口36萬人，行政區(qū)域面積330平方千米，其城市化率達59%，人均GDP11.8萬元，目前處于建設與更新同步發(fā)展階段。其城市發(fā)展定位為“成南新中心，創(chuàng)新公園城”。自2020年6月四川省政府同意撤銷新津縣設立成都市新津區(qū)以來，新津區(qū)發(fā)展迅速。但新津區(qū)和其他城市一樣遇到老城產(chǎn)業(yè)能力不足、城市風貌沖突、配套設施落后、公共空間缺失等一系列亟待更新的問題。老舊小區(qū)、城中村、低效商業(yè)等大部分集中于五津老城區(qū)。基于成都市宏觀政策的指導與問題目標雙導向機制，新津區(qū)確定了“全區(qū)-更新單元=更新項目”傳導的工作路徑。

宏觀層面——新津區(qū)城市更新五年行動計劃

規(guī)劃目的

新津區(qū)宏觀層級的更新規(guī)劃以五津老城區(qū)為主體展開，天府農(nóng)業(yè)博覽園、天府智能制造產(chǎn)業(yè)園、梨花溪文化旅游區(qū)、天府牧山數(shù)字新城等板塊散點狀布局，覆蓋新津整個行政區(qū)域。

規(guī)劃不僅要傳承新津文脈，還要著力于展示數(shù)字新城新定位——按照產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效的新要求，重塑經(jīng)濟地理。以“天府新門戶、匯智城南心”為更新目標，開展以下工作：

紅石·悅坊特色街道改造效果圖

紅石·悅坊特色街道產(chǎn)業(yè)調(diào)整建議

一是梳理全區(qū)更新資源。包括軌道交通、歷史文化、區(qū)級大型公共服務設施、生態(tài)綠地等資源分布情況，確定資源集中區(qū)域。

二是劃定更新單元。將戰(zhàn)略定位、資源優(yōu)勢、更新難度等要素進行疊加，劃定重點更新單元、場鎮(zhèn)類一般更新單元、生活類一般更新單元。

三是拆分項目清單。基本明確留改建區(qū)域范圍和計劃開展工作時間，以便更有效成片推進下一層級的更新工作開展。項目類型按照留改建模式進行落實到具體對象，形成項目包括歷史文化保護修繕、老舊小區(qū)改造、城中村改造、街道一體化改造、背街小巷整治、公服配套完善、小游園增補、商業(yè)體產(chǎn)業(yè)、提升道路市政設施完善等。

四是分類型多主體牽頭實施。歷史建筑保護傳承為區(qū)政府；公共服務設施、市政基礎設施為區(qū)政府；老舊場鎮(zhèn)改造為“平臺公司+鎮(zhèn)街”；重點更新單元的拆舊建新區(qū)的新建居住區(qū)；商業(yè)區(qū)為“平臺公司+其他企業(yè)”、低效工業(yè)為“平臺公司+其他”、低效商業(yè)為“平臺公司+其他企業(yè)”、一般更新單元的老舊小區(qū)/城中村改造為“鎮(zhèn)街+居民”，濱水公園的實施主體為平臺公司，小微綠地、剩余空間為平臺公司。

五是提出行動計劃。中近期計劃落實到年份，實施確有困難的項目暫定為遠期。

劃分重點更新單元

劃分重點更新單元是宏觀層面城市更新最重要的工作之一，明確單元范圍是下一層級更新工作的重要空間抓手。

重點更新單元的劃定除了考慮城市發(fā)展中更新訴求的急迫性外，其他考量主要包括以下三點：

一是片區(qū)條件好。位于城市重要功能區(qū)域，處于城市活力節(jié)點處：TOD資源、重要道路經(jīng)過該區(qū)域，有大型文化設施、區(qū)級大型公服設施、生態(tài)綠地資源等；

二是產(chǎn)業(yè)基礎較好。具有引領片區(qū)發(fā)展的引擎性的產(chǎn)業(yè)樓宇、特色產(chǎn)業(yè)或項目基礎；

三是市場運作可行性高。如有近期實現(xiàn)報征的存量土地資源，或有整理出足夠產(chǎn)業(yè)載體的可行性，以期在項目實施中能較好實現(xiàn)產(chǎn)投運之間的平衡。

由此，新津在宏觀層面的專項規(guī)劃共劃定了五津站片區(qū)、游河心片區(qū)、純陽觀片區(qū)三大重點更新單元。

21號老電影廠小區(qū)院落空間改造前情況

21號老電影廠小區(qū)院落改造效果圖

中觀層面——五津站片區(qū)更新單元實施規(guī)劃

規(guī)劃目的

中觀層面的城市更新，即“更新單元實施規(guī)劃”，在成都市城市有機更新體系中屬于詳細規(guī)劃層級。區(qū)政府根據(jù)區(qū)級專項規(guī)劃評估依據(jù)，制定更新單元具體項目，編制實施計劃報成都市住建局審核，成都市有機更新工作領導小組審定。新津區(qū)政府根據(jù)實施計劃制定實施規(guī)劃，包括更新方式、實施途徑、建設運營方案等，經(jīng)成都市住建局會同規(guī)自局審查，由各區(qū)組織實施。

該層面的城市更新，既要承接上位對片區(qū)的發(fā)展目標、職能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、空間結構的安排，還要結合片區(qū)的具體情況，將其進一步拆分為分步實現(xiàn)的路徑；從片區(qū)整體投資、收益平衡的基礎出發(fā)，將職能定位進一步明晰到具體產(chǎn)業(yè)、項目、主體、空間、用地、時序等，并明確機制體制和保障措施，確?？刹僮?、可落地、可實施。

根據(jù)國家城市有機更新金融支持政策和成都城市更新制度體系，中觀層面的城市更新是對接政策性融資的最好層級。對于城市有機更新來說，大量公益性民生建設工程，如老舊小區(qū)改造、市政基礎設施提升、公共服務設施建設等都需要大量資金。長期來說，可依靠持有運營物業(yè)獲取收益，但前期能否通過政策性融資獲取開發(fā)資金支持，常成為片區(qū)城市更新能否啟動實施的關鍵，有利于在后面的步驟中推動片區(qū)經(jīng)營、實現(xiàn)滾動開發(fā)。

實施規(guī)劃

五津站片區(qū)重點更新單元位于新津老城區(qū)重要北門戶位置，地鐵10號線五津站、汽車客運站、五津南北主干道迎賓大道和東西干道希望路十字交匯于此；新津第一個大型區(qū)級體育館建設于此，借助大運會活動，可有效帶動周邊發(fā)展；臨近紅石濕地公園，休閑體驗好。在亟須改造的城中村內(nèi)有泰安巷闖過，市井煙火氣十足，巷道兩側院落內(nèi)有大量餐飲業(yè)態(tài)。在片區(qū)內(nèi)新津客運站遷改和清退低效工業(yè)的契機下，可整理出大量存量建設用地資源。五津站區(qū)域既有近幾年新建的品質(zhì)商品房住區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓，也有建成超15年的成片老舊小區(qū)、自建房和城中村區(qū)域：配套品質(zhì)較低，甚至存在安全隱患，還有空置率超80%的低效物流工業(yè)集中區(qū)。

如何響應新津城市發(fā)展的訴求，以TOD為依托，完善城市功能短板、激活產(chǎn)業(yè)謀求發(fā)展、響應社群發(fā)展的要求，新老銜接、提升生活品質(zhì)、留煙火、樂生活，是片區(qū)發(fā)展的動力，也是更新的目的。

21號老電影廠小區(qū)開發(fā)成本估算

設計結合片區(qū)特點、上位要求、資源情況明確了片區(qū)發(fā)展目標、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和重點產(chǎn)業(yè)項目，進一步劃定了留、改、建三類空間，明確了更新方式。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)策劃，結合空間資源情況，產(chǎn)業(yè)項目落位到空間中去。以空間為統(tǒng)籌更新的抓手，配置資源、平衡利益，組織交通、生態(tài)、公服配套、產(chǎn)業(yè)項目等，形成設計方案，指導片區(qū)整體更新。

最后，結合產(chǎn)業(yè)項目和空間規(guī)劃，梳理出具體實施項目清單，并明確項目開發(fā)建設時序，以指導具體建設。

微觀層面——街道更新與院落改造等

規(guī)劃目的

微觀層面，街道、院落與建筑改造是對更新單元內(nèi)的具體實施項目的細化和落實。每一個城市更新項目從立項、規(guī)劃到最終落地，除考慮空間改造提升方案外，還需要政府、開發(fā)運營商、社會力量、居民等形成合力，在保障民生的基礎上，提升片區(qū)的整體運營能力，真正實現(xiàn)用內(nèi)生動力激發(fā)項目活力。

街道更新——紅石·悅坊特色街道改造

紅石·悅坊特色街道位于新津區(qū)老城區(qū)門戶位置，緊鄰地鐵站，區(qū)位優(yōu)勢極佳，但住宅區(qū)聚集、人口密度高，且現(xiàn)狀街道存在交通擁堵、高壓線影響、步行空間局促、街道以通過性為主、活力不足、機非混行、停車混亂等系列問題，與區(qū)域的整體價值不匹配，亟待更新。

依托“新津街道一體化改造提升示范街”的培育目標編制實施規(guī)劃，引入新業(yè)態(tài)，塑造新景觀、打造新品質(zhì)、注入新活動、吸引新人群。

設計著力處理的更新問題主要包括交通、城市風貌、品質(zhì)提升與景觀優(yōu)化、業(yè)態(tài)策劃與運維、業(yè)態(tài)策劃與運維等方面。

各層級城市更新內(nèi)容示意圖

交通方面，原本的交通擁堵、機非混行、停車難等問題，在更新中隨著新業(yè)態(tài)的引入，勢必加劇。設計以交通專項研究先行，通過充分的交通研究與評價，最終確定局部道路拓寬、交通管控分流、社區(qū)引導周邊園區(qū)小區(qū)開放地下停車場等方式支撐方案的實現(xiàn)與落地。

城市風貌方面，除了純粹的立面整治之外，設計針對街道架空高壓線、地下管網(wǎng)工程等也進行了評估、專項研究與投資估算，保證街道改造提升不是表面工程，而是能切實實施的規(guī)劃。

品質(zhì)提升與景觀優(yōu)化方面，如道路兩側的綠化現(xiàn)狀粗暴、雜草與灌木叢生，將現(xiàn)有景觀進行提升，在道路兩側形成可進入、可參與的帶狀游園，在有條件的地方充分考慮與兩側底商的店前空間充分融合，實現(xiàn)景業(yè)交融的場景營造。

業(yè)態(tài)策劃與運維方面，依據(jù)街道特征，承接上位要求，在充分調(diào)查建筑權屬與研判運營可行性的基礎上，提出業(yè)態(tài)更新建議與要求。

老舊院落改造——五津南路21號老電影廠小區(qū)改造

老舊院落以改善人居環(huán)境、提升功能品質(zhì)、延續(xù)社群文化記憶、讓老小區(qū)煥發(fā)新活力為出發(fā)點，是微觀更新的又一重要內(nèi)容。

新津區(qū)五津南路21號老電影廠小區(qū)原為新津電影公司小區(qū)，是門庭若市的機關大院。隨著電影公司的關停，業(yè)態(tài)荒廢、文化遺失、主體不明、管理乏力、資金有限，導致該院落建筑破舊、配套落后、管線交織，和其他老舊院落一樣面臨困境。

基于此，我們提出以“社區(qū)居民”的需求為出發(fā)點 ，以“微改造”為途徑，功能梳理、設施風貌提升，喚醒老院新顏：

改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。通過規(guī)整各類管線，提升院落的安全性和美觀度；整合院落的邊角零碎空間，增設居民健身設施與停車位，進一步完善小區(qū)配套；對建筑立面與綠化景觀實現(xiàn)雙提升；

文化重塑，增強社群歸屬感。樹立小區(qū)標識、強化文化元素、增設文化展示墻，增強電影院家屬院的文化傳承；

造價測算與實施保障建議。搭建平臺，協(xié)調(diào)各方，切實從實操角度提出建議，保障設計快速落地。

結語

城市更新是當前挖掘存量空間，激發(fā)老城活力，促進城市“新陳代謝”的直接方式，多層級聯(lián)動的城市更新將更好地助力更新工作以明確的目標、協(xié)調(diào)的資源配置、均衡的利益訴求，實現(xiàn)整體、動態(tài)、全面、有層次的推進。